Ипотека в Гражданском праве

      В соответствии с п.1 ст.29 Закона “О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним” регистрация ипотеки  проводится на основании заявления  залогодателя после государственной  регистрации его вещных прав на недвижимое имущество. К заявлению прилагается  договор об ипотеке вместе с указанными в договоре документами.

Для государственной  регистрации ипотеки должны быть представлены:

1) нотариально удостоверенный договор об ипотеке и его копия;

2) документы, названные в договоре об ипотеке в качестве приложений;

3) доказательства уплаты регистрационного сбора;

4) документ, подтверждающий возникновение обеспеченного ипотекой обязательства.

 Если  в договоре об ипотеке указано,  что права залогодержателя удостоверяются  закладной, в орган, осуществляющий  государственную регистрацию ипотеки,  представляются также: закладная  и ее копия; документы, названные  в закладной в качестве приложений, и их копии.

Ипотека должна быть зарегистрирована в течение  одного месяца со дня поступления  необходимых для ее регистрации  документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки.

Государственная регистрация ипотеки осуществляется путем совершения регистрационной  записи об ипотеке в едином государственном  реестре прав на недвижимое имущество.

Датой государственной регистрации ипотеки  является день совершения регистрационной  записи об ипотеке в едином государственном  реестре прав на недвижимое имущество. Регистрационные записи в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество совершаются  в очередности, определяемой на основании  дат поступления всех необходимых  документов в орган, осуществляющий ведение указанного реестра.

 Регистрационная  запись об ипотеке в едином  государственном реестре прав  на недвижимое имущество должна  содержать сведения о первоначальном  залогодержателе, предмете ипотеки  и сумме обеспеченного ею обязательства.  Если договор об ипотеке предусматривает,  что права залогодержателя удостоверяются  закладной, на это также указывается  в регистрационной записи об  ипотеке.

Эти данные вносятся в регистрационную запись об ипотеке на основании договора об ипотеке.

Государственная регистрация ипотеки удостоверяется путем надписи на договоре об ипотеке, содержащей полное наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку, дату, место государственной регистрации  ипотеки и номер, под которым  она зарегистрирована. Эти данные заверяются подписью должностного лица и скрепляются печатью органа, осуществившего государственную регистрацию  ипотеки.

 Орган,  осуществивший государственную  регистрацию ипотеки, оставляет  в своем архиве копию договора  об ипотеке, а если договор  предусматривает выдачу закладной,  также и копию закладной с  приложениями.

Расходы по уплате сборов за государственную  регистрацию ипотеки и внесению изменений и дополнений в регистрационную  запись об ипотеке возлагаются на залогодателя, если соглашением между  ним и залогодержателем не установлено  иное.

Регистрационная запись об ипотеке погашается на основании  заявления законного владельца  закладной, совместного заявления  залогодателя и залогодержателя  либо на основании решения суда, арбитражного суда или третейского  суда о прекращении ипотеки.

Государственная регистрация ипотеки является публичной. Любое лицо вправе получить в органе, осуществляющем государственную регистрацию  прав на недвижимое имущество, сведения о том, имеется ли регистрационная  запись об ипотеке соответствующего имущества, и заверенную выписку  из регистрационной записи об ипотеке.

Копия закладной, находящаяся в архиве органа, осуществившего государственную  регистрацию ипотеки, не относится  к документам публичного характера.

При государственной  регистрации ипотеки указываются  данные о залогодержателе, предмете ипотеки, стоимость обеспеченного  ипотекой обязательства или данные о порядке и условиях её определения. В записях Единого государственного реестра прав об ипотеке указывается  также сумма выданного кредита. Вместе с заявлением предъявляется  документ об оплате регистрации. Расходы  по уплате государственной пошлины  за регистрацию ипотеки и внесение изменений и дополнений в регистрационную  запись возлагаются на залогодателя, если соглашением между ним и  залогодержателем не установлено иное.

