Особенности договора купли-продажи недвижимости

Автор: Пользователь скрыл имя, 02 Сентября 2011 в 11:18, дипломная работа

Описание работы

Включение недвижимости в сферу жизнедеятельности человека произошло при переходе человека к оседлому образу жизни. Необходимость обработки земли, сбора урожая заставляла человека оставаться на одном месте, строить сооружения, которые использовались для проживания и защиты от неблагоприятных внешних условий. В этот период появились первые представления о собственности на недвижимые вещи, включенные в сферу влияния конкретного человека, его семьи, рода и т.д.

Содержание

Введение 3
Глава 1. Общие положения договора купли-продажи недвижимости 6
§1. Понятие недвижимого имущества 6
§2 Особенности договора купли-продажи недвижимости 11
Глава II. Элементы договора 16
§1. Существенные условия договоров 16
§2. Форма договора и порядок заключения 22
§3. Государственная регистрация 30
Глава III. Содержание договора 40
§1. Продажа жилых помещений 40
§2. Продажа земельных участков 47
§3. Оборот других объектов недвижимости 53
Заключение 56
Глоссарий 60
Библиография 63

Работа содержит 1 файл

договор продажи недвижимости.doc

— 279.00 Кб (Скачать)

     В-четвертых, существенными считаются и все  те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Данное положение позволяет сделать вывод, что в силу волеизъявления одной из сторон в договоре существенным становится даже такое условие, которое не признано таковым законом, либо иным нормативным актом, и которое не выражает природу этого договора. Это можно проиллюстрировать следующим примером: требования, которые предъявляются к упаковке продаваемой вещи, действующим законодательством не отнесены к числу существенных условий договора купли-продажи и не выражают природу данного договора. Однако для покупателя, который приобретает вещь в качестве подарка, упаковка может быть весьма существенным обстоятельством. Поэтому, если покупатель потребует согласовать условие об упаковке приобретаемого товара, оно становится существенным условием договора купли-продажи, без которого данный договор купли-продажи не может быть заключен.

     В отличие от существенных, обычные  условия не нуждаются в согласовании сторон. Обычные условия предусмотрены в соответствующих нормативных актах и автоматически вступают в действие в момент заключения договора. Впрочем, для «солидности и объемности» договора некоторые стороны включают их в текст договора. Особенно это характерно для договоров купли – продажи недвижимости. Практика показывает, что юристы регистрационного управления прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимостью любят договоры, в которых многие обычные условия прописаны в тексте договора.

     Следует оговориться, что автоматическое действие обычных условий, предусмотренных  законодательством,  не означает, что они действуют вопреки воле сторон в договоре. Как и другие условия договора, обычные условия основываются на соглашении сторон. Как правило, это выражается в формулировке: «во всем, что не урегулировано настоящим договором, стороны условились руководствоваться действующим законодательством».

     В целом, соглашение сторон подчинить договор обычным условиям, содержащимся в законодательстве, выражается в самом факте заключения договора данного вида. Презюмируется, что если стороны достигли соглашения заключить данный договор, то тем самым они согласились и с теми условиями, которые содержатся в законодательстве об этом договоре.  

     К числу обычных условий относятся  условия о цене, обычаи делового оборота, примерные условия, разработанные для договоров соответствующего вида и опубликованные в печати, если в договоре имеется отсылка к этим примерным условиям и т.д.

     Вместе  с тем, если стороны не желают заключить  договор на обычных условиях, они  могут включить в содержание договора пункты, отменяющие или изменяющие обычные условия, если последние определены диспозитивной нормой.

     Случайными  называют те условия, которые изменяют, либо дополняют обычные условия, выраженные диспозитивными нормами, а  также условия, которые не предусмотрены  законом, но которые стороны считают  необходимым включить в свой договор.

