Жилое помещение как объект гражданских прав

    Однако  еще раз следует обратить внимание на то, что с учетом ст. 55 Конституции Российской Федерации такая аргументация представляется спорной, а принцип аналогии закона (в части применимости положений ст. 6 вышеназванного Федерального закона) в силу указанной статьи Основного Закона нашего государства не применим. В то же время вышеизложенное не означает, что мы пытаемся обосновать правомерность такого подхода, при котором наследник вправе распоряжаться перешедшим к нему жилым помещением до соответствующей государственной регистрации его права. Данная позиция свидетельствует лишь о несовершенстве законодательства.

    В частности, известно, что в основу построения современной российской системы государственной регистрации прав положены принципы ипотечной системы укрепления прав на недвижимость, которая является главенствующей в странах континентальной Европы. В свое время И.А. Покровский, выделяя ипотечную систему укрепления прав на недвижимость как безусловно прогрессивную, назвал два основных принципа ее построения:

    1) принцип публичности, состоящий  в том, что «всякий акт, долженствующий иметь вещно-правовое значение (передача права собственности, установление залога или сервитута и т.д.), должен быть записан в поземельную книгу, и только с этого момента он получает юридическую силу для всех третьих лиц, для публики»;

    2) принцип достоверности, согласно которому всякая запись в поземельной книге, даже не соответствующая действительности, сохраняется, пока не оспорена в установленном порядке и в нее не внесены исправления³⁴.

    Поэтому представляется, что п. 2 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации нуждается в дополнительной конкретизации в целях исключения возможных и, с учетом указанных принципов, негативных последствий реализации его положений (право возникло - не зарегистрировано - прямых ограничений в его реализации, как это сделано федеральным законом относительно так называемых ранее возникших прав, нет - собственник по существу вправе совершать сделки по отчуждению при отсутствии регистрации). Имеется в виду то, что относительно прав, возникающих в силу закона без государственной регистрации, законодателем должен быть установлен компромиссный вариант между реализацией этих прав и обеспечением действия указанных принципов.

    В частности, подобные негативные последствия  должны быть снижены посредством  неукоснительного выполнения требования ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая обязывает всех правообладателей, включая тех, кто приобрел этот статус без государственной регистрации, обеспечить регистрацию своего права собственности и внести соответствующие данные в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Для всех случаев возникновения права собственности на недвижимое имущество без государственной регистрации осуществление собственником такого имущества своего права по распоряжению им должно быть поставлено в зависимость от государственной регистрации права таким образом, чтобы без таковой собственник не мог в полном объеме осуществлять свои властные полномочия в отношении принадлежащего ему имущества. Возможно, что применительно к рассматриваемому вопросу было бы целесообразно дополнить Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» положением, определяющим юридическую действительность прав на недвижимое имущество, перешедших в порядке наследования (до их государственной регистрации) тем же путем, который предусмотрен ст. 6 названного Федерального закона для прав, возникших до вступления данного Федерального закона в силу³⁵.

    Возвращаясь к предмету настоящего исследования, следует обратить внимание на то, что законодательством Российской Федерации не установлен срок, в течение которого наследник обязан зарегистрировать переход к нему прав на недвижимое имущество, к примеру, на жилое помещение, приобретенное в порядке наследования. Поэтому наследник, получивший свидетельство о праве на наследство, не ограничен каким-либо определенным сроком проведения государственной регистрации права на такое недвижимое имущество. Из этого следует достаточно очевидный вывод: если наследник не произвел государственную регистрацию перешедшего к нему права на недвижимость, это не может изменить юридическое содержание, повлечь «дефект»

      состоявшегося правопреемства - самого  перехода к наследнику прав  на имущество со дня открытия  наследства. Даже если наследник жилого помещения умрет, приняв такое помещение в составе наследства и не успев зарегистрировать свои права на него, данное помещение должно рассматриваться как принадлежащее указанному лицу на день открытия соответствующего наследства, и его наследники будут иметь право наследовать это помещение на общих основаниях.

    Государственная регистрация права на жилое помещение, перешедшее в порядке наследования, осуществляется в порядке, установленном  гл. III Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», с реализацией следующих процессуальных действий:

    1) прием документов, необходимых для  осуществления такой государственной регистрации;

    2) правовая экспертиза документов;

    3) установление отсутствия противоречий между заявленными и уже зарегистрированными правами на данное жилое помещение, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации;

    4) принятие официального решения  о регистрации или об отказе  в таковой;

    5) внесение соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

    6) выдача свидетельства о государственной  регистрации права или решения об отказе в ней.

    Прием документов на государственную регистрацию  осуществляется по правилам ст. 16 и с учетом ст. 17 данного Федерального закона. В частности, по общему правилу для регистрации права наследника на жилое помещение в регистрирующий орган представляются:

    1) заявление наследника или лица, уполномоченного наследником на  основании нотариально удостоверенной доверенности;

    2) документ о плате за регистрацию;

    3) соответствующее свидетельство  о праве на наследство.

    Кроме того, в соответствии с п. 1 ст. 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав, является в том числе план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера.

    Таким образом, для регистрации права  наследника на жилое помещение в  регистрирующий орган должен быть представлен документ, содержащий техническое описание жилого помещения (экспликация и поэтажный план жилого помещения, выдаваемый органом (организацией), ответственным за технический учет соответствующего объекта).