1.4 Перемена  лиц в обязательстве, обеспеченной  ипотекой 

 Гражданскому  праву известен такой институт  как перемена лиц в обязательстве.  ГК РФ посвящает этому главу  24 (ст.382 - 392). Перемена лиц в договоре  об ипотеке производится с  соблюдением общих требований  Гражданского Кодекса и в частности  статей 355 - 356.

      Залогодержатель вправе передать свои права по договору об ипотеке другому лицу. Право  первоначального кредитора переходит  к новому кредитору в том объёме и на тех условиях, которые  существовали к моменту его перехода, если иное не предусмотрено законом или  договором.

      Если  при уступке другому лицу своих  прав по кредитному договору или иному  обеспеченному данной ипотекой обязательству  залогодержатель не переуступил  тому же лицу свои права по соответствующей  закладной, договор ипотеки прекращается и закладная утрачивает силу. Уступка  залогодержателем своих прав по закладной  другому лицу означает и одновременную  уступку тому же лицу прав по обеспеченному  ипотекой кредитному договору или иному  основному обязательству. Она должна осуществляться путём совершения на закладной нотариально удостоверенной именной передаточной надписи в  пользу нового залогодержателя.

      В статье 389 ГК РФ установлено, что уступка  требований по сделке, требующей государственной  регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для  регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. Проект закона об ипотеке содержит лишь отсылку  к ст. 389 ГК РФ. По моему мнению, достаточно однократной государственной регистрации (при заключении договора), ведь главный  её смысл сводится к тому, чтобы  органы, осуществляющие государственную  регистрацию прав на недвижимость, были поставлены в известность о  совершённой сделке. Перемена лица в обязательстве не изменяет его  сущности, изменяется лишь лицо, в пользу которого залогодатель должен исполнить  обязательство, обеспеченное ипотекой.

      Лицо, которому переуступлены права по закладной, становится на место залогодержателя  по соответствующему договору ипотеки.

      Согласно  общим правилам гражданского права, закреплённым в части 2 статьи 382 ГК РФ, для перехода прав кредитора  к другому лицу согласия должника не требуется, если иное не установлено  законом или договором. Отсюда следует, что должник по кредитному договору или иному обеспеченному ипотекой обязательству, уведомлённый в письменной форме об уступке прав по закладной  другому лицу, обязан исполнять кредитный  договор или иное основное обязательство  в части, неисполненной им к моменту  получения уведомления, новому залогодержателю  при условии предъявления им закладной  с надлежаще оформленной передаточной надписью.

      Если  должник не был письменно уведомлён  о состоявшемся переходе прав кредитора  другому лицу, новый кредитор несёт  риск вызванных этим для него неблагоприятных  последствий и исполнение обязательства  первоначальному залогодержателю  признаётся исполнением надлежащему  кредитору.

      Первоначальный  кредитор, уступивший требование, отвечает перед новым кредитором за недействительность переданного ему требования, но не отвечает за неисполнение этого требования должником, кроме случая, когда первоначальный кредитор принял на себя поручительство за должника перед новым кредитором (ст.390 ГК РФ). 

      Права залогодержателя по обязательству  могут перейти к другому лицу не только в порядке уступки требования предшествующим кредитором, но и на основании закона и наступления  указанных в нём обстоятельств. В первую очередь имеется в  виду универсальное правопреемство в правах кредитора. Данные обстоятельства имеют место при реорганизации  юридического лица (кредитной организации, выдавшей ипотечный кредит) в форме  слияния, присоединения, преобразования, выделения или разделения.

      Права кредитора могут переходить и  при исполнении обязательства должника его поручителем. К поручителю, исполнившему обязательство должника, переходят  права кредитора по этому обязательству  и права, ранее принадлежавшие кредитору  как залогодержателю, в том объёме, в котором поручитель удовлетворил требования кредитора. Поручитель также  вправе потребовать от должника уплаты процентов на сумму, выплаченную  кредитору, и возмещения иных убытков, понесённых в связи с ответственностью поручителя за должника перед его  кредитором (ст.365 ГК РФ).

