Расторжения договора (с согласия других граждан, постоянно проживающих с нанимателем) с обязательным письменным предупреждением  наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

    Обязанности нанимателя жилого помещения по договору коммерческого найма в общем  виде перечислены в ст.678 ГК РФ. Наниматель обязан использовать жилое помещение  только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и  поддерживать его в надлежащем состоянии. Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения  без согласия наймодателя. Наниматель обязан своевременно вносить плату  за жилое помещение. Если договором  не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

    Под обязанностью обеспечивать сохранность  жилого помещения следует понимать бережное отношение к жилому помещению, санитарно-техническому и иному  оборудованию, обеспечивать их сохранность; устранять за свой счет повреждения  жилого помещения, а также ремонтировать  либо заменять поврежденное санитарно-техническое  или иное оборудование, если такие  повреждения произошли по вине нанимателя либо других лиц, совместно с ним  проживающих Кириченко О.В. Права, обязанности и ответственность  нанимателя по договору коммерческого  найма жилого помещения // Нотариус. 2007. № 1. С. 22..

    Размер  платы за жилое помещение определяется по соглашению сторон в договоре коммерческого  найма (ст. 682 ГК РФ). В случае если в  соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое   24

         помещение, плата, установленная в договоре не должна превышать этот размер. Если договором срок внесения платы не предусмотрен, она вноситься нанимателем ежемесячно в порядке в порядке, установленном ЖК РФ.

    2.2 Права и обязанности наймодателя

        Основными правами наймодателя в договоре найма жилого помещения следует признать право требовать от нанимателя внесения платы за пользование жилым помещением и оплаты коммунальных услуг (если оплата указанных услуг не отнесена к обязанностям наймодателя), а также возврата жилого помещения при расторжении договора найма в надлежащем состоянии с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Последнее право не закреплено в гл. 35 ГК РФ, но вытекает из существа отношений найма любого имущества.

    Так, наймодатель имеет право требовать  от нанимателя использования жилого помещения только для проживания, обеспечения его сохранности  и поддержания его в надлежащем состоянии. При этом наниматель не может  без согласия наймодателя производить  переустройство и реконструкцию  жилого помещения, требовать от нанимателя своевременного внесения платы за жилое  помещение и коммунальных платежей.

    По  договору коммерческого найма жилого помещения наймодатель обязан:

    Во-первых, передать нанимателю свободное жилое  помещение в состоянии, пригодном  для проживания (п. 1 ст. 676 ГК РФ).

    Помещение должно быть свободным, то есть в нем  на момент передачи не должны находиться, постоянно или временно, иные лица.Также  помещение должно быть юридически свободным  от прав третьих лиц. Передача жилого помещения, несвободного от прав иных (третьих) лиц,

    может привести к серьезному ущемлению  прав нанимателя и невозможности  пользования жилым помещением ввиду  сохранения на него прав третьих лиц. Так жилое помещение может  быть обременено правом отказополучателя на пользование данным жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу (ч. 1 ст. 33 ЖК, п. 1, 2 ст. 1137 ГК). Обременение  жилого помещения правом отказополучателя также ведет к существенному  ущемлению прав нанимателя по договору коммерческого найма, который при  заключении договора не знал о данном обстоятельстве.

    Во-вторых, осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится  сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату  необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества  многоквартирного дома и устройств  для оказания коммунальных услуг, находящихся  в жилом помещении.

    В-третьих, осуществлять капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения, если иное не установлено договором найма  жилого помещения (ст. 681 ГК РФ).

    В-четвертых, не позднее, чем за 3 месяца до истечения  срока договора предложить нанимателю заключить договор на тех же условиях или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления  договора в связи с решением не сдавать в течение не менее  года жилое помещение в наем (ст. 684 ГК РФ)

    2.3.Расторжение  договора найма  жилого помещения

    Расторжение договора найма жилого помещения - это  волевой акт, являющийся по своей  юридической природе односторонней  или двусторонней сделкой. Как любой  гражданско-правовой договор, договор 

    26

найма жилого помещения может быть расторгнут по соглашению сторон.Таким образом, договор коммерческого найма, как и любой гражданско-правовой договор, может быть прекращен при наличии волеизъявления сторон (стороны) договора - расторжение договора и независимо от их волеизъявления (в случае утраты жилого помещения, смерти одиноко проживающего гражданина-нанимателя, объявления его умершим, признания безвестно отсутствующим).

    Прекращение договора может наступить по причине  отказа от продления договора наймодателем в связи с решением не сдавать  в течение не менее года жилое  помещение в наем. В этом случае наймодатель обязан не позднее чем  за три месяца предупредить об этом нанимателя (Ст. 684 ГК РФ).

    ГК  содержит специальные правила, посвященные  основаниям и порядку расторжения  договора коммерческого найма (ст. 687 ГК). Особенность данной статьи состоит  в том, что она допускает субсидиарное применение жилищного законодательства (п. 3 ст. 687 ГК). При этом согласно ст. 688 ГК последствием расторжения договора коммерческого найма является выселение  из жилого помещения на основании  решения суда как самого нанимателя, так и других граждан, которые  к моменту расторжения договора проживали в указанном помещении. Основания и порядок расторжения договора коммерческого найма устанавливаются ст. 687 ГК РФ:

    Наниматель  жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих  с ним, в любое время расторгнуть  договор найма с письменным предупреждением  наймодателя за три месяца.

