Гражданско-правовое регулирование сделок с недвижимостью

    Под недвижимостью понималась часть  земной поверхности и все то, что  с нею связано настолько прочно, что эта связь не может быть порвана без нарушения вида и  цели вещи. Сюда, прежде всего, относились те строения, фундамент которых укреплен в землю, тогда как строения, поставленные на землю, должны были считаться движимыми вещами. Строения, хотя и прочно укрепленные в земле, переходили в разряд движимых вещей в случаях, когда сделка была направлена на приобретение материала, из которого они состоят, без участка земли, под ним находящегося, например продажа на слом.

    Таким образом, вопрос о прочности и  связи строения с землей решался  в зависимости от конкретных обстоятельств. Постройки под землей в русском  дореволюционном праве также  считались недвижимостью. Признавались недвижимостью деревья, плоды, растения, минералы, металлы и другие ископаемые, пока они находились в прочной связи с почвой, не выступая как самостоятельные вещи, а только как части земли, подчиняясь ее положению. Морские и речные суда относились к движимым вещам. Недвижимостью не признавались строения, воздвигнутые на чужой земле в силу какого-либо договора с собственником участка.

    Деление законодателем недвижимых вещей  по природе на две категории нельзя назвать последовательным.

    Современное понятие недвижимости, сформулированное в Гражданском кодексе РФ, также  не свободно от недостатков.

    В одной из последних трактовок  российского законодательства недвижимость получила следующую дефиницию. Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Кроме того, в соответствии с п. 1 ст. 132 ГК РФ недвижимостью признается предприятие в целом как имущественный комплекс. И в завершение законодатель допускает, что законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

      Гражданским кодексом Российской  Федерации определены критерии отнесения объектов гражданских прав к недвижимому имуществу, по которым все недвижимые объекты могут быть разделены на три группы.⁵

    К первой группе отнесены объекты, являющиеся недвижимостью по своей природе: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты.

    Критерий  второй группы – прочная связь  объектов с землей, невозможность  их перемещения без несоразмерного ущерба их назначению. К объектам, являющимся недвижимостью по физическим свойствам, относятся леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и другие объекты.  Вместе с тем закон относит к недвижимости и объекты, которые по своей сути и назначению являются движимыми - недвижимость в силу закона (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты).

    Юридическое признание указанного имущества в качестве недвижимого обусловлено тем, что оно является дорогостоящим, имеет важное значение для жизнедеятельности, а их эксплуатация в строго определенных условиях требует специального контроля за их обращением в гражданском обороте. Поэтому для этих объектов был выбран порядок регистрации, который предусмотрен для недвижимости, однако это не приводит к автоматическому распространению на них соответствующего режима недвижимого имущества в полном объеме. Таким образом, прикрепленность предмета к земле (основной критерий по действующему ГК РФ) - во многом формальный признак, который может потерять свое значение с развитием техники.

    Таким образом, простое сопоставление  трех указанных групп не дает возможности  выделить общие признаки предметов, в отношении которых установлен правовой режим недвижимости. Это, в свою очередь, позволяет сделать вывод о том, что понятие недвижимости определено не путем установления признаков данного явления, а путем установления их перечня, приведения примеров недвижимых вещей.

    Однако, как справедливо заметил по этому  поводу в начале ХХ в. профессор Л.А. Кассо, использование такого приема как перечисление примеров не может  иметь исчерпывающего значения для  общего определения.⁶ Отсутствие четкой дефиниции понятия недвижимости неизбежно способствует возникновению споров по поводу отнесения целого ряда объектов гражданского права к данной категории, поскольку легальное определение недвижимости имеет размытые границы. Между тем разрешение вопроса о возможности четкого определения перечня объектов недвижимого имущества имеет не только теоретическое, но и практическое значение.

    Круг  объектов гражданского права чрезвычайно  широк и многообразен. Согласно ст. 128 ГК РФ объекты гражданских прав подразделяются на: вещи (к числу которых относятся, в частности, деньги, валютные ценности, ценные бумаги) и права на вещи; работы и услуги; информацию; результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на них (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.

    Среди объектов гражданских прав особое место  принадлежит вещам, что определяется, во-первых, их наибольшей распространенностью  и, во-вторых, возникновением по поводу вещей правоотношений собственности.

    Вещами  являются как предметы материальной и духовной культуры, то есть продукты человеческого труда, так и предметы, созданные самой природой и используемые людьми в своей жизнедеятельности - земля, полезные ископаемые, растения и т.д.

    Важнейший признак вещей, благодаря которому они и становятся объектами гражданских прав, заключается в способности удовлетворять те или иные потребности людей. Предметы, не обладающие полезными качествами либо полезные свойства которых еще не открыты людьми, а также предметы, недоступные людям на данном этапе развития человеческой цивилизации (например, космические тела), объектами гражданско-правовых отношений не выступают. Иными словами, статус вещей приобретают лишь материальные ценности, то есть материальные блага, полезные свойства которых осознаны и освоены людьми.⁷

    Как уже отмечалось выше, к недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связанно с землей, в том числе леса, многолетние насаждения, здания сооружения и т.д. Иными словами, характерным признаком для большинства объектов недвижимости является связь с землей, именно благодаря которой они обычно обладают повышенной стоимостью. Вне связи с землей соответствующие объекты, например деревья, выращиваемые в специальных питомниках для последующей посадки, конструкции для сборки жилого строения и т.п., недвижимыми вещами не считаются.

