Гражданско-правовое регулирование сделок с недвижимостью

2.3 Исполнение и прекращение  договора продажи недвижимости 

    Исполнение  договора купли-продажи недвижимости заключается в передаче продавцом  покупателю проданной недвижимой вещи, а покупателем продавцу - предусмотренной  договором денежной суммы. Кроме  того, на покупателе лежит обязанность  принять передаваемую ему недвижимую вещь.

    Порядок передачи недвижимости установлен в  п. 1 ст. 556 ГК РФ и предусматривает, что  передача недвижимости продавцом и  принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному  акту или иному документу о передаче. Сам акт о передаче недвижимого имущества не может рассматриваться в качестве некоего договора, в котором устанавливаются, изменяются или прекращаются права и обязанности сторон по договору продажи недвижимости. Равным образом, с подписанием акта о передаче недвижимости не происходит перенос вещного права (права собственности) на недвижимость. Этот акт по своей сути рассматривается как документ, имеющий значение доказательства, удостоверяющий исполнение обязательств по договору.

    Вместе с тем передача недвижимой вещи на основании соответствующего акта означает, что покупатель превращается в титульного владельца, хотя еще и не собственника недвижимости. Российскому праву не известна такая категория, как «право владения». Однако владение как юридический факт имеет ряд важных правовых последствий, в том числе и для отношений, связанных с оборотом недвижимости. Этот тезис связан с одним из важнейших принципов, на котором базируется оборот, - добросовестность его участников. Торговый оборот требует, чтобы участник оборота рассматривался как добросовестное лицо. Владение субъектом оборота имуществом должно рассматриваться как добросовестное, если не доказано иное. Это обстоятельство и обеспечивает устойчивость оборота, стимулируя его участников на доверие друг к другу, а как следствие, на более свободное совершение сделок.

    Особенности исполнения обязательства по передаче недвижимого имущества существенным образом отличаются от процедуры  исполнения обязательства по передаче движимой вещи. Если движимая вещь может быть передана путем вручения покупателю, то недвижимую вещь невозможно вручить в собственном смысле этого слова, то есть передать из рук в руки. Именно поэтому законодатель устанавливает особую процедуру вручения недвижимости. Продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче недвижимой вещи после того, как она была вручена покупателю, и при условии, что обе стороны подписали соответствующий акт о передаче. Таким образом, подписание акта о передаче и является вручением, то есть подтверждает факт перехода имущества в обладание покупателю. С этого момента покупатель становится титульным владельцем недвижимого имущества, даже еще не являясь собственником (поскольку собственником он становится с момента государственной регистрации перехода права собственности). Именно поэтому при составлении акта передачи недвижимого имущества передаваемая вещь должна быть подробно описана, так же как и при заключении договора купли-продажи недвижимости. Это имеет важное значение для индивидуализации передаваемого объекта недвижимости.

    Поскольку подписание акта о передаче недвижимости рассматривается как доказательство вручения объекта недвижимости покупателю, то законодателем установлена норма, в соответствии с которой обязательство  продавца по передаче недвижимости считается исполненным только после того, как стороны подписали документ о передаче.³⁴ Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимого имущества рассматривается, как отказ соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - от обязанности принять это имущество. Таким образом, уклонение от подписания акта влечет для виновной стороны просрочку исполнения обязательства, что, в свою очередь, является основанием для взыскания убытков, отказа от принятия исполнения вследствие утраты интереса и т.д. ³⁵

    Следует иметь в виду и то обстоятельство, что подписание акта о передаче недвижимого  имущества не является основанием для  государственной регистрации права. Это вытекает из ст. 17 Закона о госрегистрации прав на недвижимость, согласно которой основанием государственной регистрации являются договор и иные сделки. Вместе с тем справедливым было бы рассматривать такой законодательный подход как минимум дискуссионным. Российская цивилистическая доктрина по общему правилу опирается на институт традиции, который считает, что основанием перехода права является передача владения, вручение вещи. Аналогом передачи владения для недвижимых вещей является подписание передаточного акта. Таким образом, логика российского законодательства требует того, чтобы передача недвижимого имущества, осуществляемая в целях исполнения обязательства по договору купли-продажи недвижимости, являлась самостоятельным основанием для государственной регистрации прав на эту недвижимость. Во всяком случае, это поможет исключить ситуации, когда права покупателя ограничены его требованиями в судебном порядке государственной регистрации только перехода права собственности на основании заключенного договора. Кроме того, юридическое значение передачи недвижимой вещи должно заключаться и в том, что в случае конкурирующих требований между различными покупателями, основывающими свои притязания на различных договорах, заключенных с одним продавцом, предпочтение должно отдаваться тому лицу, которому имущество вручено (передано по акту) продавцом.

    Таким образом, передача недвижимой вещи во исполнение обязательства, возникшего на основании договора, должна иметь  правообразующее значение - она должна являться основанием для государственной  регистрации прав на отчуждаемую недвижимость. Само же вещное право на недвижимость возникает только в силу государственной регистрации. 

    2.4  Продажа предприятия как особого объекта недвижимости 

    Предприятием  как объектом прав признается имущественный  комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

    Предприятие в целом как имущественный  комплекс признается недвижимостью. В  состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором .³⁶

    Особенностями предприятия как имущественного комплекса продиктована и специфика  договора продажи предприятия. Этот договор является отдельным видом  договора купли-продажи.

