Право общей собственности (понятие и виды права общей собственности; общая долевая и общая совместная собственность)

• передачи истцу изолированной части жилых помещений (если все комнаты смежные, и нет технической возможности их изолировать, то выдел недопустим);
• передачи истцу изолированной части кухни, коридора и т.п. подсобных помещений;
• оборудование отдельного входа (если квартира находится на первом этаже, и конструктивные особенности дома позволяют оборудовать такой вход.

     При определении порядка владения и  пользования жилым помещением во внимание могут приниматься: сложившийся  порядок пользования; интересы как  большинства, так и меньшинства. Решающим при этом должно оставаться обеспечение нормальных условий проживания сособственников. Установленный порядок владения и пользования во многом будет зависеть от свойств самого жилого помещения (наличие нескольких комнат, размер жилой площади и т.п.). Если хотя бы одно из этих условий отсутствует, — суд отказывает истцу в выделе или разделе квартиры. Однако, по просьбе истца он может определить порядок пользования жилым помещением, из которого нет возможности выделить отдельную квартиру.

     На  практике право общей долевой  собственности на жилой дом (квартиру) прекращается путем его обмена на два или более дома (квартиры) или путем его продажи и  распределения полученной платы  между бывшими сособственниками. Ибо неделимое имущество не может  быть разделено в натуре, раздел может быть осуществлен только путем  продажи этого имущества и  выплаты денежной компенсации каждому  участнику общей долевой собственности  пропорционально его доле в праве  общей собственности. Так происходит обычно раздел домовладений, находящихся  в общей долевой собственности. 

      4. Гражданско-правовая защита права общей собственности 

     4.1 Обзор судебной практики рассмотрения дел по спорам о разделе общего совместного имущества супругов 

     Бытует  мнение, что при разрешении споров о разделе общего имущества супругов сложностей нет, нужно лишь установить факт приобретения конкретного имущества супругами в период брака и точную стоимость имущества на момент раздела. Практика показывает, что решить данные вопрос без помощи адвоката по семейным делам проблематично, т.к. раздел имущества является одной из наиболее сложных категорий дел в области семейного права.

     Так, разведенные супруги имеют в  общей совместной собственности  трехкомнатную квартиру, в которой  в настоящее время проживает  только бывшая жена. Какие есть варианты принудительного раздела такой  квартиры, если согласия между бывшими  супругами по этому вопросу не достигнуто? Согласно п. 3 ст. 38 СК РФ в  случае наличия спора раздел общего имущества супругов, а также определение  долей супругов в этом имуществе  производятся в судебном порядке. При  этом суд по требованию супругов определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. Если одному из супругов передается имущество, стоимость  которого превышает причитающуюся  ему долю, другому супругу может  быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация. В соответствии с п. 4 ст. 38 СК РФ суд может признать имущество, нажитое каждым из супругов в период их раздельного проживания при прекращении семейных отношений, собственностью каждого из них. При  осуществлении раздела общего имущества  супругов суд вправе:

     а) произвести раздел квартиры в натуре путем выделения каждому супругу  изолированного помещения. При этом квартира останется в общей собственности, но совместная собственность трансформируется в долевую. В этом случае суд или сами супруги определяют порядок пользования данной квартирой. Однако суд вправе отказать одному из супругов в выделении его доли в натуре, если это невозможно без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности (п. 3 ст. 252 ГК РФ). Под таким ущербом следует понимать: невозможность использовать имущество по целевому назначению; существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности (коллекция картин, монет, библиотеки); неудобство в пользовании и т.п. (п. 35 Постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.96 N 6/8);

     б) передать квартиру одному из супругов и взыскать в пользу другого соответствующую  компенсацию - денежную или в виде выделения на его долю другого  имущества соответствующей стоимости.

     Здесь необходимо учитывать, что суды редко  придерживаются практики лишения права  собственности на жилое помещение. «А. обратилась с иском к И. о расторжении брака и разделе совместно нажитого имущества, в составе которого были автомашина и комната. Истица просила присудить автомашину мужу, а комнату - ей. Суд в признании права собственности на комнату за истицей отказал, указав, что «никто не может быть лишен права собственности на жилище». Было вынесено решение о присуждении сторонам по 1/2 в праве собственности на комнату. Кассационная инстанция оставила данное решение в силе, отклонив довод, что совместное пользование одной комнатой бывшими супругами невозможно».

     Следует уточнить, что согласно п. 1 ст. 39 СК РФ при разделе общего имущества  супругов и определении долей  в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено  договором между супругами. В  соответствии с п. 2 ст. 39 СК РФ суд  вправе отступить от начала равенства  долей супругов в их общем имуществе  исходя из интересов несовершеннолетних детей и (или) исходя из заслуживающего внимания интереса одного из супругов, в частности в случаях, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или расходовал общее имущество супругов в ущерб интересам семьи.

