Самовольная постройка

Известны случаи в судебной практике, когда право  собственности на самовольно возведенные  объекты незавершенного строительства  признавалось судом на основании  ст. 222 ГК РФ. Но, количество подобных дел  незначительно, поэтому говорить о  допустимости признания судом права  собственности на такие объекты, как общепризнанной и сложившейся  судебной практике, преждевременно.

Перечисляя объекты  самовольной постройки – жилой  дом, строение, сооружение, Гражданский  кодекс РФ имеет в виду объекты, обособленные от других, уже существующих на том  же земельном участке, аналогичных  объектов. То есть, речь идет о самостоятельной  постройке. А пристройка части жилого дома к уже существующему старому  дому не является постройкой и потому не подпадает под действие ст. 222 ГК. Такая позиция вытекает из буквального  толкования закона.

Многие авторы ее поддерживают, но большинство данную норму подвергают расширительному  толкованию. По их мнению, пристройка части  жилого дома также относится к  объектам самовольной постройки. Осуществление  пристройки к ранее возведенному объекту выходит за рамки выданного  в свое время разрешения на строительство, не соответствует первоначальной проектной  документации, по которой выполнено  строительство, акту приемки объекта  в эксплуатацию, изготовленному на их основании техническому паспорту строения. Тем самым пристройка нарушает определенные названными документами  размеры, технические характеристики, конструктивные элементы существующего  объекта недвижимости. Осуществление  такой пристройки также может  нарушать права и интересы собственника земельного участка, владельца недвижимого  объекта, третьих лиц.

Ограничение перечня  объектов самовольной постройки  степенью законченности строительства  отвечало бы лишь интересам недобросовестных застройщиков и способствовало дальнейшему  росту незаконного строительства. А это недопустимо.

Актуальным еще  является вопрос о самовольно реконструированных объектах недвижимости, так как значительная часть судебных дел о признании  права собственности на основании  ст. 222 ГК РФ касается именно случаев  самовольной реконструкции. Здесь  можно выделить два подхода.

Согласно первому  из них признать право собственности  на самовольно реконструированный объект по правилам ст. 222 ГК РФ возможно лишь при условии, если в результате реконструкции  появился новый объект, существенно  отличающийся от объекта до начала реконструкции. В таком случае можно  сделать вывод, что этот объект соответствует  требованиям статьи 222, то есть является постройкой, созданной вновь на базе того объекта, который был до реконструкции.

По мнению сторонников  второго подхода, признание судом  права собственности на самовольно реконструированные объекты по правилам п. 3 ст. 222 ГК РФ возможно независимо от характера реконструкции. При этом речь может идти о применении указанных  правил только по аналогии закона (ст. 6 ГК РФ), поскольку, исходя из буквального  смысла п. 1 ст. 222 ГК РФ, понятие самовольной  постройки по своему содержанию не охватывает самовольно реконструированные объекты.

Под реконструкцией Градостроительный кодекс РФ (ст.1) понимает изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (количества помещений, высоты, количества этажей, площади) и качества инженерно-технического обеспечения, а не создание новых  строений и сооружений.

При разрешении таких споров в судебном решении  должно быть указано, что судом признается право собственности не на самовольную  постройку (как вновь созданный  объект), а на самовольно реконструированный объект недвижимости. Анализ судебной практики, к сожалению, показывает, что часто самовольно реконструированные объекты в судебных актах фактически отождествляются с самовольными постройками.

Так, общество с  ограниченной ответственностью "Сити Плюс" самовольно реконструировало здание, достроив шестой и седьмой  этажи, и обратилось в арбитражный  суд о признании права собственности  на помещения этих этажей. У общества отсутствовали проектная документация и разрешение на строительство. В  данном деле реконструкция недвижимости рассматривается судом как самовольная  постройка, и именно на основании  ст. 222 ГК РФ обществу в удовлетворении иска было отказано.

В другом деле, где  предметом спора был реконструированный объект, суд сделал вывод, что произведенный  демонтаж передней стены и перекрытия не является реконструкцией, а объект недвижимости, с учетом выполненных  работ, не является самовольной постройкой.

Также, следует  обратить внимание еще на один момент. Из анализа буквального смысла определения  самовольной постройки можно  сделать вывод, что положения  статьи 222 ГК РФ не применяются к  самовольно установленным временным  сооружениям.

Регулирование самовольной постройки в нашей  стране можно сравнить с законодательством  стран Содружества Независимых  Государств. Гражданские кодексы  Республики Казахстан (ст.244) и Кыргызской республики (ст.254-1) аналогично определяют объект самовольной постройки, как жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество.

В итоге, после  проведенного анализа, можно сказать, что сформулировать исчерпывающий  перечень объектов самовольной постройки  невозможно. Закон его не содержит, а доктринальное толкование и  судебная практика по этому вопросу  не единообразны. При буквальном толковании в качестве объекта самовольной постройки могут выступать:

- жилой дом,  то есть жилое строение, которое  отвечает требованиям, предъявляемым  к жилью, и может служить  для постоянного проживания;

- строение и  сооружение, которые не предназначены  для проживания (административное  здание, кафе, бытовка, баня, гараж,  скважина водоснабжения);

- иное недвижимое  имущество.

При расширительном толковании, которым и руководствуется  большинство правоприменителей, действие статьи 222 ГК РФ распространяется также на:

- пристройку  части жилого дома;

- самовольную  реконструкцию объекта;

- объекты незавершенного  строительства.

Вопросы, связанные  с субъектом изучаемых отношений, определенны в законодательстве четко и конкретно. Разногласий  по этому вопросу не имеется и  судебная практика единообразна.

