Договор строительного подряда

     Если  стоимость работ превысила смету  не менее чем на 10% по независящим  от подрядчика причинам, он вправе требовать  ее пересмотра в соответствии со ст. 450 ГК РФ. Таким образом, изменить условия  договора можно или по соглашению сторон, или по решению суда по очерченным в п. 2 ст. 450 ГК РФ основаниям, если право на односторонний отказ не предусмотрено законом или договором. Если же подрядчик в одностороннем порядке превысит обусловленную договором сметную стоимость объекта, чем изменит без согласования с заказчиком его цену, последний вправе требовать расторжения договора.⁶   

     2.2. Предоставление материалов на строительство

     Строительные  работы по общему правилу выполняются  иждивением подрядчика, его силами и средствами. Он обеспечивает строительство материалами, в том числе деталями и конструкциями, оборудованием. Исполнение данной обязанности подрядчик (генподрядчик) может возложить

на третье лицо – субподрядчика.⁷

     В судебной практике нередко встречаются  дела, когда обеспечение строительства материалами становится для подрядчика невыгодным вследствие существенного изменения обстоятельств (при условии, что договором установлена твердая цена). В этом случае он может потребовать изменения или расторжения договора в соответствии со ст. 451 ГК РФ.⁸

     Выполняя  работу из материала заказчика, подрядчик  обязан использовать его экономно и  расчетливо, представив после окончания  работы отчет об израсходовании материала. Его остаток возвращается заказчику, если с согласия последнего цена работы не уменьшается на стоимость неиспользованного материала, оставшегося у подрядчика.

     Отметим, что в ряде случаев предоставление заказчиком материалов для строительства  оформляется не договором строительного  подряда (в качестве одной из обязанностей заказчика), а отдельно заключенным  договором поставки материалов заказчиком подрядчику, в результате которого право собственности на них переходит к последнему.⁹

     Законодатель  возлагает на подрядчика важнейшую  дополнительную обязанность: при обнаружении  непригодности или недоброкачественности  предоставленных заказчиком материала, оборудования, технической документации или переданной для переработки (обработки) вещи, возможных неблагоприятных для заказчика последствий выполнения его указаний о способе исполнения работы и иных не зависящих от подрядчика обстоятельств, которые грозят качеству выполняемой работы либо создают невозможность ее завершения в срок, во-первых, немедленно предупредить заказчика и, во-вторых, до получения от него указаний приостановить работу. Если же он вместо этого продолжит работу, или не дождется в установленный, а при его отсутствии - в разумный срок ответа заказчика, или вопреки своевременному указанию заказчика не прекратит работы, то лишится права при предъявлении к нему или им к заказчику соответствующих требований ссылаться на указанные обстоятельства. Иная ситуация сложится, если заказчик не отреагирует на своевременное и обоснованное предупреждение и в разумный срок не устранит препятствия к дальнейшему выполнению работ: подрядчик получит право отказаться от исполнения договора строительного подряда и потребовать возмещения причиненных его прекращением убытков. Во всяком случае, он должен прервать работу, поскольку выполнять ее с нарушением качества не вправе.

     Устанавливая  данные правила, законодатель дважды прибегает  к категории "разумный срок", которая  не является однозначной. Как отмечает В.И. Емельянов, разумный срок - это время, необходимое разумному лицу для осуществления права или исполнения обязанности в конкретном случае. Разумными являются действия, которые совершило бы в данной ситуации большинство людей¹⁰

     2.3. Контроль и надзор за ходом и качеством выполняемых работ

     Закон дает заказчику право осуществлять контроль и надзор за ходом и качеством  выполняемых работ, соблюдением  сроков их выполнения (графика), качеством  предоставленных подрядчиком материалов, правильностью использования им материалов заказчика. Однако заказчик не должен вмешиваться в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика. В то же время, если заказчик обнаружит отступления от условий договора, которые могут ухудшить качество работ, или иные их недостатки, то он обязан немедленно заявить об этом подрядчику. В противном случае он потеряет право ссылаться в дальнейшем на обнаруженные недостатки.

