По  договору продажи недвижимости продавец передает покупателю недвижимое имущество. К недвижимому имуществу (недвижимость) относятся земельные участки, участки  недр, обособленные водные объекты  и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (в юридическом смысле, конечно). Закон может отнести к недвижимости и иное имущество (ст. 130 ГК).

     Специфические черты недвижимости - прочная связь  с землей, особая ценность, непотребляемость в процессе использования и т. п. - диктуют необходимость определения специальных правил, регулирующих участие таких объектов в имущественном обороте. Уже в части первой ГК предусмотрен ряд таких правил в отношении обязательной государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, а также возникновения, ограничения и перехода таких прав (ст. 131).

     Требования  к форме договора продажи недвижимости сводятся к тому, что такой договор  должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами (ст. 550).Несоблюдения формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

     Нужно обратить внимание на то, что государственной  регистрации подлежит не сам договор  продажи недвижимости, а переход права собственности на недвижимость по такому договору от продавца к покупателю (ст. 551). Для сторон договор вступает в силу с момента его подписания. Роль же государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю заключается в том, что только после такой регистрации покупатель становится собственником недвижимого имущества в глазах третьих лиц. Это относится и к тем случаям, когда стороны (продавец и покупатель) исполнили свои обязанности по договору задолго до государственной регистрации.

     Для договора купли-продажи недвижимости соблюдение ноториальной формы не требуется .Начиная с 31 января 1998 г., стороны  договора продажи , подписав договор  как единый документ, вправе не придавать  нотариальную форму и напрямую обратиться  в орган по регистрации прав на недвижимость,  т.е. в учреждение  юстиции.

     Это связано с тем , что ГК РФ (ст. 131) ввел обязательную государственную  регистрацию перехода  права собственности  на недвижимость,   что уже означает достаточный  государственный контроль за законностью сделки .Договор купли-продажи недвижимости  считается заключенным с момента его подписания .

     Как уже отмечалось, недвижимость - это  прежде всего земельные участки  и то, что неразрывно связано с  землей. Переход в результате исполнения договора купли-продажи здания, строения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, неизбежно влечет изменение правоотношений и по поводу этого земельного участка. И напротив, если продается земельный участок, изменяются правоотношения по поводу находящегося на нем недвижимого имущества. Гражданский кодекс содержит четкие правила, регулирующие такого рода изменения (ст. 552-553).

     Покупатель  здания, сооружения или иной недвижимости одновременно с передачей ему  права собственности на указанные объекты получает права и на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Природа этих прав зависит от того, является ли продавец недвижимости собственником соответствующего земельного участка. В этом случае передаваемое покупателю право на земельный участок определяется договором (право собственности, право аренды и т. п.). Если же в договоре отсутствует условие о передаваемом покупателю праве на земельный участок, он становится собственником той части земельного участка, которая занята проданной ему недвижимостью и необходима для ее использования.

     При продаже недвижимости, находящейся  на земельном участке, не принадлежащем  продавцу на праве собственности, покупатель недвижимости получает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Правда, следует иметь в виду, что законом или договором между продавцом и собственником земли могут быть предусмотрены условия пользования земельным участком, не позволяющие продажу находящейся на этом земельном участке недвижимости либо допускающие это только с согласия собственника земли.

     Когда предметом договора купли-продажи  недвижимости, напротив, является земельный  участок, а находящаяся на нем  недвижимость остается в собственности у продавца, условия пользования продавцом частью земельного участка, занятой недвижимостью, определяются договором купли-продажи. Если договор не содержит таких условий, продавец получает право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

     Существенным  условием всякого гражданско-правового  договора признается его предмет (ст. 432 ГК). Правила определения предмета договора применительно к продаже недвижимости детализированы в ст. 554 Кодекса. Условие о предмете договора продажи недвижимости считается согласованным сторонами, если в нем имеются данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе сведения о расположении объектов недвижимости на земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. В противном случае договор не считается заключенным.

     Значительно отличается от общих положений о  договорах и такое условие договора продажи недвижимости, как цена (ст. 555 ГК РФ):

     Во-первых, положение о том, что исполнение договора, в котором не определена цена, должно быть оплачено по цене, обычно взимаемой при сравнимых обстоятельствах  за аналогичные товары (ст. 424 ГК РФ), не подлежит применению к договорам продажи недвижимости. Здесь будет действовать иное правило: при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже признается незаключенным.

     Во-вторых, цена на здание, сооружение или иной объект недвижимости, находящийся на земельном участке, должна включать и цену передаваемой с этим объектом части земельного участка или права на нее.

     Определенными особенностями, требующими специального регулирования, отличается и исполнение договора продажи недвижимости. Передача проданного объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами (ст. 556 ГК РФ). До фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта или иного документа договор продажи недвижимости не может считаться исполненным. Более того, уклонение одной из сторон от передачи имущества или подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора продажи недвижимости.

