Договор строительного подряда

    Анализ  приведенной нормы позволяет  выделить ряд важных моментов. Во-первых, законодатель определил, что договором  строительного подряда охватываются следующие процессы: непосредственно  строительство, реконструкция и  капитальный ремонт объектов, прочие работы, связанные со строящимся объектом.

    Во-вторых, из текста статьи видно, что применение положений договора строительного  подряда к иным работам «неразрывно  связанным со строящимся объектом работ» возможно только именно для строящегося объекта.

    В зависимости от характера выполняемых  по договору строительного подряда  работ некоторые авторы выделяют разновидности договора строительного  подряда. Так, Коваленко Н. И. считает, что различаются следующие виды договора строительного подряда²³:

• договоры на выполнение строительно-монтажных и иных работ по объекту в целом: на новое строительство, в том числе строительство объектов «под ключ», на расширение, реконструкцию или техническое перевооружение действующих предприятий, зданий и сооружений. Такие договоры заключаются заказчиком с генеральным подрядчиком, в качестве которого обычно выступают общестроительные организации, осуществляющие основные виды массовых общестроительных работ (Бетонных, земляных и т.д.);
• договоры на выполнение отдельных комплексов монтажных и иных специальных строительных работ: на монтаж технологического энергетического или иных строительных конструкций, на выполнение изоляционных, отделочных или других специальных строительных работ. Как правило, это субподрядные договоры;
• договоры на выполнение пусконаладочных работ: это в большинстве случаев прямые договоры. Заключаются они обычно заказчиком со специализированными пусконаладочными организациями или с поставщиками оборудования (их специализированными организациями).

    В соответствии с нормами договора строительного подряда могут осуществляться работы по капитальному ремонту зданий и сооружений. В принципе отношения по капитальному ремонту не соответствуют определению договора подряда, так как при ремонте отсутствует материальный результат и нет отделимого от работы объекта, который передается заказчику (имеется в виду, что в подобном случае возвращается переданный ранее предмет). Однако законодатель учел близость этих отношений к подряду. Поэтому п.2 ст. 740 ГК РФ ввел на этот счет диспозитивную норму, которая лишь презюмирует распространение на договор выполнения одного вида ремонтных работ – по капитальному ремонту зданий и сооружений – правил о договоре строительного подряда. Следовательно, если в договоре на выполнение работ по капитальному ремонту предусмотрено, что нормы договора о строительном подряде к нему не применяются, то по отношению к этому договору действуют нормы гл. 39 ГК РФ («Возмездное оказание услуг»).

    На  практике для заказчика имеет  большое значение вопрос о том, заключается ли договор строительного подряда на реконструкцию или на капитальный ремонт предприятия, здания и т.д. Здесь речь идет не только и не столько о проблеме применения норм разных типов договоров. Дело в том, что капитальный ремонт относится к текущим затратам, включающимся в себестоимость и уменьшающим налогооблагаемую прибыль отчетного периода. Затраты на реконструкцию основных фондов относятся к долгосрочным и в себестоимость не включаются. Однако, как отмечает А.Н. Медведев: «… различия между «ремонтом» и «реконструкцией» весьма расплывчаты»²⁴. Подтверждением данной точки зрения могут служить определения данных понятий. Так, из п. 27 «Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01, утвержденного приказом Минфина РФ от 30.03.01 № 26н²⁵, ясно, что реконструкцией зданий и сооружений является производство таких восстановительных работ, которые «улучшают ранее принятые нормативные показатели функционирования» объекта, придают ему новые качественные или количественные параметры и характеристики. В п. 72 «Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств», утвержденных приказом Минфина России от 20 июля 1998 г. № 33н²⁶, разъяснено, что при капитальном ремонте зданий и сооружений производится смена изношенных конструкций и деталей или замена их на более прочные и экономичные, улучшающие эксплуатационные возможности ремонтируемых объектов, за исключением полной замены основных конструкций, срок службы которых в данном объекте является наибольшим (каменные и бетонные фундаменты, трубы подземных сетей и т.п.).

    Как видно из вышеприведенных определений, они частично совпадают: при реконструкции  произведенные затраты «улучшают  ранее принятые нормативные показатели функционирования»; при капитальном  ремонте возможна замена отдельных  деталей «на более прочные и экономичные, улучшающие эксплуатационные возможности ремонтируемых объектов».

