Самовольная постройка

ГК РФ подчеркивает значимость и всеобъемлющий характер права собственности. Особое внимание уделяется основаниям приобретения права собственности, как в нашей  стране, так и во многих правовых системах.

Право собственности, как и любое другое субъективное право, возникает на основании определенных правопорождающих юридических фактов. В ГК РФ они именуются основаниями приобретения права собственности. В научной и учебной литературе помимо понятия "основание" традиционно используется иной термин - "способ" приобретения права собственности. Соотношение данных понятий является сложным и дискуссионным вопросом науки гражданского права. Одни исследователи юридические действия называют "основаниями", а фактические действия - "способами". Другие считают, что "способы" предшествуют "основаниям" и лежат в основе их возникновения.

Следует заметить, что основания приобретения права  собственности – это легальное  понятие, используемое в ГК РФ⁵ (ст. 218). А способы приобретения права собственности – понятие доктринальное, не раскрывающее его объем или содержание. В большинстве случаев между "основаниями" и "способами" ставится знак равенства, они рассматриваются, как взаимозаменяющие категории, обозначающие установленные Таким образом, под приобретением права собственности следует понимать совокупность юридических и фактических фактов, с которыми закон связывает возникновение права собственности.

Основания приобретения права собственности перечисляются  в главе 14 ГК РФ"Приобретение права собственности".

В юридической  литературе существует классификация  способов приобретения права собственности  на:

-общие или  общегражданские (создание новой  вещи, приобретение или отчуждение  имущества);

-специальные (самовольная постройка, находка, клад).

Также существует подход, согласно которому способы  приобретения права собственности  делят на способы по приобретению движимого и отдельно недвижимого  имущества (например, самовольная постройка).

Традиционным  в науке гражданского права является деление способов приобретения права  собственности на первоначальные и  производные, смысл которого заключается  в установлении объема прав и обязанностей нового собственника. При первоначальных способах объем правомочий приобретателя  определяется законом, а при производных  – объемом предшествующего собственника. Е. А. Суханов считает, что при  первоначальных способах право собственника возникает независимо от его воли или впервые, а при производных  – по воле прежнего собственника и  с согласия приобретателя.

Д.И. Мейер считал, что деление способов приобретения права собственности "на первообразные  и производные не имеет ни какого практического интереса". Классификацию  данных способов он представляет по другому:

-посредством  владения;

-независимо  от владения.

Ко второму  виду он относил приращение, из которого позже и развился институт самовольной  постройки.

К первоначальным способам приобретения права собственности  можно отнести создание вещи и  завладение, а к производным –  передачу, выкуп и изъятие. Создание вещи, как способ приобретения права  собственности, представляет собой  деятельность по изготовлению новой  вещи. При этом, она может быть создана:

- лицом для  себя с соблюдением требований  закона и иных правовых актов  (ч.1 п.1 ст.222, ст.219 ГК РФ);

- с помощью  переработки (ст.220 ГК РФ);

- через самовольную  постройку (ст.222 ГК РФ).

Самовольную постройку можно было бы рассматривать как завладение, а не создание вещи, если бы российское правовая система строго придерживалась принципа "права почвы", как это имеет место в Швейцарии. Право собственности на земельный участок включает право собственности на все то, что находится "над и под участком" (ст. 667 Гражданского кодекса Швейцарии 1907 года).

То есть оно  распространяется на сооружения, насаждения и источники, находящиеся на участке.

Самовольная постройка  является первоначальным способом приобретения права собственности, как в нашей  стране, так и в большинстве  стран. Но, в некоторых странах, например, в Венгрии, самовольная постройка  именуется "застройкой" и относится  к производным способам. По закону Венгрии, в случае самовольного строительства на чужом земельном участке собственник этого участка приобретает право собственности на строение при условии выплаты возмещения застройщику. Если стоимость строения в значительной степени превышает стоимость земельного участка, застройщик может приобрести право собственности на застроенный участок (§ 137 Гражданского кодекса Венгрии).

Многие ученые не согласны с позицией российского  законодателя, расположившего статью 222 "Самовольная постройка" в  главе 14 "Приобретение права собственности". Данная позиция неоднократно подвергалась и подвергается критике в периодических  изданиях.

