Договор аренды

     По  форме договор аренды предприятия должен представлять собой единый документ, подписанный сторонами. Всякий договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации.  Нарушение этих требований влечет недействительность договора.

     В связи с переводом на арендатора долгов по обязательствам арендодателя Кодекс проявляет заботу  о дополнительной защите прав кредиторов по таким обязательствам (Статья 656 ГК РФ).

     Обязанностью  арендодателя является письменное уведомление  кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия, до момента передачи предприятия арендатору. Кредиторы, получившие уведомление, но не давшие своего согласия на перевод долга на арендатора, так и не получившие уведомления, вправе требовать от арендодателя прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения убытков. Кредиторы, получившие уведомления могут предъявить свои права требования в пределах 3-х месяцев со дня получения такого уведомления, а не получившие – в течение года со дня, когда они узнали или должны были узнать о передаче предприятия в аренду.

     Исполнение  договора аренды предприятия требует  от арендодателя совершения ряда подготовительных действий, в том числе по составлению  и представлению на подписание арендатору передаточного акта, по которому осуществляется прием предприятия арендатором.

     Обязанностью  арендатора в процессе исполнения договора аренды предприятия является не только своевременное и полное внесение платежей, но и поддержания предприятия  в надлежащем состоянии, проведения как текущего, так и капитального ремонта.

     Арендатор вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное  пользование или взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества  арендованного предприятия. Не требует  также согласия арендодателя передача этих ценностей в субаренду или передача арендатором в отношении их прав и обязанностей другому лицу.

     Что касается действий, направленных на увеличение стоимости имущества арендованного  предприятия путем изменения  состава имущественного комплекса, его реконструкции и т. п., то арендатор волен совершать их без согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором (Статья 660 ГК РФ).

     В процессе эксплуатации имущества арендованного  предприятия арендатором могут  быть произведены неотделимые улучшения  этого имущества (разрешения не требуется). Стоимость таких улучшений должна быть возмещена арендатору за счет арендодателя. Лишь в одном случае арендодатель может быть освобожден судом от возмещения стоимости улучшений имущества арендованного предприятия, произведенных арендатором, – если докажет, что по своей стоимости эти “улучшения” не соразмерны реальному улучшению качества и эксплуатационных свойств имущества, либо они произведены без учета принципов добросовестности и разумности (Статья 662 ГК РФ).

     Возврат арендованного предприятия в связи с прекращением договора аренды должен быть произведен арендатором с соблюдением правил, установленных для передачи предприятия в аренду, с той лишь разницей, что обязанности по подготовке имущества, составлению передаточного акта и подачи его на подпись арендодателю на этот раз возложены на арендатора.

     Договор финансовой аренды (лизинга). Договор финансовой аренды (договор лизинга) – гражданско-правовой договор, в соответствии с которым арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей (Статья 665 ГК РФ). Аналогичное определение содержится и в Федеральном Законе «О финансовой аренде (лизинге)» (ст.2 Закона). Там есть единственное дополнение, что договором лизинга может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества может быть осуществлён лизингодателем.⁵

     Договор лизинга – новый для отечественного законодательства вид договорных арендных обязательств. С другими разновидностями аренды договор лизинга объединяет то, что имущество передается арендодателем арендатору во временное владение и пользование.

     Прежде всего, выделим характерные особенности договора лизинга. В.В. Витрянский выделяет шесть таких особенностей:

Во-первых, в отличие от обычного договора аренды (имущественного найма) в пользование  арендатора (лизингополучателя) передаётся технический объект, специально приобретённый  лизинговой фирмой для лизингополучателя по его просьбе.

Во-вторых, договор лизинга, как правило, заключается  на определённый срок, установленный  договором. Причём этот срок является длительным и охватывает нередко  весь период эффективной службы оборудования, переданного в лизинг, то есть приближается к расчётному сроку его полной амортизации.

В-третьих, общая сумма лизинговых платежей за пользование арендованным оборудованием  включает его стоимость с учётом амортизации, проценты за пользование  займом (если был кредит), оплату услуг лизингодателя. Таким образом, объём лизинговых платежей должен превышать покупную цену оборудования, а разница составляет прибыль лизингодателя.

В-четвёртых, по истечении срока действия договора лизинга лизингополучателю обычно предоставляется право приобрести предмет лизинга в собственность по его остаточной стоимости.

В-пятых, для лизингового договора характерно особое, отличное от договора аренды, распределение  прав и обязанностей между его  сторонами, основной смысл которого состоит в освобождении лизингодателя от большинства обязанностей, присущих арендодателю, что подчёркивает преимущественно финансовый характер его обязательств.

В-шестых, лизингополучатель наделяется определёнными  правами и обязанностями в  отношении продавца имущества по обязательству купли-продажи, несмотря на то, что получателем по данному договору является лизингодатель.

Несмотря  на все особенности лизингового  договора, отношения между лизингодателем и лизингополучателем по пользованию  предметом лизинга являются всё-таки исключительно арендными.

         Однако, вместе с тем договору  лизинга присущи определённые  характерные особенности, выделяющие  его в отдельный вид договора  аренды.

