Что касается права сособственника распорядиться  своей долей в праве, то здесь  действуют иные правила. Каждый участник общей долевой собственности вправе распорядиться принадлежащей ему долей по своему усмотрению: продать, подарить, завещать, предоставить в залог и т.д., и согласия других сособственников для этого не требуется. Подобный порядок был установлен еще в римском частном праве, когда каждый сособственник мог независимо от других отчуждать свою долю, обременять ее узуфруктом или закладывать²⁴. Однако право сособственника на возмездное распоряжение своей долей в праве на имущество имеет определенные ограничения, установленные в ст. 250 ГК РФ.

      В случае продажи доли ее сособственником  постороннему лицу другие участники  имеют право ее преимущественной покупки по цене, за которую она  продается, и на прочих равных условиях. Это правило установлено в  целях обеспечения прав сособственников, для которых немаловажное значение имеет вопрос: кто займет место  выбывающего сособственника? Кроме  того, с их стороны возможно закономерное стремление увеличить свою долю либо стать единственным собственником имущества.

      Поэтому при отчуждении доли постороннему лицу продавец доли обязан известить в  письменной форме остальных участников долевой собственности о своем  намерении с указанием цены и  других условий, на которых он ее продает. Законом не установлены какие-либо требования к такому извещению. Это могут быть письмо, факсовое сообщение, телеграмма и т.д. Главное в том, чтобы это требование было выполнено и в случае возникновения спорной ситуации отчуждающий свою долю сособственник мог представить доказательство надлежащего уведомления других сособственников. В частности, во избежание проблем при доказывании факта извещения предлагается производить извещение при участии нотариуса (ст. 86 Основ законодательства РФ о нотариате).

      В юридической литературе традиционно  считается, что извещение о намерении  продать долю является стадией заключения договора - офертой. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу (п. 2 ст. 250 ГК РФ). Право преимущественной покупки отчуждаемой доли может быть осуществлено лишь самим сособственником, поскольку законом установлено императивное правило, запрещающее уступку преимущественного права (п. 4 ст. 250 ГК РФ).²⁵

      Несоблюдение  установленного правила, т.е. продажа  доли с нарушением права ее преимущественной покупки другими сособственниками, не означает недействительность совершенной  сделки. Однако любой участник долевой  собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ). В случае удовлетворения такого требования происходит замена лица в обязательстве.

      Преимущественное  право покупки применяется при  отчуждении доли только по договорам  купли-продажи и мены. При отчуждении доли по другим возмездным договорам, например по договору ренты, право преимущественной покупки у других сособственников  не возникает. Преимущественное право  покупки не действует также при продаже доли с публичных торгов, проводимых при отсутствии на то согласия всех участников долевой собственности в случаях и с соблюдением правил, предусмотренных п. 2 ст. 250 ГК РФ и другими нормативными актами.

      Доля  в праве общей собственности  переходит к приобретателю по договору с момента заключения договора, если соглашением сторон не предусмотрено иное (п. 1 ст. 251 ГК РФ). Переход доли в праве общей собственности по договору, подлежащему государственной регистрации, осуществляется в момент его государственной регистрации. Если сособственник продает долю другому сособственнику, то преимущественное право покупки не действует, и при желании нескольких участников общей долевой собственности приобрести долю право выбора покупателя принадлежит продавцу.

      Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между его участниками по соглашению между ними. Раздел имущества означает прекращение общей собственности. Каждому из бывших сособственников будет принадлежать новый объект права собственности, образовавшийся в результате раздела, которым они вправе самостоятельно владеть, пользоваться и распоряжаться.

      Участник  долевой собственности вправе требовать  выдела своей доли из общего имущества. При выделе доли общая собственность  будет сохранена лишь в отношении  оставшихся участников. Бывший же участник долевой собственности перестает быть сособственником, а становится собственником выделенного имущества - нового объекта права. И раздел, и выдел по общему правилу должны производиться по соглашению между участниками. Если же участники не смогли достигнуть соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли, спор может быть разрешен в судебном порядке. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся сособственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности (п. 3 ст. 252 ГК РФ).

     Так, в городской суд Московской области  обратился истец Головков Д.Ю. с иском к ответчику Борисову А.И. о реальном разделе жилого дома мотивируя свои требования тем, что ему на праве собственности принадлежит 3/4 доли указанного дома на основании свидетельства о праве на наследство от 10.10.2009 года. Остальная доля принадлежит на праве собственности Борисову А.И. в 1/4 доле. Порядок пользования домом между сторонами сложился согласно технического паспорта на жилой дом.²⁶

     В судебном заседании установлено, что  на основании выписки из похозяйственной книги матери истца Головковой Т.А. принадлежало 3/4 доли жилого дома. Собственником 1/4 доли дома является ответчик по делу.

