Самовольная постройка

ГК РФ допускает  два случая приобретения права собственности  на самовольную постройку, причем только в судебном порядке. В этом смысле самовольная постройка является едва ли не единственным объектом, вовлекаемым  в гражданский оборот на основании  судебного решения, которое является одновременно и правоустанавливающим документом.

В обоих случаях  самовольная постройка возведена  на земельном участке, не принадлежащем  лицу, которое эту постройку возвело, то есть при наличии первого признака самовольности.

Статья 222 ГК РФ допускает возможность признания  права собственности на самовольную  постройку судом в двух случаях:

1за лицом,  осуществившим постройку на не  принадлежащем ему земельном  участке, при условии, что данный  участок будет в установленном  порядке предоставлен этому лицу  под возведенную постройку;

2за лицом,  в собственности, пожизненном  наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится  земельный участок, где осуществлена  постройка, то есть за титульным  землевладельцем.

Большинство исков  о признании права собственности  на самовольные постройки заявляют в суд именно на основании абз. 1 п. 3 ст. 222 ГК РФ – в первом случае. Закон прямо указывает на одно основание, дающее право суду решить вопрос о признании права собственности на строение, – предоставление застройщику соответствующего земельного участка.

Аналогична позиция  Верховного суда РФ. В соответствии с определением Верховного суда РФ от 25.01.2005 года № 77-ВО4-10 ¹⁵право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку.

Порядок закрепления  за застройщиком земельного участка  под самовольной постройкой законом  прямо не определен. Здесь возможны две ситуации. Первая – земля  находится в государственной  или муниципальной собственности  и является свободной от прав на нее физических или юридических  лиц. Вторая – земля находится  в частной собственности, правомерном  владении или пользовании других физических или юридических лиц. Многие исследователи, толкуя данную норму  закона, имеют в виду лишь одну ситуацию – первую.

Истцу следует  представить суду доказательства, свидетельствующие  о предоставлении ему исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления земельного участка, на котором расположена  самовольная постройка, для использования  в целях, соответствующих назначению этой постройки. Ими являются записи в Едином государственном реестре  прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственные акты, свидетельства  и иные документы, удостоверяющие права  на землю, либо свидетельствующие о  согласии уполномоченного органа предоставить земельный участок под самовольную  постройку. В частности, уполномоченный орган может сообщить о том, что  участок под самовольно возведенным  строением будет предоставлен тому лицу, за которым суд признает право  собственности на это строение.

Так, Федеральный  арбитражный суд Центрального округа признал право собственности  на завершенное строительством здание кафе, так как администрация города не возражала против предоставления земельного участка истцу в случае признания за ним права собственности  на строение.

Если самовольная  постройка возведена на земельном  участке, принадлежащем другому  физическому или юридическому лицу, то право собственности на нее  может быть признано за застройщиком при условии перехода к нему соответствующего права на земельный участок или  его части по основаниям, предусмотренным  гражданским законодательством. При  этом должны быть учтены ограничения  оборотоспособности земельных участков предусмотренных ст.27 Земельного кодекса РФ.

Иск администрации  г. Твери к Обществу с ограниченной ответственностью "Катри" о признании торгового павильона самовольной постройкой и обязании ответчика снести самовольно возведенный объект со ссылкой на ст.76 ЗК PФ был удовлетворен, так как на землях общего пользования разрешается возведение капитальных сооружений в соответствии с назначением этих земель, а данный земельный участок относился к землям историко-культурного назначения и входил в водоохранную зону реки Волги.

При этом предъявить требование о признании права  собственности может только лицо, осуществившее самовольную постройку. В противном случае – если суд  посчитает истца не причастным к возведению построек – он отказывает удовлетворении иска.

С момента подачи в суд искового заявления приостанавливается действие ч. 2 п. 2 ст. 222 ГК, предусматривающей снос самовольной постройки.

В судебной практике возникали вопросы о том, как  следует понимать положение закона о необходимости выяснения того, будет ли земельный участок выделен  в установленном порядке и  на какой стадии процесса суд должен сделать это. В законе данные вопросы  не регламентированы.