     Пример. «Истец обратилась в суд с иском к ответчику о разделе совместно нажитого имущества в виде двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: ХХХ и признании собственности на 1/4 часть квартиры, указывая на то, что ответчик является собственником указанной кооперативной квартиры, однако пай за указанную квартиру выплачен полностью в период брака. В ходе судебного разбирательства истец неоднократно уточняла исковые требования, и окончательно определила, что в период совместной жизни супругами были совместно приобретено следующее имущество: двухкомнатная квартира в ЖСК «ХХХ», автомашина джип, гараж - ракушка, дача, кинокамера «Sony», приобретена в 2000г., стоимостью 1100 долларов США; компьютер; радителефон «LG», 1998г. выпуска, денежный вклад в КБ «Альфа - Банк».

     Истец просила разделить указанное  имущество, признав за ней право  на долю на него, выразив желание  радиотелефон получить в натуре, а  за гараж - ракушку, автомобиль, кинокамеру, компьютер получить денежную компенсацию. В ходе судебного заседания производство о разделе совместно нажитого имущества в части раздела  нажитого в браке имущества: автомашины джип, гараж - ракушка, кинокамера «Sony», приобретена в 2000г., компьютер, радиотелефон «LG», 1998г. выпуска, денежный вклад в  КБ « Альфа - Банк» - прекращено в  связи с утверждением судом заключенного сторонами мирового соглашения.

     В ходе судебного разбирательства  истец сообщила, что квартира была выделена им (мужу, его жене) как перспективной  семье на двоих человек. Они вместе с ответчиком работали в ООО «Василек», которое оплатило в качестве материальной помощи 30% паевого взноса. Остальные 70 % паевого износа оплатил производственный кооператив «Ромашка», в котором  они также работали вместе. Членом - пайщиком жилищного кооператива  стал ответчик, однако, она в указанной  квартире была зарегистрирована одновременно с ним.

     В 1987г. ответчику его отцом был  подарен садовый домик и земельный  участок в Истринском районе Московской области пос.Открытый. С 1989г. они  стали благоустраивать дачу. Был  построен двухэтажный дом, старые строения были снесены, на их месте с хорошим фундаментом построены новые помещения. Она принимала непосредственное участие в строительстве, так как конопатила дом. С 1996г. она периодически не работала, так как в 1995г. перенесла операцию на позвоночнике, в 1998г. - операцию на селезенке, страдает определенными заболеваниями, однако, никогда деньги семьи не использовались во вред семье, так как она всегда была подотчетна ответчику.

     Ответчик  с исковыми требованиями о разделе кооперативной двухкомнатной квартиры не согласился, пояснив, что, действительно, паи в кооперативе был оплачен за счет материальной помощи, оказанной ему ООО «Василек» и ПК «Ромашка» (т.е., как имущество, полученное по безвозмездным сделкам). В связи с чем ответчик полагает, что эти средства являются его собственностью, а, следовательно, собственностью является то имущество, которое было приобретено за счет указанных средств, поэтому это имущество не является совместно нажитым и подлежать разделу. Не согласился ответчик и с требованием о разделе дачи, пояснив, что указанное имущество было подарено ему его отцом в 1990г. реконструкция дачи производилась, но часть стройматериалов оплачивалась его отцом, заработная плата рабочим и часть стройматериалов производилась из средств ПК «Ромашка» целевым назначением в качестве оказания - ему материальной помощи. Также ответчик просил отойти от принципа равенства долей при разделе имущества, указывая, что истец с 1996г. по настоящее время нигде реально не работала, так как страдает пристрастием к спиртному, в связи с чем умышленно не получала доходы по неуважительным причинам и расходовала общее имущество в ущерб интересам семьи.

     Выслушав  мнение сторон, показания свидетелей, изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующему. Положениями Семейного Кодекса РФ предусмотрена презумпция совместной собственности супругов на имущество, нажитое в период брака ст. 33, ч. 1 ст.34 СК РФ. В то же время, в силу ч 2 ст. 34 СК РФ общим имуществом супругов являются приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи и пр., то есть, существенным обстоятельством для разрешения данного спора является установление факта приобретения спорного имущества за счет личных средств сторон или по безвозмездной сделке (ст. 36 СК РФ) В соответствии со ст. 9 СК РФ при разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными.

     В соответствии с п.5 244 ГК РФ но соглашению участников совместной собственности, а при не достижении согласия по решению суда, может быть установлена долевая собственность этих лиц. В силу п.2 ст. 254 ГК РФ при разделе общего имущества и выделе из него доли, если иное не предусмотрено законом или соглашением участников, их доли признаются равными. Судом установлено, что стороны состояли в браке с 1982 года по 2003 года.

