Ипотека в Гражданском праве

На регистрацию  ипотеки представляется заявление  залогодержателя, закладная, документы, названные в закладной, в качестве приложения к ней, доказательства уплаты государственной пошлины за регистрацию.

Регистрационная запись включает сведения о залогодателе; информацию о предмете ипотеки; указания на наличие предшествующих ипотек, срок действия ипотечного обязательства.

Закладная должна содержать:

1) слово  «закладная», заключенное в название  документа;

2) наименование  залогодателя и указание места  его жительства либо, если залогодатель  — юридическое лицо, его местонахождение;

3) наименование  залогодержателя и указание места  его жительства либо, если залогодержатель  — юридическое лицо, его местонахождение; 

4) название  кредитного договора или иного  обязательства, исполнение которого  обеспечивается по данной закладной  (основного обязательства), с указанием  даты и места заключения такого  договора или основание возникновения  иного основного обязательства;

5) наименование  должника по основному обязательству,  если должник не является залогодателем,  и указание места жительства  должника либо, если должник —  юридическое лицо, его местонахождение;

6) указание  суммы основного обязательства,  обеспеченной ипотекой по данной  закладной, либо ссылку на содержащиеся  в приложении и закладной условия,  позволяющие определить эту сумму; 

7) указание  срока или сроков уплаты суммы,  обеспеченной ипотекой по данной  закладной;

8) название  и достаточное для идентификации  описание имущества, на которое  установлена ипотека по данной  закладной, и его местонахождение;

9) денежную  оценку имущества, на которое  установлена ипотека по данной  закладной;

10) наименование  права, в соответствии с которым  имущество, являющееся предметом  ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это  имущество, с. указанием номера, даты и места регистрации, а  если предметом ипотеки является  принадлежащее залогодателю право  — точное наименование этого  права;

11) указание  на то, имеются ли на имущество,  являющееся предметом ипотеки,  или на часть этого имущества  другие закладные; сдано ли  это имущество или его часть в аренду; обременено или не обременено оно иным образом на момент регистрации ипотеки;

12) подписи  залогодателя и залогодержателя;

13) наименование  органа, зарегистрировавшего ипотеку,  с указанием даты и места  регистрации.

Закладная, не содержащая каких-либо вышеназванных  данных, не подлежит нотариальному  удостоверению, а соответствующая  ипотека — государственной регистрации. В случае регистрации такая закладная  может быть признана судом недействительной по иску заинтересованного лица.

По соглашению залогодателя с залогодержателем в  закладную могут быть включены также  иные данные и условия.

К закладной  возможно приложение документов, определяющих условия ипотеки или необходимых  для осуществления залогодержателем своих прав по этому договору.

Особенности ипотеки земельных участков

Ипотека земельных участков из состава сельскохозяйственного  назначения допускается лишь для  обеспечения исполнения кредитных  договоров, связанных непосредственно  с осуществлением или развитием  сельскохозяйственного производства. Городские земли, на которых в  соответствии с градостроительными правилами запрещено возведение зданий и сооружений, не могут быть предметом ипотеки в качестве отдельного земельного участка.

При общей  собственности на землю коллектива сельскохозяйственного предприятия  ипотека может быть установлена  только на принадлежащий гражданину земельный участок, выделенный в  натуре из земель, находящихся в  общей собственности.

Не допускается  ипотека части земельного участка, которая с учетом ее размера не может быть использована в качестве самостоятельного участка с соблюдением  назначения земель соответствующей  категории.

Залогодержателем  по договору ипотеки земельного участка  и по договору залога закладной на земельный участок может быть банк, имеющий лицензию на осуществление  ипотечных операций, выданную Центральным  банком России.

Здания, сооружения, которые находятся или  будут возведены на закладываемом  земельном участке и принадлежат  залогодателю, могут быть заложены одновременно с участком по той же закладной.

Если  в закладной на земельный участок  не предусмотрено, что находящиеся  или возводимые на этом участке и  принадлежащие залогодателю здания и сооружения заложены тому же залогодержателю, то в случае обращения залогодержателем взыскания на этот участок залогодатель сохраняет право на принадлежащее  ему находящееся на этом участке  здание или сооружение и приобретает  сервитут (право ограниченного пользования) в отношении определенной части  участка, необходимой для использования  здания или сооружения в соответствии с его назначением.

Если  ипотека установлена на земельный  участок, на котором находятся здания или сооружения, принадлежащие не залогодателю, а другому лицу, то при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его  продаже с публичных торгов к  покупателю участка переходят права  и обязанности, которые в отношении  этого лица имел залогодатель.

В случае несвоевременного погашения ипотечного кредита или других «прегрешений»  собственника его земельный участок  может быть отчужден. Эта процедура  называется «обращение взыскания».

В настоящее  время в нашей стране отсутствует  ссудно-договорное право и законодательство об ипотеке и поземельных книгах. Важную роль в ипотеке играет также  договорная документация по земельным  участкам. Развитие ипотеки невозможно без точного обмера земельных  участков и создания кадастровых  и поземельных книг.