Исследователи, не признающие самовольную постройку  в качестве способа приобретения права собственности, исходят из того, что самовольное строительство  изначально является правонарушением. Поэтому, спорный объект не может  быть вовлечен в гражданский оборот. Возможность приобретения имущества  в собственность в результате гражданского правонарушения, по их мнению, противоречит основным началам гражданского законодательства и основаниям возникновения  гражданских прав и обязанностей (ст.8 ГК РФ) .

Данная точка  зрения заслуживает внимания. Но главным  источником права в нашей правовой системе является закон. Если бы указанная  законодателем возможность признания  права собственности на самовольную  постройку была бы законодательной  ошибкой или правовой коллизией, то она непременно была бы ликвидирована  за последнее десятилетие.

Стоит заметить, что законодатель лишь при наличии  определенных условий допускает  возможность возникновения права  собственности на объект самовольного строительства. Данные условия –  это ликвидация или доказывание  отсутствия отдельных признаков  самовольности – признаков правонарушения. В результате, на момент признания  права собственности постройка  не подпадает под признаки правонарушения, указанные в законе. Тем более, снос не всегда отвечает публичным  интересам или интересам частных  собственников.

Как уже отмечалось в предыдущем параграфе, на современном  этапе развития гражданского права  все большее распространение  получает тенденция разделения имущественных  прав: на земельный участок и на все расположенное на его поверхности и под ним.

Поэтому, нет  ничего странного в том, что мы говорим о самовольной постройке, как о способе приобретения права  собственности. К тому же, законодатель предусмотрел, что незаконно созданный  объект может быть вовлечен в гражданский  оборот лишь при условии, что существование  постройки не будет нарушать права  и охраняемые интересы других лиц, не создаст угрозы жизни и здоровью граждан.

По смыслу ст. 8 ГК РФ признание права собственности  на самовольную постройку в судебном порядке представляет собой одно из оснований возникновения гражданских  прав. Именно судебное решение является основанием возникновения права  собственности у конкретного  лица на конкретное имущество. После  этого самовольная постройка  теряет статус "самостроя". Также, условия, необходимые для признания права собственности на объект незаконного строительства, могут быть соблюдены и вне рамок судебного разбирательства.

Неоспоримыми  являются права собственников земельных  участков по сравнению с правами  застройщиков исходя из господства абсолютности и господства вещного права –  права собственности.

Но нормы о  самовольной постройке носят  диспозитивный, а не императивный характер. Более того, допуская возможность  признания права собственности, статья 222 ГК РФ в первую очередь  говорит о лице, осуществившем  постройку на не принадлежащем ему  земельном участке, а не о законном собственнике (владельце, пользователе) земельного участка. Это можно считать  упущением со стороны законодателя, по мнению автора. Поэтому, вполне объяснимо, что участники гражданских правоотношений активно используют предоставленную  возможность и легализуют свои постройки.

В целом, можно  сказать, что институт самовольной  постройки очень интересен своей  историей возникновения и дальнейшего  развития, своей сущностью и положением в системе оснований приобретения права собственности. В настоящее  время, можно без сомнений говорить о самовольной постройке, как  о способе приобретения права  собственности. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

                  Глава 2.Понятие и сущность самовольной постройки

Параграф 3. Объект ,субъект и признаки  самовольной постройки

Одним из элементов  в гражданском правоотношении является объект. Поэтому при изучении института  самовольной постройки и возникающих  при этом отношений, особое внимание нужно уделять объекту данных правоотношений. То есть, важным является вопрос, что следует понимать под  самовольной постройкой и какие  объекты могут выступать в  качестве таковой.

Гражданский кодекс РФ в статье 222 определяет самовольную  постройку как жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном  участке, не отведенном для этих целей  в порядке, установленном законом  и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это  необходимых разрешений или с  существенным нарушением градостроительных  и строительных норм и правил.

Данная статья, наряду с другими, определяет правовые последствия, возникающие в результате создания новой вещи. Она внутренне  связана с ч. 1 п. 1 ст. 218 ГК РФ, предусматривающей, что право собственности на новую вещь, как общее правило, приобретается лицом, которое эту вещь изготовило. Необходимым условием для этого является соблюдение закона и иных правовых актов. А статья 222 ГК РФ регулирует один из случаев, когда требования закона и иных правовых актов не были соблюдены.

Указанной статьей  определен примерный перечень объектов: жилой дом, другое строение, сооружение.

Отношения, связанные  с возведением жилого дома, как  самовольной постройки, помимо гражданского законодательства, регулируются и жилищным законодательством. Об этом надо помнить  правоприменителям, и в соответствующей ситуации применять нужную норму права.

Так самовольное  переустройство и перепланировка жилых  помещений регулируются Жилищным кодексом РФ⁶ (ст.ст. 25-29), принятым Федеральным законом № 188-ФЗ от 29.12.2004 года. По признакам и правовым последствиям данные явления схожы. Многие юристы приравнивают самовольное переустройство и перепланировку жилых помещений к правовому режиму самовольных построек. На, данный подход является ошибочным. Отождествлять данные юридические явления нельзя. Ведь при самовольной перепланировке незаконными являются действия собственника, а не сам объект недвижимости, подвергшийся изменению. А при самовольной постройке застройщик даже собственником возводимого объекта не является. Соответственно, различны объем прав и механизмы защиты прав собственника самовольно перепланированного жилого помещения и несобственника самовольной постройки. Данный вопрос стал особо актуальным после принятия нового Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004 № 190-ФЗ и Жилищного кодекса РФ от 29.12.2004 № 188-ФЗ.

В действующем  ГК РФ круг объектов расширен. Помимо жилого дома, в перечень включены также строение (например, гараж, бытовка, баня) и сооружение (например, скважина водоснабжения), которые закон называет "другими". То есть, объекты не предназначены для проживания, они могут иметь и производственное назначение. Таким образом, ликвидирован пробел , который имел место в советском праве.

Пункт 1 ст. 222 ГК РФ указывает, что самовольной постройкой является также "иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке", то есть перечень объектов недвижимости, которые могут быть квалифицированны в качестве самовольной постройки, является открытым. Используя такую формулировку, законодатель намеренно расширил перечень данных объектов. Это обусловлено историческими предпосылками – развитием данного института в советское время и современным развитием гражданских правоотношений в рыночных условиях. На практике, расширительное толкование данной нормы права вызывает ряд трудностей и проблем, которые не позволяют определить - является ли тот или иной объект самовольной постройкой? Единообразия, как в науке, так и в правоприменительной деятельности по данному вопросу наблюдать пока не возможно.

Признаки недвижимости закреплены в ст. 130 ГК РФ. Под действие ст. 222 подпадают только те объекты  недвижимости, которые могут быть квалифицированы как постройка, то есть представляют собой результат  деятельности по строительству.

Как считает  профессор О.М. Козырь⁷, термин "недвижимое имущество" употребляется законодателем условно, так как недвижимые вещи рассматриваются в качестве объекта гражданских прав с момента их государственной регистрации. Имеются и другие основания, на основании которых следует согласиться с точкой зрения профессора О. М. Козырь.

В юридической  науке проблемы легального определения  недвижимости, значения "юридической  и фактической связи строения с землей" при определении признаков  недвижимости не раз обсуждались  и обсуждаются сейчас. Предметом  исследования в настоящей работе это вопрос не является, но итог данных дискуссий и результат, к которому может прийти законодатель имеет  значение для развития института  самовольной постройки. При признании "единой судьбы" земельного участка  и расположенных на нем объектов недвижимого имущества, изменится  сама правовая природа, суть самовольной  постройки. Соответственно, и последствия  будут иными.

Определение объекта  как "постройки" также предполагает определенную степень законченности  процесса строительства. Строительная конструкция может рассматриваться  в этом качестве лишь тогда, когда  достигает известной степени  законченности. Придерживаясь такого подхода, можно сделать вывод, что  ст. 222 ГК РФ не регулируются отношения  относительно объектов незавершенного строительства. Данная точка зрения существует среди ученых, теоретиков. Но имеется и противоположный  подход к решению данного вопроса. Он основывается на позиции, что объекты  незавершенного строительства являются недвижимым имуществом, а исходя из смысла п. 1 ст. 222 ГК РФ любое недвижимое имущество (включая и не завершенный  строительством объект), отвечающее одному из трех признаков самовольной постройки, является таковой. С позиции данного  подхода термины "постройка" и "созданный" не следует толковать  в смысле завершенности процесса строительства.