Договор найма жилого помещения

МИНИСТЕРСТВО  ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РФ

ФГОУ  СПО «ТОМСКИЙ ГУМАНИТАРНО ПРОМЫШЛЕННЫЙ КОЛЛЕДЖ» 
 
 
 
 
 

Курсовая  работа по дисциплине «Гражданское право»

Тема: Договор  найма жилищного помещения 
 
 
 

                                                                                           
 
 
 
 
 
 
 
 

Томск 2010 

Содержание 

Введение

I. Договор социального найма жилого помещения

1.1 Элементы договора

1.2 Права и  обязанности  сторон по договору

1.3 Расторжение  и прекращение договора

II.Договор коммерческого найма жилого помещения

2.1 Элементы договора

2.2 Права и  обязанности сторон по договору

2.3 Расторжение  договора и последствия расторжения

Заключение

Список используемой литературы

Приложение 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2

Введение 

    Договор найма жилого помещения - это один из самых распространенных гражданско-правовых договоров. И рассмотрение правового положения такого договора актуально как никогда, ведь потребность в жилье возникает с момента рождения человека и сохраняется на всем протяжении жизни. Детальное рассмотрение и детальное урегулирование правового положения такого договора необходимо, так как пользователями жилых помещений всегда являются физические лица, по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

    Я выбрала эту тему курсовой работы потому что жильё для человека, является одним из основных материальных условий в жизни людей, что закреплено в Конституции РФ ст.40.

Цель  моей курсовой работы рассмотреть и отразить сущность договора найма жилых помещений и его видов.

Задачи  курсовой работы:

1.Собрать и обработать информацию о договоре найма жилого помещения и его видов.

2.Рассмотреть гражданско-правовое положение договоров. 

3 

    I.Договор социального найма жилого помещения

    ГЛАВА 8.СОЦИАЛЬНЫЙ НАЕМ  ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

    Статья 60.Договор социального найма жилого помещения

    1.По договору социального найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом.

    2.Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия.

    3.Изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием расторжения договора социального найма жилого помещения.

           1.Комментируемая статья ЖК РФ посвящена понятию договора социального найма жилого помещения, сроку его действия, а также гарантиям его неизменности. Фактически через положения ЖК РФ о договоре социального найма жилого помещения реализуется положение ст.40(ч.3) Конституции РФ о том, что малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.

    2.Понятие  договора социального найма содержится  не только в ЖК РФ, но и  во многих региональных законах,  являясь более развёрнутым.

    4

    Так, согласно ст.3 ЖК Кабардино-Балкарской Республики договор социального  найма жилого помещения - это соглашение, по которому собственник государственного или муниципального фонда либо управомоченное им лицо (наймодатель) предоставляет во владение и пользование гражданину (нанимателю) благоустроенное жилое помещение, как правило, в виде квартиры в пределах нормы площади жилого помещения, а наниматель обязуется использовать его для проживания и своевременно вносить плату за жилое помещение.

    3.Договор  социального найма жилого помещения  заключается между двумя сторонами-гражданином-нанимателем  и собственником предоставляемого  жилого помещения, относящегося  только к государственному или  муниципальному жилищному фонду. ЖК РФ не предпологает заключения договора социального найма жилого помещения в частном жилищном фонде как совокупности жилых помещений, находящихся в собственности граждан или юридических лиц.

    От  имени собственника соответствующего жилищного фонда может выступать  действующий от его имени государственный  орган или орган местного самоуправления либо управомоченное ими лицо наймодатель.

             Передача жилого помещения нанимателю осуществляется на основании решения органа местного самоуправления о предоставлении гражданину конкретного жилого помещения (см.комментарий к ст.57 ЖК), что порождает обязанность наймодателя заключить с ним соответствующий договор социального найма жилого помещения. В силу этого основаниями возникновения права пользования государственной и муниципальной жилой площадью выступает совокупность двух юридических фактов – принятие решения о предоставлении жилого помещения и заключение договора социального найма жилого помещения, который одновременно является и обязательственным правоотношением между нанимателем и наймодателем.

    4.Как  обязательственное правоотношение  договор социального найма

    5

    жилого  помещения характеризуется рядом  прав и обязанностей его сторон,

    которые предусмотрены в первую очередь  именно в настоящем Кодексе (см.комментарии  к ст.65 и 67 ЖК).

