Ипотека в Гражданском праве

ГПК РСФСР  предусматривает следующие случаи объявления торгов несостоявшимися:

- явка  менее двух покупателей;

- на  торгах не сделана надбавка  против первоначальной оценки  предмета ипотеки;

- покупатель  предмета ипотеки в течение  пяти дней не внёс полностью  покупную сумму. 

В случае если залогодержатель не достигнет  соглашения с залогодателем о  приобретении заложенного имущества  и не подаст заявления об этом, судебный исполнитель не ранее чем через  десять дней после объявления торгов несостоявшимися назначает повторные  торги. Повторные торги объявляются  и происходят с соблюдением правил, установленных для первых торгов, но начинаются с оценочной или  с первой предложенной суммы (ст.404 ГПК  РСФСР). И только при объявлении несостоявшимися  повторных торгов залогодержатель  имеет право оставить предмет  залога за собой с оценкой его  в сумме не более чем на десять процентов ниже начальной продажной  цены на повторных торгах. Если же залогодержатель  настаивает на более низкой оценке имущества или залогодатель не согласен оставить предмет ипотеки за залогодержателем спор должен рассматриваться залогодержателем по правилам рассмотрения преддоговорных споров в соответствии со ст.445 ГК РФ. Если залогодержатель не воспользуется  правом оставить за собой предмет  ипотеки в течение месяца со дня  объявления повторных торгов несостоявшимися  договор о залоге прекращается.

Поскольку продажа заложенного имущества  осуществляется в виде аукциона или  конкурса возможны ситуации когда предмет  залога будет продаваться с публичных  торгов по цене, отличающейся от той, которую  залогодержатель и залогодатель имели в виду, обеспечивая исполнение обязательства залогом соответствующего имущества. Сумма, вырученная при реализации предмета ипотеки распределяется следующим  образом: первоначально покрываются  расходы по исполнению, то есть сюда же должно входить и вознаграждение организации, проводившей торги; затем  происходит удовлетворение требований залогодержателя по обязательству, обеспеченному ипотекой; потом удовлетворяются  требования залогодержателей в порядке  очерёдности по последующим залогам  данного имущества; и, наконец, если сумма, вырученная при реализации заложенного  имущества, превышает размер обеспеченного  ипотекой требование залогодержателя, разница возвращается залогодателю.

В соответствии с п.6 Указа №293 от 28.02.96 если в договоре не предусмотрено иное, ипотека помимо погашения основной суммы долга  и процентов по нему обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного  ненадлежащего исполнения основного  обязательства; в виде процентов  за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных  основным обязательством либо федеральным  законом; в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Если  взыскание на заложенное имущество  обращено во внесудебном порядке  сумма произведённого платежа, недостаточного для исполнения денежного обязательства  полностью, при отсутствии иного  соглашения погашает прежде всего издержки кредитора по  получению исполнения, затем - проценты, а в оставшейся части - основную сумму долга. Если сумма, вырученная при реализации заложенного  имущества, окажется недостаточной  для покрытия требований залогодержателя, он имеет право, при отсутствии иного  указания в законе или договоре, получить недостающую сумму из прочего  имущества должника. Однако при этом залогодержатель не может пользоваться преимуществом, основанном на залоге.

Как отмечалось выше, залогодатель, в роли которого может выступать как должник  в основном обязательстве, так и  третье лицо, вправе в любое время  до продажи предмета ипотеки (т.е. даже после начала публичных торгов) прекратить обращение на него взыскания и  его реализацию. Для этого должник  должен исполнить обеспеченное залогом  обязательство или ту его часть, исполнение которой просрочено. Любое  соглашение, ограничивающее данное право  залогодателя, ничтожно. Думается, что  лицо, по требованию которого прекращено обращение взыскания на заложенное имущество или его реализация, обязано возместить залогодержателю  расходы, понесённые в связи с  обращением взыскания на это имущество  и его реализацией.  