     В 1988 г. ответчиком был поставлен на учет для улучшении жилищных условий в ООО «Василек», состав семьи - 2 человека, занимал 1 комнату в коммунальной квартире. Согласно копии ордера от 1989г. на основании решения исполкома Ленинградского райсовета семье (состав семьи ответчик, жена) выделена жилая площадь – квартира. Платежными поручениями от 1989 г. и от 1989 г. рублей ООО «Василек» перечислило на счет ЖСК «ХХХ» денежные средства в счет погашения ссудной задолженности при кооперативном строительстве в порядке оказания безвозмездной материальной помощи ответчику. Платежным поручением от 1990 г. ПК «Ромашка» перечислило на счет ЖСК «ХХХ» денежные средства в счет погашения ссудной задолженности при кооперативном строительстве в порядке оказания безвозмездной материальной помощи ответчику.

     Поскольку пай был выплачен за квартиру в  период супружеской жизни, то он признается судом их совместной собственностью, в силу того, что оказание материальной помощи ответчику предприятиями, где  он работал, суд расценивает как  оценку его трудового участия, трудового  вклада в их деятельность, в связи  с чем, признает материальную помощь, оказанную ответчику ООО «Василек»  и ПК «Ромашка» совместным имуществом супругов. Учитывая также тот факт, что квартира выделялась на семью  из двух человек (ответчика и истца), обе стороны одновременно были зарегистрированы в спорной квартире, убыв (освободив  его) из одного и того же жилого помещения, что не отрицалось сторонами в  судебном заседании, суд считает, что  истец вправе претендовать на одну вторую долю квартиры. При этом суд  не принимает доводов ответчика  с требованием отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе в связи с  неполучением длительное время доходов  по неуважительным причинам, поскольку  судом установлено, что истец  в указанное ответчиком время  неполучения дохода перенесла несколько  операций, что не отрицалось ответчиком. Доказательств же тому, что истец  расходовала общее имущество  супругов в ущерб интересам семьи, ответчиком суду не представлено совсем.

     При разрешении спор в части требований истца о разделе дачи, суд исходит  из следующего. В соответствии с положениями ст.ст. 12, 56 ГПК РФ, неоднократно разъяснявшимися сторонам в судебном заседании, гражданское судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований или возражений.

     Судом установлено, что 1990 г. ответчиком был получен в дар от его отца жилой дом состоящий из основного кирпичного строения общеполезной площадью 15 кв. метров, служебных и подсобных сооружений, расположенный на земельном участке 1417 кв. метров. Заявление истца о том, что в начале 1990 - х годов указанное имущество подверглось реконструкции (перестройке), ответчиком не отвергалось. Отвергнутые же ответчиком доводы истца о том, что на реконструкцию шли общие деньги, подтверждается свидетельскими показаниями Иванова И.И., а также материалами дела, а истцом не представлено доказательств того, какие расходы и в какой сумме были затрачены на ремонт и реконструкцию спорной дачи. При таких обстоятельствах суд не находит оснований для удовлетворения требований истца о разделе дачи. Руководствуясь ст. 194- 199 ГПК РФ, мировой судья решил: исковые требования о разделе совместно нажитого имущества удовлетворить частично. Признать за истцом право собственности на 1/2 долю квартиры №1 дома 1 корпус 1 по ул.Мотористов в г. Москве, за ответчиком - на 1/2 долю той же квартиры. В удовлетворении остальной части иска отказать». 

     4.2 Обобщение практики рассмотрения судами дел о признании права собственности на жилые помещения, являющиеся предметами договоров долевого участия в строительстве (инвестирования) 

     Один  из наиболее распространенных в настоящее  время способов строительства и  приобретения жилья - договор долевого участия в строительстве. Большинство  отношений, связанных со строительством жилья, оформляется именно как договор  долевого участия. Вместе с тем такой  договор прямо не регулируется гражданским  законодательством, а судебная практика по данным договорам противоречива. Если в соответствие с заключенным  до 1 апреля 2005г. договором на гражданина возлагалась обязанность по оплате фактической стоимости строительства  жилого помещения, а организация  принимает на себя функции заказчика  строительства определенного объекта  недвижимости с обязательством передать гражданину в собственность обусловленное  договором жилое помещение по окончании строительства и сдачи дома в эксплуатацию, то, как разъяснял в Обзоре судебной практики Верховный Суд РФ, вне зависимости от названия такого договора (подряда, долевого участия в строительстве, совместной деятельности, приобретения квартиры по возмездному договору, в том числе с трудовым участием гражданина-дольщика, купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, безвозмездной передачи квартиры в собственность, уступки требования (цессии), инвестирования и др.), возникшие отношения регулируются нормами Гражданского кодекса о договоре подряда и законом о Защите прав потребителей. То есть название такого договора не играет существенного значения, главное – его содержание.