    В числе полномочий гражданина – нанимателя жилого помещения по договору социального  найма ЖК РФ называет полномочия по владению и пользованию занимаемой площадью. Вместе с тем наниматель социального жилья не лишен и  отдельных правомочий распоряжения предоставленным жилым помещением, к числу которых могут быть отнесены право на замену и обмен  жилой площади, направленные на её отчуждение иным лицам при определенных условиях, установленных законом.

    Полномочия  гражданина – нанимателя жилой площади  по распоряжению жилым помещением, занимаемым по договору социального  найма, существенно уже соответствующего правомочия гражданина – собственника, который может заключить в  отношении принадлежащего ему жилья  любые гражданско-правовые сделки.

    Цель  договора социального найма жилого помещения заключается в использовании  жилого помещения для проживания в нем граждан. Помимо проживания ЖК РФ разрешает использовать жилое  помещение для осуществления  профессиональной деятельности (врачебной, адвакатской) или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требовния, которым должно отвечать жилое помещение.

      Жилое помещение по договору социального найма, как это следует из ЖК РФ, предоставляется за плату, которая включает в себя плату за пользование жилым помещением (плата за наем), плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту  

    6 

    общего  имущества в многоквартирном  доме, а также плату за коммунальные

услуги - плату за холодное и горячее  водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление (см.комментарий  к ст.154 ЖК).

    Таким образом, договор социального найма  может быть охарактеризован как  консенсуальный (для его заключения достаточно согласования существенных условий договора, а именно о предмете (т.е жилом помещении) и о нанимателе), возмездный, двусторонний, взаимный (каждая сторона договора имеет не только права, но и обязанности).

    Срок  не является существенным условием договора социального найма жилого помещения, поскольку по этому договору жилые  помещения предоставляются гражданам  в бессрочное пользование.

    5.Близким  по содержанию договору социального  найма жилого помещения является договор найма жилого помещения (или договор коммерческого найма), урегулированный гл.35 ГК РФ. По этому договору собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (ст.671 ГК).

    Различия  между этими видами договоров  сводятся к следующему.

    Как отмечалось выше, договор социального  найма жилого помещения может  заключаться только в государственном или муниципальном жилищном фонде, в то время как договор коммерческого найма должен заключаться только в частном жилищном фонде (к сожалению, это правило не удалось последовательно провести в ЖК РФ).

      Основанием заключения договора социального найма выступает решение органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения, т.е. административный акт, а договор коммерческого найма

    7

    заключается исключительно на основе волеизъявления сторон.

      Договор социального найма жилого  помещения – бессрочный; плата  за пользование жилым помещением  по такому договору, предоставляемым  по установленной норме, предусмотрена законодательством. В законе не установлен срок, в течение которого должен быть заключен договор социального найма жилого помещения между наймодателем и нанимателем.

      Гражданину органами местного самоуправления выдается решение (постановление) о предоставлении жилой площади. В этом решении (постановлении) указывается размер предоставляемого жилого помещения и точный адрес его местонахождения. Кроме этого в решении (постановлении) должны быть указаны члены семьи, которые будут проживать вместе с нанимателем на данной жилой площади.

    Для заключения договора социального найма  жилого помещения гражданин должен обратиться в организацию выступающую  наймодателем с решением (постановлением) о предоставлении ему жилой площади.

    На  основании этого решения заключается  письменный договор социального  найма, в который вносятся подробные  данные предоставляемого жилого помещения, паспортные и иные данные нанимателя, а также члены семьи нанимателя, которые будут проживать совместно  с ним в данном жилом помещении.

    В договоре предусматриваются права  и обязанности сторон, порядок  расчетов и оплаты по договору, ответственность  за невыполнение сторонами своих  обязанностей.

    Договор социального найма жилого помещения  составляется в двух экземплярах, имеющих  одинаковую юридическую силу, один из которых 

    8

остается  у наймодателя, а другой - у нанимателя.

    Все изменения и дополнения к договору оформляются в письменной форме  и являются неотъемлемой частью договора найма

      Споры относительно пользования  жилыми помещениями, вытекающие  из договоров социального найма  жилого помещения  и найма  (коммерческого), разрешаются в судебном  порядке.