Договор найма жилого помещения

    На  вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется 

    15

    согласия  остальных членов семьи нанимателя и наймодателя.

    Вселение  в жилое помещение граждан  в качестве членов семьи нанимателя влечет за собой изменение соответствующего договора социального найма жилого помещения в части необходимости  указания в данном договоре нового члена семьи нанимателя.

    Право нанимателя сдавать жилое помещение  в поднаем.

    Наниматель  жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, с согласия в письменной форме наймодателя  и проживающих совместно с  ним членов его семьи вправе передать часть занимаемого им жилого помещения, а в случае временного выезда все  жилое помещение в поднаем (ст. 76 ЖК РФ).

    Договора  поднайма может быть заключен при  условии - если после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире - не менее  нормы предоставления. 

    1.3Расторжение договора социального найма.

    Договора  социального найма расторгается по основания, предусмотренным законом  либо договором.

    В соответствии со ст. 83 Жилищного кодекса РФ наниматель жилого помещения вправе с согласия членов семьи в любое время расторгнуть договор найма жилого помещения.

    Это право вытекает из сущности жилищной потребности гражданина: при отпадении  надобности в данном жилом помещении (например, в связи с 16

    переездом на постоянное место жительство в  другую местность) расторгается и договор  найма жилого помещения. Тем самым  закон предоставляет нанимателю и членам его семьи возможность  односторонними действиями отказаться от своего права на пользование жилым  помещением, причем без предварительного предупреждения об этом наймодателя.

    В отличие от порядка, установленного статьей 83 Жилищного кодекса РФ, ст. 687 ГК РФ предусмотрена обязанность нанимателя по договору коммерческого найма письменно (за три месяца) предупреждать об этом наймодателя.

    Расторжение договора социального найма жилого помещения по инициативе нанимателя не влечет никаких неблагоприятных  для него правовых последствий. Иногда наниматели, переезжая на новое место  жительства, оставляют ранее занимаемое жилое помещение в состоянии, не пригодном для проживания без  его предварительного ремонта.

      Нельзя  не задеть некоторые вопросы судебной практики по договору найма жилого помещения: 
 

        Бюллетень 

      судебной  практики по гражданским  делам 

      Свердловского областного суда

      за  первый квартал 2010 года

   Вопрос-ответ

    Вопрос: Имеют ли право на обеспечение  жилым помещением во внеочередном порядке по договору социального найма граждане,

    17 

    нуждающиеся в улучшении жилищных условий, вставшие на учет до 01.01.2005, признанные инвалидами и страдающие некоторыми формами хронических заболеваний?

    Ответ: В соответствии с ч. 2 ст. 17 Федерального закона от 24.11.1995 № 181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 24.11.1995) обеспечение жильем инвалидов, нуждающихся в улучшении жилищных условий, вставших на учет до 01.01.2005, осуществляется в соответствии с положениями статьи 28.2 данного Федерального закона.

    Порядок предоставления жилых помещений (по договору социального найма либо в собственность) гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, вставшим на учет до 01.01.2005, устанавливается законодательством субъектов Российской Федерации (ч. 4 ст. 17 Федерального закона от 24.11.1995).

    Исходя  из приведенных законоположений  в ряде субъектов Российской Федерации (например, в Рязанской области) обеспечение  жильем граждан, вставших на учет до 01.01.2005 и имеющих инвалидность, осуществляется в форме предоставления им субсидий на приобретение жилого помещения в собственность.

    Вместе  с тем согласно п. 3 ч. 2 ст. 57 Жилищного  кодекса Российской Федерации гражданам, страдающим некоторыми формами хронических  заболеваний, жилые помещения по договорам социального найма предоставляются вне очереди.

    Статья 5 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее - Вводный закон) предусматривает, что к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (введен в действие с 01.03.2005), его положения применяются в части тех прав и обязанностей,

      18

    которые возникнут после указанной даты, за исключением случаев, предусмотренных данным Федеральным законом.

    Такое исключение содержит ч. 2 ст. 6 Вводного закона, в соответствии с которой граждане, принятые на учет до 01.03.2005 в целях последующего предоставления им жилых помещений по договорам социального найма, сохраняют право состоять на данном учете до получения ими жилых помещений по договорам социального найма. Указанные граждане снимаются с данного учета по основаниям, предусмотренным пп. 1, 3 - 6 ч. 1 ст. 56 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также в случае утраты ими оснований, которые до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации давали им право на получение жилых помещений по договорам социального найма. Указанным гражданам жилые помещения по договорам социального найма предоставляются в порядке, предусмотренном Жилищным кодексом Российской Федерации, с учетом положений настоящей части.

    Установление  в субъекте Российской Федерации  иного механизма (предоставление субсидий на приобретение жилья) обеспечения жильем граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий и имеющих инвалидность, не относится к числу оснований, предусмотренных ч. 2 ст. 6 Вводного закона, позволяющих снять указанных граждан с учета.

