Самовольная постройка

Анализ норм закона позволяет сгруппировать  условия, при исследовании которых  возможно признание права собственности  на самовольно возведенные объекты  судом:

1. Объект, на  который истец просит признать  право собственности, обладает  признаками самовольной постройки,  то есть является недвижимым  имуществом, отвечающим хотя бы  одному из трех условий, перечисленных  в п. 1 ст. 222 ГК РФ.

2. Постройка  должна быть возведена именно  истцом на чужом земельном  участке самостоятельно или третьим  лицом по поручению истца, для  истца и за его счет (абз. 1 п. 3 ст. 222 ГК РФ). Либо она должна быть возведена на земельном участке, принадлежащем истцу на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования (абз. 2 п. 3 ст. 222 ГК РФ).

3. Земельный  участок, на котором возведена  постройка, должен быть на момент  рассмотрения дела в установленном  порядке предоставлен истцу под  возведенную постройку (абз. 1 п. 3 ст. 222 ГК РФ). Либо он должен находиться в собственности, пожизненном наследуемом владении или постоянном (бессрочном) пользовании истца (абз. 2 п. 3 ст. 222 ГК РФ).

4. Сохранение  постройки не нарушает права  и охраняемые законом интересы  других лиц, не создает угрозы  жизни и здоровью граждан.

Анализ судебной практики свидетельствует о том, что при отсутствии этих оснований  или их недоказанности суд отказывает в удовлетворении иска о признании  права собственности на самовольные  постройки.

Следует также  согласиться с мнением заместителя  председателя Кассационной коллегии Верховного Суда РФ Н. Толчеевым. Круг обстоятельств, имеющих юридическое значение по делам о признании права собственности на самовольную постройку, должен определяться исходя из общих условий, соблюдение которых требуется при строительстве объекта недвижимости.

Эти условия  он излагает следующим образом:

1. Наличие права  на земельный участок, на котором  ведется новое строительство,  либо разрешения собственника  этого участка или собственника  существующего строения на строительство,  реконструкцию.

2. Соблюдение  целевого назначения и разрешенного  использования земельного участка,  а также красных линий, установленных  проектами планировки.

3. Наличие утвержденной  в установленном порядке проектной  документации, разрешения на строительство.

4. Соблюдение  градостроительных регламентов,  строительных, экологических, санитарно-гигиенических,  противопожарных и иных правил, нормативов

5. Соблюдение  прав и законных интересов  собственников, землевладельцев,  землепользователей и арендаторов  сопредельных земельных участков  и иных объектов недвижимости.

Подтверждением  данных условий в суде служат следующие  документы:

1. Договоры подряда  и акты приемки работ по  возведению постройки.

2. Документы,  подтверждающие расходы на строительство,  понесенные истцом.

3. Выписки и  справки из государственных реестров  кадастров.

4. Технический  паспорт возведенного объекта.

5. Справка об  отсутствии зарегистрированных  до 03.09.1998 года прав и обременений  в отношении объекта недвижимого  имущества, выдаваемая органами  технической инвентаризации объектов  недвижимого имущества.

6. Постановление  главы местного образования о  выделении земельного участка,  либо договор, на основании  которого истцу предоставлен  земельный участок.

7. Санитарно-эпидемиологическое  заключение.

8. Заключения  экологического аудита.

9. Документы  государственных органов охраны  окружающей природной среды.

10. Справки органов  по делам гражданской обороны  и чрезвычайным ситуациям о соответствии возведенной постройки противопожарным нормам.

11. Письма совладельцев  земельного участка и владельцев  соседних строений, земельных участков.

К сожалению, судом  многие обстоятельства дел вообще не исследуются, что приводит к вынесению  незаконных судебных решений. В итоге, большинство незаконных строений становятся легализованными.

Однако признания  судом права собственности на самовольную постройку недостаточно для пользования этим имуществом. Единственным доказательством существования  и необходимым условием реализации права собственности на недвижимое имущество является государственная  регистрация права.