Особенности ипотеки предприятий

Предметом ипотеки предприятия является предприятие  в целом как единый имущественный  комплекс. В состав заложенного имущества  предприятия входят все принадлежащие  ему как юридическому лицу на праве  собственности или полного хозяйственного ведения материальные и нематериальные активы, в том числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая  продукция, права требования, патенты  и другие исключительные права, а  также долги предприятия.

В составе  заложенного имущества предприятия  включаются: полученные доходы; приобретенное  им имущество; произведенные залогодателем  улучшения имущества, а также  приобретенные предприятием долги  в период ипотеки. Договор о залоге предприятия может распространяться как на все его активы, так и  на часть активов баланса.

Передача  предприятия в ипотеку допускается  при наличии согласия собственника имущества предприятия или уполномоченного  им органа либо на основании решения  органа, уполномоченного учредительными документами предприятия. Договор  ипотеки предприятия, заключенный  с нарушением этого требования, недействителен.

Ипотекой  предприятия может быть обеспечено денежное обстоятельство, сумма которого составляет не менее половины стоимости  активов предприятия.

Не допускается  передача в ипотеку предприятия, в отношении которого возбуждено дело о банкротстве либо принято  решение о ликвидации или реорганизации.

Ипотекой  предприятия обеспечивается денежное обязательство, подлежащее исполнению не ранее чем через год после  заключения договора ипотеки.

Состав  имущества, передаваемого в ипотеку  предприятия, и оценка его стоимости  определяются на основе полной инвентаризации имущества предприятия. Акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого аудитора о составе  и стоимости имущества предприятия  являются обязательными приложениями к закладной.

Залогодатель  вправе продавать, обменивать, сдавать  в аренду, предоставлять взаймы и  иным образом распоряжаться имуществом, вносить изменения в состав имущества  предприятия, переданного в ипотеку, если это не влечет уменьшения общей  стоимости его активов, указанной  в закладной, и не нарушает других условий договора ипотеки.

Ипотекой  предприятия обеспечиваются главным  образом долгосрочные инвестиционные кредиты. Поэтому залогодержатель  вправе принять меры по оздоровлению финансового положения предприятия.  

Особенности ипотеки жилых домов и квартир

Ипотека жилого дома или квартиры допускается  для обеспечения погашения ссуды, предоставленной для строительства, реконструкции или капитального ремонта жилого дома (квартиры). Жилой  дом (квартира) может быть предметом  ипотеки также, если гражданин —  его собственник и члены его  семьи проживают в другом жилом  доме (квартире) и имеют в этом доме достаточное в соответствии с установленными нормами жилой  площади жилое помещение.

Дача, садовый  домик и другие строения, не предназначенные  для постоянного проживания, могут  быть предметом ипотеки на общих  основаниях. Специальные правила, установленные  для жилых домов (квартир), на них  не распространяются.

Жилые комнаты, составляющие часть дома (квартиры), не могут быть предметом ипотеки.

В ипотеку  может передаваться только жилой  дом (квартира), принадлежащий залогодателю на праве собственности.

Залогодержателями жилого дома и квартиры могут быть только банки и другие кредитные  учреждения, имеющие специальную  лицензию.

Продажа заложенного жилого дома (квартиры) на публичных торгах не является основанием для выселения покупателем проживающих  в этом жилом доме (квартире) залогодателя и членов его семьи. Между собственником, приобретающим жилой дом (квартиру), и проживающими в нем такими лицами заключается договор аренды жилого помещения на условиях, обычных для  данной местности.

Лица, проживающие  в жилых домах (квартирах) на условиях договора найма жилого помещения, договора аренды или иных основаниях, предусмотренных  законом, не подлежат выселению при  продаже заложенного дома (квартиры) с публичных торгов. Ранее заключенный  с ними договор найма жилого помещения, договор аренды или иной договор  на проживание сохраняет силу.

Такие лица имеют право на преимущественную покупку занимаемого ими жилого дома (квартиры).

Если  иное не предусмотрено договором  об ипотеке, залогодатель вправе сдать  нанимателю находящуюся в жилом  доме свободную квартиру лишь с согласия залогодержателя.

Однако  он вправе сдать такую квартиру нанимателю без согласия залогодержателя по срочному договору аренды жилого помещения  на срок, истекающий не позднее погашения  ссуды. В этом случае собственник, приобретший  жилой дом (квартиру) на публичных  торгах, по истечении предусмотренного договором срока не обязан возобновлять этот договор аренды.

1.3 Государственная  регистрация ипотеки 

Договор об ипотеке должен быть зарегистрирован  в порядке, установленном для  сделок с соответствующим имуществом (п.3 ст. 339 ГК РФ). Статьи 131 и 164 ГК РФ устанавливают  обязательную государственную регистрацию  сделок с землёй и другим недвижимым имуществом в Едином государственном  реестре прав на недвижимое имущество  и сделок с ним (далее - Единый государственный  реестр прав) учреждениями юстиции.

      Государственная регистрация прав на недвижимое имущество  и сделок с ним - это юридический  акт признания и подтверждения  государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Она является единственным доказательством существования  зарегистрированного права. Регистрация  ипотеки возможна только при наличии  государственной регистрации ранее  возникших прав на закладываемый  объект.