Жилое помещение как объект гражданских прав

    Если  руководствоваться приведенной  выше точкой зрения, высказанной А.А. Ивановым, то далее, очевидно, следует, что если на каком-либо этапе все помещения (квартиры, нежилые помещения) будут принадлежать на праве собственности одному лицу (а такое вполне может случиться в том случае, если многоквартирный дом является малоэтажным и включает в себя небольшое количество квартир), то такое строение вообще перестанет считаться многоквартирным домом. При этом непонятно, будет ли за таким сооружением признан статус недвижимого имущества, очевидно, нет, так как технически в здании все равно будет несколько самостоятельных квартир, пусть и принадлежащих на праве собственности одному субъекту, но технически обособленных друг от друга «трехмерным контуром», имеющих самостоятельный выход, включающих в свой состав элементы внутренней отделки и декора и т.д.

    Квартира - объект недвижимости, многоквартирный дом - нет. То есть на каком-либо конкретном, отведенном для строительства земельном участке возведено здание, данное здание индивидуализировано, расположено в определенном населенном пункте, имеет адрес, но оно существует только технически, но не с юридической точки зрения. Не слишком ли много внимания в последнее время в юридической литературе уделяется внимания абстракциям, фикциям и т.д.? Не забываем ли мы традиционные, разработанные и устоявшиеся в доктрине категории, понятия?¹¹ При этом следует признать справедливым утверждение, что понятие недвижимости достаточно элементарно, обстоятельно разработано наукой гражданского права, в основных своих чертах легко усваивается как юристами. Статья 130 ГК РФ носит название «Недвижимые и движимые вещи». Следовательно, недвижимость, а в действующем законодательстве термины «недвижимая вещь», «недвижимое имущество», «недвижимость» употребляются как синонимы, между ними нет какой-либо смысловой разницы, прежде всего вещь, т.е. предмет материального мира, который предназначен удовлетворять определенные потребности и могущий быть в обладании человека¹². Подпадает ли под данное определение многоквартирный дом? Совершенно очевидно, что ответ на данный вопрос как с точки зрения формально-юридической, так и с точки зрения логического обоснования должен быть положительным. Следует отметить, что не всеми исследователями данной проблемы отрицается сама возможность признания многоквартирного дома самостоятельной недвижимой вещью. Так, В.Н. Литовкин отмечает, что Жилищный кодекс понятием «жилой дом» охватывает и одноквартирный, и многоэтажный дом, в котором два и более жилых помещения.

    Ю.К. Толстой считает, что при характеристике многоквартирного дома как объекта жилищных прав к числу существенных относятся и те признаки жилого помещения и видов жилых помещений, которые закреплены в ст. 15 и 16 ЖК РФ, а также в п. 4 и 5 Постановления Правительства от 28 января 2006 г. N 47¹³. Что касается утверждения о многоквартирном доме как объекте жилищных прав, то представляется необходимым отметить, что под системой объектов жилищных прав следует понимать целостное, структурно упорядоченное самостоятельное объединение, которое представляет собой обобщение юридически значимых признаков, свойств и качеств явлений и предметов объективной и правовой действительности. Безусловно, особое место в систематике жилья занимает многоквартирный дом как совокупность двух и более квартир, который включает в себя также элементы общего имущества собственников помещений в этом доме¹⁴. Исходя из определения многоквартирного дома, причем определения именно легального, данным понятием охватывается и одноэтажный дом, который включает в себя два помещения, отвечающие признакам квартиры. Очевидно, в этом случае многоквартирный дом может являться самостоятельным объектом жилищных прав. Однако это случается крайне редко, в основном это свойственно небольшим населенным пунктам (деревням, поселкам городского типа и т.п.).

    С точки зрения права жилым домом  является строение с момента, когда  строительство дома завершено, он принят в эксплуатацию приемной комиссией и зарегистрирован в установленном порядке в качестве жилого дома уполномоченными на то жилищными организациями, осуществляющими государственный учет жилищного фонда - бюро технической инвентаризации (БТИ) и др.