Пленум Верховного Совета РФ и Пленум ВАС РФ в постановлении  от 1 июля 1997 года № 6/8 "О некоторых  вопросах, связанных с применением  части первой Гражданского кодекса  РФ"¹⁶ рекомендовал истцу представлять доказательства, свидетельствующие о предоставлении ему в установленном порядке земельного участка, на котором расположена самовольная постройка, на стадии подготовки дела к судебному разбирательству (п.34). Данные документы могут быть предоставлены суду и позже, но до вынесения судебного решения по делу.

Но если земельный  участок предоставлен застройщику, то отсутствует спор, отсутствует  нарушение, в связи с которым  постройка считалась самовольной. Судебное разбирательство теряет смысл, но на практике имеет место. Причины  такого явления кроются в бюрократии административных органов, ограничивающих законные полномочия собственников. Так, гражданин Т. обратился в суд  с иском о признании права  собственности на жилой дом, построенный  в 1975 году. К исковому заявлению были приложены:

1) заключение  районного отдела архитектуры  о соответствии дома строительным  и прочим нормам;

2) выписка из  похозяйственной книги с указанием, что со времени постройки дома и до настоящего времени в нем проживает гражданин Т.;

3) договор о  безвозмездной передаче земельного  участка в собственность, на  котором гражданин Т. осуществил  постройку.

Суд удовлетворил требования истца. Суду было трудно обосновать свое решение, потому, что не было оснований  обращаться с иском в суд и  рассматривать это дело. Но для  административных органов данное судебное решение было необходимым.

Во втором случае, когда ст. 222 ГК РФ допускает признание  права собственности на самовольную  постройку, речь идет о ее возведении на земельном участке, принадлежащем  другому лицу на праве собственности, праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования. Государственные и  муниципальные органы таким участком не вправе распоряжаться, не могут выделить его лицу, осуществившему самовольное  строительство.

Правом подачи иска обладает лишь законный владелец. Судебное решение необходимо, если между владельцем участка и лицом, осуществившим самовольную постройку, не достигнуто соглашение о судьбе постройки. Решение о признании права собственности на самовольную постройку может быть вынесено судом, если объект соответствует всем требованиям, предъявляемым к строениям (соответствие строительства целевому назначению земельного участка, наличие разрешений)¹⁷. Лицо, осуществившее самовольную постройку на земельном участке, имеет право на возмещение законным владельцем, приобретшем право собственности на нее, расходов на постройку¹⁸. Размер возмещения определяется судом.

Так, согласно Постановлению  Федерального арбитражного суда Центрального округа от 26.08.1996 года № 15/8 ¹⁹суд, признавая за администрацией города право собственности на спорную постройку, не определил размер расходов, подлежащих возмещению администрацией города ответчику, тем самым нарушил номы ст. 222 ГК РФ.

Лицо, осуществившее  самовольное строительство на принадлежащем  ему земельном участке, не нуждается  в судебном признании права на основании ст.222 ГК РФ, поскольку  существует другое основание возникновения  у него права на строение - факт создания им новой вещи (п.1 ст.218 ГК РФ). Для  такого лица спор о праве может  быть связан с притязаниями других лиц на самовольно построенный объект либо с неправомерными решениями, действиями (бездействием) органов государственной  власти и органов местного самоуправления. Однако эти категории споров содержанием  ст.222 ГК РФ не охватываются, и речь идет не о возникновении, а подтверждении  принадлежности прав застройщика.

Данный способ легализации для законного владельца  земельного участка, не принимавшего участия  в строительстве и не предоставлявшего под строительство свой земельный  участок, является единственным способом приобретения права собственности  на объект, созданный другим лицом, в условиях, когда застройщик отказывается передать строение в собственность  землевладельца. Именно по этой причине, как считают некоторые авторы, законодатель в ст. 222 ГК РФ упоминает  о признании права собственности  на самовольную постройку. Законодатель, предусматривая такую возможность, исходил из общих начал римского права - "права почвы".

