Ипотека в Гражданском праве

      Однако  гражданским законодательством  предусмотрен один случай, когда залогодержателем взыскание на заложенное имущество  может быть обращено без предъявления иска в суд. Удовлетворение требования залогодержателя за счёт заложенного  недвижимого имущества без обращения  в суд допускается на основании  нотариально удостоверенного соглашения залогодержателя и залогодателя, заключённого после возникновения  оснований для обращения взыскания  на предмет залога (п.1 ст.349 ГК РФ).   В.В. Витрянский выделяет здесь три существенных обстоятельства.

      Во-первых, такое соглашение будет правомерным  лишь в том случае оно если заключено  залогодателем и залогодержателем после того, как должником в  установленный срок не исполнено  или ненадлежаще исполнено обязательство, то есть когда у залогодержателя  появляются правовые основания для  обращения взыскания на предмет  ипотеки. “Следовательно, - отмечает В.В. Витрянский, - всякое условие в договоре о залоге о праве залогодержателя  на внесудебное обращение взыскания  на заложенное недвижимое имущество  признаётся юридически ничтожным, как, впрочем, и любое соглашение об этом, заключённое до установленной даты исполнения должником обязательства”.

      Во-вторых, ГК РФ предъявляет особые требования к форме соглашения залогодержателя  и залогодателя о внесудебном  обращении взыскания на недвижимое имущество: такое соглашение должно быть нотариально удостоверено, в  противном случае оно будет считаться  ничтожным (п.1 ст.165 ГК РФ).

      В-третьих, соглашение об обращении взыскания  на заложенную недвижимость может быть оспорено сторонами такого соглашения. Соглашение может быть признано недействительным по иску любого лица, чьи права нарушены указанным соглашением, например предшествующими  залогодержателями или собственником  имущества.

      Очевидно, что в заключении такого соглашения заинтересованы обе стороны договора об ипотеке, так как залогодержатель  получает возможность удовлетворить  свои требования к должнику без лишних проволочек, а залогодатель - избежать судебных издержек. Но таких сознательных должников в природе не так  уж много. Так что при неисполнении или ненадлежащем исполнении должником  обеспеченного ипотекой обязательства  кредитору прямая дорога в суд.

      Нормы ГК РФ существенно изменили порядок  обращения взыскания на заложенное имущество. Ранее статьёй 28 Закона РФ “О залоге” допускалось обращение  взыскания на заложенное имущество  в бесспорном порядке на основании  исполнительной надписи нотариуса, что чревато большим риском, так  как при получении нотариальной надписи никакой проверки обоснованности требований залогодержателя, их основательности  и наличия возможностей погашения  долга без обращения взыскания  на заложенное имущество не производится.

      В ГК РФ предусмотрены три группы случаев, когда взыскание на предмет залога может быть обращено исключительно  по решению суда.

      Во-первых, это случаи, когда для заключения договора об ипотеке требовалось  согласие или разрешение другого  лица или органа.

      Во-вторых, когда предметом залога является имущество, имеющее значительную историческую или иную культурную ценность для  общества. Эта же норма содержится и в проекте закона об ипотеке.

В-третьих, если к моменту, когда у залогодержателя  появляются основания реализовать  своё право на обращение взыскания  на заложенное имущество, залогодатель отсутствует и определить место  его нахождения невозможно.

      Исходя  из смысла статей 246 - 247 ГК РФ если предметом  ипотеки является имущество, находящееся  в общей собственности, и кто  либо из его собственников не даёт письменного согласия на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном  порядке, взыскание на такое имущество  также может быть обращено только по решению суда. Согласно п.4 Указа  №293 от 28.02 96 и ст. 255 ГК РФ при обращении  взыскания на долю в общем имуществе  кредитор вправе требовать продажи  должником своей доли остальным  участникам общей собственности  по цене, соразмерной рыночной стоимости  этой доли, с обращением вырученных от продажи средств в погашение  долга, так как они имеют преимущественное право покупки доли должника. В  случае их отказа от её приобретения обращение  взыскания и реализация доли должника в праве общей собственности  осуществляется в общем порядке. Естественно, что эти правила  не относятся к случаям обращения  взыскания на долю в праве собственности  на общее имущество жилого дома в  связи с обращением взыскания  на квартиру в этом же доме.

Взыскание на заложенное имущество может быть обращено залогодержателем и в следующих  случаях: нарушения залогодателем  правил о последующем залоге и  распоряжении заложенным имуществом; невыполнения залогодателем обязанностей по страхованию; непредставлением залогодателем  документов и необеспечения условий  для проверки наличия, количества, состояния  и условий хранения заложенного  имущества, но только если залогодатель не удовлетворит требований залогодержателя  о досрочном исполнении обязательства.

