Недействительность сделок

не обращался  в регистрирующий орган с требованием о регистрации договора

купли-продажи. Апелляционная инстанция отменила решение суда и приняла

постановление о регистрации сделки купли-продажи  недвижимости. При этом

апелляционная инстанция правомерно исходила из следующих  обстоятельств.

Между Облпотребсоюзом (продавцом) и Акционерным обществом (покупателем)

была заключена  двухсторонняя сделка купли-продажи  жилого дома. Сделка

сторонами исполнена. Стоимость дома уплачена покупателем  продавцу, а

передача осуществлена по акту приема-передачи. Правомерность заключения

этого договора не оспаривалась. 

Покупатель не обращался с требованием зарегистрировать эту сделку в

регистрирующий  орган, поскольку утратил к ней  интерес из-за ее

убыточности. Пунктом 3 статьи 165 ГК РФ предусмотрено: если сделка,

требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но

одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию

другой стороны  вынести решение о регистрации  сделки. Договор жилого

дома, согласно статье 558 ГК РФ, подлежит обязательной государственной

регистрации. Поскольку  сделка исполнена, а правообладатель  ее не

зарегистрировал, Облпотребсоюз правомерно обратился  за защитой своих

интересов в  суд. Апелляционная инстанция бездействие  Акционерного

общества обоснованно  квалифицировала как уклонение от государственной

регистрации сделки. Данное решение суда является основанием для

возникновения у соответствующего органа обязанности  осуществить

государственную регистрацию.  

П.2. этой же статьи в интересах защиты добросовестной стороны при

уклонении контрагента  от нотариального удостоверения  сделки или ее

государственной регистрации предоставляет исправной  стороне право

требовать в  суде признания сделки заключенной  или вынесения решения о

регистрации сделки. Ф.С.Хейфец считает, что этим закон создает «лазейки»

для лиц, нарушающих требования о нотариальной форме  сделок и требования

о ее государственной  регистрации. Авторы ГК РФ дают правонарушителям

легальную возможность  обойти закон с помощью судебного  решения. Так, в

ГК РСФСР 1964 в  ст.47 — «Обязательность нотариальной формы и последствия

ее несоблюдения»  говорилось: «Если одна из сторон полностью  или частично

исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая

сторона уклоняется от нотариального оформления сделки, суд вправе по

требованию исполнившей  сделку стороны признать сделку действительной при

условии, что  эта сделка не содержит ничего противозаконного». 

Если для сделок установлена обязательная нотариальная форма, то в

силу ст.432 ГК РФ она считается заключенной, когда между сторонами в

требуемой форме  достигнуто соглашение по всем существенным пунктам. Если

форма сделки не соблюдена, то сделка не считается заключенной, и вполне

естественно, что  такая сделка не должна исполняться. Не отказавшаяся от

нотариального удостоверения сторона не исполняет сделку и тем самым

заявляет, что  у нее отсутствует воля заключить  сделку в иной форме.

Ф.С. Хейфец прямо  предлагает считать сделку, при несоблюдении

обязательной  нотариальной формы, а в случаях, установленных

законом, — требования о государственной регистрации, ничтожной с

последствиями, предусмотренными ст. 167 ГК РФ, считая, что это будет

способствовать  повышению авторитета гражданского законодательства,

укреплению гражданского оборота, совершенствованию правовых документов.  

Следует также  отметить, что ст. 162 ГК РФ не содержит исключения для

случаев несоблюдения простой письменной формы сделки, когда она прямо

указана в законе или предусмотрена соглашением  сторон. Суду в таких

случаях не предоставлено  право признать ее действительной, если одна из

сторон исполнила  ее полностью или частично. Она  безоговорочно должна

быть признана недействительной. 

3.2 СДЕЛКИ С  ПОРОКАМИ СУБЪЕКТНОГО СОСТАВА. 

3.2.1. НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНОСТЬ  СДЕЛКИ, СВЯЗАННАЯ С ДЕЕСПОСОБНОСТЬЮ  ГРАЖДАН. 

Правовое положение гражданина как участника гражданских отношений

(правосубъектность)  и, в частности, как стороны  сделки определяется

такими его  качествами, как правоспособность и  дееспособность.  

Гражданской правоспособностью, то есть способностью иметь гражданские

права и нести  обязанности, в равной мере обладают все граждане с момента

рождения и  до смерти (ст.17 ГК РФ).  

