Право общей собственности (понятие и виды права общей собственности; общая долевая и общая совместная собственность)

     Во  всех вышеуказанных случаях выделяющийся сособственник получает денежную компенсацию, соответствующую стоимости его  доли. Раздел общего имущества всегда влечет прекращение права общей  долевой собственности, тогда как  выдел доли одного из сособственников  по общему правилу не приводит к  указанным последствиям (кроме случаев  нахождения имущества в общей  долевой собственности двух лиц).

     Общая совместная собственность возникает  только на основании закона и характеризуется  отсутствием четкого определения  доли каждого сособственника.

     Право общей совместной собственности возникает на имущество супругов; имущество крестьянского (фермерского) хозяйства; общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме и др.

     Сособственники  могут трансформировать общую совместную собственность в общую долевую  путем установления доли каждого  из них в праве общей собственности. Участники общей совместной собственности  владеют и пользуются общим имуществом сообща. Распоряжение общим имуществом осуществляется по соглашению всех сособственников. Действия по распоряжению таким имуществом вправе совершать любой из сособственников. При этом предполагается согласие других сособственников. Сделка по распоряжению общим имуществом, совершенная одним  из сособственников вопреки воле других сособственников, может быть признана судом недействительной только в случае, если другая сторона знала  или должна была знать о несогласии остальных сособственников на совершение сделки. Раздел имущества, находящегося в общей совместной собственности, или выделение доли одного из сособственников влечет прекращение права общей совместной собственности. При выделении доли одного из участников широко используется не выделение имущества в натуре, а предоставление выделяющемуся участнику денежной компенсации. 

      3. Практические проблемы распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой и совместной собственности 

     3.1 Совместная собственность супругов: актуальные вопросы правового регулирования и практика применения 

     Общеизвестно, что имущество, нажитое супругами  в период брака, является их совместной собственностью, если договором между  ними (брачным договором) не установлен иной режим имущества. Но как разделить  имущество, нажитое супругами в  период брака? Как отстоять свои права, не нарушая прав другого супруга  и ребенка? Эти вопросы задает себе каждый, кто сталкивается с  необходимостью расторжения брака.

     Семейное  законодательство устанавливает определенные правила поведения супругов при совершении сделок в отношении совместного имущества. В соответствии со ст. 35 СК РФ владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по их обоюдному согласию. Следовательно, супруги должны предварительно обсудить и согласовать любое предполагаемое действие в отношении общего совместного имущества. Их намерение распорядиться общим совместным имуществом должно быть добровольным, окончательное решение должно быть принято супругами вместе. От этих обстоятельств зависят правомерность и законность совершаемого действия.

     Раздел  имущества супругов представляет собой  большую проблему как для граждан, так и для регистрирующих недвижимость органов. Судя по судебной практике, огромное количество исков по признанию сделок недействительными, возмещению убытков, наследственных споров, происходят в  связи с юридической неопределенностью, которая возникла в отношении  совместной собственности после  расторжения брака. Прекращение  брака не прекращает режим совместной собственности. Этот режим продолжает действовать до тех пор, пока бывшие супруги не урегулируют свои имущественные отношения. Это можно сделать, заключив у нотариуса договор о разделе совместно нажитого имущества, либо в судебном порядке. Срок исковых требований по разделу имущества – 3 года. При том этот срок начинается с момента, когда супруг узнал о нарушении своего права (например, бывший супруг собрался распорядиться общим имуществом). Данное положение разъяснено в п.19 Постановления Пленума ВС РФ от 05.11.1998 года №15. Таким образом, сроков для окончания режима совместной собственности не существует.

