Договор аренды

1.4. Виды договора  аренды

     Гражданский кодекс проводит разграничение между  видами договора аренды и арендой  отдельных видов имущества. Виды договора аренды – это те наиболее значимые случаи аренды, которые специально урегулированы в параграфах 2 – 6 главы 34 ГК.

• Выделяют 5 видов договора аренды.

     Договор проката. Договор проката представляет собой договор аренды, по которому арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование за плату(Статья 626 ГК РФ).

     Договору  проката присущи некоторые характерные признаки:

     Во-первых, в качестве арендодателей могут  выступать не любые коммерческие организации, а лишь те, которые осуществляют сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, то есть на профессиональной основе.

     Во-вторых, как общее правило имущество, предоставленное по договору проката, должно использоваться для потребительских целей, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства. Поэтому арендаторами по договору в основном являются граждане, которым соответствующее имущество понадобилось для личного, семейного, домашнего и иного подобного использования. Арендаторами могут быть также юридические лица и индивидуальные предприниматели, но для них исключается возможность извлечение прибыли от использования имущества.

     В-третьих, договор проката относится к  категории публичных договоров. Это значит, что арендодатель не вправе отказать обратившемуся к нему лицу в заключении договора проката или оказать предпочтение кому – либо в заключении договора. Условия договора должны устанавливаться одинаковыми для всех арендаторов (Статья 426 ГК РФ).

     В-четвертых, договор проката не может носить характер бессрочного обязательства. Более того, в императивном порядке  определен максимальный срок действия такого договора – один год(Пункт 1 статьи 627 ГК РФ).

     В-пятых, к обязательствам, возникшим из договора проката, не подлежат применению общие правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок.

     В-шестых, договор проката может быть расторгнут по инициативе арендатора в любое  время при условии письменного  предупреждения арендодателя  о  своем намерении отказаться от договора не менее, чем за десять дней. На арендодателя по договору проката возложены дополнительные обязанности, например он должен при заключении договора проверить исправность сдаваемого имущества, ознакомить арендатора с правилами его эксплуатации, а также устранить в десятивненый срок со дня получения заявления арендатора либо заменить его аналогичным имуществом в исправном состоянии.

     Аренда  транспортных средств. Договор аренды транспортного средства – гражданско-правовой договор, по которому арендатору за плату предоставляется транспортное средство во временное владение и пользование.

     В Кодексе содержатся нормы, регулирующие две разновидности договора аренды транспортного средства с экипажем и договор по управлению и технической эксплуатации (без экипажа).

     Сначала отметим особенности правового  регулирования аренды транспортных средств.

       Во-первых, учитывая специфику предмета договора, а именно: предоставление в аренду транспортного средства, законодатель исключил возможность применения к данным правоотношениям общих положений об аренде, наделяющих арендатора, надлежащим образом свои обязанности, по истечении срока договора аренды при прочих равных условиях преимущественным перед другими лицами правом на заключение договора аренды на новый срок. Как следствие этого, арендатор транспортного, в отличие от арендатора по обычному договору аренды, ни при каких условиях не вправе требовать перевода на себя прав и обязанностей арендатора по договору аренды транспортного средства, заключенного арендодателем по истечении срока действия прежнего договора с другим арендатором.

     Во-вторых, договор аренды транспортного средства не подлежит государственной регистрации, он заключается в простой письменной форме. Это принципиальный момент, поскольку, как известно, определенные транспортные средства – воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты – отнесены Кодексом к недвижимым вещам.

     В-третьих, обязанностью арендатора в течении  всего срока действия договора аренды транспортного средства является поддержание сданного в аренду транспортного средства в надлежащем состоянии, включая осуществление не только текущего, но и капитального ремонта.

     В-четвертых, арендатору транспортного средства предоставлено право без согласия арендодателя сдавать транспортное средство в субаренду, если иное не предусмотрено договором. Кроме того, арендатор в рамках осуществления коммерческой эксплуатации арендованного транспортного средства вправе без согласия арендодателя от своего имени заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры, если они не противоречат указанным в договоре целям использования транспортного средства либо назначения этого транспортного средства.

     Что касается имеющихся различий в правовом регулировании двух разновидностей договора аренды транспортного средства (аренда транспортного средства с экипажем и без экипажа), то все они предопределены тем, что в одном случае обязанности по управлению и технической эксплуатации транспортного средства лежат на арендодателе, а в другом случае – их несет арендатор транспортного средства. Эти различия таковы:

     По  договору аренды транспортного средства с экипажем арендодатель помимо основных обязанностей, присущих всякому договору аренды транспортного средства, оказывает  арендатору  услуги по управлению и технической эксплуатации транспортного средства, которые должны обеспечивать его нормальную и безопасную эксплуатацию (Статья 635 ГК РФ). На арендодателе также остаются расходы на содержание членов экипажа и оплату их услуг.

     Естественно, при аренде транспортного средства без экипажа арендодатель свободен от исполнения названных обязанностей, поскольку управление арендованным транспортным средством и его техническую эксплуатацию осуществляет сам арендатор (Статья 645 ГК РФ).