По иску заинтересованного лица публичные  торги могут быть признаны судом  недействительными в течение  трёх лет со дня их проведения, если они происходили с нарушением правил, установленных законом; если предмет ипотеки был продан лицу, не имевшему права участвовать в  торгах, а также в случае допущения  злоупотреблений судебным исполнителем, залогодержателем или покупателем. Если действия покупателя, допустившего злоупотребления, будут квалифицированы  как преступные, торги могут быть признаны судом недействительными  в течение установленных законом  сроков давности для приведения в  исполнение обвинительного приговора. На определении о признании торгов недействительными может быть подана частная жалоба или принесён протест. Естественно, что признание торгов недействительными влечёт и недействительность договора, заключённого с лицом, выигравшим торги. 

Глава 3. Ипотечные банки

3.1 Основная  деятельность ипотечных банков. 

Ипотечные банки предоставляют долгосрочные кредиты, которые обеспечиваются внесением  записи ипотек на землевладение, под  которое выдается ссуда.

Благодаря своей долгосрочности (20—30 лет) ипотечные  кредиты особенно удобны для финансирования в тех случаях, когда выплата  процентов и погашение кредита  возможны только из текущих, как правило, невысоких доходов, т.е. небольшими взносами. Например, при финансировании строительства жилых домов под  аренду погашение ипотечного займа  возможно только из поступлений арендной платы. Это касается также и финансирования сельскохозяйственных предприятий  с целью расширения земельных  угодий (покупка дополнительных участков земли) или строительства жилых  и подсобных помещений, так как  прирост доходов в сельском хозяйстве  относительно невысок.

Средства  для предоставления кредитов ипотечный  банк получает от продажи закладных  листов. Это надежные, приносящие твердые  проценты долговые обязательства банка  по отношению к держателям. Выпускаемые  закладные листы обеспечиваются предоставляемыми банком и гарантированными ипотеками ссудами.

В связи  с тем, что ипотечные ссуды  обеспечивают выпускаемые банком ценные бумаги, ипотечные банки обязаны  при выборе залоговых объектов и  определении величины ссуды руководствоваться  строгими предписаниями. По законодательству, ссуды могут выдаваться лишь под  земельные участки, приносящие каждому  владельцу стабильный доход. Величина ссуды по закону не может превышать 60% (предельная величина ссуды к стоимости  объекта) тщательно подсчитанной стоимости  земельного участка (залоговая стоимость).

Для подсчета залоговой стоимости в каждом ипотечном банке имеются соответствующие  инструкции, которые разрабатываются  правлением банка и заверяются государственными органами надзора в сфере финансовой деятельности.

Средства  для предоставления кредита банк добывает путем продажи закладных  листов. Таким образом, условия, на которых  банк может предоставить кредит, зависят  от положения на рынке ценных бумаг. Закладные листы обычно продаются  ниже номинала, на основе биржевого  курса долговых обязательств. Курс продажи, однако, не соответствует чистой выручке, получаемой банком от продажи  закладных листов. Основная причина  состоит в том, что ипотечные  банки вынуждены продавать свои ценные бумаги через другие банковские учреждения, главным образом через  коммерческие банки. За эту посредническую деятельность ипотечный банк платит пошлину, так называемую бонификацию. Чистая выручка = курс продажи —  бонификация.

Выпуская  закладные листы, банк обязуется  выплачивать по ним твердые проценты на все время действия эмиссии. Кроме  того, банк несет собственные текущие  расходы. Следовательно, процентная ставка должна покрывать не только выплату  процентов держателям ценных бумаг, но и текущие расходы банка.

Так как  ипотечный банк не меняет процент  выплат по закладным листам в течение  всего срока их действия, он может  и своим заемщикам на этот срок устанавливать твердый процент  выплаты кредита. Этим и отличаются кредиты, предоставляемые за счет продажи  закладных листов, от кредитов сбербанков или других банковских учреждений.