     Что происходит, если имущество не разделено, но нужно им распорядиться? После расторжения брака на общее имущество супругов начинают распространяться только нормы Гражданского кодекса. А что говорит по поводу общей совместной собственности ГК РФ? Согласно ст.253, «распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом. Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом» [1]. Из приведенных правовых норм следует, что никакого письменного согласия не предусмотрено. Семейный кодекс также не предусматривает согласие бывшего супруга. Напомним, что недвижимость может быть зарегистрирована только на имя одного участника совместной собственности. Другой супруг распорядиться ей не может. Он собственник только по закону. Фактически же, для всех третьих лиц собственник – тот, кто указан в правоустанавливающих документах. Кроме того, для бывшего супруга не предусмотрено право преимущественной покупки. И согласно п.3 ст.253, предполагается, что владелец, указанный в Свидетельстве на собственность, распоряжается с согласия другого участника совместной собственности. Признать такую сделку недействительной сложно.

     При государственной регистрации прав проверяют законность сделки. Имущество  не арестовано, спора нет. Спрашивают брачный договор, Соглашение о разделе  имущества или решения суда. Но может случиться, что имущество  не разделено, а собственник, указанный  в документах, говорит, что не имеет  представления, где находится его  бывший супруг. Распоряжаться этим имуществом – его законное право. Тогда регистрирующие органы вполне удовлетворяются заявлением от владельца, в котором он пишет, что в случае возникновения претензий в связи  с заключаемой сделкой он обязуется  их урегулировать за свой счет. Но иногда и этого не спрашивают. Могут «не  заметить», что имущество было приобретено  в браке, и вообще ничего не будут  просить. Так, в 2005 году пришлось представлять интересы Продавца при регистрации  договора купли-продажи части дома и земельного участка в Московской области. Имущество было куплено 6 лет  назад в браке, расторгнутом 4 года назад. Имущество не разделено. Продавец уже состоит в другом браке. Регистратор  настаивала на письменном согласии бывшей супруги. Но после того, как было предъявлено нотариально удостоверенное заявление собственника о том, что  все претензии он обязуется урегулировать  самостоятельно, сделку зарегистрировали.

     На  практике зачастую один из супругов не знает о совершении вторым супругом действий по отчуждению общего имущества. Более того, он не согласен с намерениями недобросовестного супруга. В защиту имущественных прав добросовестного супруга на общее имущество действующее семейное законодательство (абз. 2 п. 2 ст. 35 СК РФ) предусматривает возможность признания сделки недействительной по мотивам отсутствия его согласия. При этом заявившему такое требование супругу требуется доказать, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о его несогласии на ее совершение. Рассматриваемая ситуация может по праву именоваться замкнутым кругом, так как ни один участник, участвующий в сделке, не расскажет о своей осведомленности по поводу неодобрения сделки одним из супругов. Согласно ст. 302 ГК РФ лицо, приобретшее имущество супругов, будет являться добросовестным приобретателем. Следовательно, у супруга, не дававшего согласия на совершение сделки, нет возможности отстоять свои законные права путем признания сделки недействительной. У супруга, чьи права нарушены, остается лишь возможность требовать от недобросовестного супруга компенсации в размере ½ доли от суммы, полученной им от реализации общего имущества. Однако и в этом случае права добросовестного супруга не защищены на сто процентов. Намеренно реализуя общее совместное имущество, недобросовестный супруг обычно не имеет желания производить раздел вырученных денежных средств. Получив их в наличной форме, он легко может их потратить по своему усмотрению или сокрыть, лишая добросовестного супруга возможности их обнаружения.

     В силу п. 16 Постановления Пленума  Верховного Суда РФ от 05.11.98 №15 «О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака», «учитывая, что в соответствии с п. 1 ст. 35 СК РФ владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов должно осуществляться по их обоюдному согласию, в случае когда при рассмотрении требования о разделе совместной собственности супругов будет установлено, что один из них произвел отчуждение общего имущества или израсходовал его по своему усмотрению вопреки воле другого супруга и не в интересах семьи либо скрыл имущество, то при разделе учитывается это имущество или его стоимость». Не решается рассматриваемая проблема и в случае раздела совместно нажитого имущества в судебном порядке, так как в качестве подтверждения обстоятельств распоряжения общим имуществом супругов недобросовестным супругом представляются письменные доказательства. Как правило, стоимость имущества в договоре с третьими лицами значительно занижается, что вновь приводит к нарушению прав одного из супругов — с недобросовестного супруга может быть взыскана лишь ½ доля от указанной в договоре стоимости имущества, которая значительно ниже реальной рыночной стоимости.