     Лицо, арендующее транспортное средство без экипажа, несет все расходы на страхование транспортного средства, включая его страхование, а также расходы, возникающие в связи с его эксплуатацией (Статья 646 ГК РФ).

     В случае, когда транспортное средство передается в аренду с экипажем, часть расходов на его эксплуатацию лежит на арендодателе, в том числе расходы на страхование транспортного средства и ответственности за ущерб, который может быть причинен им, или в связи с его эксплуатацией. Что же касается арендатора, то он несет только те расходы, которые возникают в связи с коммерческой эксплуатацией транспортного средства, включая оплату сборов, а также топлива и других, расходуемых в процессе такой эксплуатации материалов.

     При аренде транспортного средства с  экипажем ответственность за вред, причиненный арендованным транспортным средством третьим лицам, возлагается на арендодателя. Арендодатель может предъявить арендатору требование о возмещении сумм, выплаченных им третьим лицам, но только в регрессном порядке и при условии представления доказательств, подтверждающих, что вред причинен третьим лицам по вине арендатора (Статья 640 ГК РФ).

     Если  по договору аренды арендатору передается транспортное средство без экипажа, ответственность за вред, причиненный  третьим лицам этим транспортным средством, несет арендатор³.

     Аренда  зданий и сооружений. По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (Статья 650 ГК РФ).

     Здания  предназначаются для постоянного  нахождения в них людей с целью  проживания или работы, сооружения же служат чисто техническим целям, люди проживают в них временно.

       Если предметом договора аренды является здание или сооружение, ряд общих положений об аренде не применяется, поскольку они замещаются специальными правилами. Следует сразу отметить, что в отношении аренды нежилых помещений, какие – либо специальные правила в Кодексе отсутствуют, поэтому к указанным правоотношениям общие правила о договоре аренды применяются в полном объеме.

     Специальные правила, регулирующие договор аренды здания или сооружения, вызваны в  жизни специфическими свойствами зданий и сооружений как объектов недвижимости: особой ценностью этих объектов, их непотребляемостью в процессе использования, неразрывной связью с землей и т. п.

     Требования  к форме договора аренды здания (сооружения) состоит в том, что такой договор  должен быть заключен в виде единого  документа, подписанного сторонами. Несоблюдение этих требований влечет недействительность договора. Государственной регистрации подлежат только те договоры, срок действия которых превышает один год.

     Как отмечалось, здания, и сооружения неразрывно связаны с землей и относятся  к объектам недвижимости. Владение и пользование такими объектами со стороны арендатора предполагает наличие у него определенных прав и в отношении земельного участка, на котором находится здание (сооружение). Если земельный участок принадлежит  арендодателю на праве собственности – одновременно решается вопрос о передаче арендатору в аренду и соответствующего земельного участка, на котором находится это здание (сооружение). Арендатору в соответствии с договором земельный участок может быть передан и на ином праве.

     Если  земельный участок не принадлежит на праве собственности арендодателю здания (сооружения), такое здание может быть передано в аренду без согласия собственника земли при условии, что подобные действия собственника здания не будут противоречить закону или договору с собственником земельного участка.

     Стабильности  арендных отношений будет способствовать положение, согласно которому арендатор здания (сооружения) сохраняет за собой право пользования частью земельного участка, на котором находится здание и которая необходима для его использования по назначению (Статья 652 ГКРФ).

     Важным  условием договора аренды зданий и  сооружений является арендная плата. При  отсутствии согласованного сторонами  в письменной форме условия о  размере арендной платы договор  считается незаключенным.     Арендная плата, определяемая договором аренды здания, должна, включать в себя также плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено.

     Исполнение  арендодателем обязательств, вытекающих из договора аренды, производится путем  передачи соответствующего здания и принятия его арендатором. Данная операция должна быть оформлена передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами.

     Аренда  предприятий. Весьма специфическими особенностями по сравнению с общими положениями об аренде имущества обладает правовое регулирование аренды предприятий. Как известно, в Кодексе под предприятием как объектом гражданских прав понимается имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности. В состав предприятия входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, сырье, права требования, долги, а также права на обозначение, индивидуализирующие его продукцию⁴.

     В целом как имущественный комплекс предприятие признается недвижимостью. Данное обстоятельство является отправной точкой для целого ряда специальных правил, посвященных аренде. Сдача в аренду действующего предприятия предполагает передачу арендатору не только имущества, но и переход к нему прав и обязанностей арендодателя в отношении третьих лиц.

     По  договору аренды предприятия в целом, как имущественного комплекса, используемого  для предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору предприятие за плату  во временное владение и пользование (Статья 656 ГК РФ). В составе предприятия арендатору передаются по договору земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие основные средства. Кроме того, в порядке, предусмотренном договором, подлежат передаче также запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой ресурсами, иные имущественные права. Помимо изложенного арендодатель должен уступить арендатору права требования и перевести на него все долги, относящиеся к предприятию.

     Исключение  составляют права арендодателя полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью. По общему правилу такие права не могут быть переданы без специального на то указания закона или иного правового акта.