Вступившее в  законную силу судебное решение о  признании права собственности  на самовольную постройку является основанием для государственной  регистрации прав на недвижимое имущество. Поэтому в резолютивной части  решения суда должны содержаться  необходимые для этого сведения. К ним относятся адрес (местонахождение) объекта недвижимости, его наименование и назначение, площадь, идентификационные  данные из паспортов технического учета. Таким образом, государственная  регистрация прав на земельный участок  является логическим завершением процесса легализации.

Согласно ст. 36 Земельного кодекса РФ граждане и  юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном  ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные  на земельных участках, находящихся  в государственной или муниципальной  собственности, приобретают права  на эти земельные участки в  соответствии с кодексом. В соответствии с п.3. ст.28 Федерального закона от 21.07.1997 года № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества"²⁰ собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны взять эти участки в аренду либо приобрести в собственность.

Статья 222 ГК РФ характеризует легализацию в  судебном порядке лишь одного вида самовольной постройки – постройку, осуществленную на земельном участке, не принадлежащем застройщику.

Другие виды самовольной постройки, осуществленные:

-с нарушением  целевого назначения земельного  участка;

-без разрешения;

-с нарушением  градостроительных и строительных  норм и правил легализуются  другими способами.

Например, застройщик вправе обратиться с заявлением об оспаривании решения органа местного самоуправления – необоснованного  отказа в выдаче разрешения на строительство.  
 
 
 
 
 
 
 
 

Параграф 6.Внесудебный  порядок легализации  самовольной постройки 

Пункт 3 статьи 222 ГК РФ определяет условия, при которых  суд может вынести решение  о признании права собственности  на самовольную постройку. Но судебное разбирательство необходимо далеко не всегда, когда ставится вопрос о  сохранении постройки, осуществленной с нарушением закона. Только при  одном правонарушении судебное решение  является обязательным для возникновения  права собственности на самовольно возведенные строения как объекты  недвижимого имущества - осуществление  постройки на земельном участке, права на который у застройщика  отсутствуют.

Данные требования могут быть соблюдены и вне  рамок судебного разбирательства. Приобрести право собственности  на самовольное строение можно без  обращения в суд.

Мнения юристов (ученых и практиков) по этому поводу различны. Соответственно, и механизмы  легализации во внесудебном порядке  разнообразны. Выбираемый "путь" легализации также зависит от вида правонарушения, совершенного при  строительстве.

Статья 222 ГК РФ в части, устанавливающей обязательный судебный порядок приобретения права  собственности, не должна восприниматься как универсальное правило, рассчитанное на любую ситуацию самовольного строительства. Для определения судьбы самовольной  постройки, наряду с данной статьей, надо применять другие нормы законодательства.

Помимо исков  о признании права собственности  на самовольную постройку или  исков о ее сносе в суд можно  обратиться с заявлениям об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти и органов местного самоуправления (гл.25 ГПК РФ; гл.24 АПК РФ).²¹ Например, в связи с необоснованным отказом изменить целевое назначение земельного участка под самовольно осуществленной постройкой. При необходимости застройщик вправе обратиться в суд с заявлением об установлении фактов, имеющих юридическое значение (гл.28 ГПК РФ; гл.27 АПК РФ). Например, о факте осуществления им постройки. Две последние категории дел, как и споры между лицами, совместно осуществлявшими строительство, не упоминаются в ст.222 ГК РФ. Но это не препятствует обращению в суд с такими требованиями.

Законодатель  не стремился назвать в ст.222 ГК РФ все материально-правовые и процессуальные отношения, которые возможны в связи  с осуществлением самовольной постройки. Об этом не стоит забывать при исследовании института самовольной постройки.