    Данное  противоречие остается неразрешимым и  в судебной практике. Так, например, в Постановлении Федерального арбитражного суда Московского округа от 28 марта 2000 г. по делу № КА-А40/949-00, разрешившего налоговый спор в пользу налогоплательщика, отмечено, что ремонтные работы не обладают признаками реконструкции, поскольку работы касались только замены устаревших частей и конструкций, при этом полная замена основных конструкций не производилась. Суд пришел также к интересному: при капитальном ремонте может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта, его перепланировка, не вызывающая изменения основных технико-экономических показателей; вместе с тем реконструкция здания – это комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей (например, площади здания) или его назначения.

      Термин «объект строительства» широко применяется в параграфе 3 гл. 37 ГК. Соответствующее понятие разъясняется в Инструкции «О порядке составления статистической отчетности по капитальному строительству»²⁷. Она признала объектом строительства отдельно стоящее здание или сооружение со всеми относящимися к нему оборудованием, инструментом и инвентарем, внутренними инженерными сетями водоснабжения, канализации, газопровода, теплопровода, электроснабжения, радиофикации, подсобными и вспомогательными надворными постройками. К этому же объекту отнесены затраты на благоустройство и другие работы, а также на строительство, на реконструкцию или расширение которого должен быть составлен отдельный проект и смета.

    В.Э  Черняк предлагает такой вариант  определения:

    Объект  строительства – это отдельно стоящее здание или сооружение со всеми относящимися к нему обустройствами, оборудованием, мебелью, инвентарем, подсобными и вспомогательными устройствами, а также прилегающими к нему инженерными сетями и общепосадочными работами²⁸.

    Оба определения насыщены различными специальными, строительными, архитектурными и иными терминами. Их использование продиктовано необходимостью определения состава объекта строительства. Состав объекта строительства определяется его технической, инженерной сложностью и представлением заказчика о его функциональном предназначении. Щитовой садовый домик и многоквартирный жилой дом, как объекты строительства будут иметь различный состав инженерных обустройств и технических характеристик.

    Кроме того, объект строительства можно рассмотреть еще в двух плоскостях. Во-первых, объект строительства – это то над чем ведутся строительные работы; во-вторых, объект строительства – это то, что стремиться получить заказчик в результате производства строительных работ. Содержание приведенных выше определений отражает вторую точку зрения на объект строительства, т.е. ожидаемый результат, а не его текущее состояние. Иными словами объект строительства представлен, как законченный строительством объект, полностью обустроенный, соответствующий смете, определенным строительным нормам, правилам и принятый заказчиком.

    Для зданий и сооружений, относящихся  к числу недвижимости «по ее природе», т. е. объектов, «прочно связанных  с землей» (ст. 130 ГК), вопросы права  собственности на них неразрывно связаны с правом собственности или иным правом на землю. В результате возникает весьма сложная проблема применительно к незавершенному строительству: его собственником не может признаваться ни сам подрядчик, если он не обладает правами на земельный участок под зданием, ни заказчик – из-за того, что надлежит решить вопрос о надлежащем оформлении прав на вновь выстроенное здание. Необходимость определить, кому же принадлежит то, что представляет собой незавершенное строительство, может возникнуть, в частности, в связи с обращением взыскания по долгам стороны в договоре подряда, установлением возможности залога или отчуждения соответствующего имущества т. п. Примером может служить случай, когда покупатель приобрел у продавца здание, которое к моменту продажи имело только фундамент и стены. Суд, который рассматривал спор по поводу квалификации этого договора, признал его действительным, несмотря на отсутствие регистрации предмета договора. В качестве основания для подобного решения была названа ст. 129 ГК РФ с содержащимся в ней указанием на свободу оборота²⁹, что, очевидно, нельзя было считать достаточно убедительным аргументом.

    Я думаю, что при решении вопроса  об оборотоспособности незавершенного строительства следует все же учитывать, что оно как таковое, ничем в этом смысле не отличаясь от строительства завершенного, относится к недвижимости. В этом смысле стены и фундамент, как и здании в целом, в равной мере – недвижимость, если только они не реализуются на снос.

    Для решения вопроса о праве на незавершенное строительство, как теперь вытекает из п. 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 8 от 25 февраля 1998 г. «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»³⁰, ключевое значение имеет момент, в который определяется судьба незавершенного строительства.

