Договор найма жилого помещения

    6.Стабильность  отношений по пользованию жилым  помещением по договору социального  найма – одна из важнейших  гарантий реализации конституционного права граждан на жилище.

    Условиями такой стабильности являются не только бессрочность договора социального  найма, предусмотренная ст.60 (ч.2) ЖК РФ, но и правило ч.3 этой же статьи. Ее смысл состоит в том, что граждане, пользующиеся жилым помещением по договору социального найма, но переставшие, к примеру, быть малоимущими (по ЖК РФ - это основное условие предоставления социального жилья), вправе продолжить пользоваться им и далее по договору социального найма.

    Не  вполне удачным является указание ЖК РФ на то, что изменение условий  и оснований, дающих право на получение  жилого помещения, не является основанием расторжения договора социального  найма жилого помещения, поскольку  основным фактором для получения  социального жилья служит отнесение  того или иного гражданина к категории  малоимущих граждан (хотя по ЖК РФ –  это не основание, а условие получения социального жилья), и именно с этим обстоятельством целесообразно связывать дальнейшее пользование социальным жильём.

1.3 Элементы договора социального найма жилого помещения

    Статья 62. Предмет договора социального  найма жилого помещения

    1.Предметом  договора социального найма жилого  помещения должно быть жилое  помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома).

    9

    2.Самостоятельным  предметом договора  социального  найма жилого помещения не  могут быть неизолированное жилое  помещение, помещение вспомогательного  использования, а также общее  имущество в многоквартирном  доме.

           1.Комментируемая статья определяет предмет договора социального найма, являющийся его существенным условием. ЖК РФ под жилым помещением понимает изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания  граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Таким образом, Кодекс называет два основных критерия, по которым то или иное помещение может быть отнесено к числу жилых: изолированность и пригодность для постоянного проживания. Последняя определяется совокупностью установленных санитарных, технических и иных норм и правил.

    Изолированность жилого помещения (например, квартиры, комнаты) определяется наличием у него выхода (входа) либо в помещения общего пользования, либо(например, жилого дома, части жилого дома) на улицу. При этом к помещениям общего пользования (лестницы, коридоры и.т.п) не относятся помещения вспомогательного использования, преднозначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд(кладовые и.т.д)

    Пригодность жилого помещения для постоянного  проживания определяется, в частности, Санитарно-эпидемиологическими требованиями к жилым зданиям и помещениям. Эти правила устанавливают санитарные требования, которые должны соблюдаться при проектировании, реконструкции, строительстве, а также содержании эксплуатируемых жилых зданий и помещений, предназначенных для постоянного проживания, за исключением гостиниц, общежитий, специализированных домов для инвалидов, детских приютов, вахтовых  поселков.

    Вместе  с тем ЖК РФ ориентировал законодателя на то, что требования,

    10

      которым должно отвечать жилое  помещение, и порядок признания  помещения жилым должны устанавливаться  на более высоком – правительственном  – уровне.

    Соответственно  жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, также установленным  Правительством РФ. В настоящее время  действует Положение о порядке  признания жилых домов (жилых  помещений) непригодными для проживания, утвержденное постановлением Правительства  РФ от 4 октября 2003г.№ 552.

    2.Статья 62 ЖК РФ содержит исчерпывающий перечень видов жилых помещений, которые могут быть предметом найма. Это жилой дом (одноквартирный), квартира, часть жилого дома или квартиры. Статья 16 ЖК РФ  к видам жилых помещений дополнительно относит комнату, что по существу является правильным, однако дублирует понятие «часть квартиры». И хотя ЖК РФ в ст.62 не упоминает комнаты как предмет договора социального найма, другие статьи Кодекса прямо предусматривают их в качестве предмета этого договора.

    3.Не  могут быть предметом  договора  социального найма жилого помещения  неизолированные жилые помещения  (например, проходная комната в  квартире, состоящей из смежных  комнат), помещения вспомогательного  использования (кухни, кладовые  и.т.д), общее имущество многоквартирного  дома ст.36 ЖК. Невозможность указанных  объектов выступать в качестве  предмета договора социального  найма объясняется тем, что  они не отвечают критериям  жилого помещения: изолированности  и пригодности для проживания.

    Не  может быть предметом договора социального найма и часть комнаты, хотя об этом прямо в ЖК РФ не говорится.

    Статья 63.Форма договора социального найма  жилого помещения

    11

    1.Договор  социального найма жилого помещения  заключается в письменной форме  на основании решения о предоставлении  жилого помещения жилищного фонда  социального использования.

    2.Типовой  договор социального найма жилого  помещения утверждается Правительством  Российской Федерации.

    По  договору социального найма жилого помещения одна сторона – собственник  жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный  орган или уполномоченный орган  местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и  в пользование для проживания в нем на условиях, установленных  настоящим Кодексом.