    В отличие от квартир право собственности  на жилые дома (изолированные части жилых домов) допускалось при любой социально-экономической ситуации, ограничения были только по количеству и размеру. Вместе с тем на практике возникает вопрос о праве собственников жилых домов на земельные участки, надворные постройки и другое имущество, расположенное вне строения. Как справедливо отмечается в юридической литературе, только в единстве всех своих частей, связанных общим хозяйственным назначением, располагаясь на земельном участке, жилой дом и является объектом права собственности¹⁵.

    Анализ  норм, изложенных в гл. 17 "Право  собственности и другие вещные права на землю" и в других главах ГК РФ, позволяет говорить о том, что наряду с правом собственности на жилой дом собственник всегда обладает определенными правами на земельный участок и некоторое другое имущество, обслуживающее жилой дом. Объем прав на земельный участок может быть различным. В обоснование сказанного можно привести конструкцию, предложенную ГК РФ в ст. 551, где регламентируются отношения, связанные с земельным участком при продаже находящейся на нем недвижимости. Принимая во внимание то обстоятельство, что жилое помещение относится к недвижимости, следует, что одновременно с передачей права собственности на жилой дом передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этим жилищем и необходима для ее использования. При этом возможны варианты.

    Представляется, что важным признаком любого жилого помещения является то, что в отношении данных объектов законодателем установлен специальный правовой режим. Следует отметить, что в широком смысле этого слова правовой режим представляет собой многоэлементную систему, рассмотрение правового режима жилых. Составной частью правового режима, установленного для жилых помещений, является государственный учет жилищного фонда, который осуществляется по единой для России системе и в порядке, определенном в Положении о государственном учете жилищного фонда в РФ, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 13 октября 1997 г. N 1301. Таким образом, только тот объект, который прошел указанный учет, включающий в себя технический (оперативный) учет, официальный статистический учет, и бухгалтерский учет может быть включен в систему объектов жилищных прав. К правовому режиму объектов жилищных прав следует отнести также правила, устанавливающие оценку того или иного жилого помещения в качестве пригодного для проживания. В связи с этим необходимо назвать Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции". Указанное Положение относительно пригодности жилого помещения для постоянного проживания в нем граждан закрепляет не только частный интерес пользователя жилья, но и публичный интерес.

    Элементы  системы объектов жилищных прав, а  именно: жилой дом, квартира, комната, являются связанными между собой, причем связь эта носит постоянный характер. Состав элементов системы жилищных прав обусловлен тем, что все они имеют общее функциональное назначение, т.е. предназначены для постоянного проживания в них граждан. Тем не менее каждый элемент, включаемый в систему, в данном случае в систему объектов жилищных прав, наряду с тем, что имеет общие, свойственные для всех объектов признаки, также обладает определенной самостоятельностью В теории гражданского права нет единого подхода к определению понятия «квартира в многоквартирном доме». По мнению П. Седугина, квартирой является предназначенная и используемая для проживания отдельная жилая площадь, которая имеет отдельный выход на улицу, во двор, на лестничную клетку или в общий коридор и не имеющая в своих пределах функциональных частей (площадей, объемов) других квартир (мест общего пользования)¹⁶. Недостаток этого определения заключается в отсутствии указания главной особенности квартиры: что она является частью другого объекта - многоквартирного дома. Н. Агафонова выделяет два признака, которые отличают квартиру от других видов жилой недвижимости (жилого дома и жилой комнаты в коммунальной квартире):

    - квартира - это помещение, объединяющее  жилую и всю обслуживающую ее площадь;

    - квартира имеет выход (сообщение)  в строение, эксплуатируемое несколькими собственниками квартир¹⁷.

    Полагаем, что эта формулировка признаков  также недостаточно верно отражает свойства квартиры. Во-первых, неясно, что автор понимает под обслуживающими площадями. В площадь квартир включается площадь жилых и вспомогательных комнат. Последние имеют обслуживающее по отношению к жилым значение. Но эту же функцию выполняют и общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, не составляющие ее часть (п. 1 ст. 290 ГК РФ). Следовательно, более правильным было бы указать не обслуживающую, а вспомогательную площадь. Во-вторых, квартира может иметь выход не только в помещение жилого дома, но и на улицу.