    Особым  объектом недвижимости является предприятие  как единый имущественный комплекс, используемый для осуществления  предпринимательской деятельности.⁸ В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором. Наконец, законом к недвижимым вещам может быть отнесено иное имущество.

    Как объект гражданского оборота предприятие  представляет собой не единую вещь и не простую совокупность вещей, а целый имущественный комплекс, включающий в свой состав наряду с  недвижимостью (земельными участками, зданиями, сооружениями) и движимостью (оборудованием, инвентарем, сырьем, готовой продукцией) обязательственные права требования и пользования и долги (обязанности), а также некоторые исключительные права.⁹  Как имущественный комплекс предприятие не обязательно включает  в свой состав объекты недвижимости (земельные участки, сооружения). Оно является недвижимостью не по своей природе, а в силу специального указания закона.

     Особенностью  его правового режима состоит  не только в необходимости государственной  регистрации сделок с этим имуществом, но и в том, что оно представляет собой имущественный комплекс, причем состоящий как из вещей, так и из прав, обязанностей и других нематериальных объектов, совокупная стоимость которых и определяет стоимость данного объекта имущественного оборота, и предопределяет целесообразность совершения сделок с ним именно как имущественным комплексом, а не как с простой совокупностью вещей и других объектов.

            Другой разновидностью имущественных  комплексов является кондоминиум. 

     Кондоминиумом признается комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок и расположенное на нем жилое здание, в котором отдельные жилые помещения находятся в частном (или также в публичной) собственности конкретных владельцев, а остальные части в их общей долевой собственности.¹⁰ Кондоминиумы стали способом решения вопроса о принадлежности общих частей и оборудования многоквартирных жилых домов, в ходе приватизации которых отдельные квартиры и даже жилые комнаты стали рассматриваться законом в качестве самостоятельных объектов права собственности.

     Вместе с тем имеется необходимость  в признании особым объектом  недвижимости технологических имущественных  комплексов (газопроводов с компрессорными  станциями и тому подобным  оборудованием, установок по переработке нефти и иного сырья).   От предприятия этот комплекс отличается тем, что в его состав входят только вещи, но не права и обязанности. При этом составляющие его вещи разнородны (недвижимость - земельный участок, здания, сооружения; движимость- оборудование и т.д.), но объедены единым хозяйственным назначением, что делает целесообразным его использование в качестве единого объекта имущественного оборота.¹¹

    По  происхождению недвижимые вещи можно  классифицировать как вещи, являющиеся природным творением (земля, земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса), и вещи, которые созданы руками человека (здания, сооружения, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты).

    По  физическому статусу недвижимые вещи могут быть разделены на:

    - земельные участки;

    - участки недр;

    - здания;

    - сооружения;

    - помещения;

    - иные объекты, перемещение которых  невозможно без несоразмерного  ущерба их назначению;

    - предприятия как имущественные  комплексы, используемые для осуществления  предпринимательской деятельности;

    - движимые вещи, которые отнесены  к категории недвижимости в  силу закона (воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания, космические объекты).

    Обособленные  водные объекты. В связи с принятием  нового Водного кодекса указанные объекты из недвижимого имущества исключены. Поверхностные водные объекты состоят из поверхностных вод и покрытых ими земель в пределах береговой линии.¹² Земли, покрытые поверхностными водами, сосредоточенными в водных объектах, являются землями водного фонда.¹³

    Леса  и многолетние насаждения в настоящее  время исключены из объектов недвижимости. Объектом недвижимости в лесных отношениях является лесной участок – земельный участок из земель лесного фонда или земель иных категорий, на котором расположен лес.¹⁴

    По  характеру и целям использования  в гражданском обороте (по принципу зонирования) недвижимые вещи можно  классифицировать на:

    - недвижимость, изъятая из гражданского  оборота;

    - недвижимость, ограниченно используемая  в гражданском обороте;

    - недвижимость, используемая для жилья;

    - недвижимость, используемая в предпринимательских  целях;

    - недвижимость, используемая в сельскохозяйственных  целях;

    - недвижимость, используемая для  общественно-значимых целей;

    - недвижимость, имеющая значение  памятников истории и культуры;

    - недвижимость, отнесенная к особо  охраняемым природным территориям.

Эта классификация  имеет существенное практическое значение. Так, использование недвижимого  имущества не по назначению может  повлечь санкции гражданско-правового  характера вплоть до его изъятия. Для того чтобы недвижимое имущество могло быть использовано по желанию собственника, необходимо привести его правовой режим в соответствие с целями использования. 

1.2 Оборотоспособность  объектов недвижимого  имущества