Государственный кадастровый учет проводят в течение  месяца со дня подачи заявки и всех необходимых документов. В результате заявителям выдают удостоверенные в  установленном порядке кадастровые  карты (планы) земельных участков.

     Договор купли-продажи  земельного участка  заключают в простой письменной форме. Но по желанию сторон его можно  составить и удостоверить у нотариуса. Заверение договора у нотариуса  не является обязательным требованием.  

     Что необходимо указать в договоре? В первую очередь нужно обозначить стороны, то есть продавца и покупателя. Надо полностью записать их Ф.И.О., паспортные данные, год рождения, место жительства и так далее.

     Затем переходим к предмету договора. В  нем следует описать земельный  участок в точном соответствии с выданным кадастровым планом, а именно указать наименование, местоположение, площадь участка, кадастровый номер, категорию земель, разрешенное использование. Если на участке имеются здания, строения или сооружения, то данный пункт также должен найти отражение в договоре. При описании земельного участка и расположенных на нем сооружений необходимо пояснить, на каком основании принадлежит продавцу недвижимое имущество и какими правоустанавливающими документами это подтверждается.

     Обязательно укажите цену договора в условных единицах, но при этом уточните, что расчеты производятся в рублях по курсу на момент оплаты. В договоре также предусмотрите условия передачи денег и имущества, а также срок представления договора на государственную регистрацию прав и данные о том, кто оплачивает регистрационный сбор.¹ В соответствии с Земельным кодексом являются недействительными следующие условия договора купли-продажи:

     устанавливающие право продавца выкупить земельный  участок обратно по собственному желанию;

     ограничивающие  дальнейшее распоряжение участком, в  том числе ограничивающие ипотеку, передачу участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

     ограничивающие  ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки  третьими лицами.

     Продавец  при заключении договора обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка  и его ограничениях. Если продавец гарантирует, что участок не обременен  и не ограничен в правах, то это  также необходимо зафиксировать в договоре.

     Покупатель  вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи  и возмещения причиненных ему  неудобств в случае предоставления ему продавцом ложной информации:  
 об обременениях земельного участка или ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием;

     о разрешении на застройку данного  земельного участка;

     об  использовании соседних земельных  участков, оказывающем существенное влияние на использование и стоимость  продаваемого участка;

     о качественных свойствах земли, которые  могут повлиять на планируемое покупателем  использование и стоимость участка;

     иной  информации, которая может оказать  влияние на решение покупателя о  покупке данного земельного участка, если требования о ее предоставлении установлены федеральными законами. Данное правило распространяется также на договор мены.

     При составлении договора купли-продажи  необходимо помнить, что земельный  участок может находиться в собственности  двух или нескольких лиц, то есть в  общей собственности, а для распоряжения таким имуществом закон предусматривает особый порядок. Участок может находиться в долевой или в совместной собственности. При продаже доли постороннему лицу участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, установленной продавцом. Он обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых он продает участок. Если остальные сособственники откажутся от покупки или не приобретут земельный участок в течение месяца, то его владелец вправе продать свою долю любому лицу, но по цене не ниже ранее предложенной.

     Если  купля-продажа произошла с нарушением правила о преимущественной покупке, то любой участник долевой собственности может в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

     Для распоряжения имуществом, которое находится  в совместной собственности, требуется  согласие всех участников. Например, если земельный участок находится в собственности супругов, то необходимо нотариально удостоверенное согласие другого супруга на отчуждение. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка по продаже участка может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у продавца необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или должна была знать об этом.

     Договор купли-продажи земельного участка  подлежит государственной регистрации в учреждениях юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Право собственности на участок возникает с момента государственной регистрации. Ее проводят на основании заявлений сторон договора или уполномоченного ими на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности. Помимо заявления необходимо представить квитанцию об оплате государственной пошлины за регистрационные действия, договор купли-продажи земельного участка в трех экземплярах (по одному для каждой из сторон и один для учреждения юстиции), кадастровый план. Продавец предъявляет свидетельство о государственной регистрации права собственности на отчуждаемый земельный участок и правоустанавливающие документы. Для регистрации перехода права собственности требуются акт передачи земельного участка, заявление, квитанция об оплате государственной пошлины.  

     Следует отметить, если гражданин приобрел земельный участок до 31 января 1998 года и оформил документы в  соответствии с порядком, который действовал в регионе до открытия учреждения юстиции по регистрации прав, то ему, прежде чем продать, следует зарегистрировать раннее возникшие права в Едином государственном реестре в учреждении юстиции. Это обязательное требование вытекает из п. 2 ст. 6 и п. 2 ст. 13 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. До внесения изменений в закон, регистрацию ранее возникших прав производили за отдельную плату, а с сентября 2003 года в соответствии с принятыми поправками ее осуществляют бесплатно.

§3. Оборот других объектов  недвижимости

     Согласно  гражданскому законодательству земельные участки и лес - разные объекты гражданских прав. Земельные участки и участки недр относятся к недвижимости в силу своих природных свойств, а лес, многолетние насаждения, здания и сооружения - в силу прочной связи с землей и невозможности перемещения без ущерба назначению (ст. 130 ГК). Но если иное не установлено законом, право собственности на участок распространяется на находящиеся в границах участка лес и растения (п. 2 ст. 261 ГК). Иными словами, общее правило гражданского законодательства - правовое единство участка и находящегося на нем леса.

