Ипотека в Гражданском праве

Право на получение (возврат) стоимости закладного листа по истечении срока его  действия истекает только через 30 лет.

Эмиссионные условия, как, например, процентная ставка, срок действия, право на возврат, должны быть указаны на закладном листе.

Закладные листы, как правило, пускаются ипотечным  банком в свободную продажу. Они  могут продаваться на бирже по биржевому курсу. Банк заботится  о том, что предотвратить резкие колебания курса. Для этого он периодически изымает свои ценные бумаги из биржевой торговли.

Недавний  финансовый кризис оказал существенное влияние на развитие финансового  рынка и поведение его участников. Одним из последствий кризиса  стал рост интереса инвесторов к более  надежным инструментам рынка ценных бумаг - долговым ценным бумагам или  ценным бумагам с гарантированной  доходностью.

На российском финансовом рынке сектор долговых бумаг  представлен преимущественно государственными и муниципальными облигациями. Случаи выпуска корпоративных облигаций  исключительно редки, вторичный  рынок этих инструментов отсутствует.

Помимо  корпоративных облигаций в России отсутствует еще один вид широко распространенных на международных  рынках долговых ценных бумаг - ипотечные  облигации или облигации, обеспеченные залогом имущества. 

3.3 Пассивные  и активные операции банков 

Специфическая деятельность ипотечных банков обуславливает  формирование их пассивных и активных операций, которые существенно отличаются от операций коммерческих, сберегательных и инвестиционных банков, что подтверждает баланс ипотечного банка[6].

Более 50% пассивных операций составляет эмиссия  в виде долгосрочных облигаций, затем  идут привлеченные средства в виде долгосрочных займов и переходящих  кредитов, а также собственные  средства (включающие акционерный капитал, резервный фонд и нераспределенную прибыль). В активных операциях почти 85% составляют долгосрочные кредиты, которые  выделяются различным клиентам на жилищное и промышленное строительство, затем  следуют переходящие кредиты (государственные  средства — около 3%, ценные бумаги — 0,5% и прочие — 1,5%).

Ипотечные банки также осуществляют депозитные операции и комиссионные операции с  ценными бумагами. Ипотечный кредит выдается наличными, а продажа закладных  — производиться банками. Как  правило, обеспечением закладных могут  быть ипотека, долгосрочное обязательство  местных органов власти, гарантии банков, а также какое-то дополнительное резервное обеспечение, т.е. фонд денежных средств, которые могут храниться  в коммерческих банках.

В процессе реализации закладных ипотечные  банки привлекают другие банки, в  основном коммерческие, используя при  этом их филиальную сеть.

Закладные могут быть либо на предъявителя, либо именные.

Раньше  банк выдавал кредит под ипотеку  до момента реализации закладных, т.е. за счет собственных средств. В настоящее  время предварительное кредитование банками не применяется, поэтому  средства для кредита они получают от реализации эмиссии закладных. Кроме  того, в ряде стран в пассивных  операциях ипотечных банков стали  играть большую роль государственные  средства, отраженные в балансе по статье "Переходящие кредиты".

Острая  конкуренция между ипотечными и  коммерческими банками, а также  другими кредитными институтами  за сферу привлечения денежных сбережений и предоставление ипотечного кредита  создала необходимость выхода ипотечных  банков за рамки традиционных операций. Ипотечные банки получили возможность  привлекать вклады физических лиц, осуществлять вложения своих средств в частные  ценные бумаги, проводить лизинговые и факторинговые операции для  увеличения своих доходов. Ипотечные  банки, существующие в чистом виде, стремятся расширить свои операции в основном путем широкой диверсификации, поскольку их положение в настоящее  время связано в основном с  колебаниями экономической конъюнктуры.

                                                  Заключение 

Развитие  ипотечного кредитования в нашей  стране способствовало бы оживлению  в инвестиционной сфере, повышению  социальной стабильности в обществе, преодолению глубокого социально-экономического кризиса в целом. С другой стороны  этот финансово-экономический кризис затрудняет создание в России национальной системы ипотечного кредитования. Но если условия ипотечного кредитования будут приспособлены к платежеспособному  спросу населения, а источником финансирования ипотечных кредитов станут дополнительные доходы бюджета, возникающие в результате подъема жилищного строительства, то развитие и становление системы  ипотечного кредитования возможно и  в условиях экономической нестабильности.