Во внесудебном  порядке могут быть устранены  многие нарушения закона, допущенные при осуществлении самовольной  постройки (например, осуществление  постройки с нарушением целевого назначения земельного участка, несоответствие постройки градостроительным нормам и правилам). Устраняя нарушения  закона, застройщик вынужден вступать в отношения с различными административными  органами - органами государственной  власти и органами местного самоуправления, например с комитетом по земельным  ресурсам, органом архитектуры и  градостроительства. В некоторых  случаях правонарушение, допущенное застройщиком, заключается в том, что он не обратился в тот или  иной административный орган, например не получил разрешение на строительство. Устранить такое нарушение можно  путем обращения в соответствующий  административный орган за разрешением, то есть путем вступления в административные правоотношения.

Так, статьей 222 ГК РФ не предусмотрено судебное признание  права собственности на постройку, осуществленную с нарушением целевого назначения земельного участка. Но это  не означает, что построенная недвижимость всегда будет оставаться самовольной  постройкой. В установленном порядке  целевое назначение земельного участка  может быть изменено по решению уполномоченных органов государственной власти или органов местного самоуправления (ст.8 Земельного кодекса Российской Федерации). Факт создания объекта не влияет на решение вопроса об изменении  целевого назначения земельного участка. Если целевое назначение земельного участка изменено и самовольно построенный  объект недвижимости соответствует  таким изменениям, он перестает быть самовольной постройкой.

Отказ в изменении  целевого назначения земельного участка  может быть оспорен в суде –  в особом производстве (в порядке  гл.25 ГПК РФ и гл.24 АПК РФ). Если суд признает отказ незаконным, а  иные нарушения законодательства отсутствуют, строительство утрачивает противоправный характер. Соответственно, самовольное  строение приобретает полноценный  статус объекта гражданских правоотношений, как объект недвижимости.

Судьба постройки, осуществленной без необходимых  разрешений, аналогична выше описанной  ситуации, связанной с несоблюдением  целевого назначения земельного участка. Отсутствие разрешения на строительство - еще не повод для обращения  в суд.

По общему правилу, сначала нужно изменить целевое  назначение земельного участка или  получить разрешение на строительство, а затем начинать строительные работы. В то же время, закон не запрещает  принимать данные решения позже. Более того, из анализа перечня  оснований, по которым может быть отказано в выдаче разрешений на строительство, можно сделать вывод, что начало строительства само по себе не может  стать препятствием для получения  разрешения на строительство. Поэтому  уполномоченные органы могут рассматривать  заявления и принимать решения  после того, как строительные работы начаты или даже завершены. Теоретически такую ситуацию не стоит воспринимать как нормальную, но практически –  это реальность в современных  российских условиях.

В выдаче разрешения на строительство могут отказать при отсутствии у застройщика  доказательств принадлежности ему соответствующей постройки. В таком случае застройщик вправе обратиться в суд с заявлением об установлении факта осуществления им постройки. Отказ административных органов выдать разрешение на строительство при наличии у застройщика доказательств принадлежности ему постройки является основанием для обращения в суд с заявлениями об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти и органов местного самоуправления.

Признание права  собственности на следующий вид  самовольной постройки – постройку, осуществленную с нарушением градостроительных  и строительных норм и правил, также  не охватывается ст. 222 ГК РФ. Если для  отмены или изменения градостроительных  и строительных норм и правил нет  оснований, то при существенном их нарушении  суд не может признать право собственности  на самовольную постройку и включить ее в гражданский оборот в качестве полноценного объекта недвижимости. Никакой административный орган  не может принять решение, позволяющее  сохранить такую постройку. Следовательно, возможен лишь спор о том, является ли существенным допущенное нарушение. Но этот спор будет рассматриваться  судом не по иску о признании права собственности на самовольную постройку (ст.222 ГК РФ), а в связи с обжалованием соответствующего решения уполномоченного органа государственной власти или органа местного самоуправления, например, при отказе произвести приемку объекта в эксплуатацию.