Дееспособность, то есть способность гражданина своими действиями

приобретать и  осуществлять свои гражданские права, создавать для себя

гражданские обязанности и исполнять их, возникает у гражданина по

достижении 18 лет (ст.60 Конституции РФ, ст.21 ГК РФ). Как  исключение

из общего правила  полная дееспособность так же может  наступить и ранее

достижения этого  возраста: при вступлении в брак (п.2 ст.21 ГК РФ) либо

при эмансипации (ст.27 ГК РФ).  

Понятие полной дееспособности предусматривает право  для гражданина

самостоятельно  совершать любые, не противоречащие закону сделки и

участвовать в  любых обязательствах.  

К основаниям недействительности сделок, связанным с недееспособностью

сторон относятся  сделки, совершенные малолетними, не достигшими 14 лет;

несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет; гражданами, признанными

судом недееспособными  вследствие психического расстройства;

гражданами, признанными судом ограниченно дееспособными вследствие

злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами; а

также гражданами, не способными понимать значение своих  действий или

руководить ими.  

Граждане, не достигшие  совершеннолетия, обладают ограниченным объемом

дееспособности. У несовершеннолетних еще не полностью  сформировалась

психика. Им свойственна  импульсивность, преувеличение своих

возможностей, избыток  энергии, и, как следствие этого, принятие

необоснованных, необдуманных решений, неадекватная оценка обстановки.

Поэтому закон  устанавливает ограниченный объем  дееспособности в

зависимости от возраста. По объему дееспособности несовершеннолетних

можно подразделить на три группы: до 6 лет, от 6 до 14 лет, от 14 до 18

лет.  

Малолетние в  возрасте до 6 лет полностью недееспособны, и не имеют права

совершать никаких  сделок (исходя из анализа ст.28 ГК).  

Малолетние в  возрасте от 6 до 14 лет вправе самостоятельно совершать:  

- мелкие бытовые  сделки на небольшую сумму,  направленные, как правило,

на удовлетворение личных потребностей и исполняемые при их заключении,

совершаются за наличный расчет;   

- сделки, направленные  на безвозмездное получение выгоды, не требующие

нотариального удостоверения либо государственной  регистрации;  

- сделки по  распоряжению средствами, которые предоставили им их

законные представители  либо третьи лица с согласия законных

представителей  для определенной цели или для  свободного распоряжения. 
 

Например, малолетний в возрасте 10 лет самостоятельно может получить в

дар имущество, если только исходя из предмета дарения соответствующий

договор не должен быть нотариально удостоверен или  пройти

государственную регистрацию.  

Иные сделки за малолетних от 6 до 14 лет и все  сделки за малолетних

до 6 лет имеют  право совершать только их законные представители, то

есть родители, усыновители и опекуны (ст.28 ГК). Они  также несут

имущественную ответственность по всем сделкам  малолетнего, если не

докажут, что  обязательство было нарушено не по их вине.  

Так, принять  в дар квартиру от имени ребенка вправе только законный

представитель, поскольку указанная сделка в  соответствии со ст. 164 и

п. 3 ст. 574 ГК РФ подлежит обязательной государственной регистрации.  

Сделки, совершенные  малолетним с нарушением объема предоставленной  ему 

дееспособности, являются ничтожными. Однако, как исключение, в

интересах малолетнего  совершенная им сделка может быть по требованию

его законных представителей признана судом действительной, если она

совершена к  выгоде малолетнего (п.2 ст. 172 ГК РФ).  

Объем дееспособности несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет

ограничен в  меньшей степени, чем объем дееспособности малолетних.  

Несовершеннолетние  этой группы вправе самостоятельно совершать:  

- мелкие бытовые  сделки и иные сделки, которые  разрешено

самостоятельно совершать малолетним в возрасте от 6 до 14 лет;  

- распоряжаться  своими заработком, стипендией и  иными доходами;

согласно трудовому  законодательству несовершеннолетним разрешено

вступать в  трудовые отношения с 14 лет;  

- осуществлять  права автора произведения науки, литературы или

искусства, изобретения  или иного охраняемого законом  результата своей

интеллектуальной  деятельности (получить патент, заключить  договор на

издание своего произведения и тому подобное);  

- в соответствии  с законом вносить вклады в кредитные учреждения и

распоряжаться ими.  

Иные сделки несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет вправе

совершать лишь с письменного согласия своих  законных представителей -

родителей, усыновителей либо попечителя. Для действительности сделки не

имеет значения, получено согласие до или после ее совершения (ст.26 ГК

РФ).  

Кроме того, законные представители либо орган опеки  и попечительства

вправе ходатайствовать  в суде об ограничении или лишении

несовершеннолетнего от 14 до 18 лет права самостоятельно распоряжаться

своими доходами. Необходимость такого ограничения  может быть вызвана