     Представляется, что неуведомление подрядчика об обнаруженных нарушениях противоречит принципу добросовестности сторон гражданских правоотношений, согласно которому они должны действовать честно, с необходимой осмотрительностью, заботиться о соблюдении прав и законных интересов других лиц. Однако в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав, как это имеет место в рассматриваемой ситуации, в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются. Таким образом, недобросовестность заказчика необходимо доказать в суде. Кроме того, рассматриваемая норма продолжает правила ст. 404 ГК РФ.¹

     Таким образом, подрядчик обязан исполнять  полученные в ходе строительства  указания заказчика, если они не противоречат условиям договора и не представляют собой вмешательство в его оперативно-хозяйственную деятельность. Но поскольку осуществление контроля и надзора за ходом выполнения работ является правом заказчика, а обязанностью - только в случаях, прямо предусмотренных законом, подрядчик по общему правилу не может ссылаться на то, что ненадлежащее качество работ вызвано отсутствием контроля и надзора со стороны заказчика.

     Поскольку заказчик в силу различных причин может не иметь возможности самостоятельно осуществлять контроль и надзор за строительством и принимать должные решения во взаимоотношениях с подрядчиком, Кодекс предоставляет ему право самостоятельно, без согласия подрядчика заключить договор с инженером или инженерной организацией об оказании услуг такого рода. Закон не ограничивает данное право временными рамками, следовательно, заказчик может его реализовать как при заключении договора строительного подряда, так и в период его действия. В то же время императивно установлено требование определять функции такого инженера (инженерной организации), связанные с последствиями его действий для подрядчика, в договоре строительного подряда. Таким образом, в рамках реализации рассматриваемой возможности заказчик имеет право в одностороннем порядке вносить соответствующие изменения в договор с подрядчиком.

     Осуществляя строительство и связанные с  ним работы, подрядчик обязан соблюдать  требования закона и иных правовых актов об охране окружающей среды¹¹ и о безопасности строительных работ¹² и не вправе использовать материалы и оборудование, предоставленные заказчиком, или выполнять его указания, если это может привести к нарушению указанной обязанности.

     Как правило, заказчик имеет право в  любой момент до сдачи ему результата работы отказаться от исполнения договора. Данное право сопровождается его обязанностью уплатить подрядчику часть установленной цены пропорционально уже выполненной части работы и возместить убытки, причиненные прекращением договора, в пределах разницы между ценой, определенной за всю работу, и частью цены, выплаченной за выполненную работу, т.е. не более оставшейся части цены. В этом случае договор прекращается с момента отказа от его исполнения и обращения в суд не требуется¹³ договор считается расторгнутым с момента получения подрядчиком соответствующего извещения.¹⁴

     2.4. Значимость норм о бытовом и строительном подряде

     Если  строительные работы выполняются для  удовлетворения бытовых или иных личных потребностей гражданина-заказчика, он также обладает правами, предоставленными ему нормами о договоре бытового подряда.¹⁵ В то же время распространять на данные отношения все нормы о бытовом подряде, как это иногда имеет место в литературе, представляется не вполне верным. Большой интерес вызывает следующий подход. Ю.В. Романец указывает, что данное правоотношение по существу представляет собой смешанный договор, но при этом главную роль ГК РФ отводит институту строительного подряда.¹⁶

     Принципиального единства взглядов на соотношение и  значимость норм о бытовом и строительном подряде для регулирования взаимодействия подрядчика с гражданином-заказчиком при выполнении строительных работ в юридической литературе нет. Подобные отношения следует рассматривать как отношения строительного подряда, осложненные дополнительными правами заказчика, предоставляемыми ему нормами ГК РФ о бытовом подряде и в соответствии с п. 3 ст. 730 ГК РФ всем иным массивом норм о правах потребителя работ и их защите.¹

     Так, защищая заказчика как более  слабую сторону, законодатель установил, что подрядчик не вправе навязывать ему включение в договор бытового подряда дополнительной работы или услуги, одновременно предоставив заказчику право отказаться от оплаты работы или услуги, не предусмотренной договором. Данная гарантия, как отмечает Ю.Е. Туктаров, направлена на "выравнивание" участников имущественного оборота.¹⁷

     В отличие от норм общих положений  о подряде, лишить гражданина-заказчика  права отказаться от исполнения договора до сдачи ему работы нельзя.

     Говоря  о правах гражданина - заказчика строительных работ, следует согласиться с Э. Корниловым, который во избежание злоупотребления потребителями предоставленными им правами предлагает уравновесить их определенными обязанностями.

     В отличие от Общих положений о  подряде, от норм о бытовом подряде и подряде на выполнение проектных и изыскательских работ, само определение договора строительного подряда включает не только обязанности заказчика по принятию и оплате результата строительных работ, но также и обязанность создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ.

