Договор аренды недвижимого имущества

Среди черт имущественного найма в литературе называют:

- предоставление имущества в пользование, либо владение и пользование, либо передача прав пользования;

- временность (срочность) предоставления имущества¹⁵.

По общему правилу, плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (п.2 ст.606 ГК РФ). Данное правило положение корреспондирует норме, устанавливающей общее правило о принадлежности поступлений, полученных в результате использования имущества каким-либо лицом (не собственником), лицу, использующему имущество на законном основании (ст.606 ГК РФ). Кроме того, оно имеет императивный характер и не может быть изменено договором. Иными словами, стороны в договоре аренды не могут предусмотреть, что плоды (продукция, доходы), полученные арендатором в результате использования арендуемого имущества, принадлежат арендодателю. Между тем договором аренды может быть предусмотрено, что часть продукции, произведенной с использованием арендуемого имущества, арендатор передает (реализует) арендодателю.

Кроме передачи правомочий владения и пользования (полностью или частично) арендатору передается в определенном объеме и правомочие распоряжения. Если до принятия нового ГК РФ можно было говорить лишь о возможности поднайма (ст. 287 ГК РСФСР 1964 года), то теперь перечень распорядительных действий значительно расширяется: с согласия арендодателя помимо поднайма допускается перенайм, заключение договора ссуды и т.д. (п.2 ст.615 ГК РФ). В отношении аренды транспортных средств заключение договоров субаренды, перевозки и иных договоров с подобными целями допускается без согласия наймодателя (ст. 638 и 647 ГК РФ). При аренде же предприятия наниматель вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав арендованного предприятия (п.1 ст.660 ГК РФ).

Используемые на практике договоры, подчиняясь общим правилам об аренде, имеют ряд особенностей, отражаемых в специальных нормах. Для регулирования арендных отношений важную роль имеет отнесение имущества к движимому или недвижимому. В зависимости от установления данного фактора решается вопрос о необходимости государственной регистрации договора (для недвижимого имущества она, как правило, является обязательной), о порядке расторжения договора, если он заключен без указания срока действия.

Помимо общего разделения договоров имущественного найма  по объектам аренды, в ГК РФ проводится разграничение договоров заключаемых с указаниями срока аренды и без указания такового. В данном случае критерием выступает установление сторонами временных границ действия договора. В зависимости от этого по разному решается вопрос о возможности расторжения договора в одностороннем порядке: если для договоров с установленным сроком досрочное расторжение может иметь место по решению суда в случаях, оговоренных законом или договором (ст. 619 и 620 ГК РФ), то в договоре с неопределенным сроком каждая сторона вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца (п.2 ст.610 ГК РФ).

В ГК РФ выделяется пять видов аренды:

- прокат;

- аренда транспортных средств;

- аренда зданий и сооружений;

- аренда предприятий;

- финансовая аренда (лизинг).

Какой-либо общий критерий нормативного обособления группы договоров  аренды в особый вид, на наш взгляд, выделить трудно. Таким критерием может являться субъектный состав (договор проката), специфика предмета договора (аренда транспортных средств, предприятия), социальная значимость вещи (здания и сооружения), специфические отношения между сторонами (лизинг). Соответственно, автомобиль, например, может быть предметом нескольких различных договоров – проката, лизинга или аренды транспортных средств.

К сожалению, называя  в качестве объектов аренды земельные  участки и другие обособленные природные  объекты, ГК РФ не содержит специального регулирования договоров об их аренде, распространяя на них действие только общих положений об аренде. Так, аренда земли, которая обладает особым правом режимом и большой социальной значимостью, не выделена в ГК РФ в отдельный вид договора аренды. Полагаем, это серьезное упущение, которое должно быть ликвидировано.

1.2 Стороны   и предмет договора аренды

Участниками договора аренды (имущественного найма) являются арендатор  и арендодатель. Арендатор (наниматель) - лицо, которое получает во временное  владение и пользование или во временное пользование имущество  и платит за это арендную плату. Арендодатель (наймодатель) - лицо, которое передает (обязуется передать) имущество арендатору в пользование и получает арендную плату¹⁶.