    Плата за пользование жилым помещением по такому договору, предоставляемым  по установленной норме, предусмотрена  законодательством.

    Срок  не является существенным условием договора социального найма жилого помещения, поскольку по этому договору жилые  помещения предоставляются гражданам  в бессрочное пользование. В договоре социального найма жилой площади право нанимателя основывается на административном акте (решении о предоставлении жилого помещения) и выданном на его основании ордере, который является единственным документом для вселения. На основании ордера заключается договор социального найма жилого помещения, в соответствии с которым осуществляется пользование этим помещением.

    1.2 Права и обязанности   сторон по договору

    1.Права и обязанности наймодателя жилого помещения по договору социального найма 

    12

    1.Наймодатель  жилого помещения по договору  социального найма имеет право  требовать своевременного внесения  платы за жилое помещение и  коммунальные услуги.

    2.Наймодатель  жилого помещения по договору  социального найма обязан:

    1)передать  нанимателю свободное от прав  иных лиц  жилое помещение;

    2)принимать  участие в надлежащем содержании  и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное в наем жилое помещение;

    3)осуществлять  капитальный ремонт жилого помещения;

    4)обеспечивать  предоставление нанимателю необходимых  коммунальных услуг надлежащего  качества.

    3.Наймодатель  жилого помещения по договору  социального найма помимо указанных  в части 2 настоящей статьи  обязанностей несет иные обязанности,  предусмотренные жилищным законодательством  и договором социального найма  жилого помещения.

    1.Комментируемая  статья в обобщенном виде содержит  перечень прав и обязанностей  наймодателя жилого помещения  по договору социального найма.

    Поскольку указанный договор относится  к числу возмездных, основное право  наймодателя заключается в требовании своевременного внесения нанимателем  платы за жилое помещение и  коммунальные услуги. В соответствии со ст.155 (ч.1) ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги должна вноситься ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за истекшем месяцем. Оплата жилья включает в себя внесение платы за содержание жилья, платы за ремонт жилья и наем жилого помещения. Плата за содержание и ремонт жилья - плата, взимаемая с нанимателя жилого помещения по договору социального найма, за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему

    13

      ремонту общего имущества в  многоквартирном доме (в том числе,  подвала, чердака, подъезда, крыши)  и техническому обслуживанию  общих коммуникаций, технических  устройств и инженерных сооружений  жилого дома. Капитальный ремонт  общего имущества в многоквартирном  доме проводится за счет собственника  жилого фонда.

            Плата за наем жилого помещения  - плата, взимаемая собственником  жилья с нанимателя жилого  помещения и являющаяся доходом  собственника жилья от предоставления  жилого помещения в наем.

    Плата за коммунальные услуги включает в  себя плату за холодное и горячее  водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление. 

      2.Обязанностью наймодателя по договору социального найма является передача нанимателю свободного от прав иных лиц жилого помещения. Это означает, что наймодатель не может предоставить в пользование по договору найма социального помещение, на которое, к примеру, уже заключен аналогичный договор.

    Наймодатель обязан принимать участие в надлежащем содержании  и ремонте общего имущества в многоквартирном доме. Предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества-еще одна обязанность наймодателя.

     2. Наниматели жилых помещений по договору социального найма жилого помещения осуществляют оплату жилья и коммунальных услуг в пределах социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг по установленным в соответствии со стандартами оплаты жилья и коммунальных услуг ценам и тарифам в размерах, не превышающих установленной федеральным стандартом максимально допустимой доли расходов на оплату жилья и коммунальных услуг в

    14

    совокупном  доходе семьи. Сумма превышения максимально  допустимых размеров таких расходов должна компенсироваться предоставлением  гражданину субсидии.

    За  нарушение нанимателем обязанности  вносить оплату, предусмотрена ответственность. Так, в случае если оплата по договору социального найма жилого помещения  не осуществляется в течение более  шести месяцев без уважительных причин, наниматель и проживающие  с ним члены семьи подлежат выселению в судебном порядке  с предоставлением им жилого помещения  по договору социального найма, размер которого соответствует размеру  жилого помещения, установленному для  вселения граждан в общежитие.

    Право нанимателя на вселение других граждан.

    Ст. 70 Жилищного кодекса РФ вселение других граждан нанимателем в занимаемое жилое помещение производится в установленном законом порядке.

    Наниматель  с согласия в письменной форме  членов своей семьи, включая временно отсутствующих, вправе вселить в  занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга, своих детей и родителей  либо, с согласия в письменной форме  членов своей семьи, включая временно отсутствующих, и наймодателя, других граждан в качестве постоянно  проживающих совместно с ним  членов своей семьи. Наймодатель  может запретить вселение граждан  в качестве постоянно проживающих  совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после  их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена  семьи составит менее учетной  нормы.