    Вместе  с тем для рассматриваемого случая регистрации вызывает сомнение целесообразность установленного законодателем требования о представлении указанного документа, если такой документ о соответствующем жилом помещении ранее уже представлялся (к примеру, наследодателем в период его жизни при регистрации его права (перехода к нему права на такое помещение)) и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

    Как правильно отмечает М.Г. Пискунова, для государственной регистрации «технический учет - не только описание объекта права, но и подтверждение юридического факта его существования». При этом, по мнению данного автора, «приобрести право на объект недвижимости без технической инвентаризации можно только в порядке правопреемства, при наследовании имущества граждан или реорганизации юридических лиц, когда право возникает не с момента регистрации, а с момента прекращения правопредшественника»³⁶. Так, если у регистратора прав не может вызвать сомнения вопрос о существовании права наследника, не может иметь место и сомнение относительно юридического факта существования соответствующего объекта, к примеру жилого помещения. При этом необходимо повторно обратить внимание на то, что по п. 1 ст. 1110 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации «при наследовании имущество умершего переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент», если из правил указанного Кодекса не следует иное. Таким образом, имущество переходит именно в неизменном виде. Относительно же жилого помещения, на наш взгляд, это означает, что оно переходит на день открытия наследства к наследнику в том виде, который публично описан в документах технического учета, содержащихся на день смерти наследодателя у регистрирующего органа в соответствующем деле правоустанавливающих документов. При этом не следует забывать, что жилое помещение - вещь, определяемая индивидуальными, а не родовыми признаками. Для регистратора прав важна индивидуализация помещения, которая позволяет однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества (к примеру, по месту расположения), а не из его характеристики.

    Регистрирующие  органы зачастую отказывают в регистрации  прав в случае несоответствия площади объекта, указанной в правоустанавливающем документе, представленном на регистрацию, плану объекта, мотивируя тем, что право приобретено  «не на ту площадь», «не в том объеме». Вместе с тем, по их мнению, «количественные характеристики длины, площади, объема, веса - погонные и квадратные метры, кубометры, тонны и пр. имеют значение для приобретения прав на определенные родовыми признаками вещи, например строительные и горюче-смазочные материалы. Но для недвижимости площади и объемы имеют скорее техническое и экономическое, но не юридическое значение, поскольку право приобретается не на квадратные метры и строительные объемы, а на конкретную вещь. Объект прав - недвижимость, а не площадь»³⁷.

    Следовательно, у законодателя есть достаточные  предпосылки для того, чтобы путем  внесения изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» исключить необходимость представления наследником при регистрации им своего права документа, содержащего техническое описание соответствующего объекта недвижимого имущества, к примеру жилого помещения, перешедшего к нему в порядке наследования (по аналогии, как это сделано в п. 1 ст. 17 названного Федерального закона в отношении земельных участков). Государство в целях обеспечения реализации принципов обязательности регистрации, достоверности Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним должно быть заинтересовано в создании необходимых правовых предпосылок, чтобы, к примеру, применительно к рассматриваемой нами ситуации наследники претерпевали наименьшие неудобства при такой регистрации  и в конечном счете большая часть из них обращалась за регистрацией своего права непосредственно после получения ими свидетельства о праве на наследство именно для укрепления их прав, а не по прошествии определенного, достаточно длительного времени только для получения возможности реализации правомочий по распоряжению перешедшим к ним имуществом³⁸.

    Таким образом, при разделе жилых помещений  между наследниками дополнительно должно быть представлено соответствующее соглашение о разделе наследства.

    В некоторых субъектах Российской Федерации для государственной  регистрации права собственности наследника на жилое помещение, перешедшее к нему в порядке наследования, требуют представления иных документов, подтверждающих наличие условий для перехода права от наследодателя к наследнику (к примеру, свидетельства о смерти наследодателя), что, на наш взгляд, не имеет под собой никаких правовых оснований.

    Свидетельство о праве на наследство, которое  для государственной регистрации права наследника на перешедшее к нему жилое помещение требуется представить с учетом абз. 5 п. 1 ст. 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», является надлежащим документом, подтверждающим переход соответствующего права. Это официальный документ, подтверждающий наследственные права лица на имущество (в том числе на жилое помещение) умершего гражданина. Юридическое значение этого документа определяется его правоподтверждающим характером, публичным порядком его выдачи и получения. Учитывая подтвержденные Постановлениями Конституционного Суда Российской Федерации от 19 мая 1998 г. N 15-П  и от 23 декабря 1999 г. N 18-П  гарантии доказательственной силы и публичного признания нотариального акта, свидетельство о праве на наследство служит исчерпывающим доказательством наличия права на жилое помещение, перешедшее к наследнику в порядке наследования. Поэтому, требуя от наследника при регистрации его права на жилое помещение, перешедшее к нему в порядке наследования, представления, к примеру, свидетельства о смерти наследодателя, тем самым регистрирующий орган (государственный регистратор прав), по существу, ставит под сомнение правоподтверждающий характер свидетельства о праве на наследство и в конечном счете правомерность действий, совершенных нотариусом в рамках конкретного наследственного дела. Следуя такому подходу, потребуется передать функцию по ведению наследственных дел от нотариусов к государственным регистраторам прав³⁹.

    С учетом изложенного важное значение приобретает правовая экспертиза свидетельства о праве на наследство, когда регистрирующий орган изучает представленное свидетельство на предмет его подлинности и достоверности, на соответствие его формы и содержания требованиям законодательства. При этом должно быть установлено отсутствие противоречий между заявленным и уже зарегистрированным правом на конкретное жилое помещение, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации. В частности, по результатам таких действий может быть вынесено решение о приостановлении государственной регистрации. Перечень оснований для приостановления государственной регистрации, а также порядок и сроки ее приостановления определены ст. 19 Федерального закона  «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

    Так, приостановление государственной  регистрации может проводиться  по трем основаниям: по инициативе правообладателя, по инициативе регистратора, по судебному решению.