    Договор найма жилого помещения может  быть расторгнут в судебном порядке  по требованию наймодателя в случаях:

    27

    Невнесения  нанимателем платы за жилое помещение  за шесть месяцев, если договором  не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме  в случае невнесения платы более  двух раз по истечении установленного договором срока платежа. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    28

    Заключение

    В настоящее время, одной из проблем  договора найма жилого помещения  является соотношение гражданского и жилищного законодательства. Такое  противоречие состоит не столько  в споре норм Гражданского и Жилищного  кодексов, сколько в противоречии в каком же кодексе должны быть отражены нормы  договора найма жилого помещения. Много противоречий порождает  существование двух кодексов, тем  более, что один из них не отражает современную действительность. В  данном случае существует «разделение  полномочий кодексов»: нормы гражданского кодекса  регулируют правовое положение  коммерческого найма жилого помещения, а нормы  жилищного кодекса  регулируют правовое положение договора социального найма жилья, но в настоящее время, идет процесс обновления жилищного законодательства. Новый Жилищный кодекс должен вобрать в себя новшества, присущие Гражданскому кодексу РФ и отвечающие требованиям социальной справедливости. Задача видится в максимальном сближении подходов правового регулирования жилищных правоотношений, сущности норм гражданского и жилищного законодательства.  
 
 
 
 
 
 
 
 

    29

Список  используемой литературы 

    Нормативные акты

    1.1 Конституция Российской Федерации. Гимн Российской Федерации.-Новосибирск: Сиб. унив. изд-во, 2008. – 32 с. – (Кодексы и законы России).

    1.2 Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая, вторая, третья, четвёртая): По составлению на 15 июня 2008 года. – Новосибирск: Сиб. унив. изд-во, 2008. – 528 с.

    1.3 Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации /Под ред.докт.юрид.наук П.В. Крашенинникова. – М.: Статут,2005.- 653 с.

    1.4 Жилищный кодекс Российской Федерации. Введен в действие 1 марта 2005года. – М.:Изд-во Эксмо,2006. 160 с. – (Проверено. ГАРАНТ).

    Научная литература

    1.5 Грудцына Л.Ю., Спектор А.А. Гражданское право России: Учебник для вузов. - Юстицинформ, 2007 года.

    1.6 Свит Ю.П. Жилищное право: учеб.пособие //Отв.ред. В.П. Мозолин. М.:2005. – 135с. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

30 

ДОГОВОР КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА  ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

г. Москва                                                                                                            «____»_______________20___г.

 
Мы  нижеподписавшиеся, г-н (ка)_________________________________________________________

______________________________________, именуемый в дальнейшем «НАЙМОДАТЕЛЬ», с одной стороны и г-н (ка)________________________________________________________, именуемый в дальнейшем «НАНИМАТЕЛЬ» с другой стороны, в присутствии представителя ООО «Деловая Недвижимость», действующего на основании Доверенности № ____ от «___»_____________20___г., именуемого в дальнейшем «Посредник», подписали настоящий Договор о нижеследующем:

1.Предмет  договора

1.1.Наймодатель  предоставляет в пользование  Нанимателю жилое помещение, оговоренное  в п. 6 и принадлежащее Наймодателю,  на условиях, в соответствии с  настоящим Договором, сроком с «___»_______________________________20____г.  по «____»_______________________________20____г.

1.2.Наймодатель является собственником жилого помещения на основании __________________________

_________________________________________________________________________________

1.3. Наймодатель подтверждает, что до  заключения настоящего Договора указанная квартира (комната) никому не продана, не подарена, не заложена, не обременена другими договорами найма на срок по настоящему Договору, в споре или под арестом не состоит.

1.4. Наймодатель сдает принадлежащее ему жилое помещение с согласия членов его семьи, прописанных в данной квартире, а для коммунальной квартиры и с согласия других нанимателей (собственников) и совершеннолетних членов их семей.

1.5. Наймодатель также передает в  аренду имущество, находящееся  в квартире по описи или  без описи.

2.Обязанности  сторон.

2.1. Наймодатель обязуется:

2.1.1. При подписании настоящего Договора предоставить для ознакомления подлинные документы.

2.1.2. До истечения срока действия  настоящего Договора не производить обмен, продажу, дарение, не сдавать под залог и в аренду (поднайм) свое жилье (предмет настоящего Договора) одновременно нескольким физическим или юридическим лицам.

2.1.3. Наймодатель обязуется ежемесячно  оплачивать коммуналку.

2.2. Наниматель обязуется:

2.2.1. Своевременно выплачивать арендную  плату, не позднее _______ числа  каждого месяца.

2.2.2. Не нарушать правила пользования  жилыми помещениями и использовать  жилое помещение в соответствии  с его назначением.

2.2.3. Нести расходы по содержанию  арендованного помещения и имущества,  связанные с его обычной эксплуатацией:  междугородние и международные  переговоры, электроэнергию.

2.2.4. Не производить переустройство, перепланировку жилого и подсобного  помещения без письменного согласия  Наймодателя.

2.2.5. Без письменного согласия Наймодателя не сдавать помещение и находящееся в нем имущество полностью или частично в поднайм.