В обращении  взыскания на заложенное имущество  может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного  ипотекой обязательства крайне незначительно  и размер требований залогодержателя  вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Законом предусмотрен случай когда должник  нарушил иное, не обеспеченное ипотекой, обязательство. В этом случае на заложенное имущество может быть обращено взыскание  при недостаточности у должника иного имущества для полного  удовлетворения предъявленных ему  требований, не обеспеченных залогом. Залогодержатель, оставивший за собой  заложенное имущество, обязан удовлетворить  требования кредиторов, пользующиеся преимуществом перед его требованием, из стоимости заложенного имущества  в размере, не превышающем его  стоимость. 

Органы, наложившие арест на недвижимое имущество, обязаны в трёхдневный срок направить  заверенную копию решения о наложении  ареста в учреждение юстиции по регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

2.2 Реализация  заложенного имущества, на которое  обращено взыскание 

Независимо  от того, в каком порядке обращено взыскание на заложенное имущество - по решению суда или по соглашению сторон - предмет залога должен быть реализован с соблюдением правил, установленных Гражданским Кодексом. В статьях 447-449 ГК РФ установлен порядок  заключения договоров на торгах и  регулируется их организация и проведение. Согласно п.1 ст.350 ГК РФ реализация заложенного  имущества производится путём продажи  с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок.

      В соответствии с п.2 ст.350 ГК РФ по просьбе  залогодателя суд вправе в решении  об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его продажу  с публичных торгов на срок до одного года. Отсрочка не затрагивает прав и обязанностей сторон по обязательству, обеспеченному залогом этого  имущества, и не освобождает должника от возмещения возросших за время  отсрочки убытков кредитора и  неустойки. В.В. Витрянский считает, что  эта норма рассчитана на те случаи, когда предметом залога является единственная квартира, принадлежащая  гражданину на праве собственности, либо индивидуальный жилой дом.  Залогодателю предоставляется шанс расплатится с залогодержателем по долгам и сохранить своё имущество. Однако согласно п.2 ст.292 ГК РФ переход  права собственности на жилой  дом или квартиру к другому  лицу не является основанием для прекращения  права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. При обращении взыскания на индивидуальные жилые дома и квартиры проживающие  в них собственники, члены их семей, а также другие лица не подлежат выселению (эта же норма предусмотрена  и в проекте закона об ипотеке). В этом случае между собственником, приобретшим жилой дом или  квартиру, и залогодателем и членами  его семьи должен заключаться  договор аренды жилого помещения  на условиях, обычных для данной местности. Практика показывает, что  иногда предметом залога становится имущество граждан, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным листам, в частности, жилой дом, принадлежащий лицу, основным занятием которого является сельское хозяйство. При обращении взыскания  на жилой дом или квартиру собственники и члены их семей могут быть выселены в судебном порядке, если договор  об ипотеке был заключён в обеспечение  кредита на постройку индивидуального  жилого дома или приобретение квартиры, за счет которого залогодатель прибрёл  жильё. Таким образом ипотека  квартиры, которая является единственным жильём залогодателя, фактически запрещена (подробнее об этой проблеме - в параграфе 11).В обязательном порядке, в соответствии с ч.3 п.13 Указа №293 от 28.02.96, отсрочке на один год подлежит исполнение решения  об обращении взыскания на заложенные участки земель сельскохозяйственного  назначения. Действие нормы, установленной  в п.2 ст.350 ГК РФ, ущемляет интересы залогодержателя, который в течение длительного  периода лишён возможности удовлетворить  свои бесспорные требования к залогодателю.

      Порядок определения начальной продажной  цены заложенного имущества зависит  от того, обращается ли взыскание на предмет ипотеки по решению суда или во внесудебном порядке. Если взыскание на предмет залога обращено без предъявления иска в суд, начальная  продажная цена, как и первоначальная оценка, определяется по соглашению сторон. В противном случае начальная  продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяются решением суда. В соответствии со ст.377 Гражданского процессуального кодекса  РСФСР  при обращении взыскания  на жилое строение судебный исполнитель  выясняет его действительную стоимость. Если оценка предмета ипотеки является затруднительной либо если залогодатель или залогодержатель возражает  против произведённой судебным исполнителем оценки, судебный исполнитель для  определения стоимости заложенного  имущества должен пригласить эксперта. Однако не ясно процессуальное оформление эксперта в оценке имущества

      Публичные торги для продажи заложенного  имущества организуются и проводятся органами, на которые в соответствии с процессуальным законодательством  возлагается исполнение судебных решений. В проекте закона об ипотеке предусмотрено, что с согласия залогодателя и  залогодержателя организация и  проведение публичных торгов могут  быть поручены специализированной коммерческой организации, имеющей лицензию Министерства Юстиции Российской Федерации на осуществление такой деятельности. ГК РФ (п.2 ст.447) также называет специализированную организацию в качестве организатора торгов, но наряду с собственником  или обладателем имущественного права. Думается, что реализацию заложенного  недвижимого имущества целесообразнее доверять специалистам; объясняется  это прежде всего спецификой выставляемого  на торги предмета.

      В соответствии со ст. 400 ГПК РСФСР  судебный исполнитель извещает через  прессу о проведении публичных торгов не менее чем за десять дней (в  п.2 ст.448 ГК РФ и проекте закона об ипотеке установлен срок в 30 дней). Извещение  должно содержать сведения о времени, месте и форме проведения торгов, их предмете и порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении  лица, выигравшего торги, а также  сведения о начальной цене. Впоследствии организатор торгов, давший извещение, вправе отказаться от их проведения не позднее чем за три дня до наступления  объявленной даты проведения торгов в форме аукциона и не позднее  чем за 30 дней до проведения конкурса. Если предполагалось провести закрытые торги, их организатору придётся возместить  реальный ущерб, независимо от того в  какой именно срок после направления  извещения последовал отказ от торгов. Что касается открытых торгов, то обязанности  возместить их участникам понесённые убытки возникает у организатора проведения торгов только в случае нарушения установленных сроков отказа от их проведения.

      Участники публичных торгов вносят на депозит  суда задаток в размере 10 процентов  от начальной продажной цены заложенного  имущества (в проекте закона об ипотеке - не более 5%). Если торги не состоялись задаток подлежит возврату. Лицам, которые  участвовали в торгах, но не выиграли их, задаток возвращается немедленно после окончания торгов. Сумма, внесённая  лицом, выигравшем торги, засчитывается  в с счёт его обязательств по оплате приобретённого имущества. Однако, если покупатель в установленный срок не внесёт остальную сумму, задаток  ему не возвращается. 

      Торги начинаются с указанной в акте об аресте оценочной стоимости продаваемой  недвижимости. Заложенное имущество  продаётся лицу, предложившему на торгах наивысшую цену.

      В соответствии с ч.4 ст.402 ГПК РСФСР  покупатель обязан в течение пяти дней после окончания торгов внести полностью сумму, за которое им приобретено  имущество, с зачётом суммы, внесённой  перед началом торгов. После уплаты лицом, выигравшем торги, всей следуемой  с него суммы судебный исполнитель  передаёт покупателю копию акта о  состоявшихся торгах. Результаты торгов удостоверяются протоколом, который  подписывается организатором торгов и их победителем и имеет силу договора. В случае же отклонения от подписания протокола победитель торгов утрачивает внесённый им задаток. Если от подписания протокола уклоняется непосредственно организатор торгов, то он обязан возвратить лицу, выигравшему  торги, внесённый им задаток в  двойном размере, а также возместить ему убытки в части, превышающей  сумму залога. Судебное постановление, выданное лицу, которое приобрело  заложенное имущество, в удостоверение  его права на это имущество  является основанием для внесения необходимых  записей в государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Вступившие в силу решения  и определения суда и определения  судов в отношении прав на недвижимость подлежат в трёхдневный срок обязательному  направлению судебными органами в учреждение юстиции по регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п.3 ст.28 Закона “О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним”). Регистратор  прав не вправе отказать в государственной  регистрации права, установленного вступившим в силу решением суда.

      В законе предусмотрены ограничения  по субъектному составу. В торгах не имеют права участвовать в  качестве покупателей, в том числе  через представителей, должностные  лица органов местного самоуправления, суда, прокуратуры, органов внутренних дел и члены их семей, залогодержатель, а также проводящие торги специализированные организации. Не вполне понятны ограничения  для залогодержателя, так как  ГК РФ установлена возможность передачи предмета ипотеки по соглашению сторон. Залогодержатель по соглашению с  залогодателем вправе приобрести заложенное имущество, если торги будут объявлены  несостоявшимися. При этом залогодержатель  может зачесть в счёт покупной цены свои требования по основному  обязательству, обеспеченному ипотекой. К такому соглашению применяются  правила о договоре купли-продажи.