Пункт 2 статьи 222 ГК РФ определяет субъекта, как "лицо, осуществившее постройку". Понятие  лица следует рассматривать в  контексте ст. 218 ГК РФ. Им может быть любое физическое или юридическое, которое нарушило установленные для постройки правила.

Речь идет именно о создателе постройки. Из-под  действия данного правового режима выводятся фактические владельцы  самовольной постройки, не являющиеся ее создателями, в том числе лица, которым самовольная постройка  перешла на основании гражданско-правовой сделки.

Статья 24 Федеральный  закон от 17 ноября 1995 года № 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" (далее Закон об архитектурной  деятельности) ⁸определяет субъекта аналогично – как гражданина или юридическое лицо, осуществляющего строительство архитектурного объекта.

Если ответчик не является лицом, осуществившим самовольную  постройку, то на него не может быть возложена обязанность по ее сносу.

Так, Президиумом  Высшего Арбитражного Суда РФ дело было направлено на новое рассмотрение, так как нижестоящими судами не исследованы  вопросы и обстоятельства, имеющее  значение для дела. Ответчик в деле был ненадлежащим - новый собственник  объекта, а не застройщик. Не решен  вопрос о том, кем была возведена  надстройка над зданием, о которой  и предъявлено требование о сносе.

Итак, субъектом отношений в области самовольной постройки является не только гражданин, но любой субъект, создавший самовольную постройку, при условии, что законом он рассматривается как лицо.

Признаки самовольной  постройки

Для того чтобы  стать объектом отношений, регулируемых ст. 222 ГК РФ, постройка должна быть самовольной. Самовольность имеет место при  наличии хотя бы одного из трех признаков:

1. Создание постройки  на земельном участке, не отведенном  для этих целей в порядке,  установленном законом и иными  правовыми актами.

2. Отсутствие  необходимых разрешений на постройку.

3. Существенное  нарушение градостроительных и  строительных норм и правил  при создании постройки.

Каждый из этих признаков является нарушением действующих  норм права – в частности, Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004 № 190-ФЗ⁹ (далее Градостроительный кодекс РФ), Земельного кодекса РФ от 25.10.2001 № 136-ФЗ ¹⁰(далее ЗК РФ), Строительных норм и правил (СНиПов)¹¹, Закона об архитектурной деятельности, нормативно-правовых актов исполнительных органов власти. Соответственно, правовую природу, сущность самовольной постройки изначально можно выразить, как правонарушение.

При отсутствии признаков постройку нельзя признать самовольной.

По наличию  признаков самовольные постройки  можно классифицировать на постройки, осуществленные:

- с нарушением  целевого назначения земельного  участка;

- на земельных  участках, не принадлежащих застройщикам;

-без необходимых  разрешений;

-с нарушениями  градостроительных и строительных  норм и правил;

-на земельных  участках, не принадлежащих застройщикам, с иными нарушениями законодательства.

    

  Параграф 4. Негативные правовые последствия самовольного строительства

Самовольная постройка, возведенная с нарушением норм, по своей правовой природе является правонарушением. Соответственно для  лица, осуществившего такую незаконную постройку, возникает ряд неблагоприятных  последствий.

Но, зачастую, практикующие юристы говорят о них, как о  своевременных небольших проблемах, легко ликвидируемых в процессе узаконения самовольных построек. Не уделяется должного внимания данному  вопросу и в научной юридической  литературе. Большинство публикаций раскрывают самовольную постройку  со стороны ее легализации, как способа  приобретения права собственности, и возникающих при этом трудностях и проблемах.

Игнорирование негативных правовых последствий самовольного строительства является недопустимым, так как они возникают в первую очередь. Их появление неизбежно, что нельзя сказать о праве собственности застройщика на возведенное строение.

Пункт 2 статьи 222 ГК РФ устанавливает два последствия  для лица, создавшего самовольную  постройку.

Во-первых, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Это - частный вывод из общего правила (ст. 218 ГК РФ), требующего, чтобы для  приобретения права собственности  на новую вещь при ее создании был  соблюден закон и иные правовые акты.

Поскольку названное  лицо не имеет права собственности  на эту постройку, ему не принадлежат  и права, составляющие содержание права  собственности (п. 2 ст. 209 ГК).Законодатель счел необходимым включить в ст. 222 ГК РФ указание на отсутствие у застройщика прав распорядительного характера - лицо не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Однако, данное положение следует толковать расширительно. Лицо, не будучи собственником, не имеет также права владеть самовольной постройкой и пользоваться ею.

Сделки, совершенные  в отношении такого строения будут  считаться ничтожными (ст. 168 ГК РФ), как противозаконные со всеми  вытекающими отсюда последствиями.

Так, проектно-строительный кооператив "Прогресс" обратился  в арбитражный суд с иском  к Свято-Тихоновской церкви Казанской епархии Московской патриархии о признании недействительным договора от 17.01.96 о безвозмездной передаче истцом ответчику зданий столярной мастерской, коптильни и гаража и о применении последствий недействительности сделки. Свои требования он мотивировал тем, что указанные здания построены им на земельном участке, отведенном ему во временное пользование, разрешение на их возведение не выдавалось. То есть, имущество является самовольной постройкой. Значит, оно не может быть предметом гражданско-правовых сделок. Как посчитал Президиум Высшего арбитражного суда РФ, вывод нижестоящих судов о самовольности зданий был сделан без достаточных тому правовых оснований. Поэтому, дело было направлено на новое рассмотрение.

Если приобретатель  самовольной постройки не знал, что  она является таковой, то он вправе предъявить иск другой стороне об истребовании всего полученного  ею по сделке.

Во-вторых, самовольная  постройка подлежит сносу осуществившим  ее лицом, кроме случаев, специально предусмотренных законом (п. 3 ст. 222 ГК РФ).