    Следовательно, граждане, имеющие инвалидность и  страдающие некоторыми формами хронических заболеваний, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, вставшие на учет до 01.03.2005, сохраняют право состоять на таком учете и не могут быть с него сняты.

    Предоставление  таким гражданам жилых помещений  по договорам социального найма в силу ч. 2 ст. 6 Вводного закона осуществляется в порядке, предусмотренном Жилищным кодексом Российской Федерации.

    На  основании изложенного граждане, нуждающиеся в улучшении 

    жилищных  условий, вставшие на учет до 01.01.2005,

    19 

    признанные  инвалидами и страдающие некоторыми формами хронических заболеваний, имеют право на обеспечение жилым помещением по договору социального найма во внеочередном порядке.   
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    20

II.Договор коммерческого найма жилого помещения

    Глава 35 Наем жилого помещения

    Ст.671 Договор найма жилого помещения

    1.По  договору найма жилого помещения  одна сторона –собственник жилого  помещения или управомоченное  им лицо (наймодатель)-обязуется  предоставить другой стороне  (нанимателю) жилое помещение за  плату во владение и пользование  для проживания в нем.

    2.Юридическим  лицам жилое помещение может  быть предоставлено во владение  и (или) пользование на основе  договора аренды или иного  договора. Юридическое лицо может  использовать жилое помещение  только для проживания граждан.

    2.1 Элементы договора.  Сторонами договора коммерческого найма жилого помещения являются наймодатель и наниматель. Наймодателем по договору является собственник либо лица, наделенные правом на сдачу жилого помещения в наем законом или собственником. Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин, юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено на основе договора аренды или иного договора. В договоре коммерческого найма жилого помещения должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем, они имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. За их неправомерные действия наниматель несет ответственность перед наймодателем, но граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут выступать как сонаниматели и нести совместно с нанимателем солидарную ответственность. Также выделяются такие категории как временные жильцы и поднаниматели, они являются временными пользователями.

    21

    Объект  договора коммерческого  найма

    Объектом  гражданского правоотношения является то, на что направлено или, на что  воздействует гражданское правоотношение.

    Согласно  п. 1 ст. 673 ГК РФ объектом договора найма  жилого помещения может быть изолированное  жилое помещение, пригодное для  постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или  жилого дома). Пригодность жилого помещения  для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.

    ЖК  РФ в п. 2 ст. 15 говорит о том, что  жилым помещением признается изолированное  помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного  проживания граждан (отвечает установленным  санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства) Кириченко О.В. Понятие и предмет  договора коммерческого найма жилого помещения // Современное право. 2007. № 6. С. 18 - 19..

           Размер платы за жилое помещение определяется по соглашению сторон в договоре коммерческого найма (ст. 682 ГК РФ). В случае если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре не должна превышать этот размер. Если договором срок внесения платы не предусмотрен, она вноситься нанимателем ежемесячно в порядке в порядке, установленном ЖК РФ . Одностороннее изменение размера платы не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором (п. 3 ст. 682 ГК РФ).

    Срок в договоре найма жилого помещения

    1.Договор  найма жилого помещения заключается  на срок, не превышающий 5 лет.  Если в договоре срок не  определен, договор считается   22

    заключенным на 5 лет.

    2.К  договору найма жилого помещения,  заключенному на срок до одного  года(краткосрочный найм), не применяются  правила, предусмотренные п.2 статьи 677,статьями 680, 684-686, абзацем 4 п.2 статьи 687 ГК РФ, если договором не предусмотрено иное.

    2.2 Права и обязанности  сторон по договору

    Права и обязанности нанимателя

    В качестве пользователя жилым помещением наниматель наделяется следующими правами:

    Вселять по взаимному согласию с наймодателем и гражданами, постоянно проживающими с нанимателем, в жилое помещение  других граждан в качестве постоянно  проживающих с нанимателем. При  вселении несовершеннолетних детей  такое согласие не требуется;

    Разрешать по взаимному согласию с гражданами, постоянно проживающими с нанимателем, и с предварительным уведомлением наймодателя безвозмездное проживание в жилом помещении временных жильцов. Передавать с согласия наймодателя часть или все жилое помещение в поднаем. С согласия наймодателя произвести переустройство и реконструкцию жилого помещения (ст. 678 ГК РФ). Пользоваться общим имуществом в многоквартирном доме (п. 2 ст. 673 ГК РФ).

    Проведения  текущего ремонта общего имущества  многоквартирного дома и устройств  для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении. 

    23

    Заключения  договора найма на новый срок по истечении срока действия существующего  договора найма жилого помещения. Такое  право закон называет преимущественным (ст. 684 ГК РФ).