Самовольная постройка

Получается, речь идет не о судебном признании права  собственности на самовольную постройку, а об устранении в судебном порядке  тех нарушений, которые препятствуют возникновению права собственности  на объект.

Также следует  отметить, что признание права  собственности в судебном порядке  в контексте абз.1 п.3 ст.222 ГК РФ не всегда целесообразно, так как, по общему правилу, вопрос о предоставлении земельного участка решается в административном порядке. В итоге, признак самовольности  ликвидируется во внесудебном порядке, и нет необходимости решать вопрос "узаконения" постройки в суде. В суд может быть заявлено требование о признании неправомерным отказа местной администрации в предоставлении земельного участка.

Многие юристы раскрывают процесс легализации  со стороны государственной регистрации  прав на недвижимое имущество. Данный вариант узаконения самовольной  постройки, несмотря на ряд возникающих  трудностей, находит свое применение на практике. Значительная часть построек легализуется именно в таком порядке.

На основании  стст. 16-18 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним²²" лицо, которое возвело недвижимость с соблюдением всех предусмотренных правил отвода земли и осуществления строительства, представляет в учреждение юстиции в обязательном порядке: разрешение на строительство, проектную документацию, акт приемки объекта в эксплуатацию. Очевидно, что самовольный застройщик названных документов не имеет в силу самовольности возведенного им объекта. В связи с этим возникают сомнения по поводу того, что учреждение юстиции в такой ситуации может осуществить государственную регистрацию самовольно возведенного объекта недвижимости.

В подобной ситуации заинтересованное лицо при обращении  в учреждение юстиции вправе представить  заключение полномочных и компетентных органов о соответствии объекта "самостроя" градостроительным и строительным нормам и правилам. Учреждение юстиции, принимая данное заключение в совокупности с правоустанавливающими документами на землю под таким объектом, легализует самовольную постройку во внесудебном порядке. Но данный порядок легализации мало основан на законе. Из анализа правовых норм следует обратный вывод – регистрация права собственности на самовольную постройку является незаконной. Поэтому, последующая регистрация не препятствует судебному оспариванию первичной государственной регистрации права собственности на самовольное строение. Легализуя самовольную постройку таким способом, недобросовестные участники гражданских правоотношений пытаются обойти закон.

Так, Товарищество обратилось в суд с заявлением об установлении юридического факта  владения на праве собственности  вновь возведенным объектом недвижимости на том основании, что это необходимо заявителю для регистрации права  собственности. Решением первой инстанции  данное требование было удовлетворено. Но Президиум Высшего арбитражного суда РФ в Постановлении от 3 сентября 2002 года № 4544/02 данную судебную ошибку ликвидировал. Возведенный объект отвечал всем признакам самовольности. Поэтому требование о признании права собственности на данный объект могло быть рассмотрено только в порядке искового производства, а не путем установления юридического факта.

В случае отказа в государственной регистрации, заинтересованному лицу – застройщику  остается лишь обратиться с соответствующим  иском в суд, либо обжаловать в  суд отказ учреждения юстиции.

Судья арбитражного суда Краснодарского края С. Моргунов говорит еще об одном способе легитимного вовлечения в гражданский оборот самовольно возведенной недвижимости.

При отсутствии спора между самовольным застройщиком и законным владельцем земли главной  проблемой является отсутствие разрешения на строительство и акта приемки  в эксплуатацию законченного строительством объекта.

В настоящее  время еще действует постановление  Совета народных комиссаров РСФСР от 22 мая 1940 года № 390 "О мерах борьбы с самовольным строительством в  городах, рабочих, курортных и дачных поселках". В соответствии с ним  местная администрация может  предоставить застройщикам разрешение на строительство в установленном  порядке, при отсутствии оснований  к сносу постройки. Отсюда следует  вывод, что при отсутствии обстоятельств, однозначно препятствующих сохранению самовольной постройки, застройщик имеет возможность потребовать  от администрации местного образования  выдать разрешение на строительство. Полученное таким образом разрешение на строительство  может служить основанием для  оформления акта приемки в эксплуатацию объекта самовольной постройки.

Но данный вариант  легализации мало применим на практике, так как указанное постановление применимо к сооружениям, самовольно возведенным до его издания, то есть до 1940 года, и в отношении только индивидуальных застройщиков. Юридические лица не охватываются данной нормой закона. Тем более, юридическая применимость данного постановления вызывает сомнения.

Огромное количество принимаемых решений в области  строительства зависит от органов  местного самоуправления. Они не редко  злоупотребляют своими полномочиями, способствуя незаконной легализации  самовольной постройки. Многие из них  пытались и пытаются сейчас решить вопрос легализации самовольных  построек во внесудебном порядке  путем принятия соответствующих  нормативных актов.