    С этой точки зрения в некотором  уточнении нуждается содержащееся в п. 16 постановления Пленума указание на то, что не завершенные строительством объекты становятся недвижимостью  только с момента, когда они перестают быть «предметом действующего договора строительного подряда».

    Порядок осуществления государственной  регистрации прав на объект вновь  создаваемого недвижимого имущества  устанавливается п. 25 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»³¹. Она требует для регистрации незавершенного строительства представления документов, которые подтверждают право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, а кроме того, в установленных случаях – проектно-сметной документации и документов, содержащих описание соответствующего объекта.

    Цена  в договоре строительного подряда является определимым существенным условием. В специальных нормах, регулирующих отношения строительного подряда (§ 3 гл. 37 ГК РФ), отсутствует указание на признание договора строительного подряда незаключенным, если в нем отсутствует согласованное сторонами в письменной форме условие о цене. Поэтому если в тексте договора строительного подряда отсутствует указание на размер цены или порядок ее определения, то названное обстоятельство выступает как гипотеза для применения диспозиции следующей нормы п. 1 ст. 709 ГК РФ «Цена работы» «в договоре подряда указывается цена подлежащей выполнению работы или способы ее определения. При отсутствии в договоре таких указаний цена определяется в соответствии с пунктом 3 ст. 424 настоящего кодекса».

    Но  даже если бы такой нормы не имелось  в общих положениях о подряде, то указанное обстоятельство явилось  бы гипотезой более общей нормы  п. 3 ст. 424 ГК РФ: в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравниваемых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные работы³².

    Особо следует отметить такую важную особенность  договора строительного подряда, как  обязательное указание срока выполнения работ. Согласно статье 740 ГК РФ подрядчик обязуется в установленный срок по заданию заказчика построить определенный объект либо выполнить иные строительные работы.

    Следовательно, условие о сроке окончания  работ является существенным условием договора. Поэтому договор строительного  подряда считается незаключенным, если в нем отсутствует условие  о сроке выполнения работ. Такой  подход был подтвержден Высшим Арбитражным Судом РФ³³. В информационном письме от 24 января 2000 г. № 51 "Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда" в п. 4 указано: «Договор строительного подряда считается незаключенным, если в нем отсутствует условие о сроке выполнения работ».

    Как видим, и законодатель, и судебно-арбитражная  практика придают большое значение срокам исполнения работ. В соответствии с п.1 ст 708 ГК РФ в договоре могут  быть предусмотрены промежуточные  сроки завершения отдельных этапов работ. Установление договором указанных сроков определяет возникновение и прекращение определенных обязательств в отношениях заказчика и подрядчика. Этими сроками определяется прекращение определенных прав и обязанностей сторон³⁴ и, одновременно, возникновение новых. От определения сроков зависит:

• распределение рисков между сторонами (ст.705 ГК РФ);
• дата приемки и сдачи объекта (ст.753 ГК РФ)4
• дата начала течения гарантийного срока (ст.755 ГК РФ);
• дата начала предельного срока обнаружения недостатков (ст.756 ГК РФ);
• момент наступления ответственности за срыв сроков (ст.708 ГК РФ) и т.д.

    Учитывая  консенсуальный характер договора строительного  подряда и указав на обязательность наличия начального, конечного сроков выполнения работ и на доступность определения промежуточных, законодатель по п.2 ст.708 ГК РФ разрешил сторонам вносить в договор условия о возможности их изменения. Тем самым достигнута определенная гибкость в возможном построении договора по этому вопросу. Законодатель предусмотрел возможность договором описать с точки зрения сроков начала и исполнения работ различные, сложные ситуации и порядок их разрешения.

    Наличие в договоре всех дат и сроков, в совокупности со штрафными санкциями  за их нарушение призвано стимулировать  стороны к обязательному завершению начатого строительства. Учитывая, что в соответствии с п.1 ст.740 ГК РФ подрядчик берет на себя обязательство «в установленный договором срок построить … определенный объект», то нарушение им своих обязательств, дает определенные права заказчику. В частности, заказчик в соответствии с п.3 ст.708 и ст.405 ГК РФ получает право на возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения. Кроме того, по п.2 ст.450 ГК РФ у заказчика появляется право на расторжение договора.