     Данные  условия включаются в текст договора по усмотрению сторон. Их отсутствие, так же как и отсутствие обычных условий, не влияет на действительность договора. Однако в отличие от обычных, они приобретают юридическую силу лишь в случае включения их в текст договора. В отличие от существенных, отсутствие случайного условия лишь в том случае влечет за собой признание данного договора незаключенным, если заинтересованная сторона докажет, что она требовала согласования данного условия. В противном случае договор считается заключенным и без случайного условия. Так, если при согласовании условий договора купли-продажи стороны не решили вопрос о том, каким видом транспорта товар будет доставлен покупателю, договор считается заключенным и без этого случайного условия. Однако если покупатель докажет, что он предлагал договориться о доставке товара воздушным транспортом, но это условие не было принято, договор купли-продажи считается незаключенным.

     Помимо  информации о сторонах договора, которая  отражена в преамбуле, важны сведения, которые содержатся в разделе «Адреса, банковские и иные реквизиты сторон».

     Сведения, содержащиеся в данном разделе, необходимы сторонам для реализации их прав и  обязанностей, предусмотренных договором.

     Адрес необходим, например, для направления контрагентом предложения об изменении или расторжении договора. ГК не делает различий между фактическим и юридическим адресом. В нем существует лишь такое понятие как «место нахождения юридического лица, которое определяется местом его государственной регистрации, если в соответствии с законом в учредительных документах  юридического лица не установлено иное. В Федеральном законе «О государственной регистрации юридических лиц» местом нахождения юридического лица считается адрес постоянно действующего исполнительного органа юридического лица.

     На  практике место нахождения юридического лица, указанное в учредительных  документах, часто не совпадает с  фактическим (его иногда еще именуют  почтовым) адресом. В таких случаях  в договоре  целесообразно указывать оба адреса.

     Банковские  реквизиты необходимы для проведения расчетов между сторонами.

     Что касается подписей сторон, то они удостоверяют факт заключения договора и должны принадлежать именно тем лицам, которые  указаны в преамбуле договора. Юридические лица и предприниматели скрепляют подпись печатью.

     На  практике часто встречается ситуация, когда договор, в преамбуле которого указано одно лицо, подписывается  другим, например заместителем директора, имеющим право подписи. В таком  случае выходом из положения будет указание вслед за подписью расшифровки подписи,  должности, подписывающего лица и основание его полномочий (номер доверенности и дата ее выдачи). Однако, следует оговориться, что данный способ применим не всегда, так как ряд сделок, в силу требований закона и учредительных документов может заключать только директор (генеральный директор), самостоятельно или с согласия всех участников (учредителей, собственников) данного юридического лица (как например при заключении крупных сделок).

     Подводя итог тому, что говорилось выше, можно  заключить, что четко и хорошо продуманная структура договора, отражающая все необходимые условия, является необходимой как с юридической, так и практической точки зрения.

    §2. Форма договора и  порядок заключения

 

     Положения ГК РФ о письменной форме сделки (п. 1 ст. 160) и о письменной форме  договора (п. 2 ст. 434) имеют серьезные  отличия. В первом случае (письменная форма сделки) законодатель требует  от сторон совершения сделки путем  составления документа, выражающего его содержание и подписанного лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами, допуская одновременно совершение двусторонних или многосторонних сделок (договоров) иными способами, установленными ГК РФ. Применительно же к письменной форме договора законодатель отходит от общего правила и допускает заключение договора не только путем составления одного документа, подписанного сторонами, но и путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

     Требования  же к форме договора продажи недвижимости сводятся к тому, что такой договор  должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ).

     Таким образом, суть специального правила  о форме договора продажи недвижимости состоит в том, что исключается  применение положения ГК РФ о форме  договора (п. 2 ст. 434), и может быть выражено формулой "исключение исключения". Применительно к договору продажи недвижимости законодатель возвращается к требованиям, предъявляемым к письменной форме сделки (п. 1 ст. 160), ужесточая тем самым режим заключения договора продажи недвижимости.