     Согласно  ст. 9 ЛК РФ к участкам лесного фонда и правам пользования ими применяются положения гражданского законодательства об объектах гражданских прав, а также положения земельного законодательства РФ о земельных участках, если иное не установлено ЛК. Налицо приоритет лесного законодательства перед гражданским и земельным.

     В соответствии с преамбулой ЛК РФ регулирование лесных отношений осуществляется с учетом представлений о лесе как о совокупности лесной растительности, земли, животного мира и других компонентов окружающей природной среды, имеющей важное экологическое, экономическое и социальное значение. В то же время в ст. 6 ЛК выделены следующие объекты лесных отношений:

     - лесной фонд;

     - участки лесного фонда;

     - леса и их участки, не входящие в лесной фонд;

     - древесно-кустарниковая растительность.

     По  ст. 9 ЛК РФ к участкам лесного фонда относятся участки леса, лесных земель, не покрытых лесной растительностью, и нелесных земель. Иными словами, объектами лесных отношений могут быть как земельные участки без леса, так и лес, растущий на землях иного назначения. Но независимо от наличия или отсутствия леса на земельном участке из категории земель лесного фонда объект правоотношений - участок лесного фонда.

     Границы лесного фонда определяются путем  отграничения земель лесного фонда  от иных земель (ст. 7 ЛК РФ). Государственный  учет лесного фонда и ведение государственного лесного кадастра осуществляет федеральный орган управления лесным хозяйством и его территориальные органы (ст. 68 ЛК). Аналогичная норма содержится и в ЗК, в соответствии со ст.ст. 7 и 101 которого земли лесного фонда - одна из категорий земель в Российской Федерации. Границы земель лесного фонда определяются путем отграничения земель лесного фонда от земель иных категорий в соответствии с материалами лесоустройства, данные о границах земель лесного фонда заносятся в государственный земельный кадастр. Объект государственного кадастрового учета - земельные участки, при этом в соответствии с п. 6.6.3 Порядка ведения государственного реестра земель кадастрового района, утвержденного Приказом Росземкадастра от 15.06.2001 N П/119 (в ред. от 29.07.2002) при формировании участка вносится запись: "Занят участком лесного фонда". Таким образом, сначала проводится лесоустройство и учет лесного фонда в лесном кадастре, затем - учет земель лесного фонда в земельном кадастре.

     При регулировании правоотношений земельное законодательство в целом отдает приоритет лесному: к отношениям по использованию и охране лесов применяется лесное законодательство (п. 2 ст. 3 ЗК). К земельным отношениям нормы указанной отрасли законодательства применяются, если эти отношения не урегулированы земельным законодательством. Пример приоритета земельного законодательства перед лесным указан в п. 5 ст. 101 ЗК: нелесные земли лесного фонда, временно не используемые для ведения лесного хозяйства, могут передаваться в аренду на срок до 5 лет для осуществления сельскохозяйственного производства. Условия использования таких земель и ограничения их использования устанавливаются договорами аренды земельных участков.

     Таким образом, участок лесного фонда - это земельный участок из категории земель лесного фонда, являющийся в совокупности с растущим на нем лесом единым объектом имущественных, природоохранных, природоресурсных и земельных правоотношений, регулируемых в первую очередь лесным законодательством.

     Лесной  фонд находится в федеральной собственности. По общему правилу оборот лесного фонда не допускается, нахождение в обороте лесного фонда допускается в той мере, в какой это предусмотрено ЛК (ст. 12). В соответствии с федеральным законом допускается передача части лесного фонда в собственность субъектов РФ (ст. 19 ЛК).

     В соответствии с Законом о недрах недра в границах территории России, включая подземное пространство и находящиеся в недрах полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы, являются государственной  собственностью. Участки недр не могут быть предметом купли–продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждаться в иной форме. Хозяйствующий субъект может пользоваться участком недр не на основании гражданско-правовых договоров, а на основании лицензии, т.е. отношения по поводу использования недр не являются гражданско-правовыми отношениями, это отношения недропользования, исключенные в настоящее время из сферы правового регулирования ГК и Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок сним. Таким образом, несмотря на то что участки недр названы в ст. 130 ГК в качестве недвижимых объектов гражданских прав, в настоящее время они исключены из гражданского оборота: права на них не подлежат регистрации, сделки по их поводу не заключаются.  
 

Заключение

     Нами  в данной работе были рассмотрены  и  изучены  весьма важные  и  актуальные  вопросы правового  положения недвижимого имущества  как объекта гражданского права, обобщен - значительный правовой и практический материал.

     Рассмотрев  следующие теоретические вопросы и проанализировав судебную практику мы сделала следующие выводы:

     1.    Недвижимое   имущество   -   это   один   из   важнейших   объектов гражданского   права   определяющим   моментом    в   развитии   правового  регулирования     недвижимости     явился     переход     от     закрепления     в законодательстве исключительной государственной собственности.