    Под договором продажи предприятия  понимается договор купли-продажи, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность  покупателя предприятие в целом  как имущественный комплекс, за исключением  прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам, а покупатель обязуется принять этот имущественный комплекс и уплатить за него определенную денежную сумму.

    Договор продажи предприятия считается  заключенным после достижения сторонами  соглашения в письменной форме путем  составления одного документа, подписанного сторонами, и его государственной регистрации. Несоблюдение формы договора продажи предприятия влечет его недействительность.

    Существенная  особенность порядка заключения договора продажи предприятия по сравнению с порядком заключения договора продажи недвижимости состоит в том, что ГК РФ обязывает стороны совершить определенные действия, являющиеся необходимыми и обязательными для последующего заключения договора продажи предприятия. В частности, ст. 561 ГК РФ содержит правила, в соответствии с которыми удостоверяется состав продаваемого предприятия. Состав и стоимость продаваемого предприятия определяются в договоре продажи предприятия на основе полной инвентаризации предприятия, проводимой в соответствии с установленными правилами такой инвентаризации. До заключения договора стороны должны составить и рассмотреть: акт инвентаризации; бухгалтерский баланс; заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия; перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.

    Особенность, выделяющая его в самостоятельный  вид договора купли-продажи и  отличающая его от договора продажи  недвижимости, заключается в том, что продажа предприятия во всех случаях сопровождается, с одной стороны, уступкой прав требований продавца покупателю, а с другой - переводом на него долгов, на что требуется согласие кредиторов. Поэтому закон предусматривает положения, определяющие особый порядок уведомления кредиторов и получения их согласия на продажу предприятия, а также последствия нарушения этого порядка.³⁷

    Кроме того, продавец не только готовит предприятие  к передаче покупателю, но обязан составить  и представить на подписание покупателю передаточный акт, в котором указываются данные о составе предприятия и об уведомлении кредиторов о продаже предприятия, а также сведения о выявленных недостатках переданного имущества и перечень имущества, обязанности по передаче которого не исполнены продавцом ввиду его утраты. День подписания продавцом и покупателем передаточного акта признается моментом передачи покупателю предприятия и перехода на него риска случайной гибели или повреждения имущества предприятия.

    Вместе  с тем момент передачи предприятия  покупателю не совпадает с моментом перехода права собственности на это предприятие, который определяется датой государственной регистрации права собственности покупателя. 

    2.5 Особенности правового регулирования продажи недвижимости 

    Специфика предмета договора продажи недвижимости предопределяет его особенности, позволяющие  выделить договор продажи недвижимости в отдельный вид договора купли-продажи.

    По  договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество: земельный участок, здание, сооружение, жилое либо нежилое помещение или иное недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять указанное имущество и уплатить за него денежную сумму, определенную соглашением сторон.

    Подобно всем другим видам купли-продажи, договор  продажи недвижимости является консенсуальным, взаимным, возмездным.

    К числу существенных условий договора продажи недвижимости относятся  условия о предмете договора и о цене продаваемой недвижимости. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации, а в случае продажи жилой недвижимости требуется регистрация не только перехода права собственности, но и сделки.

    Договор продажи недвижимости нежилого назначения считается заключенным с момента  достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям и подписания договора.

    Договор купли-продажи жилой недвижимости считается заключенным с момента  его государственной регистрации. Исполнение обязательства по договору продажи недвижимости подтверждается передаточным актом, подписываемым  сторонами.

    Исполнение  договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. Это означает, что только после государственной регистрации перехода права собственности покупатель становится собственником недвижимого имущества в глазах третьих лиц.

    По  сравнению с общими положениями  о купле-продаже законодатель вводит более строгие требования относительно условия о предмете договора. В  договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект недвижимости, подлежащий передаче по договору в собственность покупателя. В договоре должны содержаться сведения, определяющие расположение указанного объекта недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.³⁸ При отсутствии таких данных в договоре условие о предмете, подлежащем передаче, считается несогласованным, а сам договор признается незаключенным.

    Объект  недвижимости должен быть описан. В нем должны быть указаны:

    - вид (название) объекта: здание, сооружение, жилой дом, садовый дом, дача, гараж, квартира, часть здания, нежилое  помещение, часть дома, часть квартиры;

    - адрес (местоположение);

    - литеры или номера строений  в случае нахождения нескольких объектов под одним почтовым адресом;

    - этажность объекта;

    - этаж и номера помещений в  поэтажном плане;

    - площадь объекта.

    Если  предметом договора продажи недвижимости является передача доли в праве общей  собственности, то указывается размер доли в виде простой дроби и данные о целом объекте недвижимости.

    Недвижимость - это, прежде всего земельные участки и все то, что прочно связано с землей, поэтому продажа здания, сооружения сопровождается изменением отношений по поводу земельного участка, на котором объект расположен, и, наоборот, переход права собственности на земельный участок изменяет правоотношения по поводу находящегося на нем недвижимого имущества. В ГК РФ содержатся четкие правила, регулирующие такого рода изменения.³⁹