Договор аренды

Федеральное агентство по образованию

Государственное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

Ульяновский государственный университет

Институт  дополнительного образования

Юридическое отделение 
 
 
 

Курсовая  работа по гражданскому праву

на  тему:

«Договор  аренды» 
 
 
 

Выполнил: слушатель 2 курса

Группы 4

Мясникова Надежда 

Научный руководитель:

К.ю.н. доцент Мызров Сергей Николаевич. 

Работа  сдана «__»____________2011г.

К защите допущена «__»______2011г. 
 
 
 

Ульяновск,2011г. 
Оглавление 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение

     Трудно  переоценить значение договора в  жизни людей и в регулировании  имущественных и личных неимущественных  отношений между ними. Договор  призван регулировать в рамках закона поведения людей путем указания на пределы их возможного и должного поведения, а равно последствия нарушения соответствующих требований.

     Объектом  данного исследования являются права  и обязанности субъектов договора аренды (имущественного найма), правовое положение объектов данного договора, безусловно, общие положения об аренде, а также отдельные виды договора аренды, исходя из выбранной тематики данной курсовой работы.

     Предметом исследования выступает такой вид  гражданско-правового договора, как договор аренды. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное пользование.

     Цель  данной курсовой работы как в рассмотрении теоретических аспектов договора аренды и его видов, а так же вопросов, касающихся его отдельных видов, их содержания, анализ судебной практики и получения максимальных знаний в области договора аренды и его видов. Указанная цель определяет задачи исследования:

• Анализ понятия договора аренды и отдельных его видов;
•   Рассмотрение общих положений об аренде, а также его существенных условий объектов и субъектов;
•   Раскрыть содержание отдельных видов договоров аренды, в частности, договора проката, аренды транспортных средств, зданий и сооружений, предприятий, финансовой аренды;

    

 

Глава 1.Понятие и элементы договора аренды

1.1 Источники правового регулирования 

     Основным  нормативно-правовым актом, регламентирующим договор аренды, является Гражданский Кодекс глава 34. Законодательство РФ более детально прописывает особенности также и в иных актах. Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которых в аренду не допускается или ограничивается (ч.2 п.1 ст.607 ГК).  

1.2. Понятие договора  аренды

 

     Договор аренды (договор имущественного найма) – это самостоятельный вид гражданско-правового договора, в соответствии с которым одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество во временное владение и (или) пользование на определенный срок и плату. Он является родовым понятием по отношению к некоторым другим договорам и относится к числу основных видов гражданско-правовых отношений.

     Договор найма (аренды) тщательно изучался известным русским правоведом XIX в., первопроходцем русской цивилистики Д.И.Мейером, доктором, профессоом  Казанского университета. Он дал первую в истории правоведения стройную систему предмета и задач гражданского права, а также гражданско-правовых договоров. Законодательство того периода считало, что в наем могли передаваться только потребляемые вещи.

     Кардинальные изменения в политической, социально-экономической и культурной жизни нашей страны в конце 80-90-х гг. Обусловили пересмотр существоваших правовых отношений в обществе. Процессы демократизации в области экономики затронули арендные отношения одними из первых.

     Это нашло отражение в значительном расширении круга объектов аренды, многие из которых раньше были исключены  из гражданского оборота. Также расширены права участников этих отношений: им предоставлено больше свободы, сняты чрезмерные ограничения. Все это получило законодательное закрепление в ч.2 Гражданского кодекса РФ, принятом Государственой Думой 22 декабря 1995г., и в последующих изменениях и дополнениях к нему. В гл.34 ГК РФ определены основополагающие понятия и виды аренды: общие положения, аренда зданий, сооружений, предприятий, прокат транспортных средств, финансовая аренда (лизинг) и т.д.

     В ст.606 ГК определено, что по договору аренды (имущественого найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное пользование. В тоже время продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованого имущества в соответствии с договором, становятся его собственностью. Указанная статья однозначно трактует, что по договору аренды имущество предоставляется не только в пользование, но и может быть предоставлено во владение и пользование. Этот момент важен для предпринимателей, которые в своей деятельности часто обращаются к аренде различных видов имущества: помещений, транспортных средств, оборудования и т.д..

     Актуальность  данной проблемы в настоящее время  обуславливается возрастанием спроса на применение договоров аренды, в  частности, зданий, сооружений, жилых  и нежилых помещений и д.р.

          Договор аренды имеет свои признаки:

• Он считается заклеченным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям;
• Двусторонне обязывающий признак. Каждая из сторон договора несет обязаннсти в пользу другой стороны и считается должником этой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать;
• Возмездный признак. Арендодатель за выполнение своих обязанностей по передаче имущества во владение и пользование арендатору должен получить от последнего арендную право¹.

1.3.Элементы  договора аренды

 

     К элементам договора относятся стороны, предмет, форма и содержание.