      Если  третье лицо, выступающее в качестве залогодателя и являющееся собственником  либо законным владельцем предмета ипотеки, исполнит до его продажи обеспеченное залогом обязательство и тем  самым прекратит обращение взыскания  на заложенное имущество, то все права  требования кредитора в отношении  должника переходят к этому лицу, исполнившему обязательство.

      Проект  закона об ипотеке предусматривает  и такой способ перемены лиц в  обязательстве, обеспеченном ипотекой, как залог закладной. Закладная  может быть заложена путём передачи её другому лицу - залогодержателю  закладной в обеспечение кредитного договора или иного обязательства  между этим лицом и залогодержателем, названным в закладной, либо её иным законным владельцем (ипотечным залогодержателем). Залог закладной означает залог  права требования по кредитному договору или иному основному обязательству, принадлежащего ипотечному залогодержателю  и обеспеченного ипотекой. При  неисполнении кредитного договора, обеспеченного  залогом закладной, ипотечный залогодержатель  обязан по требованию залогодержателя  закладной уступить ему свои права  по договору об ипотеке. При отказе возможен судебный перевод прав. Залогодержатель  закладной при условии добровольной или судебной передачи ему прав по договору об ипотеке вправе обратить взыскание на предмет залога в  соответствии с условиями закладной  и обеспеченного по ней основного  обязательства. Вырученные в результате реализации предмета ипотеки суммы  обращаются в погашение долга  ипотечного залогодержателя залогодержателю  закладной, а оставшаяся сумма передаётся залогодержателю закладной в  погашение причитающегося ему долга  по кредитному договору или иному  обязательству, обеспеченному ипотекой. По соглашению ипотечного залогодержателя  с залогодержателем закладной на ней может быть сделана специальная  залоговая передаточная надпись, дающая последнему право по истечении определённого  срока продать закладную с  тем, чтобы удержать из вырученных денег  сумму обеспеченного её залогом  обязательства.

      Перевод долга по обязательству, обеспеченному  ипотекой, допускается только с согласия залогодержателя. В противном случае ипотека прекращается. Новый должник  может выдвинуть против требования кредитора возражения, основанные на отношениях между кредитором и первоначальным должником. Что касается формы перевода долга, то применяются правила, установленные  в отношении формы уступки  требования.

      Как отмечалось выше, во время действия договора об ипотеке у предмета ипотеки  может изменится собственник  или владелец. Лицо, которое приобрело  заложенное по договору об ипотеке  имущество в результате его возмездного  или безвозмездного отчуждения либо в порядке универсального правопреемства, в том числе в порядке наследования, становится на место залогодателя и  несёт все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и  те, которые не были выполнены надлежащим образам первоначальным залогодателем, если иное не предусмотрено договором.

      В Гражданском кодексе предусмотрена  ситуация, когда заложенное имущество  переходит в порядке правопреемства сразу к нескольким лицам (например при реорганизации юридического лица путём его разделения). В  этом случае каждый из правопреемников  первоначального залогодателя несёт  вытекающие из ипотеки последствия  неисполнения обеспеченного ею обязательства  соразмерно перешедшей к нему части  заложенного имущества. Однако если предмет ипотеки неделим или  по иным основаниям остаётся в общей  собственности правопреемников, они  становятся солидарными залогодателями. 

Глава 2. Взыскание и последующая реализация предмета ипотеки

2.1 Обращение  взыскание, на имущество, заложенное  по договору об ипотеке 

Реальное  исполнение ипотечных обязательств невозможно без применения норм обращения  взыскания на заложенное имущество. Взыскание на заложенное имущество  для удовлетворения требований залогодержателя  может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником  обеспеченного залогом обязательства. Причём взыскание накладывается  при неисполнении обязательства  должником по обстоятельствам, за которые  он отвечает. Нельзя обращать взыскание  на заложенное имущество, если обязательство  не было исполнено должником по причинам, связанным с действием непреодолимый  силы.