Жилое помещение как объект гражданских прав

    Отнесение того или иного помещения к категории жилых помещений имеет существенное значение для регулирования наследственных отношений. Прежде всего по признаку последнего места постоянного проживания наследодателя определяется место открытия наследства. В данном случае при разрешении конкретных наследственных дел необходимо применять вышеуказанные нормы Жилищного кодекса Российской Федерации и принимаемых в его развитие положений законодательных актов, для того чтобы определить, является ли постоянное место пребывания наследодателя жилым помещением. При этом для определения места открытия наследства не имеет значения, являлся ли наследодатель при жизни собственником помещения, в котором постоянно проживал до смерти, или он пользовался таким помещением на иных основаниях.

    Следующим важным моментом, связанным с определением жилого помещения, является то, что именно в месте постоянного проживания наследодателя сосредоточена большая часть его имущества. Реализация наследниками права фактически принять наследство как раз и заключается, как правило, в ограничении доступа других лиц в жилое помещение, принадлежавшее наследодателю, а также в совершении им ряда действий по сохранению жилого помещения (его содержанию).

    Еще одним специфическим свойством  недвижимого имущества, связанным с обязательностью государственной регистрации прав на него, является то, что благодаря отражению в специальных реестрах записей о правах на недвижимости такое имущество способно выполнять функцию обеспечения иных обязательств (в том числе кредитных) без необходимости его физической передачи кредиторам. Определенные неудобства, связанные с государственной регистрацией, вполне могли бы компенсироваться для гражданского оборота указанным эффектом. Однако реализация на практике такого механизма представляется весьма затруднительной. Законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество по своему предмету выходит за рамки частноправовых институтов и по большей части содержит в себе нормы публичного права (о системе органов, осуществляющих государственную регистрацию, о процедурах, назначениях, порядке документооборота и т.д.). Именно эта сфера подвержена большему влиянию различных политических и административных факторов. Это подтверждается и стремлением политической³ и законодательной ветвей власти облегчить оборот недвижимости путем совершенствования гражданского законодательства и законодательства о государственной регистрации.

    Жилое помещение может находиться в  собственности одного лица или нескольких лиц. Гражданское законодательство (п. 4 ст. 244 Гражданского кодекса Российской Федерации) не содержит ограничений по количеству собственников одного объекта недвижимости. При этом общая собственность на имущество может возникнуть как по воле собственника имущества (например, в результате совершения сделки), так и помимо его воли (например, при наследовании жилого помещения несколькими наследниками). В первом случае возможны такие действия со стороны собственника или собственников помещений, в результате которых возникают «карликовые» доли в праве собственности, например 1/10, 1/50, 1/100 и т.д.

    Согласно  мнению авторов Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе⁴ такие действия собственников жилых помещений являются злоупотреблением правом, поскольку нарушают нормы жилищного и гражданского законодательства о целевом использовании жилого помещения для проживания в нем граждан. Предлагается для исключения таких ситуаций ввести в ст. 244 Гражданского кодекса Российской Федерации норму, которая бы ограничивала возможность собственника по своей воле выделять с целью последующего отчуждения долю в праве собственности, которая по своим размерам либо по иным характеристикам не соответствует «принципу жизнеспособности выделяемой доли».

    Такое предложение по совершенствованию законодательства представляется не вполне обоснованным по следующим причинам.

    Если  в состав наследства входит жилое  помещение (жилой дом, квартира и  иные объекты),  раздел которого в  натуре невозможен, при разделе наследства наследники, проживавшие в этом жилом помещении ко дню открытия наследства и не имеющие иного жилого помещения, имеют перед другими наследниками, не являющимися собственниками жилого помещения, входящего в состав наследства, преимущественное право на получение в счет их наследственных долей этого жилого помещения.

    Применение  указанного положения позволит в  перспективе избегать при отсутствии необходимости возникновения большого числа собственников одного относительно небольшого помещения и сократит количество споров по поводу раздела имущества.

    Указание  в п. 3 ст. 1168 Гражданского кодекса  Российской Федерации на отсутствие у лица, имеющего преимущественное право на получение жилого помещения  в счет своей наследственной доли, иного жилого помещения сформулировано таким образом, что вопрос о совместном проживании наследника с наследодателем, а также о наличии или отсутствии у наследника иного жилья должен решаться в судебном порядке.

    Полагаем, что под лицом, проживавшим совместно  с наследодателем, следует понимать не только сособственника помещения, но и наследника, постоянно проживавшего на иных законных основаниях в наследуемом жилом помещении, принадлежавшем наследодателю. Этот вывод вытекает из того, что о лицах, имевших с наследодателем общую собственность, в законе есть специальная норма (п. 1 ст. 1168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

    Вместе  с тем в законе нет критериев  оценки лица в качестве не имеющего иного жилого помещения. Представляется, что было бы справедливо в качестве наличия иного жилья рассматривать факт наличия у такого лица права собственности на иное жилое помещение либо договора социального найма на иное жилое помещение. Именно эти два основания пользования жилыми помещениями предоставляют возможность наследнику постоянно и беспрепятственно использовать жилое помещение, тогда как иные основания (так называемый коммерческий наем, наем служебного жилого помещения, проживание в качестве временного жильца и т.д.) таких прав не предоставляют. Одновременно из отсутствия в Гражданском кодексе прямых указаний на данные обстоятельства следует вывод о том, что при разрешении конкретных споров о преимущественном праве судом могут и должны быть учтены и иные обстоятельства. К примеру, при наличии у наследника права собственности на жилое помещение (или его часть) может отсутствовать возможность проживания в нем в силу каких-либо обстоятельств (например, ввиду непригодности данного помещения для проживания). Именно в силу этого решение названных вопросов отнесено к компетенции судебных органов.

    Отдельно  следует остановиться на вопросе о наследовании жилого помещения, которое поступило в собственность наследодателя в результате дарения.

    При рассмотрении дарения в рамках темы настоящей работы вопросы сопоставления дарения и наследования раскрываются в несколько ином ракурсе. Поскольку в соответствии с ч. 4 ст. 578 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого, то возникает вопрос о последствиях такой отмены с точки зрения наследственных отношений.

    По  общему правилу ст. 578 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае отмены дарения подаренная вещь должна быть возвращена дарителю. Более того, следуя букве закона, а именно п. 5 указанной статьи, сам одаряемый уже после своей смерти «обязан возвратить подаренную вещь, если она сохранилась в натуре к моменту отмены дарения».

    Нормы современного Гражданского кодекса  Российской Федерации не содержат прямых указаний на то, каким образом должны быть урегулированы отношения в таких случаях, когда, с одной стороны, право собственности на имущество, оставшееся после смерти человека, переходит в порядке наследования к другим лицам, а с другой стороны, даритель, ранее совершивший дар, вправе отменить дарение и вернуть себе подаренную ранее вещь.

    В литературе довольно подробно исследован вопрос о последствиях отмены дарения с точки зрения способа исполнения этой обязанности: возврата одаряемым подаренной вещи либо, при невозможности возврата, компенсации ее стоимости⁵. Так, согласно одному подходу обязанность возврата подаренной вещи существует только до тех пор, пока вещь находится в собственности одаряемого на момент отмены дарения⁶. При невозможности возврата вещи в натуре согласно этой позиции обязанность компенсировать ее стоимость возникает только в случае отмены дарения в связи с неблагодарностью одаряемого. Другой же подход к решению вопроса о последствиях отмены дарения сводится к установлению одинаковых условий независимо от того, по какому основанию такая отмена осуществляется (в том числе и в связи со смертью).

    Первая  из указанных позиций представляется наиболее соответствующей целям  дарения. Так, предоставляя в дар  какое-либо имущество, даритель не может  ограничить право распоряжения одаряемого данным имуществом кроме как путем совершения оговорки о праве отмены дарения пережившим дарителем. Это означает, что подаренное имущество может свободно отчуждаться одаряемым, в том числе и путем оставления завещательного распоряжения.

