Жилое помещение как объект гражданских прав

    С учетом ст. 19 названного Федерального закона и особенностей института наследования основанием для приостановления государственной регистрации права наследника по инициативе регистратора может стать следующее обстоятельство: возникновение у регистратора прав сомнений в наличии оснований для государственной регистрации и прежде всего сомнений относительно подлинности представленного свидетельства о праве на наследство и достоверности указанных в нем сведений.

    Основанием  для приостановления государственной  регистрации по инициативе правообладателя в соответствии с названным Федеральным законом является его письменное заявление или заявление уполномоченного им лица при наличии у последнего надлежащим образом оформленной доверенности. Согласно данному Федеральному закону в заявлении должны быть указаны причины для приостановления регистрации и срок ее приостановления. Однако указанный Федеральный закон не содержит перечня таких причин. По мнению одних представителей юридического сообщества, регистратор прав может принять решение о приостановлении регистрации только при наличии в заявлении уважительных причин, признанных исключительными. В таком случае проводится аналогия с нормами гражданского процессуального и арбитражного процессуального законодательства. К таким причинам относят: смерть гражданина, если спорное правоотношение допускает правопреемство; утрату гражданином дееспособности; нахождение гражданина в длительной служебной командировке и др.  Некоторые другие представители указанного сообщества, не соглашаясь с указанной позицией, напротив, считают, что законодатель предоставляет правообладателям возможность самостоятельно определять причины (уважительные для него) для приостановления регистрации по его собственному письменному заявлению . Представляется, что первая из приведенных позиций более логична с точки зрения принципов построения института государственной регистрации прав, однако, к сожалению, она не имеет под собой достаточного законодательного обоснования. При этом, не вдаваясь в подробности изложения существа аргументов в пользу данной позиции, полагаем необходимым рассмотреть возможность приостановления по инициативе наследника регистрации его права на жилое помещение, перешедшее к нему в порядке наследования.

    Подав заявление, наследник уже не вправе оказывать воздействие на процедуру регистрации, растягивая ее во времени. Регистрирующий же орган должен учитывать указанные требования законодательства Российской Федерации об обязательности регистрации права при принятии решения о приостановлении регистрации по инициативе наследника. При этом, на наш взгляд, даже такая причина, как смерть наследника, не может служить основанием для приостановления либо отказа в регистрации, поскольку, как уже указывалось, в данном случае регистрация носит не правоустанавливающее, а правоподтверждающее значение. Регистрация же права умершего наследника будет являться подтверждением факта принадлежности данному лицу, к примеру, жилого помещения на день его смерти.

    С учетом Федерального закона  «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»  основанием для приостановления регистрации права наследника на жилое помещение, перешедшее к нему в порядке наследования, также может быть определение или решение суда. В этом случае государственная регистрация может быть приостановлена на неопределенный срок. Приостановление регистрации по указанному основанию является обязательным.

    В государственной регистрации может  быть отказано в случаях, установленных п. 1 ст. 20 Федерального закона  «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В частности, в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если:

    - право на объект недвижимого  имущества, о государственной  регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с названным Федеральным законом;

    - с заявлением о государственной  регистрации прав обратилось  ненадлежащее лицо;

    - документы, представленные на  государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

    - акт государственного органа  или органа местного самоуправления  о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;

    - лицо, выдавшее правоустанавливающий  документ, не уполномочено распоряжаться  правом на данный объект недвижимого  имущества;

    - лицо, которое имеет права, ограниченные  определенными условиями, составило  документ без указания этих условий;

    - правоустанавливающий документ  об объекте недвижимого имущества  свидетельствует об отсутствии  у заявителя прав на данный  объект недвижимого имущества;

    - правообладатель не представил  заявление и иные необходимые  документы для проведения государственной регистрации ранее возникшего права на объект для регистрации сделки, перехода, ограничения (обременения) права;

    - не представлены документы, необходимые  в соответствии с законом для  проведения регистрации;

    - имеются противоречия между заявленными  и уже зарегистрированными правами.

    Представляется, что согласно указанному перечню  основаниями для отказа в государственной регистрации права наследника на жилое помещение могут являться следующие факты:

    - с заявлением о регистрации права обратилось ненадлежащее лицо;

    - документы, представленные на  государственную регистрацию, по  форме и содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

    - не представлены документы, необходимые  в соответствии с законом для проведения регистрации;

    - имеются противоречия между заявленными  и уже зарегистрированными правами.

    К примеру, если в свидетельстве о  праве на наследство отсутствуют  описание, информация о месте расположения или адрес жилого помещения, вид регистрируемого права, то в регистрации может быть отказано на основании того, что представленное свидетельство по форме и содержанию не соответствует требованиям действующего законодательства, а также на основании неправильного указания объекта права либо имеющихся противоречий между заявленными и уже зарегистрированными правами. В частности, необходимо иметь в виду, что, несмотря на установленную законодателем презумпцию возникновения права собственности на принятое наследство со дня открытия наследства, не исключена ошибка нотариуса, которая может найти свое отражение в свидетельстве о праве на наследство, являющемся основанием для государственной регистрации соответствующего перехода права.

    С заявлением о регистрации права  долевой собственности (36/100 доли в  праве) на жилой дом в представительство Московской областной регистрационной палаты в 1999 г. обратилась гражданка Л., которая представила в качестве правоустанавливающего документа свидетельство о праве на наследство, выданное нотариусом С.

