Договор аренды

Арендатор обязан:

1. пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества. Арендатор должен использовать имущество сам.
2. своевременно вносить плату за пользование имуществом. Размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором. Если размер, порядок и условия внесения арендной платы установлены каким – либо нормативным актом, то договор обязательно содержит ссылку на него.
3. при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

     Требования  к состоянию имущества, возвращаемого  арендатором, такие же, как и к  передаче имущества, арендодателем  в соответствии с заключенным  договором аренды. Вместе с имуществом арендодателю должны быть переданы все его принадлежности и относящиеся к нему документы, которые ранее были получены арендатором. Состояние возвращаемого имущества может устанавливаться договором. Могут быть предусмотрены специальные требования к такому возврату, например, условие о том, что помещение подлежит возврату только после проведения капитального ремонта.

     Поддерживать  арендованное имущество в исправном  состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы  на содержание имущества, если иное не предусмотрено законом или договором аренды.

     Под текущим ремонтом понимается устранение недостатков имущества, не связанное  с заменой основных составных  частей.

     От  текущего ремонта следует отличать поддержание имущества в исправном  состоянии, то есть такое его обслуживание, которое позволяет использовать имущество в любой момент. Речь в данном случае должна идти о физической исправности арендованного имущества, которую можно поддерживать без прекращения его использования по назначению.

     Без согласия арендодателя не сдавать арендованное имущество в субаренду, не передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу, не передавать имущество в безвозмездное пользование, а также не отдавать арендные права в залог.

     Ответственность арендатора и арендодателя строится на общих положениях и зависит, прежде всего, от того какая из обязанностей была ими нарушена. 

 

Глава 3.Прекращение договора аренды

3.1.Основания  прекращения

 
 

     ГК  называет конкретные основания для  досрочного расторжения договора по требованию арендодателя, так и арендатора. Как правило, указанные основания расторжения договора носят характер расшифровки понятия «существенное нарушение договора» применительно к арендным отношениям. Так, арендодатель может потребовать досрочного расторжения договора, если арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (Статья 619 ГК РФ).

     Арендатор вправе обратиться в суд с иском  о досрочном расторжения договора в следующих случаях: арендодатель не предоставляет ему сданное  в аренду имущество либо чинит препятствия в пользовании имуществом в соответствии с договором или назначением этого имущества; арендованное имущество имеет препятствующие его использованию недостатки, за которые отвечает арендодатель; арендодатель не выполняет обязанности по капитальному ремонту сданного в аренду имущества; имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает оказывается в состоянии, не пригодном для использования (Статья 620 ГК РФ).

     Иски  арендаторов об изменении или  расторжении договора аренды в практике судов и арбитражных судов  явление не частое. В большинстве  случаев такие требования арендодателей предъявляются в суд, арбитражный суд в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением со стороны арендаторов обязанности по внесению предусмотренной договором арендной платы.

     При рассмотрении вопросов, связанных с  расторжением или изменением договоров необходимо различать способы и основания расторжения договоров, а также порядок расторжения и изменения договоров.

3.2.Способы расторжения договора аренды

 
 

     Основания и порядок расторжения (изменения) договора зависят от применяемого конкретного способа расторжения договора. Основным способом расторжения (изменения) договора является расторжение или изменение договора по соглашению сторон.

     Второй  способ расторжения договора состоит  в том, что договор расторгается или изменяется судом по требованию одной из сторон.

     Предусмотрены два случая, когда допускается  изменение или расторжение договора по требованию одной из сторон в  судебном порядке.

     Во-первых, когда стороной нарушены условия  договора и эти действия могут  быть квалифицированны как существенное нарушение, т. е. те которые влекут для контрагента такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что в был праве рассчитывать при заключении договора. В данном случае основанием служит существенное нарушение договора.

     Во-вторых, договор может быть изменен или  расторгнут в судебном порядке также  в иных случаях, предусмотренных  ГК, другими законами или договором. Именно этот случай имеется в виду в ст. 619 ГК, которая предусматривает, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК (помимо тех, что установлены самой ст. 619 ГК. А также существенных нарушений договора аренды).

     При применении второго способа расторжения или изменения договора аренды ключевое значение приобретает ответ на вопрос, имелись ли предусмотренные законом или договором основания для расторжения или изменения договора.

     Третий  способ расторжения или изменения  договора заключается в том, что  одна из сторон реализует свое право, предусмотренное законом или договором, на односторонний отказ от договора (от исполнения договора), что влечет расторжения или изменения договора.

     Односторонний отказ от договора (от исполнения договора) возможен только в тех случаях, когда это допускается законом или соглашением сторон. Например, после истечения срока договора аренды он считается возобновленным на неопределенный срок. И каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора. предупредив об этом другую сторону не менее чем за три месяца (ст. 621 ГК).

     При расторжении (изменении) договора по соглашению сторон должны применяться порядок  заключения, а также требования, предъявляемые к форме такого договора, поскольку суть правила  о форме соглашения об изменении и расторжении договора заключается в том, что она должна быть идентичной той, в которой заключался договор (ст. 452 ГК).

     При расторжении (изменении) договора по требованию одной из сторон обязательным является предъявление иска в суд при условии соблюдения досудебного порядка урегулирования спора.

