Автор: Пользователь скрыл имя, 09 Мая 2012 в 22:47, дипломная работа
Цель настоящего исследования состоит в том, чтобы на основе анализа основополагающих теоретических положений гражданского права норм действующего законодательства, а также отечественной правоприменительной и судебной практики определить правовую природу и значение института правового регулирования сделок по продаже невидимости для участников гражданского оборота; выявить специфические особенности регистрации отдельных прав сделок по продаже недвижимости, обусловленные характером объектов недвижимости, а также выработать рекомендации по совершенствованию законодательства правового регулирования сделок по продаже недвижимости.
Постановка данной цели обусловила необходимость решения следующих задач:
- сформулировать понятие недвижимости как особого объекта гражданских прав;
- охарактеризовать объекты недвижимого имущества;
Введение…………………………………………………………………………………3
1 Сущность и формально-юридические признаки недвижимости как
особого объекта гражданских прав……………………………………………….…..7
1.1 Понятие и юридическая классификация объектов недвижимости……………….7
1.2 Оборотоспособность объектов недвижимого имущества…………………….......15
1.3 Особенности совершения сделок с недвижимостью…………...…………………19
2 Общая характеристика договора купли-продажи недвижимости…………….22
2.1 Предмет и существенные условия договора продажи недвижимости…...............22
2.2 Форма договора продажи недвижимости и порядок его заключения. Государственная регистрация перехода прав на недвижимость при ее купле-продаже…………………………………………………………………………………...24
2.3 Исполнение и прекращение договора продажи недвижимости…………………..30
2.4 Продажа предприятия как особого объекта недвижимости……….……………...33
2.5 Особенности правового регулирования продажи недвижимости………………..35
Заключение………………………………………………………………….…………..41
Глоссарий………………………………………………………………………………..44
Список использованных источников………………………………………………..46
Приложение А…………………………………………………………………………..52
Приложение Б………………………………………………………………………..….53
Второй важный аспект регулирования цены по договору продажи недвижимости заключается в том, что цена отчуждаемой недвижимости (здания, сооружения или пр.), находящейся на земельном участке, включает в себя и цену передаваемой с этой недвижимостью части земельного участка или права на нее. Это правило является диспозитивным, если иное не установлено законом или договором, заключаемым сторонами. Продавец и покупатель могут договориться о том, что цена земельного участка определяется отдельно, независимо от цены объекта недвижимости, который находится на этом земельном участке. Таким образом, неуказание в договоре купли-продажи недвижимости цены земельного участка, на котором находится этот объект недвижимости, не является основанием для квалификации договора как незаключенного.
При составлении договора купли-продажи недвижимости допустимо не только прямое указание цены отчуждаемой недвижимой вещи в денежных единицах, но и указание на способы, при помощи которых такая цена может быть, бесспорно, определена. Так, в том случае, когда цена недвижимого имущества устанавливается за единицу площади или иного показателя размера, то общая цена такой недвижимости, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.24
Кроме того, в том случае, если продается объект недвижимости, неразрывно связанный с землей, то предмет договора должен определить и юридическую судьбу прав на земельный участок. В то же время следует иметь в виду, что продажа земельных участков (в том числе вместе с расположенным на нем объектом недвижимости) допускается только в том случае, если они прошли процедуру государственного кадастрового учета.25
При определении предмета договора продажи недвижимости необходимо иметь в виду, что в соответствии с законодательством в качестве такового может использоваться только то недвижимое имущество, которое не изъято из оборота и не ограничено в обороте.26
Применительно к обороту земли и других природных ресурсов установлено правило, согласно которому возможно отчуждение этих недвижимых вещей, в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.27
Таким
образом, в регулировании
2.2 Форма договора продажи недвижимости и порядок его заключения.
Государственная
регистрация перехода
прав на недвижимость
при ее купли-продажи
Договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ничтожность).28 Указанные требования исключают возможность заключения такого договора путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, электронной либо иной связи.
В том случае, если во время исполнения договора продажи недвижимости стороны достигнут соглашения об изменении его условий, то такое соглашение также должно быть совершено в той же форме - в форме единого документа, подписанного сторонами. Законодатель не определяет, должно ли быть зарегистрировано соглашение об изменении условий договора о продаже недвижимости. Судебная практика вполне справедливо исходит из того, что соглашение об изменении условий договора продажи недвижимости должно быть подчинено тем же правилам, что и основной договор, а именно - должно быть зарегистрировано в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.29 Нотариального удостоверения договоров продажи недвижимости не требуется. В то же время нотариальное удостоверение таких договоров не противоречит действующему законодательству, а с точки зрения экономической необходимости зачастую даже и целесообразно.
Для договоров продажи недвижимости установлено правило, согласно которому переход права собственности на недвижимость по этому договору подлежит государственной регистрации.30 Однако следует иметь в виду, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость не является основанием для признания недействительным договора ее купли-продажи.
Договор продажи недвижимости считается заключенным с момента достижения сторонами согласия по всем существенным условиям договора. Он связывает стороны, даже если государственная регистрация перехода права собственности на отчуждаемое имущество еще не осуществлена. На практике это означает, что стороны могут приступить к исполнению договора, например, передать недвижимое имущество, произвести предусмотренные договором платежи. Главное обязательство, которое связывает стороны, заключается в необходимости совершения действий, направленных на государственную регистрацию перехода права собственности. Государственная регистрация перехода права собственности проводится на основании заявления обеих сторон, участвующих в договоре купли-продажи недвижимости, или уполномоченного ими на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.
Государственная
регистрация права
В то же время при совершении договора купли-продажи жилого помещения, в отличие от договора продажи недвижимости, необходимо совершить два регистрационных действия:
1) зарегистрировать договор
2)
зарегистрировать переход
То
обстоятельство, что законодателем
установлены различные правила
о государственной регистрации
договоров продажи недвижимости
и договоров купли-продажи
В соответствии с требованиями законодательства записи о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом и регистрационные записи о прекращении сделок заносятся в ЕГРП. Этот реестр должен содержать не противоречащие друг другу регистрационные записи о правах на недвижимое имущество, об обременениях этих прав и о сделках с этим имуществом.
Наличие в ЕГРП записи о зарегистрированном договоре купли-продажи квартиры препятствует совершению записи о регистрации нового договора купли-продажи той же квартиры, заключенного тем же продавцом, до тех пор, пока регистрационная запись о более раннем договоре не будет погашена записью о прекращении упомянутого договора ввиду его расторжения, отказа от него одной из сторон или прекращения по другим основаниям.
В
то же время договор купли-продажи
недвижимости нежилого назначения не
требует государственной
Договор купли-продажи недвижимости нежилого назначения (здания, сооружения, нежилого помещения) не подлежит государственной регистрации даже в том случае, если стороны предусматривали условие о государственной регистрации договора в самом соглашении об отчуждении недвижимости. Судебно-арбитражная практика рассматривает соответствующие условия договоров о государственной регистрации ничтожными, как противоречащие нормам гражданского законодательства.
Итак, как уже отмечалось, государственной регистрации подлежит только переход права собственности на недвижимость, отчуждаемую по договору продажи. Это правило ст. 551 ГК РФ является императивным. Стороны не вправе не только сами изменить его своим усмотрением, но и сделать это в судебном порядке. В том случае, если у заинтересованного лица имеется основание для государственной регистрации перехода права на недвижимость, это лицо должно обращаться не в суд с иском о признании права собственности на недвижимое имущество, а в федеральную регистрационную службу с заявлением о регистрации. И только в том случае, если регистрационная служба откажет в регистрации, заинтересованное лицо может обратиться в суд с заявлением об обжаловании ее действий.
По общему правилу, продавцом недвижимости может выступать собственник такого имущества. Впрочем, для того, чтобы заключить договор купли-продажи имущества, собственнику совсем не обязательно доказывать свое право на отчуждаемую вещь. Такое право предполагается в силу принципа добросовестности участников гражданского оборота. Предпосылкой этого правила являются потребности оборота, основывающегося на доверии в отношениях между его участниками. В свое время профессор Б.Б. Черепахин отмечал, что гражданский оборот, построенный на сплошной подозрительности покупателей, трудно себе представить.31 Таким образом, общее правило заключается в том, что лицо, выступающее продавцом вещи, считается ее собственником. К.И. Скловский пишет: «Это свойство купли-продажи - освобождение продавца от обязанности доказывания собственности - на самом деле лежит гораздо глубже, чем может показаться: на нем в значительной мере выстраивается весь гражданский оборот. Не говоря уже о совершенно справедливом замечании Б.Б. Черепахина о практической невозможности существования оборота в условиях непременной легитимации продавцов как собственников, без этих свойств купли-продажи утратила бы существование и ключевая для оборота фигура добросовестного приобретателя, равно как и само понятие добросовестного приобретения».32
Впрочем,
применительно к продаже
В то же время отчуждение недвижимого имущества лицом, обладающим им на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, означает не только прекращение этих ограниченных вещных прав, но и прекращение права собственности у собственника (государственного или муниципального образования).
В
качестве продавцов, которые не являются
собственниками недвижимого имущества,
могут выступать и учреждения.
Однако учреждения вправе продавать
недвижимость только в том случае,
если им предоставлено право заниматься
предпринимательской
В случаях, которые предусмотрены законодательством, государственное учреждение для осуществления своей деятельности вправе приобрести по договору недвижимое имущество с закреплением его за учреждением на праве оперативного управления. Обратимся к судебной практике.
Так,
например, ОАО обратилось в арбитражный
суд с иском к областному управлению
Министерства РФ по налогам и сборам
о признании недействительным заключенного
между ОАО (продавцом) и Госналогинспекцией
(покупателем) договора купли-продажи
нежилого помещения. Исковые требования
мотивированы тем, что налоговая инспекция,
являющаяся государственным учреждением,
не имела права на приобретение в собственность
спорного нежилого помещения, поскольку
совершение такой сделки противоречит
целям и предмету ее деятельности. При
рассмотрении дела в порядке надзора Президиум
ВАС РФ указал на то, что предметом купли-продажи
по договору выступает служебное нежилое
помещение, используемое налоговой инспекцией
для осуществления ее деятельности. Это
помещение было приобретено налоговой
инспекцией за счет средств централизованного
фонда социального развития Государственной
налоговой службы РФ, средства которого
использовались в том числе для развития
социальной инфраструктуры и материально-технической
базы государственной налоговой службы.
Пунктом 2 ст. 299 ГК РФ не исключена возможность
приобретения государственным учреждением
по договору имущества, которое поступает
в его оперативное управление. До заключения
оспариваемой сделки территориальное
агентство Госкомимущества России своим
распоряжением разрешило налоговой инспекции
приобрести это помещение с условием его
последующего закрепления за названной
налоговой инспекцией на праве оперативного
управления. При таких обстоятельствах
выводы о том, что совершенная сделка по
приобретению налоговой инспекцией служебного
помещения является ничтожной ввиду ее
несоответствия законодательству, несостоятельны.33
Информация о работе Гражданско-правовое регулирование сделок с недвижимостью