    В ходе проведения правовой экспертизы документов было установлено, что решением Московского городского народного суда Московской области от 6 апреля 1987 г. произведен реальный раздел указанного жилого дома, в результате которого наследодателю выделена изолированная часть жилого дома в виде определенных комнат и пристроек, обозначенных конкретными литерами. Таким образом, общая долевая собственность на спорный жилой дом была прекращена решением суда на основании ст. 121 Гражданского кодекса РСФСР.

    По  смыслу ст. 252 Гражданского кодекса Российской Федерации раздел имущества в натуре предполагает прекращение права общей долевой собственности и возникновение права собственности бывших сособственников на конкретные части имущества, в данном случае - жилого дома.

    В связи с тем, что нотариусом выдано свидетельство о праве на наследство без учета указанного судебного акта (нотариус указал объектом права 36/100 доли в праве собственности на жилой дом), регистрационной палатой было отказано в государственной регистрации права. Кроме того, в свидетельстве о праве на наследство, представленном на регистрацию, был неверно описан объект права и неверно указан вид права, подлежащего государственной регистрации.

    Решением  городского суда от 29 декабря 1999 г. в  удовлетворении жалобы гражданки Л. на действия Московской областной регистрационной палаты было отказано⁴⁰.

    Решение об отказе в регистрации должно быть принято в письменной форме с  обязательным указанием мотивов для такого отказа в общий месячный срок, установленный для регистрации, либо с учетом сроков, определяемых для приостановления государственной регистрации. При этом мотивированное решение об отказе в регистрации должно быть направлено заявителю в срок не позднее пяти дней после окончания срока регистрации.

    В заключение данной главы настоящей работы следует отметить, что развитие института собственности на жилые помещения в России предопределило особое место жилой недвижимости в правовом регулировании наследственных отношений в целом. Эта особая роль прослеживается на протяжении всей истории развития отечественного законодательства.

    С принятием двух новейших кодифицированных законодательных актов - Гражданского кодекса Российской Федерации и  Жилищного кодекса Российской Федерации - определился четкий вектор на укрепление института наследования вообще и наследования жилых помещений в частности. Однако, как показывает анализ рассматриваемых проблем, необходимо дальнейшее взаимное согласование норм гражданского и жилищного законодательства, а также законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

2.3. Наследование жилых помещений: правоприменительные аспекты проблемы 

    Право на наследство закреплено в части 4 статьи 35 Конституции РФ. Реализация гражданами России возможности получения в наследство жилых помещений сопряжена с многочисленными правоприменительными нюансами, разъяснения которых содержатся в актах толкования Верховного Суда РФ. Уяснение положений, содержащихся в правовых актах высшей судебной инстанции России, поможет лучше понять содержание нормативных предписаний, регламентирующих наследование в РФ, в частности, при приватизации квартир и членами специализированных жилищных кооперативов.

    Одним из актуальных вопросов гражданских  правоотношений является наследование жилых помещений. Несмотря на, казалось бы, детальную регламентацию процедуры вступления в наследственные права наследников, урегулированную нормами части 3 Гражданского кодекса РФ, в правоприменительной практике постоянно возникают подводные камни, связанные с реализацией конституционного права на наследство⁴¹.

    Так, одна из наиболее острых проблем признания  прав наследников на жилое помещение заключается в признании волеизъявления скоропостижно скончавшегося нанимателя жилого помещения в качестве юридического факта, дающего основание для признания жилого помещения приватизированным. Анализ нескольких подобных случаев содержится в казуальных актах толкования Верховного Суда РФ.

    Так, в Определении Верховного Суда РФ от 21.12.2009 N 5-в04-95 указано, что гражданка N. в 2009 г. обратилась к должностному лицу районной управы по вопросу приватизации однокомнатной квартиры⁴². Чиновник отказал N. в рассмотрении вопроса о приватизации жилья до оформления в установленном правовыми нормами порядке перепланировки квартиры, которая была произведена без соответствующего разрешения. Соответствующее распоряжение главы районной управы о перепланировке было принято спустя некоторое время, а через несколько дней после его принятия N. умерла.

    Сын умершей N. обратился в суд с  иском к районной управе, Департаменту муниципального жилья и жилищной политики г. Москвы о признании права собственности на указанную квартиру, так как считал, что N. при жизни выразила желание приватизировать квартиру, в связи с чем эта квартира после ее смерти должна перейти ему в порядке наследования по закону.

    Решением  суда первой инстанции, оставленным  без изменения Определением Судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда, и Определением Президиума Московского городского суда в иске было отказано.

    Отказывая в иске, суд исходил из того, что N. не подавала заявление о приватизации квартиры и необходимые для этого  документы. Президиум городского суда, оставляя надзорную жалобу без удовлетворения, указал, что не имеет правового значения то обстоятельство, что N. при жизни выразила волю на приватизацию квартиры, поскольку необходимым условием волеизъявления на приватизацию жилого помещения является подача заявления о приватизации.

    Однако  высшая судебная инстанция РФ не согласилась  с изложенными выводами, так как нижестоящие судебные инстанции неправильно истолковали Закон РФ от 04.07.1991 N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». В соответствии со статьей 2 данного Закона граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения, в частности в государственном и муниципальном жилищном фонде на условиях социального найма, вправе приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Статья 8 Закона устанавливает, что решение вопроса о приватизации жилых помещений должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов.