Договор аренды недвижимого имущества

Вторую категорию составляют права, полученные арендодателем на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью. Указанные права не подлежат передаче арендатору. Причем включение в состав передаваемого арендатору предприятия  обязательств, исполнение которых арендатором невозможно при отсутствии у него разрешения (лицензии), не освобождает арендодателя от исполнения этих обязательств перед кредиторами и, следовательно, от ответственности за их неисполнение. В договоре аренды предприятия должны быть точно указаны состав и стоимость передаваемого в аренду предприятия, которая определяется на основе полной его инвентаризации.

Из ранее действовавших  законодательных актов нормы  об аренде (найме) предприятий включал  в себя ГК РФ 1922 г., который содержал целый ряд специальных правил, призванных регламентировать особенности, связанные именно с наймом предприятий. ГК РФ 1964 г. не включал каких-либо норм о договоре найма предприятия как имущественного комплекса, да и само предприятие не рассматривалось в качестве объекта каких-либо сделок.

В период «перестройки», законодательство об арендных отношениях допускало сдачу в аренду предприятий. Заслуга ГК РФ состоит в том, что  он впервые в истории отечественного законодательства выделил договор  аренды предприятия в отдельный договор аренды имущества и предусмотрел комплекс специальных правил, в полной мере учитывающих, специфику правоотношений, связанных с арендой предприятия как единого имущественного комплекса, используемого для предпринимательской деятельности.⁵⁸

 

2.5 Особенности договора  финансовой аренды (лизинга)

 

Договор финансовой аренды (договор лизинга) – гражданско-правовой договор, в соответствии с которым  арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором  имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей.

Договор лизинга рассматривается  ГК РФ в качестве отдельного вида договорных арендных обязательств. С другими видами аренды договор лизинга объединяет то, что имущество передается арендодателем арендатору во временное возмездное владение и пользование.

Вместе с тем договору лизинга присущи определенные характерные  особенности, выделяющие его в отдельный  вид договора аренды. Во-первых, в качестве обязанного лица по договору лизинга, наряду с арендодателем и арендатором, выступает также продавец имущества, являющийся его собственником, не участвующий в договоре лизинга в качестве его стороны.

Во-вторых, арендодатель в отличие от общих положений об аренде не является собственником или титульным владельцем имущества, которое подлежит передаче в аренду. Более того, на арендодателя возлагается обязанность приобрести в собственность это имущество, принадлежащее другому лицу (продавцу). Данная обязанность арендодателя охватывается содержанием обязательства, возникающего из договора лизинга. Приобретая имущество для арендатора, арендодатель должен уведомить продавца о том, что это имущество предназначено для передачи его в аренду.

В-третьих, активная роль, обычно не свойственная арендным отношениям, в обязательстве по лизингу принадлежит  арендатору. Именно арендатор определяет продавца и указывает имущество, которое должно быть приобретено  арендодателем для последующей  передачи в аренду. Безусловно, арендодатель освобождается от какой-либо ответственности за выбор предмета аренды и продавца. Исключение из этого правила могут составить лишь случаи, когда договором лизинга обязанности по определению продавца и выбору имущества возложены на арендодателя (ст. 665 ГК РФ).⁵⁹

В-четвертых, передача арендодателю по договору лизинга имущества арендатору производится не арендодателем, а продавцом  этого имущества. Тем не менее, ответственность  за неисполнение или ненадлежащее исполнение этой обязанности, если просрочка допущена по обстоятельствам, за которые отвечает арендодатель, возлагается на него. В этом случае арендатор вправе потребовать от арендодателя расторжения договора и возмещения убытков (п. 2 ст. 668 ГК). С момента передачи продавцом арендатору предусмотренного договором лизинга имущества к последнему переходит риск случайной гибели или порчи арендованного имущества.

Несколько иначе определяет понятие договора финансовой аренды (лизинга) и его признаки ФЗ «О лизинге». В его интерпретации данного понятия имеются три вида лизинга: финансовый лизинг, возвратный лизинг и оперативный лизинг.

Следует отметить, что  так называемые возвратный лизинг и  оперативный лизинг не обладают всеми  необходимыми признаками договора лизинга, поскольку они, в частности, не включают в себя обязанности лизингодателя приобрести у продавца, определенного лизингополучателем, имущество в соответствии с указаниями лизингополучателя.

Что касается финансового  лизинга, то это и есть договор  лизинга (а не его отдельный вид), по которому лизингодатель обязуется приобрести в собственность указанное лизингополучателем имущество у определенного продавца и передать его лизингополучателю в качестве предмета лизинга за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и пользование, т. е. в аренду (п. 3 ст. 7 ФЗ «О лизинге»)⁶⁰.

К основным признакам  договора лизинга, которые нашли  отражение в ГК РФ, ФЗ «О лизинге» добавляет еще два обязательных условия.

Во-первых, срок, на который  предмет лизинга передается лизингополучателю, должен быть соизмерим по продолжительности со сроком амортизации предмета лизинга или превышать его. Во-вторых, по истечении срока действия договора лизинга или до его истечения, при условии выплаты лизингополучателем полной суммы, предусмотренной договором лизинга, предмет лизинга должен переходить в собственность лизингополучателя. Следует заметить. Что в этой части ФЗ «О лизинге» не соответствует ГК.

