Гражданско-правовое регулирование сделок с недвижимостью

    В соответствии со ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

    Согласно  ст. 553 ГК РФ в случаях, когда земельный  участок, на котором находится принадлежащее  продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, определяемых договором продажи. Если условия пользования соответствующей частью земельного участка договором его продажи не определены, продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением.

    Налицо  очевидные противоречия, которые, к сожалению, так и не устранены, несмотря на то, что в гражданское и земельное законодательство последнее время вносились изменения. На практике коллизия разрешается в пользу более позднего закона, хотя нормы ст. 552 и 553 ГК РФ более гибки, направлены на развитие оборота недвижимости, обеспечивают его участникам большую свободу усмотрения.

    Следовательно, обязательным условием договора продажи  здания, сооружения, жилого или садового дома, дачи является передача права  собственности на занятый ими  участок. В соответствии со ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. В договоре должны содержаться следующие сведения:

    - местоположение участка;

    - площадь участка;

    - кадастровый номер участка;

    - категория земель (целевое назначение);

    - разрешенное использование участка;

    - обременения участка.

    Цена  в договоре продажи недвижимости является существенным условием, без  которого договор нельзя считать  заключенным. Цена может быть установлена как за объект в целом, так и за единицу площади или иного показателя ее размера; в последнем случае общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества. Также допустимо выражение цены договора в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте.⁴⁰

    Отличительной особенностью договора продажи жилья  является дополнительное условие, отнесенное законом к числу существенных: в договоре должен содержаться перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением после перехода права собственности на него к покупателю, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. При несоблюдении этого правила договор считается незаключенным.

    В настоящее время переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом, тогда как раньше переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не являлся основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи (в том числе бывшими) прежнего собственника, если иное не установлено законом. Однако это вовсе не означает, что требование ст. 558 ГК РФ, касающееся условия о перечне лиц, сохраняющих право пользования, утратило актуальность.

    Дело  в том, что жилье может быть обременено правами на пользование  им не только членов семьи, но и иных лиц: нанимателей и постоянно  проживающих с ними граждан;⁴¹ получателей ренты на условиях пожизненного содержания с иждивением, проживающих в отчужденном по рентному договору жилом помещении;⁴² отказополучателей, проживающих в жилом помещении в силу завещательного отказа.⁴³ Разумеется, в случае если подобных лиц нет, то в договоре должно содержаться положение о том, что лица, сохраняющие право пользования им после перехода права собственности к покупателю, отсутствуют.

    При продаже недвижимости нежилого назначения (здания, строения, сооружения, нежилого помещения, гаража, садового дома, дачи, земельного участка) совершается одно регистрационное действие - регистрация перехода права собственности к покупателю. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    Заключение 

    Недвижимое  имущество имеет особую социальную и экономическую ценность, и поэтому для него существует обособленный правовой режим, который хотя и имеет длительную историю, однако не может считаться устоявшимся. С самых древних времен недвижимость традиционно представляла собой одно из самых существенных экономических благ. При этом следует учитывать, что упорядочение оборота недвижимости, создание механизмов защиты прав на недвижимое имущество, безусловно, один из способов относительной стабилизации социальной и политической обстановки в обществе.

    Российский  рынок недвижимости отражает все проблемы переходной экономики и характеризуется неравномерным развитием своих сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной активностью граждан и юридических лиц. Однако он представляет собой перспективную форму вложения капиталов.

    В связи с изменением экономической  и законодательной основы нашего общества и развитием в нем рыночных отношений возросла роль недвижимости в имущественном положении субъекта гражданского права.

    Таким образом, возникла необходимость разработки института недвижимости как объекта гражданских прав и предмета обязательств. Закрепление института недвижимости и самостоятельных договоров, связанных с недвижимостью в Гражданском кодексе РФ, требует теоретического осмысления данного института применительно к условиям нашей страны и законодательства.

    После этапа первоначального перераспределения, когда государство отдавало недвижимость в собственность граждан, трудовым коллективам и предприятиям, которые  не были готовы к трудностям, связанным  с самостоятельным управлением столь дорогостоящим имуществом, возникла необходимость реального включения недвижимости в гражданский оборот с целью ее вторичного перераспределения - от обанкротившихся первоначальных собственников к новообразовавшимся коммерческим организациям, хозяйствующим на условиях, приближенных к развитым рыночным отношениям.

    В течение длительного времени  развитие рынка недвижимости тормозилось  отсутствием необходимой правовой базы. Основополагающим правовым актом  в сфере недвижимости стал Гражданский кодекс РФ, который дал общую характеристику недвижимости и указал на необходимость государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

    Впоследствии  был принят целый ряд правовых актов, регламентирующих право собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, совершение сделок с ним. Однако это не привело к созданию внутренне непротиворечивой системы законодательства о недвижимости. Действующее законодательство содержит немало противоречий и пробелов, которые необходимо устранить, разработав единую концепцию законодательства о недвижимости.

    Кроме того, требовалась более конкретная и подробная регламентация государственной  регистрации прав на недвижимое имущество, для чего требовалось принятие специального законодательства.