Если бы ГК РФ не содержал нормы права о возможности признания права собственности за застройщиком, то самовольное строительство не было бы повсеместным. А легализация самовольных построек не была бы настолько распространенным способом приобретения права собственности в нашей стране.

Не редки в  судебной практике случаи, когда самовольная  постройка возведена собственником (владельцем, пользователем) земельного участка совместно с другими  лицами (членами семьи, родственниками или посторонними для него лицами), претендующими на признание за ними права собственности на эту постройку  либо ее часть. Представляется, что  право указанных лиц на землю  под самовольным строением может  возникнуть на основании ст. 35 Земельного кодекса РФ, ст. ст. 271, 273 ГК РФ, если за ними будет признано право собственности  на это строение или его часть. Подобный вывод следует из правомочий собственника (владельца, пользователя) земельного участка на его застройку  и отчуждение принадлежащих ему  зданий, сооружений и иных строений.

По иску, заявленному  лицами, не имеющими на период возведения самовольной постройки права  на земельный участок, правовое значение имеют обстоятельства, связанные  с получением согласия собственника (владельца, пользователя) земельного участка на возведение постройки  на данном участке. Истец в данной ситуации должен представить суду доказательства, свидетельствующие о том, что  он участвовал в строительстве по соглашению с собственником строения либо собственником (владельцем, пользователем) земельного участка о создании общей  собственности на возводимую постройку  и именно в этих целях вкладывал  свой труд и (или) средства. При недоказанности такого соглашения они могут претендовать лишь на возмещение понесенных ими  затрат на строительство.

Также суд не вправе удовлетворять требования наследников  о признании за ними права собственности  на самовольно возведенные наследодателем строения и помещения.

Требование о  признании права собственности  на самовольную постройку подлежит удовлетворению только в случае соответствия данного объекта градостроительным  и строительным нормам и правилам при соблюдении всех условий, предусмотренных п.3 ст. 222 ГК РФ.

Поэтому, во всех делах по искам о признании  права собственности на самовольную  постройку суду должны быть представлены доказательства, подтверждающие соблюдение требований охраны окружающей природной  среды, правил застройки, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных, строительных и других обязательных норм и правил, выполнение которых  требуется для строительства  и эксплуатации конкретной постройки. Данные обстоятельства подтверждаются заключениями органов архитектуры  и градостроительства, государственных  органов, уполномоченных на осуществление  контроля и надзора за соблюдением  соответствующих норм и правил, а  также разрешением на строительство.

К сожалению, приходится констатировать факт, что дела о  признании права собственности  на самовольную постройку рассматриваются  порой в порядке особого производства, а не искового, как того требует  закон (имеется спор о праве).

Отсутствие в  требуемых случаях надлежаще  утвержденной проектной документации и разрешения на строительство само по себе не может служить безусловным  основанием для отказа в иске о  признании права собственности  на самовольную постройку.

Суд может признать право собственности на самовольную  постройку только в том случае, когда земельный участок отведен  именно под самовольно возведенный  объект. В тех случаях, когда использование  земельного участка под самовольной  постройкой не будет соответствовать  разрешенному использованию, а компетентным органом отказано в изменении  целевого назначения земли, то требование о признании права собственности  на нее судом не может быть удовлетворено..

ГК РФ регламентирует, что сохранение постройки не должно создавать угрозу здоровью и жизни  граждан, а также нарушать права  и охраняемые законом интересы других граждан (ч. 3 п. 3 ст. 222 ГК РФ). Данная оговорка обязывает суд в определенных случаях отказывать в признании  права собственности на самовольное  строение. В частности, суд вправе применить его и в тех случаях, когда компетентные органы, регулирующие земельные отношения, предоставили соответствующий участок данному  лицу под возведенную постройку, но имеются другие нарушения –  второй и третий признаки самовольности. Причем для отказа в удовлетворении иска указанные нарушения должны быть неустранимыми и существенными  настолько, что могут привести к  последствиям, указанным в абз. 3 п. 3 ст. 222 ГК РФ.