Примером может  служить постановление городского совета депутатов г. Рубцовска Алтайского края "Об утверждении Временного положения о порядке признания права собственности на самовольные постройки в границах города Рубцовска". Этот документ устанавливал внесудебный (административный) порядок "узаконивания" отдельных построек, возведенных с нарушением градостроительного законодательства. Но в судебном порядке оно было отменено, так как орган местного самоуправления не имел права вторгаться в компетенцию федерального законодателя.

Подводя итог, можно  сказать, что распространенным является мнение, согласно которому решение  по любому вопросу о самовольном  строительстве должно быть принято  только судом. Такова позиция большинства  судей, прокуроров, должностных лиц  органов местного самоуправления. Но данный подход является поверхностным  и узким, он не раскрывает процесс легализации в целом, во всех аспектах. Ведь, во многих случаях право собственности на самовольную постройку возникает без судебного разбирательства. И не каждый судебный процесс, связанный с самовольным строительством, протекает по правилам искового судопроизводства на основании ст.222 ГК РФ. 

                                          Заключение.

Подводя итог нашему исследованию, можно сформулировать следующие выводы.

Во-первых, институт самовольной постройки не возник стихийно, он имеет свою историю. Изначально он возник, как "суперфиций", затем – как "право застройки", а в настоящее время классифицируется, как "самовольная постройка". Данный институт всегда занимал важное место в гражданском праве, регулируя при этом общественные отношения в области земельного и строительного права.

По замыслу  законодателя и сложившейся практике в нашей стране, можно с полной уверенностью раскрывать сущность самовольной  постройки как одного из способов приобретения права собственности. Ряд юристов подвергают критике  это положение, рассматривая самовольную  постройку лишь в административно-правовом аспекте – как правонарушение. Естественно, при таком подходе, не может быть и речи о возможности  вовлечения объекта самовольного строительства  в гражданский оборот.

Самовольная постройка  относится к первоначальным способам приобретения права собственности, с помощью которого правомерно можно  стать собственником имущества.

При действующем  законе легализация "самостроя", к сожалению, часто осуществляется незаконным путем. Все пробелы законодателя умело используются недобросовестными застройщиками, чем нарушаются и публичные интересы, и интересы частных лиц. Поэтому, все, что связано с самовольным строительством, в том числе и приобретение права собственности на объект самовольной постройки, характеризуется "негативной оценкой".

Отсюда следует  вывод, что законодателю надо точно  прописать все вопросы легализации  самовольной постройки, а органам  власти создать необходимые экономические, политические и социальные условия  для их реализации.

                              Список использованной литературы.

1. Римское частное право: учеб. / под ред. И.Б. Новицкого. – М., 2010г. – 122 с.

2.Мейер, Д.И. Русское гражданское право (в 2 ч.). По исправленному и дополненному изд. / Д. И. Мейер. – 1902. изд. 2-е, испр. М.: Статут, 2008.г – 831 с.

3..Козырь, О.М. Недвижимость в новом гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: сборник памяти С. А. Хохлова / отв. ред. А. Л. Маковский. – М.: Норма, 1998. – 379 с.

4. Толчеев, Н.В. Признание судом права собственности на самовольную постройку // Российская юстиция. – № 5. – С.32-40.

5. Кузьмина, И.Д. Правовой режим самовольной постройки / И.Д. Кузьмина, В.И. Луконкина // Вестник Высшего арбитражного суда Российской Федерации.– № 11. – С.130-135.

6. Скловский, К. И. Собственность в Гражданском праве. Учеб.-практ. пособие. – М.: Дело,– 512 с. 
 

                    Список  использованных источников.

1. Гражданский кодекс Российской Федерации: [принят Гос. Думой 21.10.1994 года № 51-ФЗ; в ред. от 10.01.2006 года № 18-ФЗ] // Собрание законодательства Российской Федерации. – 1994. – № 32

2.Жилищный кодекс Российской Федерации: [принят Гос. Думой 29 декабря 2004 года № 188-ФЗ; в ред. от 31.12.2005 N 199-ФЗ] // Рос. газ. – 2005. – 12 января.

3 .Градостроительный кодекс РФ от 29.12.2004 № 190-ФЗ

4.Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 № 136-ФЗ

5. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации: [принят Гос. Думой 14.06.2002 года № 95-ФЗ; в ред. от 27.12.2005 № 197-ФЗ] // Рос. газ. – 2002. – 7 июля.

6. Строительные нормы и правила (СНиПов)

7. Постановление Совета народных комиссаров РСФСР от 22 мая 1940 г. № 390 "О мерах борьбы с самовольным строительством в городах, рабочих, курортных и дачных поселках"

8.Определение Конституционного суда РФ от 25 марта 2004 года № 85-О

9.Определение Верховного суда РФ от 25.01.2005 года № 77-ВО4-10

10.Пленум Верховного Совета РФ и Пленум ВАС РФ в постановлении от 1 июля 1997 года № 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ"

11.Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 26.08.1996 года № 15/8

12.Федеральный закон от 21.07.1997 года № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества"

13.Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

14. Федеральный закон от 17 ноября 1995 года № 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации"