Предмет всякого договора продажи недвижимости включает в себя два рода объектов: во-первых, продаваемое недвижимое имущество; во-вторых, действия продавца и покупателя соответственно по передаче недвижимости, ее принятию и оплата. В тех случаях, когда продается здание, сооружение или иной объект недвижимости, определяемый по признакам неразрывной связи с землей и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба его назначению, и продавец является собственником земельного участка, предмет договора включает в себя и объект третьего рода: права на земельный участок, передаваемые покупателю вместе с объектом недвижимости.

     По  сравнению с общими положениями о купле - продаже товаров, законодатель ужесточает требование относительно условия договора о продаваемом объекте недвижимости. В договоре продажи недвижимого имущества должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект недвижимости, подлежащий передаче покупателю по договору, в том числе сведения, определяющие расположение указанного объекта недвижимости на соответствующем участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии таких данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а договор продажи недвижимости - незаключенным.

     Как уже отмечалось, недвижимость - это  прежде всего земельные участки  и то, что неразрывно связано с  землей. Переход в результате исполнения договора купли - продажи здания, строения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, неизбежно влечет изменение правоотношений и по поводу земельного участка. И напротив, если продается земельный участок, изменяются правоотношения по поводу находящегося на нем недвижимого имущества. Кодекс содержит четкие правила, регулирующие такого рода изменения (статьи 552 и 553).

     Покупатель  здания, сооружения или иной недвижимости одновременно с передачей ему  права собственности на указанные объекты получает права и на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Природа этих прав зависит от того, является ли продавец недвижимости собственником соответствующего земельного участка. В данном случае передаваемое покупателю право на земельный участок определяется договором (право собственности, право аренды и т.п.). Если же в договоре отсутствует условие о передаваемом покупателю праве на земельный участок, он становится собственником той части земельного участка, которая занята проданной ему недвижимостью и необходима для ее использования.

     При продаже недвижимости, находящейся  на земельном участке, не принадлежащем  продавцу на праве собственности, покупатель недвижимости получает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Правда, следует иметь в виду, что законом или договором между продавцом и собственником земли могут быть предусмотрены условия пользования земельным участком, не позволяющие продажу находящейся на земельном участке недвижимости либо допускающие это только с согласия собственника земли.

     Таким образом, условие договора продажи  недвижимости, продавец по которому одновременно является собственником земельного участка, о передаваемых покупателю правах на соответствующий земельный участок относится к существенным условиям такого договора, определенным диспозитивной нормой. При отсутствии в тексте договора ("договоре - документе") соответствующего пункта договор тем не менее должен считаться заключенным, поскольку необходимое существенное условие содержится в договоре ("договоре - правоотношении") в том виде, как оно определено диспозитивной нормой (п. 2 ст. 552 ГК РФ).

     В тех же случаях, когда продавец недвижимости не является собственником земельного участка, условие о правах на земельный участок не относится к существенным условиям договора, а правило о правах на земельный участок, которые переходят к покупателю недвижимости, определено императивной нормой и находится за рамками договора продажи недвижимости.

     Когда предметом договора купли - продажи  недвижимости, напротив, является земельный  участок, а находящаяся на нем  недвижимость остается в собственности  у продавца, условия пользования  продавцом частью земельного участка, занятой недвижимостью, определяются договором купли - продажи. Если договор не содержит таких условий, продавец получает право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее пользования.

     Значительно отличается от общих положений о  договорах и такое существенное условие договора продажи недвижимости, как цена (ст. 555 ГК РФ). Во-первых, положение  о том, что исполнение договора, в  котором не определена цена, должно быть оплачено по цене, обычно взимаемой при сравнимых обстоятельствах за аналогичные товары (статьи 424 и 485), не подлежит применению к договорам продажи недвижимости. Здесь действует иное правило: при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже признается незаключенным. Во-вторых, цена на здание, сооружение или иной объект недвижимости, находящийся на земельном участке, должна включать и цену передаваемой с этим объектом части земельного участка или права на нее.

     Для определения цены продаваемого объекта  недвижимости (с учетом цены земельного участка или права на него) стороны  могут прибегнуть к услугам профессиональных оценщиков, действующих на основе Федерального закона от 29 июля 1998 г. "Об оценочной  деятельности в Российской Федерации"¹.

     Цена  недвижимости может быть установлена  в договоре продажи недвижимости на единицу ее площади или иного  показателя ее размера. В этом случае общая цена продаваемого недвижимого  имущества, подлежащая уплате покупателем, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (п. 3 ст. 555 ГК РФ).

     Момент  вступления в силу договора продажи  недвижимости определяется в соответствии с общими правилами, предусмотренными пунктом 1 статьи 425 и пунктом 1 статьи 433 ГК РФ: договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, каковым признается момент подписания договора продавцом и покупателем.