     При расторжении (изменении) договора вследствие одностороннего отказа одной из сторон от договора (от исполнения договора) требование к порядку расторжения или  изменения договора в этом случае сводится к обязательному письменному уведомлению контрагента. Указанное требование признается соблюденным, если оно доведено посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной связи, позволяющей установить, что документ исходит от стороны, отказавшейся от договора или его исполнения. С момента получения такого уведомления другой стороной договор считается расторгнутым.

     Положения о способах, основаниях и порядке  расторжении (изменении) договора в  равной степени относятся к договору аренды; ст. 619 ГК лишь несколько конкретизирует основания расторжения договора по требованию одной из сторон (арендодателя) применительно к договору аренды. 
 

 

Заключение

 
 

     Договор аренды является классическим, традиционным для всех правовых систем. Он был  закреплен во всех общесоюзных и российских кодифицированных источниках гражданского права.

     Договор аренды входит в группу договоров, регулирующих отношения по передаче имущества  во временное пользование. В отличие  от договоров по передаче имущества  в собственность, договор аренды не влечет смены титула собственника, а следовательно, в экономическом смысле он оформляет такие отношения товарообмена, при которых товаром является не вещь, а право пользования ею. Имущество по данному договору может передаваться арендатору только в пользование или в пользование и во владение одновременно. В первом случае арендатор не приобретает титула владельца арендованного имущества, а во втором он становится его титульным (законным) владельцем со всеми вытекающими правовыми последствиями. Эти последствия предопределяются вещно-правовыми качествами категории владения, позволяющими распространить на обязательственные по своей юридической природе арендные отношения владельческую защиту в силу положений ст. 305 ГК.

     Общие нормы об аренде, содержащиеся в первом параграфе главы 34, применяются к регулированию всех видов аренды, поскольку иное не предусмотрено специальными нормами, содержащимися в параграфах 2 - 6 ГК.

     Аренда  имущества предполагает его использование (эксплуатацию) с учетом его потребительских качеств как в предпринимательских, так и в не связанных с предпринимательской деятельностью целях. При этом наиболее ценным качеством имущества является его способность к приращению - естественному (в форме плодов), искусственному (продукция), финансовому (деньги). По сравнению с общей диспозитивной нормой ст. 136 ГК, специальная норма абз. 2 ст. 606 ГК содержит императивную норму, согласно которой право собственности на плоды, продукцию и доходы, получаемые вследствие приращения арендованного имущества, являются собственностью арендатора. Поэтому если в договоре аренды предусмотрена натуральная форма оплаты - часть плодов или продукции, то арендатор-собственник обязан передать арендодателю соответствующую часть приращения на праве собственности. Если же в договоре предусмотрено, что объекты такого приращения изначально принадлежат арендатору или арендодателю в определенных долях, то это указывает на конституирующий признак иного договора - о совместной деятельности.

     Договор аренды – самосовершенствующийся механизм. Еще в 1989 году исследователи этого договора отмечали, что аренда, как механизм хозяйствования должна совершенствоваться. Аренда играет огромную роль в имущественных правоотношениях между хозяйствующими субъектами, а также в развитии экономики нашей страны и расширения сферы деятельности предпринимателей, прежде всего как способ минимизации предпринимательского риска и возможности получения дохода от вложений средств. 
 
 

 

Список  использованной литературы:

 
 

I.Нормативно-правовые акты:

1. "ГК РФ (ЧАСТЬ ПЕРВАЯ)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 09.04.2009). Первоначальный текст документа опубликован в изданиях: "Собрание законодательства РФ", 05.12.1994, N 32, ст. 3301, "Российская газета", N 238-239, 08.12.1994.
2. "ГК РФ (ЧАСТЬ ВТОРАЯ)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 09.04.2009). Первоначальный текст документа опубликован в изданиях: "Собрание законодательства РФ", 29.01.1996, N 5, ст. 410, "Российская газета", N 23, 06.02.1996, N 24, 07.02.1996, N 25, 08.02.1996, N 27, 10.02.1996.
3. ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 29.10.1998 N 164-ФЗ (ред. от 26.07.2006) "О ФИНАНСОВОЙ АРЕНДЕ (ЛИЗИНГЕ)". Первоначальный текст документа опубликован в изданиях "Собрание законодательства РФ", 02.11.1998, N 44, ст. 5394, "Российская газета", N 211, 05.11.1998.

 

II.Книги:

1. Гражданское право: Методические указания/сост. Солдатова И. И. – Омск: «АРС»,2000 – 84стр.

 

III. Электронные ресурсы:

1. Понятие предмета (объекта) договора аренды.-Ресурс доступа-

http://www.quickdoc.ru/dogovor/dogovory_arendy/subject.php .

2. Аренда транспортных средств- Ресурс доступа- http://referats.urist-center.ru/referat/content-674.html.
3. Понятие договора финансовой аренды (лизинга) в российском праве- Ресурс доступа- http://www.latyshev-va.ru/materials/dogov/index.html.
4. Договор аренды: понятие,признаки, характерные черты, место в системе договорных отношений и основные его положения / И.В. Сарнанов //Юрист.-2010 №4.- С.21-25.- Ресурс доступа http://diplomadviser.info/2010/05/30/article-18/
5. Информационно-правовая система «Консультант Плюс».