В качестве арендатора и  арендодателя могут выступать любые  участники гражданского оборота: юридические лица, физические лица (зарегистрированные и не зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей), Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования. Для отдельных видов аренды установлены ограничения, относящиеся к субъектному составу. Так, участниками договора аренды предприятия либо договора финансовой аренды могут быть лишь лица, занимающиеся предпринимательской деятельностью. В договоре проката на стороне арендодателя выступает только тот предприниматель, для которого сдача в аренду - постоянная деятельность. Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Это логично, поскольку сдача в аренду является формой распоряжения имуществом, а собственник вещи – это лицо, в чье субъективное право входит распоряжение имуществом.

Приведем пример из судебной практики ФАС Центрального округа:

ООО «ТНПО «Инициатива-НВ»  обратилось с иском к предпринимателям Нестерову С.П.  и Железновой Т.Л. о признании недействительным договора аренды нежилого помещения, заключенного ответчиками, и об обязании освободить это помещение.  Как установил Суд, между частными предпринимателями без образования юридического лица Нестеровым С.П. и Железновой Т.Л. был подписан договор аренды нежилого помещения. Ссылаясь на то, что предприниматель Нестеров не является собственником переданного им в аренду помещения, в связи с чем договор не соответствует требованиям ст. 608 ГК и в силу ст. 168 ГК является ничтожным, истец предъявил иск о признании договора аренды недействительным.

Суд удовлетворил исковые  требования, исходя при этом из следующего. Решением Арбитражного суда Калужской  области от 05.05.2000 по делу № А23-9/11-1996Г удовлетворены исковые требования ООО «ТНПО «Инициатива-НВ» к ИЧММП «Интерсфера» о признании за ООО «ТНПО «Инициатива-НВ» права собственности на 80,1% здания № 3а, находящегося на ул. Комарова в г. Обнинске, что составляет 8356,8 кв. м. Решением Обнинского районного суда Калужской области от 12.05.99 установлена принадлежность на праве собственности физическому лицу Нестеровой Н.О. 19,9% от общих площадей здания по ул. Комарова, д. 3а.

Таким образом, судебными  актами установлено, что 80,1% здания № 3а, расположенного по адресу: г. Обнинск, ул. Комарова, принадлежит на праве собственности ООО «ТНПО «Инициатива-НВ», а 19,9% - Нестеровой Н.О. (80,1% + 19,9% = 100%). Право собственности истца подтверждено свидетельством о государственной регистрации. Доказательств права собственности предпринимателя Нестерова С.П. на какую-либо долю (площади) в здании не представлено.

При таких обстоятельствах  вывод суда о ничтожности договора аренды нежилого помещения, заключенного в качестве арендодателя лицом, не являющимся собственником  помещения, является обоснованным, соответствующим положениям ст. 608, 168 ГК РФ¹⁷.

Кроме того, арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Это, в первую очередь, субъекты хозяйственного ведения – государственные и муниципальные унитарные предприятия. Однако в отношении недвижимого имущества в соответствии со ст. 295 ГК РФ они могут осуществлять свое право по сдаче в наем только с согласия собственника имущества в лице его уполномоченного органа, а в отношении движимого имущества они могут заключать договор аренды без согласия собственника на срок не более одного года. 

Как указал Высший Арбитражный  Суд РФ, «поскольку закон устанавливает  принцип специальной (целевой) правоспособности унитарных предприятий (ст. 49 ГК РФ), действия предприятия по распоряжению закрепленным за ним имуществом собственника должны быть обусловлены, прежде всего, задачами его уставной деятельности и целевым назначением предоставленного для выполнения этих задач имущества. В тех случаях, когда передача в долгосрочное пользование имущества, непосредственно участвующего в производственном процессе предприятия, приводит к невозможности использования имущества собственника по целевому назначению, соответствующие сделки являются недействительными по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК РФ, независимо от того, совершены они с согласия собственника (уполномоченного им органа) или самостоятельно предприятиями»¹⁸.

Казенное предприятие, как субъект права оперативного управления, может передавать в аренду любое имущество только с согласия собственника (ст. 297 ГК РФ). Федеральный закон от 14.11.2002 № 161-ФЗ (ред. от 08.12.2003) «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» не допускает распоряжения имуществом казенного предприятия, в том числе передачи его в аренду, даже с согласия собственника, если это лишает казенное предприятие возможности осуществлять деятельность, предмет и цели которой определены уставом такого предприятия (п. 2 ст. 19).