     Также существует вероятность мнимой реализации имущества (без намерения создать  соответствующие правовые последствия). Для того чтобы признать указанную сделку ничтожной, добросовестному супругу необходимо будет обратиться в суд с соответствующим исковым требованием, на основании которого будет возбуждено гражданское производство.

     Затем обратившемуся в суд супругу потребуется доказать мнимость сделки, что весьма затруднительно, так как участвующая в сделке сторона, являясь выгодоприобретателем, выступает на стороне недобросовестного супруга.

     Другой  пример: квартира была приобретена  в браке на имя жены. После смерти мужа через 2 месяца она продает квартиру. То есть фактически распоряжается имуществом, часть которого наследуется (обычно нотариус выделяет супружескую долю из совместного имущества и наследуемую  долю). Регистрирующий орган не спросил  никаких документов. Наследники умершего (дети от прежнего брака) подали в суд  о признании сделки недействительной.

     А если сразу обратиться в суд, наложить арест на имущество? Это самое разумное, однако, как показывает практика, даже в этом случае могут возникнуть проблемы. Например, брак был расторгнут. Жена сразу обратилась в суд о признании за ней права на 50-процентную долю квартиры, приобретенной в браке. Бывший муж иск не признал, квартиру оплачивали его родители, которые участвовали в деле третьими лицами. Дело прекращали, в связи с неявкой сторон, и арест сняли. Потом дело возобновили, а арест не наложили, хотя в деле есть заявление истицы. Ответчик (бывший муж) продал квартиру в период рассмотрения дела судом без проблем в регистрации. Квартира, по мнению регистрирующих органов, оказалась «юридически чистой». С момента расторжения брака прошло 4 года, в квартире со времени постройки никто не прописан, квартира не под арестом, о споре в суде никому не известно. Новый собственник предложила истице деньги, та отказалась. Сделку признали недействительной очень быстро.

     Дел по разделу имущества много, и  в каждом свои особенности. Например, жена обратилась в суд с иском  о разделе имущества сразу  после подачи ее мужем заявления  о расторжении брака. Имущество  дорогостоящее, суд при принятии искового заявления принял обеспечительные  меры – наложил арест на имущество, подлежащее разделу. В том числе  на земельный участок, находившийся в собственности супругов. Сразу  после расторжения брака, бывший муж выставил землю на продажу, поскольку  земельные участки зарегистрированы на его имя. Для продажи было привлечено специализированное агентство недвижимости. По ходатайству ответчика (бывшего  мужа) Лаборатория судебных экспертиз  при Минюсте РФ провела экспертизу по оценке недвижимого имущества. Эксперт  оценил земельные участки, применив понижающие коэффициенты. Практически снять арест на момент сделки вполне возможно (случайно, неполадки технические). Это подтверждают и в правоохранительных органах. Таким образом, законодатель, признав в целях упрощения гражданского оборота презумпцию согласия одного супруга по распоряжению общим имуществом, усложняет тем самым взаимоотношения между самими супругами. При этом явно прослеживается нарушение нормы ст.35 СК РФ, а также конституционных прав добросовестного супруга, закрепленных в ст.35 Конституции РФ: «Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда…». 

     3.2 Осуществление права общей долевой собственности на жилое помещение 

     Появление в результате преобразования жилищных отношений значительного числа  участников права общей долевой  собственности на жилые помещения  поставило перед законодателем  и юридической наукой многочисленные проблемы, одной из которых является проблема регламентации и реализации принадлежащих сособственникам  прав.

     В настоящее время большие сложности  возникают при разделе квартиры, находящейся в общей долевой  собственности, а также при выделе из нее доли. В п.12 Постановления  Пленума Верховного Суда РФ №8 от 24 августа 1993 года «О некоторых вопросах применения судами Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» уточняется порядок раздела квартиры или  выдела из нее доли. Из этого следует, что выдел доли в натуре допускается  лишь в том случае, если существует техническая возможность: