Регистрация перехода права собственности (статья 551 Кодекса) не означает регистрации самого договора купли-продажи.

     Поэтому договор купли-продажи здания следует  считать заключенным с момента  его подписания согласно пункту 1 статьи 433 Кодекса, а не с момента государственной  регистрации»¹.

     Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, проводимую учреждениями юстиции, необходимо отличать от регистрации, носящей либо специальный, либо учетный характер (п.2 ст.131 ГК РФ).

     Так, в соответствии со ст.110 и ст.111 Земельного кодекса РФ . В Российской Федерации проводится регистрация земельных участков в едином земельном кадастре. Однако такая регистрация носит специальный характер и прав на земельный участок как объект недвижимости не порождает.

     Согласно  ст.131 ГК государственной регистрации  подлежат следующие права на недвижимость: право собственности; право хозяйственного ведения; право оперативного управления; право пожизненного наследуемого владения; право постоянного пользования; ипотека; сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим ГК РФ и иными законами.

     И Гражданский кодекс Российской Федерации, и Закон «О государственной регистрации» предусматривают две основные формы  государственной регистрации: регистрацию  прав на недвижимое имущество и регистрацию сделок с ним. По общему правилу эти две формы друг друга не повторяют. Законодатель исходит из принципа достаточности однократной проверки и подтверждения прав лиц на недвижимость.

     То  есть, договор продажи недвижимости государственной регистрации не подлежит и считается заключенным с момента его подписания, что подчеркивается в ст.550 ГК РФ, п.3 Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости.

     Государственной регистрации подлежит лишь переход  права собственности по договору (ст.551 ГК РФ).

     Аналогичный принцип достаточности действует  при регистрации договоров аренды недвижимости, если иное не предусмотрено  законом (п.2 ст.609 ГК РФ), договоров аренды зданий и сооружений на срок не менее  одного года (п.2 ст.651 ГК РФ), договора аренды предприятия (п.2 ст.658 ГК РФ) и во многих других.

     Однако  в отдельных, особо сложных случаях, когда требуется осуществить  государственный контроль как за самой сделкой, так и за переходом  прав по ней, законом предусмотрена  государственная регистрация и сделки, и прав по этой сделке. К таким случаям относятся: а) регистрация договора и перехода права собственности по договору продажи жилого помещения (ст. 558, 551 ГК РФ) или предприятия (ст. 560, 564 ГК РФ); б) регистрация договора и перехода права собственности по договору мены жилых помещений или предприятий (ст.567 ГК РФ).

     Рассмотрев  понятие и признаки государственной  регистрации зададимся вопросом: каково соотношение государственной  регистрации как государственного акта и судебного решения?

     Принятие  Закона «О государственной регистрации…»  вызвало в теории и практике по этому поводу много споров. Ряд  формулировок и понятий Федерального закона вступали в словесные противоречия с нормами Гражданского кодекса.

     Так, например, С. Крылов акцентирует внимание на следующем: «Не совсем удачной поэтому представляется редакция ст.2 ФЗ РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", принятого Государственной Думой 17 июня 1997 г., подписанного Президентом РФ 21 июля 1997 г. (опубликован в "Российской газете" от 30 июля 1997 г.), в которой государственная регистрация определяется как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество, а также как единственное и исчерпывающее доказательство существования прав на недвижимость.

     Неудачность такой формулировки, на наш взгляд, связана и с тем обстоятельством, что государственная регистрация  вряд ли может рассматриваться как единственное доказательство существования прав, поскольку это положение противоречит ст.12 ГК РФ, устанавливающей возможность судебного признания прав, а также судебно-процессуальным нормам»¹.

     На  наш взгляд С. Крылов преувеличивает, говоря о том, что статья 2 Закона «О государственной регистрации…» противоречит ст.12 ГК РФ. Как уже отмечалось, наличие государственной регистрации создает презумпцию законности прав на недвижимое имущество для правообладателя. Но, будучи единственным доказательством права на недвижимость, регистрация не может подменять собой судебный акт (судебное решение). Их соотношение может быть сведено к следующему:

     а) во многих случаях судебное решение  выступает в роли правоустанавливающего  документа, являющегося основанием для проведения государственной регистрации (п.1 ст. 17, ст.28 Закона «О государственной регистрации…»). Это происходит всегда, когда возникший спор о регистрируемом праве подлежит разрешению в судебном порядке;

     б) судебным актом, чаще всего определением суда, государственная регистрация может быть приостановлена до вынесения судом решения по существу;

     в) государственная регистрация, являясь  ненормативым актом государственного органа, в случаях, если она не соответствует  законам или иным правовым актам  и нарушает права или законные интересы заинтересованных лиц, может быть обжалована в суд и по иску этих лиц признана недействительной. Подобный вывод следует из анализа ст. 12 и 13 ГК, ст.22 АПК РФ, ст.241 ГПК РФ.

     В частности, государственная регистрация  может быть признана недействительной, если она проведена с существенным нарушением норм Закона (о представительстве, о последовательности проведения этапов государственной регистрации и т. д.);

     г) в судебном порядке по иску заинтересованного  лица могут быть признаны недействительными (незаконными) те материально-правовые основания, которые легли в основу проведения государственной регистрации.