    Определение квартиры, закрепленное во Временной методике оценки жилых помещений от 30 октября 1995 г.: «Это конструктивно обособленная сложная функциональная часть жилого строения или нежилого строения с жилыми помещениями, предназначенная и в административном порядке признанная пригодной для постоянного проживания граждан, имеющая обособленный вход с улицы или с площадки общего пользования и не имеющая в своих пределах функциональных частей (площадей, объемов) других квартир (мест общего пользования)»¹⁸.

    Понятие «квартира в многоквартирном доме» можно сформулировать следующим образом: квартира - конструктивно обособленная сложная функциональная часть жилого строения или нежилого строения с жилыми помещениями, предназначенная и в административном порядке признанная пригодной для постоянного проживания граждан, имеющая обособленный вход с улицы или с площадки общего пользования, состоящая из главной вещи (самой квартиры), а также общего имущества дома, находящегося в общем пользовании и предназначенного для ее обслуживания, подлежащая кадастровому учету.

    В юридической литературе подчеркивается, что, так как квартира является самостоятельной частью многоквартирного жилого дома, она выступает в гражданском обороте в качестве отдельной вещи, а не как часть дома¹⁹.

    Рассмотрим  соотношение двух объектов недвижимости: многоквартирного дома и квартиры в этом доме. П. Крашенинников определяет жилой дом как «строение, разделенное на отдельные жилые помещения (как правило, квартиры), предназначенное для проживания граждан и отвечающее соответствующим строительным, техническим, противопожарным, санитарно-гигиеническим требованиям»²⁰. В. Порошков предлагает рассматривать многоквартирный дом как совокупность объектов, входящих в кондоминиум, т.е. в совместное владение и пользование собственников квартир. В этом случае «назначение дома будет уже не в предоставлении жилья, а в обслуживании жилья, и, следовательно, при таком понимании многоквартирный дом и отдельная квартира в нем являются самостоятельными объектами недвижимости»²¹.

    В соответствии со ст. 289 ГК РФ собственникам жилых помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество дома. К нему ст. 290 ГК РФ относит: общие помещения дома; его несущие конструкции; механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

    Законодатель  не раскрывает содержания этих элементов  и не указывает источник их регламентации, что вызывает споры в науке  гражданского права и приводит к ошибкам на практике. В юридической литературе отмечается неполнота элементов общего имущества дома (не указан, например, земельный участок), отсутствие порядка определения размера долей участников общей долевой собственности, неясность вопроса о необходимости государственной регистрации прав на него.

    При раскрытии содержания понятия «общее имущество многоквартирного дома» можно использовать перечень общего имущества в кондоминиуме, приведенный в ст. 7 Федерального закона от 15 июня 1996 г. «О товариществах собственников жилья», а также определение конструктивных частей строения, сооружения, данное во Временной методике оценки жилых помещений. Тогда его состав можно определить так:

    - общие помещения (лестничные площадки  и пролеты, вестибюли, коридоры, технические этажи, подвалы, чердачные помещения);

    - земельный участок, на котором  расположен многоквартирный дом,  включая придомовую территорию с элементами озеленения и благоустройства;

    - ограждающие несущие и ненесущие  конструкции (стены, перекрытия, крыша, фундамент, основание);

    - оборудование, обслуживающее более  одной квартиры (механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное);

    - отделочные улучшения (облицовка  стен дома, скульптуры, кровля);

    - инженерные коммуникации и устройства (лестницы).

    Собственник квартиры не вправе распоряжаться принадлежащей ему долей общего имущества дома отдельно от квартиры (п. 2 ст. 290 ГК РФ).  С  другой стороны, возникает вопрос о реализации им правомочий владения и пользования. Мы присоединяемся к мнению авторов, которые полагают, что во всех жилых зданиях, находящихся в собственности отдельных владельцев и муниципалитета, должны организовываться кондоминиумы, так как недвижимость - это специфический объект, которым нужно управлять.