    Возвращаясь к вопросам, связанным с реализацией права на отмену дарения, отметим, что срок действия права на отмену дарения законом не установлен. Ясно, что такая ситуация, при которой право собственности перешло наследникам и параллельно имеет место право, реализация которого может осуществиться в любой момент, не может продолжаться бесконечно. Это практически парализует оборот обремененной таким образом вещи. В особенности проблематично данное положение дел для жилой недвижимости, права на которую подлежат государственной регистрации и дефекты оборота которой могут серьезным образом затрагивать наиболее существенные гражданские права. Правила о сроках исковой давности в этом случае вряд ли применимы, поскольку речь идет не о возникновении права на подачу иска, а о наступлении условия, с которым связано право требовать отмены дарения (но не возникновение обязанности возвратить дар). До тех пор, пока даритель не заявил соответствующее требование, наследник прав дарителя не нарушает, поскольку удерживает вещь на вполне законных основаниях. Можно, конечно, ставить вопрос об установлении соответствующего срока действия права на отмену дарения в законе. Однако при этом возникает необходимость затронуть довольно существенный пласт проблем, связанных с механизмом реализации подобной нормы: отражение соответствующих прав и обременений в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, установление порядка совершения регистрационных действий и т.д. Даже поверхностный анализ вариантов решения такой задачи показывает ее не реалистичность. В результате рассмотрения совокупности с указанным выше обстоятельством о возможном легальном обходе возврата дара напрашивается вывод о целесообразности присутствия такого соглашения в договоре дарения.

    Проблемы, порождаемые наличием нормы об отмене дарения пережившим дарителем, не способствуют стабильности гражданского оборота и приводят к появлению в обороте объектов, содержащих скрытые для участников оборота правовые дефекты, что в свою очередь, безусловно, приводит к новым проблемам для следующего круга лиц, вовлеченных в сделки с такими объектами. 
 

    1.2.Виды жилых помещений как объектов гражданских прав 
 

    Определение понятий «жилой дом», «квартира» и  «комната» дано в ст. 16 ЖК РФ. При этом следует отметить, что такие понятия, как «многоквартирный дом» и  «часть дома или квартиры», в ЖК РФ отсутствуют. Что касается многоквартирного дома, то, очевидно, законодатель руководствовался точкой зрения, которую без преувеличения можно назвать общепринятой, - многоквартирный дом самостоятельным объектом права собственности (как и другого вещного права) не является⁷. Между тем ст. 15 ЖК РФ говорит именно об объектах жилищных прав. Определение понятия «многоквартирный дом» содержится в Постановлении Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции»⁸.

    Под многоквартирным домом в соответствии с п. 6 указанного Положения признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Как мы видим, в определении нет указания на то, что многоквартирный дом является недвижимостью. Ранее действовавший Закон от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» определял кондоминиум (а такой термин использовался при характеристике многоквартирного дома) как единый комплекс недвижимого имущества. Является ли многоквартирный дом объектом недвижимости? В юридической литературе по данному поводу были высказаны различные мнения. Так, А.А. Иванов отмечает, что «многоквартирный же дом сам по себе к жилым помещениям и к объектам недвижимости не относится, хотя в нем тоже есть комнаты (в составе квартир) и вспомогательные помещения»⁹. Очевидно, основанием для такого вывода послужило категорическое неприятие формулировок ЖК РФ, которое высказывает А.А. Иванов в упомянутой работе. Впрочем, далее автор отмечает, что в итоге многоквартирный дом представляет собой совокупность квартир, принадлежащих различным собственникам, и общего имущества многоквартирного дома. Сам же многоквартирный дом рассматривается как некое собирательное понятие (абстракция) и не выступает самостоятельным объектом жилищных прав. Общее же имущество многоквартирного дома отнесено А.А. Ивановым к объектам недвижимости, который существует в виде имущественного комплекса. Аналогичную позицию занимает И.А. Дроздов, который отмечает, что «многоквартирный дом состоит из квартир, т.е. недвижимых вещей в смысле гражданского законодательства. Между тем признание помещений в здании самостоятельными в обороте недвижимыми вещами означает одновременное отрицание существования здания в качестве объекта недвижимости»¹⁰. Попробуем разобраться в сказанном. В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. По всем признакам многоквартирный дом, как и жилой дом, полностью подпадает под легальное определение недвижимого имущества, так как ему присущи все признаки, установленные в законодательстве, а именно: прочная связь с землей и невозможность перемещения без нанесения несоразмерного ущерба. Тем не менее оказывается, что многоквартирный дом (строение) самостоятельным объектом недвижимости не является. Объектами недвижимости являются составляющие многоквартирный дом части, жилые (квартиры, комнаты) и нежилые помещения, которые, совершенно очевидно, сами по себе, самостоятельно и непосредственно связи с землей не имеют.