Во-первых, ипотечное кредитование в условиях переходной экономики нужно ориентировать  в первую очередь на те категории  населения, которые нуждаются в  небольшом ипотечном кредите. Это  позволит при ограниченных ресурсах обеспечить кредитами максимальное число заемщиков. Доля населения, нуждающегося в небольших ипотечных кредитах, — значительная и составляет не менее половины желающих улучшить свои жилищные условия.

Во-вторых, для тех граждан, у которых  нет достаточных собственных  сбережений в денежной форме, это  ограничение преодолевается за счет оплаты ими части нового жилья  старым жильем. Граждане, получающие в  установленном порядке жилищные субсидии и жилищные сертификаты, могут  использовать их для оплаты части  стоимости жилья в дополнение к собственным средствам и  ипотечному кредиту.

В-третьих, условия ипотечного кредитования должны соответствовать доходам основной части населения, номинироваться в  рублях, выдаваться на срок до 10 — 15 лет, иметь низкую процентную ставку (7 — 10% годовых). Такие условия, как показал  опыт, даже при весьма малой доле кредита (10 — 20%) становятся сильным  стимулом для принятия населением решения  о покупке жилья, обеспечивая  мобилизацию собственных средств. По мере роста доходов населения  и улучшения финансово-экономической  ситуации условия кредитования постепенно будут приближаться к условиям финансового  рынка.

В-четвертых, практический опыт подтверждает, что  даже при 10 — 20% ипотечного кредитования в покупке жилья значительно  увеличивается спрос на жилье. Это  приводит, в конечном итоге, к эффекту  мультипликации налогов. Возникающие  дополнительные налоги превышают объем  кредитования, вызвавший такой доход  бюджета.

В-пятых, поскольку ипотечное кредитование создает дополнительные доходы бюджета, то они могут служить одним  из источников финансирования ипотечного кредитования вместе с внебюджетными  источниками финансирования жилья, которые имеются в каждом регионе  и городе.  
 
 
 
 
 
 

Список  литературы 

1. Конституция РФ – М, 2003 г. – 79 с.

2. Гражданский кодекс РФ ч. 1, 2 Принят Государственной думой 22.12.1995 г.: по состоянию на 15.11.2011 г Информационно-правовая система Консультант плюс

3. ФЗ РФ "Об ипотеке" (залоге недвижимости) № 102 ФЗ от 16.07.98 г. (в ред. Федеральных законов от 09.11.2001 N 143-ФЗ, от 11.02.2002 N 18-ФЗ, от 24.12.2002 N 179-ФЗ, от 05.02.2004 N 1-ФЗ, от 29.06.2004 N 58-ФЗ, от 02.11.2004 N 127-ФЗ, от 30.12.2004 N 214-ФЗ, от 30.12.2004 N 216-ФЗ)

4. ФЗ РФ "Об ипотечных ценных бумагах" от 11 ноября 2003 г. N 152-ФЗ (в ред. Федерального закона от 29.12.2004 г. № 193-ФЗ

5. ФЗ РФ "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих" № 117 ФЗ от 20.08.2004 г. (в ред. Федерального закона от 02.02.2006 N 19-ФЗ)

6. Закон РФ «О залоге» № 2872-1 от 29.05.1992 г с изменениями от 26 июля 2006 г. Информационно-правовая система Консультант плюс 2011 .

7. Великосмыслов Ю.Я. Гражданско-правовой режим недвижимости. Ипотека недвижимого имущества. Жилые помещения как объекты сделок. http://www.allpravo.ru/library/doc99p0/instrum5063/print5069.html

8. Информационное письмо Президиума Высшего арбитражного суда РФ № 90 от 28.01.2005 г.

9. Информационно-аналитический портал, посвященный ипотечному кредитованию и секъюризации в России www.rusipoteka.ru.

10. Официальный сайт Российской газеты http://www.rg.ru.

11. Информационно-правовая система Консультант плюс.