В настоящее  время закладные листы выпускаются  на срок 10 лет. Перед новой эмиссией производится корректировка условий  предоставления кредита в соответствии с состоянием рынка ценных бумаг. В случае снижения процента по закладным  листам, как правило, уменьшается  процент по кредиту. На практике требование банком процентов за предоставление кредита вызывает непонимание со стороны кредитополучателя, так  как он не знает, с чем это связано. Процент за предоставление необходим, поскольку банк, предлагая кредит, обязан подготовить условия его  предоставления, и не имеет права  их изменять, несмотря на возможное  ухудшение ситуации на рынке ценных бумаг.

Чтобы предоставить предложенный кредит, банк должен продать закладные листы, по которым он оплачивает проценты их держателям. С другой стороны, ипотечные  ссуды выдаются не сразу, а, например, по продвижению строительных работ. Проценты банк получит только после  выдачи кредита. Чтобы заполнить  этот разрыв между выплатой процентов  по закладным листам и поступлением процентов за кредит, и необходим  процент за предоставление, который, как правило, составляет 0,25% в месяц.

Ипотечные банки предоставляют должникам  право досрочной выплаты кредита (полностью или частично) после  истечения договорного срока  выплаты процентов. В общем же срок выплаты процентов устанавливается  не менее 10 лет, т.е. время действия закладных  листов. Если бы заемщик имел право  вернуть кредит вскоре после его  получения, банк оказался бы в сомнительном положении, когда он был бы вынужден выплачивать проценты по ценным бумагам, не имея поступлений процентов за кредиты. В ряде случаев ипотечные  банки предоставляют кредиты  совместно со сберегательными банками. Это сотрудничество выражается в  программах совместного финансирования строительства либо при предоставлении ипотечных кредитов с погашением через сбербанки. В первом случае предоставляются ипотечный кредит и кредит Сбербанка. Погашение ипотечного кредита отодвигается на 14 лет, за это  время погашается кредит Сбербанка.

Во втором случае погашение ипотечного кредита  отодвигается за счет передачи прав договора со Сбербанком на сумму не менее 30% от суммы ипотечного займа. Ипотечная  ссуда, таким образом, погашается за счет договора со Сбербанком в течение  максимум 10 лет полностью или  частично. Если суммы недостаточно для полного погашения, ипотечный  кредит может быть продлен.

3.2 Ипотечные  облигации 

Закладные листы (ипотечные облигации) являются долговыми обязательствами банка  перед их держателями с выплатой твердых процентов, обеспеченными  привилегированными ипотеками и  ипотечными долгами. Закладные листы  являются долгосрочными долговыми  обязательствами, гарантирующими вкладчикам капитала стабильный прирост на продолжительный  срок.

Как и  другие ценные бумаги, закладные листы  могут быть в любой момент проданы  по биржевому курсу. Банк готов также  в любой момент выдать кредит под  залог ценных бумаг. При низком биржевом курсе рекомендуется заложить ценные бумаги, если нужны средства, а не продавать их по низкому курсу.

Закладные листы обеспечиваются совокупностью  ипотечных кредитов, выданных банком. Все закладные права заносятся  в специальный регистр, который  находится под контролем государственного доверенного лица. Своей подписью на закладном листе он подтверждает наличие необходимого покрытия. В  случае банкротства ипотечного банка  держатели закладных листов имеют  привилегированное право перед  всеми другими кредиторами банка.

Закладные листы выпускаются различного достоинства. Наряду с самой закладной выпускается  так называемая купонная книжка. Она  состоит из отдельных купонов, на которых обозначены сумма выплаты  процентов и дата выплаты. Держатель  акции может получить проценты по предъявлению этого купона. Чтобы  не пропускать сроки выплат процентов, рекомендуется депонировать закладной  лист в ипотечный банк или другой банк, который будет следить за своевременным начислением.

Своевременное предъявление купона имеет важное значение, так как по истечении четырех  лет с начала выплаты соответствующего процента право на его получение  утрачивается.

В настоящее  время банки переходят на эмиссию  без выпуска ценных бумаг. Покупатель получает депозитный сертификат, который  подтверждает право на долевую собственность  глобального сертификата в банке  ценных бумаг. Депозитный банк и занимается начислением причитающихся процентов.