    Недвижимость - это товар особого рода, к  которому неприменимы обычные нормы. Это обусловлено как высокой  стоимостью объектов недвижимости, так  и их социальной значимостью. Кроме  того, пользование недвижимостью  затрагивает интересы других лиц. В  связи с этим государство не может самоустраниться от правового регулирования рынка недвижимости. Государственное регулирование рынка недвижимости заключается, прежде всего, в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такая процедура призвана обеспечить интересы в первую очередь участников рынка, а также государства, местных органов власти и других субъектов права. После принятия Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и некоторых других правовых актов, в том числе подзаконных, ситуация начала меняться. С принятием указанного Закона был сделан важный шаг в формировании системы государственного контроля за сделками с недвижимостью. Правила совершения сделок с недвижимостью сформулированы в настоящее время более четко и определенно. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    ГЛОССАРИЙ

№ п п	Понятие	Содержание
1	2	3
1	Недвижимость (недвижимое имущество)	это вещь, т. е. предмет  материального мира, который предназначен удовлетворять определенные потребности и могущий быть в обладании человека
2	Юридическая фикция	это способ  правового регулирования, при  котором законодатель придает  объекту правового регулирования  те свойства, которыми данный  объект не обладает.
3	Сделка	волевой акт, действие, направленное на достижение определенного правового результата
4	Принадлежность	вещь, предназначенная  для обслуживание другой, главной  вещи, связанная с ней общим  назначением.
5	Недра	часть земной коры, расположенная ниже почвенного слоя а при его отсутствии ниже земной поверхности и дна водоемов или водотоков и простирающаяся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения.
6	Оборот  недвижимости	особенности правового  режима совершения сделок с недвижимостью
7	Рейдеры	специальные компании, скупающие акции юридических лиц
8	Кондоминиум	комплекс недвижимого  имущества, включающий земельный участок  и расположенные на нем  жилое  здание, в котором отдельные жилые  помещения находятся в частной  собственности
9	Предприятие	имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности
10	Договор купли-продажи предприятия	понимается  договор купли-продажи, в соответствии с которым продавец обязуется  передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный  комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам.
11	Лесной  кадастр	система необходимых  сведений и документации о правовом режиме лесов-земель и совокупности находящихся на них растительности, животных и прочих компонентов окружающей среды.
12	Земельный кадастр	система данных, касающихся правового режима земель, их качественной характеристики, хозяйственной  ценности, расположения их по категориям и распределение по собственникам
13	Землевладение	обладание правом собственности на землю. Различают государственное и частное
14	Вещь	в гражданском  законодательстве и в некоторых  других отраслях права, регулирующие имущественные  отношения, предмет внешнего материального  мира
15	Земельный участок	это часть поверхности  земли (в том числе почвенный слой), границы, которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка.

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    Список  использованных источников

Нормативно-правовые акты 

1. Конституция Российской Федерации, принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 года.// Российская Газета от 25.12.93 г № 237.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 года № 51-ФЗ (действует в редакции Федеральных законов от 20.02.1996 г. № 18-ФЗ, от 12.08.1996 г. № 111-ФЗ, от 21.03.2002 г. № 31-ФЗ)  // Российская газета  1994 г. №238-239) (в редакции Федерального закона от 26.11.2002 г. № 152-ФЗ) //  Собрание Законодательства Российской Федерации 2002 г. Ст. 4737.

3. Гражданский  кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 года № 14-ФЗ (действует в редакции Федеральных законов от 12.08.1996 г. № 110-ФЗ, № 133-ФЗ, от 17.12.1999 г. № 213-ФЗ от 21.03.2005 № 22-ФЗ, от 09.05.2005 № 45-ФЗ, от 18.07.2005 № 89-ФЗ, от 02.02.2006 № 19-ФЗ, с изменениями, внесенными Федеральным законом от 26.01.1996 №15-ФЗ, Постановлением Конституционного Суда РФ от 23.12.1997 №21-П) // Собрание Законодательства Российской Федерации 2002 г. Ст. 4737.№ 48.

4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) от 26.11.2001 года № 146-ФЗ в редакции Федерального законов от 02.12.2004 № 156-ФЗ, от 03.062006 № 73-ФЗ // Российская газета от 28.11.2001 года № 233.

5. Градостроительный  кодекс Российской Федерации  от 29.12.2004 №190-ФЗ (в ред. От 27.07.2010 г) // Собрание Законодательства Российской Федерации. 2005.№1, Ст. 16.

6.Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. №188-ФЗ (с изм. от 27.07.2010 года).// Собрание Законодательства Российской Федерации. 2005 г.№1 (ч.1) Ст. 5498.

7. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая) от 31.07.1998 г. №146-ФЗ (в редакции от 30.07.2010 г.)// Собрание Законодательства Российской Федерации 1998 г. № 31, Ст. 3824, (часть вторая) от 05.08.2000 г. №117-ФЗ // Собрание Законодательства Российской Федерации. 2000.№32. Ст.3340

8. Земельный кодекс Российской Федерации от 22.07.2010 г.// Собрание Законодательства Российской Федерации. 2001 г. №44. Ст. 4147.

9. Федеральный закон « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997. № 122-ФЗ.// Собрание законодательства РФ 1997. № 30. Ст. 3594.

10. Федеральный закон « О государственном земельном кадастре» от  2 января 2000 года № 28-ФЗ.// Собрание законодательства РФ 2000 г. №2.Ст. 149. Утратил силу с 17.05.2008 г. в соответствии с ФЗ-66 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ и признании утратившими силу отдельных законодательных актов в связи с принятием ФЗ «О государственном земельном кадастре недвижимости»».