         Прежде всего, это то, что в  качестве обязанного лица по  договору лизинга, наряду с  арендодателем (лизингодателем) и арендатором (лизингополучателем), выступает также продавец имущества, предмета лизинга, не участвующий в договоре лизинга в качестве его стороны.

         Другим отличием от общих положений  об аренде является то, что  арендодатель (лизингодатель) заключая договор лизинга, не является собственником (или даже титульным владельцем) имущества, которое подлежит передаче в лизинг (то есть аренду).

         Ещё одной особенностью, обычно  не свойственной арендным отношениям, является активная роль лизингополучателя в лизинговых правоотношениях. Именно лизингополучателю (арендатору) принадлежит право определять продавца и указывать имущество, которое должно быть приобретено лизингодателем (арендодателем) для последующей передачи в аренду (лизинг). В таком случае лизингодатель освобождается от какой-либо ответственности за выбор предмета лизинга и продавца.

         И в качестве последней особенности  договора лизинга можно назвать  то, что передача арендованного  по договору лизинга имущества  лизингополучателю обычно производится  не лизингодателем (арендодателем), а продавцом имущества, у которого  с лизингополучателем нет договорных правоотношений. Тем не менее, ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение этой обязанности возлагается на лизингодателя.

         Обобщая вышесказанное и основываясь  на реально действующем законодательстве  можно сделать вывод, что на сегодняшний день, договор финансовой аренды (лизинга) следует рассматривать как разновидность договора аренды.

     Характеризуя договор финансовой  аренды (лизинга) в целом, он является:

-                    предпринимательским (его заключают, прежде всего, с целью получения дохода; основная цель лизингодателя – инвестирование средств (и как следствие получения прибыли));

-                    двусторонним (только две стороны:  лизингодатель (арендодатель) и лизингополучатель  (арендатор));

-                    взаимным;

-                    консенсуальным;

-                    возмездным.⁶ 

 

Глава 2.Содержание договора аренды

2.1.Права и обязанности арендодателя

 
 

Согласно  общим положениям об аренде арендодатель вправе:

1. Отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц,если срок аренды в договоре не определен;
2. Без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества,при обнаружении таковых арендатором;
3. Потребовать досрочного внесения арендной платы в установленный срок, в случае существенного нарушния срока оплаты арендатором;
4. Потребовать расторжения договора и возмещения,если арендатор пользуется имущетвом не в соответстви с условиями договора;
5. Потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (невозвращения арендованного имущества);
6. Растогнуть договор в одностороннем порядке в предусмотренных законом случаях.

     Арендодатель  во исполнение заключенного договора обязан:

     1) предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Состояние имущества, подлежащего передаче, должно быть определено договором аренды. Если этого не сделано, состояние имущества определяется его назначением. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т. п.).

     Имущество должно быть передано в аренду в  установленный срок. Этот срок должен быть указан в договоре аренды. Если срок передачи договором установлен не был, имущество подлежит передаче в разумный срок.

     Обязанность обеспечить надлежащее состояние имущества  действует на протяжении всего срока  аренды, хотя вещь и передается арендатору, как правило, вскоре после заключения договора.

     По  общему правилу арендодатель отвечает за все недостатки передаваемого  имущества, за исключением таких, которые:

     а) оговорены арендодателем при  заключении договора; б) заранее известны арендатору; в) должны быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества при заключении договора. Арендатор отвечает за недостатки передаваемого в аренду имущества на началах риска.

     2) предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество.

     Закон не содержит перечня прав третьих  лиц, о наличии которых арендодатель должен предупредить арендатора. Говорится  лишь, что это права на имущество, что принадлежат они третьим  лицам и к ним относятся⁷.

     3) производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

     Под капитальным ремонтом понимается такое  восстановление основных частей арендованного  имущества, без которого последнее  нельзя использовать по назначению.

     Срок  проведения такого ремонта должен быть установлен договором; если не установлен, то – в разумный срок.

     Ремонт  должен проводиться засчет арендодателя и его силами или силами привлеченных им лиц. 

     4) возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя и за счет арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды. Под неотделимыми улучшениями понимаются такие улучшениями, отделить которые невозможно без причинения вещи вреда в любом размере.

2.2.Права и обязанности арендатора

 
 
 

Согласно  общим положениям об аренде арендатор  вправе:

1. Потребовать предоставления ему арендодателем принадлежностей,без которых пользование имуществом не возможно или ограничено;
2. Истребовать имущество у арендодателя, если таковое не было предоставлено в аренду  в оговоренный срок, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков;
3. При обнаружении недостатков, не указанных при заключении договора, потребовать либо безвозмездного устранения недостатков или соразмерного уменьшения арендной платы или возмещения своих расходов на устранение этих недостатков;
4. Потребовать уменьшения арендной платы или расторжения договора,случае, когда арендодатель не известил о правах третьих лиц на данное имущество;
5. С согласия арендодтеля сдавать арендованное имущество в субаренду(поднаем),предоставлять в безвозмездное пользование и т.д.