Жилое помещение как объект гражданских прав

    Земельный кодекс не предусматривает оформления прав на землю собственникам жилых помещений в многоквартирных домах, за исключением кондоминиумов (п. 2 ст. 36). В городах много зданий смешанного назначения, в которых расположены жилые и нежилые (преимущественно на первых этажах) помещения. Каждый собственник помещения в здании смешанного типа имеет право на свою часть неделимого земельного участка, пропорциональную размеру принадлежащего ему помещения. Полагаем, что положение п. 2 ст. 36 Земельного кодекса о предоставлении земельного участка, необходимого для использования расположенного на нем жилого дома в качестве общего имущества, в общую долевую собственность домовладельцев кондоминиума следует распространять не только на кондоминиумы, но и на всех собственников квартир в многоквартирном доме. Признаком квартиры как недвижимого имущества является ее связь с землей. При этом имеет значение не только сама связь с землей, но и функциональное назначение квартиры, которое невозможно реализовать без наличия этой связи.

    Так как доля собственников квартир в общем имуществе дома законом не определена, следует применять правила ст. 245 ГК РФ, в соответствии с которой доли собственников квартир в общем имуществе дома признаются равными. Полагаем, более правильным будет использовать в качестве критерия определения доли в общем имуществе площадь принадлежащей собственнику квартиры. В этом случае доля будет пропорциональна размеру общей площади квартиры.

    Таким образом, анализ судебной практики и  действующего законодательства позволяет выделить следующие признаки правового режима квартиры в многоквартирном доме:

    - квартира в многоквартирном доме  как объект гражданских правоотношений относится к сложным вещам, состоит из главной вещи (самой квартиры), непосредственно удовлетворяющей жилищные потребности граждан, а также других общих помещений дома, находящихся в общем пользовании (лестницы, лифты, подвалы, коридоры, чердаки, крыши и т.п.), предназначенных для обслуживания и обеспечения главной вещи (квартиры) и связанных с ней общим назначением;

    - так как общее имущество многоквартирного дома является принадлежностью по отношению к расположенным в нем жилым помещениям (а в соответствии со ст. 135 ГК РФ принадлежность следует судьбе главной вещи), то права на него не подлежат отдельной государственной регистрации;

    - сделки по распоряжению объектами,  входящими в состав общего  имущества многоквартирного дома, должны совершаться с соблюдением правил ст. ст. 246 - 248 ГК РФ.

    Полагаем, что изложенные в данной статье выводы и предложения будут способствовать совершенствованию как законодательства, так и правоприменительной практики, а в конечном итоге - защите прав и интересов собственников квартир в многоквартирном доме.

    В судебной практике неоднократно возникали  вопросы, связанные с определением гражданско-правового режима комнат в коммунальных квартирах и возможностью признания их самостоятельным объектом права собственности.

    В окончательном виде законодательный  запрет на приватизацию комнат в коммунальных квартирах устранен с принятием  Постановления Конституционного Суда РФ от 3 ноября 1998 г. N 25-П²², который подтвердил право граждан на приватизацию занимаемых ими в коммунальных квартирах жилых помещений без каких-либо предварительных условий, независимо от воли собственника коммунальной квартиры, других нанимателей, а также независимо от приватизации других жилых помещений в тех же квартирах²³.

    Жилые помещения, охватываемые понятием недвижимого  имущества, признаются объектами гражданских  прав (ст. 128 Гражданского кодекса РФ) и участвуют в гражданском  обороте именно в данном качестве. Так, жилое помещение может являться объектом права собственности, права пользования, владения и т.д.

    Дело  в том, что в практике судов  общей юрисдикции наряду с позицией о возможности приватизации отдельных  комнат в коммунальной квартире утвердилась позиция о признании коммунальной квартиры неделимой вещью, поступающей при приватизации в общую долевую собственность нескольких лиц (п. 4 ст. 244 Гражданского кодекса РФ)²⁴.

    Позиция эта основана на разъяснениях Пленума  Верховного Суда РФ, содержащихся в п. 12 Постановления от 24 августа 1993 г. N 8 О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»²⁵, в соответствии с которым выдел участнику общей собственности на приватизированное жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа. При отсутствии такой возможности суд вправе по просьбе истца определить порядок пользования квартирой.

    С учетом изложенного можно констатировать неудовлетворительность сформировавшегося в судебной практике подхода к рассмотрению отдельных квартир как потенциально неделимых вещей, раздел которых допускается лишь при наличии возможности передачи изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа.

    Таким образом, комната в коммунальной квартире признается в законодательстве самостоятельным объектом права собственности наряду с отдельной квартирой и другими видами жилых помещений. Законодательное признание комнат в коммунальных квартирах объектом права собственности отражает реальное «положение вещей» и соответствует сложившимся отношениям в жилищной сфере, т.е. данное правовое регулирование адекватно характеру существующих общественных связей. Хотя вряд ли можно признать социально оправданным сам факт существования коммунальных квартир в современном цивилизованном обществе, взявшем на себя обязанности по созданию условий для достойного существования человека, роста и развития его личности, создания семьи.

    Таким образом, жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (ч. 2 ст. 16).

    Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения хозяйственно-бытовых и иных нужд граждан, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (ч. 3 ст. 16).

    Комнатой  признается часть жилого дома либо квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в таком доме либо квартире (ч. 4 ст. 16).

ГЛАВА 2. ВОЗНИКНОВЕНИЕ ПРАВА  СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ В ПОРЯДКЕ НАСЛЕДОВАНИЯ

2.1.Правовое  регулирование перехода  права собственности  на жилое помещение в порядке наследования 
 

    По  общему правилу, установленному законом, наследство открывается после смерти гражданина. Днем открытия наследства и соответственно днем начала исчисления срока на принятие наследства наследниками считается день смерти наследодателя, факт которой документально подтверждается свидетельством о смерти, выданным органами записей актов гражданского состояния. Помимо действительной смерти наследодателя, подтвержденной в установленном порядке, аналогичные последствия имеет и объявление судом гражданина умершим (ст. 45 Гражданского кодекса Российской Федерации).

    Особое  значение при регулировании наследственных отношений имеет жилое помещение, в котором проживал наследодатель, не только как объект, входящий в состав наследства (в случае, если оно принадлежало наследодателю на праве собственности), но и как место жительства наследодателя, по которому и определяется место открытия наследства. Во втором случае основание права пользования таким помещением значения не имеет. Согласно ст. 1115 Гражданского кодекса Российской Федерации местом открытия наследства является последнее место жительства наследодателя, т.е. жилое помещение, которое наследодатель фактически использовал для проживания и на пользование которым имел соответствующее право²⁶.

    Следует учитывать, что в данном случае для  признания последнего места жительства наследодателя местом открытия наследства не требуется наличия у наследодателя права собственности на жилое помещение, в котором он постоянно проживал до своей смерти. В том случае, если наследодатель права собственности на такое помещение не имел, именно по его местонахождению должно определяться место открытия наследства. При этом само жилое помещение в состав наследства входить не должно.

    Если  же последнее место жительства установить невозможно или оно находится за пределами Российской Федерации, а при этом наследодатель обладает имуществом на территории Российской Федерации, местом открытия наследства признается место нахождения такого имущества. При нахождении имущества в разных местах местом открытия наследства является место нахождения недвижимого имущества или наиболее ценной его части, а при отсутствии недвижимого имущества - место нахождения движимого имущества или наиболее ценной его части.

    Таким образом, при различных обстоятельствах  в большинстве случаев место  нахождения жилого помещения, в котором проживал наследодатель и право пользования которым он имел как собственник или пользовался им на других законных основаниях, оказывает существенное влияние на определение места открытия наследства.

    Местом  жительства несовершеннолетних, не достигших 14-летнего возраста, или граждан, находящихся под опекой, признается в соответствии со   ст. 20 Гражданского кодекса Российской Федерации место жительства их законных представителей - родителей, усыновителей или опекунов.

    Круг  лиц, которые могут быть наследниками, определен ст. 1116 Гражданского кодекса Российской Федерации. К ним относятся:

    - граждане, находящиеся в живых  в день открытия наследства, а  также зачатые при жизни наследодателя и родившиеся живыми после открытия наследства;

    - юридические лица, существующие на день открытия наследства;

    - Российская Федерация (по закону  или по завещанию);

    - субъекты Российской Федерации,  муниципальные образования, иностранные государства и международные организации (по завещанию).

    Как указывалось выше, классические способы наследования (наследование по завещанию и по закону) свойственны и российскому наследственному праву. Что касается наследования по завещанию, то в рамках рассматриваемой темы стоит остановиться на нескольких общих положениях относительно данного вида наследования и на отдельных его особенностях, связанных с отношениями по поводу жилых помещений.

    Закон в первую очередь предоставляет  право определить судьбу своего имущества  самому гражданину, являющемуся его  собственником, путем составления завещания (п. 1 ст. 1118 Гражданского кодекса Российской Федерации). Мотивацией совершения такого распоряжения, как правило, является обретение гражданином в процессе жизни какого-либо имущества, представляющего значительную ценность, например жилого помещения, возведенного строительством или полученного в результате приватизации квартиры в многоквартирном доме, а также наличие нескольких родственников или близких людей, которые в случае смерти гражданина могут претендовать на его имущество.

    Основным принципом составления завещания является его свобода. Согласно действующему законодательству завещатель свободен в выборе лиц, которым перейдет его имущество, а также в определении их долей и соответствующих обременений. Ничем, кроме обязательной доли в наследстве (ст. 1149 Гражданского кодекса Российской Федерации), этот выбор не может быть ограничен²⁷.

    В число обязательных наследников  входят несовершеннолетние и нетрудоспособные дети наследодателя (включая усыновленных), его нетрудоспособные супруг и родители, а также несовершеннолетние и нетрудоспособные иждивенцы. При этом включение иждивенцев в состав обязательных наследников возможно при условии, что они являлись нетрудоспособными на момент открытия наследства (на день смерти наследодателя) и находились на иждивении не менее одного года. Кроме того, для иждивенцев, которые не относятся ни к одной из названных в законе очередей наследников, необходимо выполнение такого условия, как совместное проживание с наследодателем не менее одного года до его смерти.