Помимо видов лизинга  ФЗ «О лизинге» выделяет так же формы  и типы лизинга (ст. 7). При этом к основным формам лизинга согласно данному Закону, относятся внутренний лизинг и международный лизинг. Указанные формы лизинга не имеют серьезного правового значения, поскольку международный лизинг регулируется не внутренним законодательством, а Конвенцией о международном финансовом лизинге.

Критерием деления лизинга  на основные типы является продолжительность  срока его действия. По этому критерию в ФЗ «О лизинге» выделяются три  основных типа лизинга: долгосрочный лизинг (осуществляемый  в течение трех и более лет); среднесрочный лизинг (осуществляемый  в течение от полутора до трех лет); краткосрочный лизинг (на срок не менее полутора лет).

И, наконец, ФЗ «О лизинге» (ст. 2) вводится понятие «лизинговая  сделка», под которой разумеется совокупность договоров, необходимых для реализации договора лизинга между лизингодателем, лизингополучателем и продавцом (поставщиком) предмета лизинга. Законодатель хотел подчеркнуть неразрывную связь договора лизинга и договора купли-продажи (поставки) лизингового имущества. Но сделал он это крайне неудачно, использовав одну из основных гражданско-правовых категорий, имеющих совершенно определенные смысл и значение. Сделками, как известно, признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей. Да и с практической точки зрения введение понятия «лизинговая сделка» представляется бессмысленным.⁶¹

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

 

 

В заключение работы мы хотели бы подвести итоги по проделанной работе, раскрыть основные положения договора аренды, а также подчеркнуть особенности отдельных его видов.

Под договором аренды признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется  предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Объектом аренды может  быть любое имущество (вещи), которое  в процессе использования не теряет своих натуральных свойств: земельные  участки, природные объекты, предприятия  и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и т. п.

По договору аренды существенным условием является объект аренды. Договор  аренды обязательно должен содержать  данные, позволяющие определенно  установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (состав имущества, место его расположения и т. п.). В противном случае договор аренды не может быть признан заключенным.

Требования к форме  договора аренды сводятся к тому, что  договор, по которому арендодателем  или арендатором выступает юридическое лицо, должен быть заключен в письменной форме. Если же сторонами по договору аренды, за исключением недвижимости, являются граждане, обязательная письменная форма требуется только в том случае, когда договор заключается на срок более одного года. Договор аренды недвижимого имущества, как и любая сделка с недвижимостью, подлежит государственной регистрации. Особым образом регулируется форма договора аренды, предусматривающего переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору. Такие договоры должны заключаться в форме, обязательной для договора купли-продажи соответствующего имущества.

Договор аренды заключается  на срок, определенный договором, однако допускается заключение договора и  без указания в нем срока аренды имущества. В этом случае договор аренды будет считаться заключенным на неопределенный срок. Правовые последствия оформления договора без указания срока аренды заключаются в том, что каждая из сторон такого договора получает право отказаться от него в любое время в одностороннем порядке при условии предупреждения об этом другой стороны за один месяц, а при аренде недвижимости - за три месяца.

Основная обязанность  арендодателя по договору аренды - предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества, вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами.

Основная обязанность  арендатора состоит в своевременном  внесении арендной платы за пользование  арендованным имуществом. Более того, из определения договора аренды (предоставление арендатору за плату имущества во временное владение и пользование) следует вывод, что условие об арендной плате относится к существенным условиям всякого договора аренды. Однако договор аренды, в котором отсутствует указание на размер подлежащей взиманию с арендатора арендной платы, в отличие от общего правила, касающегося существенных условий договора, не может быть признан незаключенным.

В гражданском праве  выделяют следующие разновидности  договора аренды: прокат; аренда транспортных средств (с экипажем и без экипажа); аренда зданий и сооружений; аренда предприятий; финансовая аренда (лизинг).

Финансовая аренда (договор  лизинга) - гражданско-правовой договор, в соответствии с которым арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Своеобразие договора лизинга в основном объясняется тем, что возникающие из него обязательства представляют собой сочетание, с одной стороны, прав и обязанностей арендатора и арендодателя, типичных для арендных отношений, а с другой - некоторых прав и обязанностей продавца и покупателя, присущих договору купли-продажи.

В договоре аренды здания (сооружения) значительно возрастает по сравнению с арендой иного  имущества роль условия договора об арендной плате. К обязательствам, возникающим из договора аренды здания (сооружения), не могут быть применены общие правила об аренде, действующие в случаях, когда договором не определены размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы.

Договор аренды (фрахтования  на время) транспортного средства - гражданско-правовой договор, по которому арендатору за плату предоставляется транспортное средство во временное владение и пользование. Договор аренды транспортного средства обладает рядом особенностей: к нему не применяются ряд общих положений о аренде; предмет договора – транспортное средство может сдаваться, по общему правилу, без согласия арендодателя в субаренду; данный договор не подлежит государственной регистрации. Различия в правовом регулировании двух разновидностей договора аренды транспортного средства (аренда транспортного средства с экипажем и без экипажа), предопределены тем, что в одном случае обязанности по управлению и технической эксплуатации транспортного средства остаются на арендодателе, а в другом - осуществляются арендатором транспортного средства.

Особенностью договора аренды предприятия заключается в том, что в составе предприятия по договору аренды арендатору передаются земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства. Кроме того, в порядке, предусмотренном договором, подлежат передаче также запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права. Помимо изложенного арендодатель должен уступить арендатору права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.