     Дополнительные  требования, направленные на защиту проживающих  в жилых помещениях граждан, сформулированы для продажи жилья (ст. 558 ГК РФ). В  частности, государственной регистрации подлежит договор купли-продажи не только жилого дома или квартиры в целом, но и части дома или квартиры.

     Существенным  условием договора продажи жилого дома (его части) или квартиры, в которых  проживают лица, сохраняющие право  пользования соответствующим жилым помещением после его приобретения покупателем, признается перечень таких лиц с указанием их прав пользования продаваемым жилым помещением. При несоблюдении этого требования договор считается незаключенным.

Глава II. Элементы договора

§1. Существенные условия  договоров

     Поскольку законодатель регламентирует в большей  степени форму и содержание договора, то структура определяется сторонами. Главное требование, чтобы в выбранной  структуре документа присутствовали все необходимые реквизиты и были озвучены все существенные условия.

     В силу этого, юристы – практики и  ученые – правоведы предлагают различные  структурные модели договора. Одну из таких моделей мне хотелось бы привести в качестве примера.

     Любой договор условно можно разделить на части:

     преамбула (или вводная часть)

     условия договора

     1 - существенные условия договора

     2 - обычные условия договора

     3 - случайные условия договора

     адреса, банковские и иные реквизиты сторон

     подписи сторон (скрепленные печатями для  юридических лиц и предпринимателей, имеющих печать).

     Что касается содержания договора, то это  условия, на которых достигнуто соглашение сторон. По своему юридическому значению все условия делятся на существенные, обычные и случайные. Иногда в  содержание договора включают права и обязанности сторон. Между тем права и обязанности сторон составляют содержание обязательственного правоотношения, основанного на договоре, а не самого договора как юридического факта, породившего это обязательственное правоотношение.

     Таким образом, приведенная структурная модель договора находится в тесной взаимосвязи  с содержанием договора. А это дает возможность совместного рассмотрения структуры и содержания гражданско – правового договора.

     Общая структура преамбулы одинакова  для всех видов договоров. Первое, что указывается в преамбуле,  это вид договора, например: договор купли – продажи. Желательно также указать подвид договора, например, договор купли – продажи автомобиля.

     Далее необходимо определить дату подписания договора. Она включает число, месяц и год, причем месяц указывается прописью.

     Как правило, дата подписания договора является одновременно и датой его вступления в силу. Важность правильного указания даты объясняется тем, что если в  тексте договора не содержится условия  о более позднем вступлении в силу, права и обязанности становятся обязательными для сторон с момента подписания договора. Кроме того, с датой связан и момент окончания действия договора, если он определен определенным промежутком времени (годом, несколькими месяцами  и т.д.),  а не указанием на календарную дату, с наступлением которой договор прекращает свое действие.

     Следующим необходимым реквизитом договора является место его подписания, либо составления. Здесь необходимо указать название города или иного населенного пункта, в котором происходит совершение сделки.

     В преамбуле должны содержаться полные наименования сторон договора. Кроме  того, необходимо указать должность, фамилию, имя и отчество лиц, представляющих каждого контрагента и указать  вид документа, который дает полномочия данному лицу. В качестве примера подобной записи можно привести следующую: «Общество с ограниченной ответственностью «Вектор», в лице генерального директора Иванова Максима Петровича, действующего на основании Устава…».

     Следующая часть договора – часть в которой отражены условия на которых договор заключается. Как говорилось выше, все условия принято разделять на существенные, обычные и случайные.

     Существенные  условия - это условия, которые необходимы и достаточны для заключения договора. Для того, чтобы договор считался заключенным, необходимо согласовать абсолютно все его существенные условия. Договор не будет заключен до тех пор, пока не будет согласовано хотя бы одно из его существенных условий. Именно поэтому важно четко определить, какие условия для данного договора являются существенными, а какие нет. Круг существенных условий зависит от особенностей конкретного договора. Так, цена договора купли – продажи недвижимости является существенной, в то время как для большинства других договоров цена не является существенным условием.

     В решении вопроса о том, относится ли данное условие договора к числу существенных, в действующем законодательстве имеются следующие ориентиры.

     Во-первых, существенными являются условия о предмете договора, в соответствии с п. 1 ст. 432 ГК. Без определения того, что является предметом договора, невозможно заключить ни один договор. Что весьма логично, так как нельзя, например, заключить договор купли-продажи, если между покупателем и продавцом не достигнуто соглашение о том, какие именно предметы будут проданы.

     Во-вторых, к числу существенных относятся  те условия, которые прямо поименованы  в законе или иных правовых актах  как существенные. Например, все  то же условие о  цене для договора недвижимости в силу требований ч. 1 ст. 555 ГК  является обязательным, т.е. существенным.

     В-третьих, существенными являются те условия, которые необходимы для договоров данного вида. Необходимыми, а значит и существенными, для конкретного договора признаются те условия, которые выражают его природу и без которых он не может существовать как данный вид договора.