     Определением  городского суда от 21.05.2010 года по данному делу была назначена судебно-строительная экспертиза. Экспертом представлен вариант № 1 раздела жилого дома, а также 3 дополнительных варианта раздела. Суд удовлетворил исковые требования Головкова Д.Ю. к Борисову А.И. о реальном разделе жилого дома и принял за основу вариант № 1 раздела дома, согласно используемыми сторонами помещениям, учитывая мнение истца, не настаивающего на возмещении ответчиком разницы стоимости выделяемой части дома.

      Суд вправе отказать в иске участнику  долевой собственности о выделе его доли в натуре, если выдел  невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в долевой собственности. В постановлении пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» под таким ущербом понимается невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности (например, коллекция картин, монет, библиотеки), неудобство в пользовании и т.п. (п. 35)²⁷.

      Несоразмерность имущества, выделяемого участнику  в натуре, его доле в праве собственности, устраняется выплатой соответствующей  денежной суммы или иной компенсацией. В исключительных случаях суд может и при отсутствии согласия сособственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. Это возможно при наличии следующих обстоятельств: доля сособственника незначительна; доля не может быть реально выделена; у сособственника нет существенного интереса в использовании общего имущества.

     Вопрос  о том, имеет ли участник долевой  собственности существенный интерес  в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами документов, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных.²⁸

      Доля  в праве на общее имущество  входит в состав имущества сособственника и поэтому является своеобразной гарантией прав кредиторов. На долю в общем имуществе может быть обращено взыскание по долгам сособственника, однако при соблюдении нескольких правил. Прежде всего необходимо выделить долю в натуре, т.е. прекратить право общей собственности. Это возможно по требованию кредитора - участника общей собственности при недостаточности у сособственника-должника другого имущества и при обязательном согласии остальных участников права общей собственности на выделение доли должника.

      Если  же согласие сособственников на выдел  доли отсутствует либо выделение доли в натуре невозможно, кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли, с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга. Для должника в этом случае исполнение требования кредитора является обязательным. Таким образом, законодатель предусмотрел определенные меры для сохранения отношений общей собственности с прежним составом сособственников (за исключением сособственника-должника), что служит гарантией их интересов.

      В случае отказа остальных участников общей собственности приобрести долю должника, кредитор вправе по суду требовать обращения на нее взыскания путем продажи с публичных торгов. Продажа доли с публичных торгов по решению суда производится по правилам исполнительного производства. Обращение взыскания на долю в общем имуществе осуществляется и при долевой, и при совместной собственности, с той лишь особенностью, что при совместной собственности предварительно требуется определить долю участника.

     2.3 Право общей совместной  собственности

      Вторым  видом общей собственности является общая совместная собственность, которая не предполагает наличие долей, т.е. носит бездолевой характер: участники общей совместной собственности обладают правами на общее имущество, но у них нет долей в праве на это имущество. Общая совместная собственность возникает только в случаях, прямо предусмотренных законом, и никогда не может возникнуть на основании договора. В соответствии с ГК РФ общей совместной собственностью является имущество: а) супругов, нажитое ими во время брака; б) крестьянского (фермерского) хозяйства, принадлежащее его членам на праве совместной собственности. Кроме этих двух случаев, прямо указанных в ГК РФ, можно назвать еще два, предусмотренных иными законами.

      В соответствии с Федеральным законом «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»²⁹ жилые помещения, передаваемые в порядке приватизации, могут принадлежать проживающим в них лицам только на праве общей долевой собственности, за исключением супругов, которым жилое помещение передается в совместную собственность.

      В Федеральном законе «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» от 15 апреля 1998 г.³⁰ установлена совместная собственность на имущество общего пользования, приобретенное или созданное таким товариществом за счет целевых взносов членов (п. 2 ст. 4).

      Таким образом, общая совместная собственность - это собственность двух и более  лиц на единое имущество без определения  долей в праве на него, что обусловлено  существованием личных доверительных  отношений между сособственниками. Лично-доверительный характер взаимоотношений участников означает их незаменимость: участники могут выйти из указанных отношений и получить определенную долю в имуществе в порядке раздела или выдела, но они не вправе заменить себя другими лицами, как это может сделать участник общей долевой собственности путем реализации принадлежащей ему доли.

      Участники совместной собственности сообща владеют  и пользуются общим имуществом, если иное не предусмотрено соглашением между ними. Например, супруги могут договориться о том, что каким-то конкретным имуществом (компьютером, автомашиной и проч.) пользуется только муж или жена. Совместное владение и пользование предполагает и совместное несение расходов, связанных с содержанием имущества. Каждый сособственник обязан совместно участвовать в уплате налогов, сборов, различных издержек, связанных с наличием у них имущества.

      Распоряжение  имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех его участников, которое при  этом предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом (п. 2 ст. 253 ГК РФ; пп. 1, 2 ст. 35 СК РФ).

     По  смыслу п. 2 ст. 35 СК РФ, при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки. В силу п. 3 ст. 35 СК РФ супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении этой сделки.