     Более того, в отличие от общих правил, регламентирующих последствия несоблюдения простой письменной формы сделки, нарушение требований, предъявляемых к форме договора продажи недвижимости, влечет его недействительность.

     При заключении договора продажи недвижимости важное значение для его действительности имеет "фигура" продавца. В тех случаях, когда в качестве продавца по договору выступает не собственник недвижимого имущества, а обладатель иного ограниченного вещного права на недвижимость (унитарное государственное или муниципальное предприятие, учреждение), значительно повышается риск возможного признания такого договора недействительной сделкой.

     Здесь необходимо учитывать ограниченный характер правомочий указанных субъектов  на распоряжение недвижимым имуществом. В частности, государственное или муниципальное предприятие, как субъект права хозяйственного ведения (п. 2 ст. 295 ГК РФ), так и субъект права оперативного управления - казенное предприятие (п. 1 ст. 297), не вправе продавать принадлежащее ему недвижимое имущество без согласия его собственника. Нарушение этого требования влечет недействительность договора продажи недвижимости.

     Примером  к сказанному может служить разъяснение, содержащееся в пункте 7 постановления  №8 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 1998 г. Согласно данному разъяснению при разрешении споров, связанных с осуществлением государственными и муниципальными предприятиями права хозяйственного ведения или оперативного управления, следует учитывать установленные статьями 295 и 296 ГК РФ ограничения прав предприятий по распоряжению закрепленным за ними имуществом. Сделки, совершенные предприятиями по отчуждению имущества вопреки названным ограничениям, являются недействительными как ничтожные.

     В определенных случаях и при соблюдении требования о необходимости получения согласия собственника на продажу недвижимого имущества, принадлежащего государственному или муниципальному предприятию на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, сохраняется риск признания договора продажи недвижимости недействительным.

     Дело  в том, что в отличие от иных коммерческих организаций государственные  и муниципальные предприятия  наделены не общей, а целевой (специальной) правоспособностью (ст. 49 ГК РФ). Поэтому  действия унитарных предприятий  по распоряжению закрепленным за ними имуществом должны быть обусловлены выполнением задач его уставной деятельности и целевым назначением предоставленного для выполнения этих задач имущества под страхом признания совершенных сделок недействительными.

     На  этот счет имеется официальное разъяснение Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. В соответствии с пунктом 9 постановления №8 Пленума от 25 февраля 1998 г. в тех случаях, когда действия предприятия, в том числе и осуществленные с соблюдением требования о получении предварительного согласия собственника (п. 2 ст. 295 ГК РФ), по отчуждению другим лицам закрепленного за предприятием на праве хозяйственного ведения движимого или недвижимого имущества, непосредственно участвующего в производственном процессе предприятия, приводят к невозможности использования имущества собственника по целевому назначению, соответствующие сделки недействительны по основаниям, предусмотренным статьей 168 ГК РФ, независимо от того, совершены они с согласия собственника (уполномоченного им органа) или самостоятельно предприятием.

     Что касается учреждений, финансируемых  собственником, то они вообще не вправе совершать договоры продажи в  отношении имущества, закрепленного  за ними либо приобретенного за счет средств, выделенных им по смете (п. 1 ст. 298). Вместе с тем, если в соответствии с учредительными документами учреждению предоставлено право осуществлять приносящую доходы деятельность, имущество, приобретенное за счет этих доходов (включая недвижимость), учитывается на отдельном балансе и находится в самостоятельном распоряжении учреждения.

     Следовательно, договоры продажи учреждением в  качестве продавца недвижимого имущества, которое учитывается на отдельном  балансе и было приобретено на доходы, полученные от разрешенной  собственником предпринимательской деятельности, соответствуют законодательству и не могут быть признаны недействительными.

     Как известно, всякий гражданско- правовой договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными же условиями договора признаются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Информация о работе Особенности договора купли-продажи недвижимости