     Субъектами (сторонами) договора аренды являются арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель). По общему правилу, и в роли арендодателя, и в роли арендатора могут выступать любые субъекты гражданского права, как физические, так и юридические лица. А среди последних – коммерческие и некоммерческие организации, а также государство, национально – государственные, административно– территориальные и муниципальные образования.

     Арендодатель  – тот, кто вправе распоряжаться соответствующм имуществом: собственник, а также лицо, управомоченное законом или самим собственником. Если арендодатель - некоммерческая организация, то сдача имущества в аренду допускается в той мере, в какой это не противоречит его право собственности. Если гражданин систематически извлекает доходы за счет сдачи своего имущества в аренду, то такая деятельность считается предпринимательской и подлежит государственной регистрации. Государство в лице РФ, а так же её субъекты и муниципальные образования выступают в качестве арендодателей через комитеты по управлению имуществом.

     Сдача имущества в аренду – один из способов осуществления, принадлежащего арендодателю, права собственности, а именно, входящего в состав правомочия имуществом.

     Арендатор – это лицо, заинтересованное в  получение имущества в пользование. Никаких специальных требований к нему закон, по общему правилу, не предъявляет. Арендаторами могут быть граждане и юридические лица РФ, иностранные граждане. Арендаторы независимо от форм собственности могут образовывать различные ассоциации, союзы, концерны и другие объединения, финансировать их деятельность и свободно выходить из согласно принятым уставам.

     Аренда  допускается во всех отраслях хозяйства  и может применяться в отношении  имущества всех форм собственности.

     Предмет договора – любая телесная не потребляемая вещь, поскольку она не теряет своих  натуральных свойств в процессе пользования. В аренду могут быть переданы земельные участки, предприятия, здания, сооружения, оборудования, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (не потребляемые вещи).

     Законом могут быть установлены виды имущества, сдача в аренду которого не допускается или ограничивается. Поскольку сдача в аренду – также элемент оборота, изъятые из оборота вещи сдаваться в аренду не могут, а ограниченные в обороте, сдаются при условии соблюдения установленных ограничений. Существенные ограничения установлены в отношении имущества, находящегося в государственной собственности. Всё же остальные вещи могу сдаваться в аренду свободно.

     Предметом договора аренды являются: действия арендодателя по предоставлению во владение и пользование арендатора сданного в аренду имущества, по обеспечению его надлежащего использования последним; действия арендатора по содержанию имущества и использованию его по назначению, предусмотренному содержанием договора аренды, по внесению арендной платы, а также возврату арендованного имущества по окончании срока аренды. Имущество, которое в результате таких действий предоставляется во владение и пользование арендатора, согласно содержанию договора аренды, а по окончании срока аренды возвращается арендодателю.²

     В договоре аренды должны быть указаны  данные, позволяющие определённо  установить имущество, подлежащие передаче арендатору в качестве объекта аренды (ч. 3 ст. 607 ГК). Следовательно, предметом  договора аренды может быть только индивидуально – определённая вещь. Этот вывод вытекает также из ч. 3 ст. 611 ГК. Вещь, передаваемая в аренду, должна быть юридически не заменимой, вещь по окончании договора возврату подлежит та же вещь. Вещи, определяемые родовыми признаками, не могут составлять предмет договора аренды, поскольку относятся к юридически заменимым.

     Форма договора аренды урегулирована в  ст. 609 ГК. Договор аренды на срок более года, а также, если хотя бы одна сторона договора является юридическим лицом, независимо от срока должен быть заключён в простой письменной форме (п. 2 ст. 651 ГК). Регистрация договора аренды производна от регистрации право собственности арендодателя на недвижимое имущество.

     Для многих видов арены существуют особые правила о форме договора и  его государственной регистрации.

     Договор аренды недвижимого имущества, независимо от суммы сделки, срока и состава  участников, подлежит государственной  регистрации (п. 2 ст. 609 ГК). Это общее  положение конкретизировано в ст. 26 Федерального закона “О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, согласно которой с заявлением о государственной регистрации права аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

     Арендная  плата — одно из существенных уcловий  договора аренды. Размер, порядок, условия и сроки ее внесения определяются договором. Закрепление данных характеристик в законе и в ГК РФ не предусматривается. Она может взиматься за все арендуемое имущество целиком или отдельно по каждой из его составных частей и выплачивается в различных формах: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции; предоставления арендатором определенных услуг и др. Ее размер может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год” . Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды. Данный вид договора может содержать правила как о том, что арендная плата является твердой и не подлежит пересмотру вообще, так и о том, что любая из сторон договора может потребовать в одностороннем порядке ее изменения.

     Сторонам  предоставлено право самим определять срок действия договора аренды, который указывается с учетом ограничений, предусмотренных в законе и иных правовых актах. Если срок аренды договором не определен, то он считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.