     Полагаем, это положение развивает нормы  ст. 718 Общих положений о подряде  о содействии заказчика. Различие в  том, что согласно этой статье заказчик обязан оказывать содействие лишь в  случаях, в объеме и в порядке, предусмотренных договором, а при строительном подряде эта обязанность является конститутивной. Во всяком случае, если действия или упущения заказчика повлекли невозможность исполнения работы, подрядчик сохраняет право на уплату ему указанной в договоре цены с учетом выполненной части работы и взыскание убытков.

     Обязанность заказчика создать подрядчику необходимые  условия для выполнения работ  находит продолжение в нормах ст. 747 ГК РФ, специально посвященной  так называемым "дополнительным" обязанностям заказчика по договору строительного подряда. Следует  отметить, что название этой статьи - "Дополнительные обязанности заказчика по договору строительного подряда" - крайне неудачно.

     Вряд  ли можно согласиться с законодателем, относящим обязанность заказчика  по предоставлению земельного участка  под строительство к дополнительным обязанностям. Без выполнения этой обязанности заказчиком подрядчик не может приступить к выполнению работ по договору, хотя и технической документацией, и строительными материалами он обеспечен. Из текста п. 1 ст. 747 ГК РФ четко прослеживается мысль о том, что своевременное начало работ, нормальное их ведение и завершение в срок возможно лишь при условии своевременного предоставления участка, площадь и состояние которого должны соответствовать условиям договора.¹

     Название "дополнительные обязанности" тем более неудачно, что в целом обязанность создать условия для выполнения работ является одной из основных обязанностей заказчика, следовательно, и отдельные действия, способствующие ее надлежащему исполнению, также являются основными обязанностями.

     Предоставляемый земельный участок должен принадлежать заказчику на праве собственности  либо на ином законном основании (на праве  аренды, постоянного (бессрочного) пользования¹⁸, безвозмездного срочного пользования), позволяющем осуществлять строительство соответствующего объекта недвижимости. Если собственником земельного участка является государство или муниципальное образование, то он может предоставляться двумя способами: без предварительного согласования и с предварительным согласованием мест размещения объектов. Предназначенные под застройку земельные участки и права на них отчуждаются с торгов.

     Гражданами  земельные участки, принадлежащие  им на праве собственности или  аренды, могут использоваться для  индивидуального жилищного, дачного, гаражного строительства.²⁰  
 

2.5. Разрешение на выполнение строительных работ

     В требуемых законом случаях заказчик должен получить разрешение на выполнение строительно-монтажных работ по объектам производственного и непроизводственного  назначения. Это может быть разрешение на выполнение всех строительных работ или только отдельных их видов. Правила и порядок выдачи разрешения на строительство регулируются различными нормативными правовыми актами: ст. 51 ГрК РФ, Федеральным законом N 169-ФЗ, постановлением Правительства РФ от 10.03.2000 N 221, постановлением Госгортехнадзора РФ от 30.08.99 N 64. В городах Республики Татарстан также были приняты документы, разрешающие данный вопрос, например, решение Казанского совета народных депутатов от 01.10.04 N 20-20, постановление руководителя Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани от 20.07.06 N 1434, постановление руководителя Исполкома г. Набережные Челны Республики Татарстан от 10.04.06 N 912 и др.

     Кроме того, заказчик обязан в случаях  и в порядке, предусмотренных договором строительного подряда, передавать подрядчику в пользование необходимые для осуществления работ здания и сооружения, обеспечивать транспортировку грузов в его адрес, временную подводку сетей энергоснабжения, водопровода и оказывать другие услуги. Кодекс допускает предоставление таких услуг как на возмездной, так и на безвозмездной основе, поскольку их оплата осуществляется в случаях и на условиях, предусмотренных договором строительного подряда.

     Особое  взаимодействие сторон договора строительного подряда концентрируется в предписанном сотрудничестве сторон данного правоотношения. Если при выполнении строительства и связанных с ним работ обнаруживаются препятствия к надлежащему исполнению договора строительного подряда, каждая из сторон обязана принять все зависящие от нее разумные меры по устранению таких препятствий. Сторона, не исполнившая этой обязанности, утрачивает право на возмещение убытков, причиненных тем, что соответствующие препятствия не были устранены. Расходы стороны, связанные с исполнением указанных обязанностей, подлежат возмещению другой стороной в случаях, когда это предусмотрено договором строительного подряда.