     Применительно к праву это означает, что оспариванию  подлежит само субъективное право, возникшее  из договора, завещания и свидетельства о наследстве, административного акта и т. п. Так, после проведения государственной регистрации права собственности на недвижимость наследник, объявившийся позже, вправе оспорить в суде свидетельство о праве на наследство другого наследника.

     Применительно к сделке это означает возможность, как правило, предъявить иск о признании ее недействительной по основаниям, предусмотренным в ст.168-179 ГК РФ. Например, после государственной регистрации договора аренды нежилого помещения третье лицо, претендующее на это помещение, предъявляет иск о признании договора аренды недействительным по одному из оснований, названных выше.

     В обоих примерах факт государственной  регистрации права на недвижимость или сделки с ней препятствием для оспаривания в суде материального  права не является. Вместе с тем в большинстве случаев целью признания недействительным (незаконным) основания для регистрации является признание недействительной самой государственной регистрации.

     Поэтому лицо, обращающееся за защитой своего права в суд, наряду с требованием о признании, например, сделки недействительной одновременно может заявить требование о признании недействительной государственной регистрации этой сделки либо зарегистрированных на ее основании прав (ст. 12, 13 ГК, п.1 ст.2 Закона «О государственной регистрации…»).

     д) в соответствии со ст.28 указанного Закона права на недвижимость, установленные  решением суда, арбитражного суда или  третейского суда, подлежат государственной  регистрации на общих основаниях. Следовательно, при наличии спора  отсутствие государственной регистрации не может служить препятствием для его разрешения в суде. Отдельные ссылки судов на то, что, например, право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента его регистрации (ст.219 ГК РФ) и поскольку эта регистрация из-за наличия спора не произведена, то и право собственности у лица не возникло, являются неосновательными.

     Так, например, согласно информационному  письму Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. №21 "Обзор  практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости"¹, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В качестве примера приводится такой пример из практики:

     «Облпотребсоюз  обратился в арбитражный суд  с иском о понуждении акционерного общества зарегистрировать сделку купли-продажи  жилого дома.

     Судом первой инстанции в иске отказано по тому мотиву, что облпотребсоюз не обращался в регистрирующий орган с требованием о регистрации договора купли-продажи.

     Апелляционная инстанция отменила решение суда и приняла постановление о  регистрации сделки купли-продажи  недвижимости.

     При этом апелляционная инстанция правомерно исходила из следующих обстоятельств.

     Между облпотребсоюзом (продавцом) и акционерным  обществом (покупателем) была заключена  двухсторонняя сделка купли-продажи  жилого дома.

     Сделка  сторонами исполнена. Стоимость  дома уплачена покупателем продавцу, а передача осуществлена по акту приема-передачи.

     Правомерность заключения этого договора не оспаривалась.

     Покупатель  не обращался с требованием зарегистрировать эту сделку в регистрирующий орган, поскольку утратил к ней интерес  из-за ее убыточности.

     Пунктом 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено: если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

     Договор продажи жилого дома согласно статье 558 Кодекса подлежит обязательной государственной  регистрации.

     Поскольку сделка исполнена, а правообладатель  ее не зарегистрировал, облпотребсоюз  правомерно обратился за защитой своих интересов в суд.

     Апелляционная инстанция бездействие акционерного общества обоснованно квалифицировала  как уклонение от государственной  регистрации сделки.

     Данное  решение суда является основанием для  возникновения у соответствующего органа обязанности осуществить государственную регистрацию сделки».

     На  возможность признания судом  права при отсутствии его государственной  регистрации указывается в постановлении  Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998г. №8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Глава III. Содержание договора

§1. Продажа жилых  помещений

     Самой распространенной сделкой, направленной на отчуждение жилья, безусловно, является договор купли-продажи жилого помещения. По такому договору продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру или другое жилище, а покупатель обязуется принять жилое помещение и уплатить за него определенную денежную сумму. Договор продажи жилого помещения характеризуется как двусторонний и взаимный. Как и в любом договоре купли-продажи, предметом данного договора может быть лишь та недвижимость, которая обладает признаками оборотоспособности (ст. 129 ГК).

     Договор заключается в простой письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами, если стороны своим соглашением не установили необходимость нотариального удостоверения договора (п. 2 ст. 163, ст. 434, 550 ГК). Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано федеральным законом и иными правовыми актами Российской Федерации (п. 4 ст. 421 ГК). Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (ст. 432 ГК).

     К существенным условиям договора купли-продажи жилого помещения (жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры) закон относит следующие:

     1) предмет договора — жилое помещение.  В договоре должны быть указаны  данные, позволяющие определенно  установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение жилого дома (части жилого дома) но соответствующем земельном участке, квартиры (части квартиры) в составе многоквартирного жилого дома (ст. 432, 554, 558 ГК);

     2) цена жилого помещения (ст. 555 ГК), установленная соглашением сторон  договора. Оно может быть выражена;