     Исключение  составляет лишь договор продажи  жилых помещений. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ).

     Следует обратить особое внимание на то, что  договор продажи недвижимости (за исключением продажи жилых помещений) считается заключенным и вступает в силу именно с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности к покупателю. 
 

§3. Государственная  регистрация

    Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, согласно ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"¹, является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом  Российской Федерации.

     Таким образом, можно выделить следующие  признаки государственной регистрации:

     а) это акт, имеющий юридическое  значение. Следовательно, закон с его принятием (совершением) связывает определенные юридические последствия: возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество. Важно, что права возникают, изменяются и прекращаются в соответствии с требованиями ГК. Поэтому при ответе на конкретный вопрос - возникло право или нет - необходимо использовать нормы ГК (ст. 164, 219, 223, 433, 551, 558 и др.);

     б) это акт признания и подтверждения  государством возникновения или  прекращения прав на недвижимость. Данный признак подчеркивает публичный характер государственной регистрации. С одной стороны, государство в лице соответствующего учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в дальнейшем - учреждение юстиции) проверяет законность прав на недвижимое имущество у заявителей и, убедившись в этом, регистрирует их. С другой - государственная регистрация носит открытый характер как с точки зрения соблюдения процедуры всеми ее участниками, так и с позиций возможности получить информацию о сведениях, содержащихся в Едином государственном реестре прав;

     в) государственная регистрация является единственным доказательством существования  субъективного права на недвижимость. Зарегистрированное право может  быть оспорено только в судебном порядке, что создает презумпцию его законности.

     Значение  государственной регистрации можно  подчеркнуть следующим примером из практики:

     «Акционерное  общество обратилось в арбитражный  суд с иском о признании  недействительным договора купли-продажи  строения, заключенного между индивидуальным частным предприятием и обществом с ограниченной ответственностью.

     В обоснование своих требований истец  указал, что продал строение по договору купли-продажи индивидуальному частному предприятию, которое, не уплатив его стоимости и не зарегистрировав перехода права собственности, перепродало строение обществу с ограниченной ответственностью.

     Получив плату за строение от покупателя, директор частного предприятия скрылся.

     Арбитражный суд отказал акционерному обществу в иске.

     В соответствии с пунктом 2 статьи 223 ГК Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право  собственности у приобретателя  возникает с момента такой  регистрации, если иное не установлено  законом.

     Статьей 551 Кодекса предусмотрена государственная  регистрация перехода к покупателю права собственности на недвижимость по договору купли-продажи.

     Поскольку право собственности на строение у индивидуального частного предприятия  не возникло, оно не вправе было отчуждать это имущество другому лицу.

     Общество  с ограниченной ответственностью, покупая  у индивидуального частного предприятия  здание, не проверило документы о  наличии у продавца прав собственника, в частности данных о регистрации, хотя было обязано это сделать, то есть действовало неосмотрительно, на свой страх и риск.

     С учетом изложенного кассационная инстанция  правомерно отменила решение суда первой инстанции и удовлетворила исковые  требования акционерного общества»¹.

     Таким образом, до государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на объект недвижимости он не вправе совершать сделки по его отчуждению.

     Однако, говоря о государственной регистрации  необходимо подчеркнуть, что договор  лежащий в основе государственной  регистрации считается заключенным с момента его подписания, а не регистрации. В подтверждение приведем пример из практики:

     «Комитет  по управлению имуществом обратился  в арбитражный суд с иском  к обществу с ограниченной ответственностью о взыскании стоимости помещения  магазина, приобретенного по договору купли-продажи, заключенному на основании результатов аукциона, и пеней за просрочку оплаты.

     Арбитражный суд в удовлетворении исковых  требований отказал в полном объеме. При рассмотрении спора судом  установлено, что сумма основного долга погашена ответчиком до предъявления иска. Во взыскании пеней отказано в связи с тем, что договор не зарегистрирован в установленном порядке, то есть не вступил в законную силу. В этом случае, по мнению суда первой инстанции, договорная ответственность не применяется.

     Апелляционная инстанция не согласилась с решением суда и удовлетворила исковые  требования комитета о взыскании  с общества пеней за просрочку  оплаты в размере, предусмотренном  договором.

     При этом апелляционная инстанция обоснованно сослалась на следующие обстоятельства.

     В соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор  вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. В статье 433 Кодекса указано, что  договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

     Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает  обязательную государственную регистрацию  договора о продаже жилых помещений (статья 558) и договора купли-продажи предприятия (статья 560). Кодекс не предусматривает обязательной государственной регистрации сделок купли-продажи иных, кроме указанных, видов недвижимого имущества.