Учреждение может выступать  в роли арендодателя только в отношении  имущества, которое оно приобрело  на доходы, полученные от предпринимательской деятельности, разрешенной учреждению его учредительными документами (ст. 298 ГК РФ). Несмотря  на  то,  что  эта  норма  является  императивной,  другие  законы допускают сдачу в аренду имущества, находящегося на праве оперативного управления учреждения. Так, п.11 ст. 39 Закона РФ от 10.07.1992 № 3266-1 «Об образовании» установлено, что «образовательное учреждение вправе выступать в качестве арендатора и арендодателя имущества», причем каких-либо ограничений законодателем не установлено.

Согласно ст. 5 и ст. 6 Федерального закона от 23.07.1996 № 127-ФЗ «О науке и государственной научно-технической  политике» научные организации, организации научного обслуживания и социальной сферы Российской академии наук и отраслевые академии наук, государственные научные организации, выступающие в качестве арендодателей, обязаны использовать доходы от сдачи арендованного имущества на развитие своей материально-технической базы¹⁹.

Как видим, налицо явное  противоречие между нормами ГК РФ, прямо запрещающими учреждениям, обладающим правом оперативного управления на закрепленное за ними имущество, распоряжаться (а значит - сдавать в аренду) таким имуществом, и специальными нормами, содержащимися в отдельных актах законодательства, позволяющими делать это при определенных условиях. Для преодоления этого противоречия предлагаем внести в ст. 298 ГК РФ оговорку, позволяющую учреждениям распоряжаться имуществом, передаваемым им собственником, в случаях и на условиях, установленных законом. 

Государство или муниципальное образование вправе выступать арендодателем собственного имущества в том случае, если оно не передано учрежденным ими юридическим лицам на праве хозяйственного ведения или оперативного управления либо физическим или юридическим лицам на ином вещном праве (в отношении, в частности, земельной собственности). В этом случае публичные образования реализуют свои правомочия собственников либо непосредственно через свои органы, либо давая специальное поручение другим субъектам гражданского права по правилам п. 3 ст. 125 ГК РФ. Правомочия собственника в отношении федерального имущества реализует федеральный орган исполнительной власти - Минимущество России и комитеты по управлению государственным имуществом соответственно по объектам федеральной собственности и собственности субъектов Федерации.

К арендодателям и  арендаторам предъявляются общие  для всех субъектов гражданского права требования. В частности, применительно  к физическим лицам этими требованиями является наличие гражданской право- и дееспособности. Поэтому несовершеннолетние граждане в возрасте от 14 до 18 лет (за исключением эмансипированных и признанных полностью дееспособными вследствие вступления в брак до достижения 18 лет), а также лица, ограниченные судом в дееспособности, могут передавать собственное имущество в аренду лишь при согласии родителей, усыновителей или попечителей. Последние, в свою очередь, вправе давать такое согласие лишь при наличии предварительного разрешения органа опеки и попечительства.

Является ли предпринимательством сдача гражданами, не являющимися индивидуальными предпринимателями, имущества в аренду? На наш взгляд, нет, не является.

Действительно, сдача  физическими лицами принадлежащего им на праве собственности движимого  и недвижимого имущества в  аренду или внаем не требует организации производственного процесса и в связи с этим не содержит необходимых элементов, характеризующих вышеприведенное понятие «экономическая деятельность». В данном случае «договор аренды является, по существу, юридическим актом, удостоверяющим факт использования собственниками предусмотренного ст.209 ГК РФ законного права на распоряжение по своему усмотрению принадлежащим им имуществом»²⁰. Исходя из вышеизложенного граждане, являющиеся собственниками имущества, вправе заключать с юридическими и физическими лицами договоры на сдачу этого имущества в аренду именно как физические лица, а не индивидуальные предприниматели; поэтому классифицировать доходы, получаемые физическими лицами в виде арендной платы на основании заключенных договоров аренды имущества, в качестве доходов, получаемых в связи с осуществлением гражданами предпринимательской деятельности, неправомерно.

Следует отметить, согласно Федеральному закону от 08.08.2001 № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических  лиц и индивидуальных предпринимателей»²¹, который регулирует отношения, возникающие в связи с государственной регистрацией физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей и государственной регистрацией при прекращении физическими лицами деятельности в качестве индивидуальных предпринимателей, а также в связи с ведением Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей, физические лица, занимающиеся предпринимательской деятельностью и прошедшие государственную регистрацию, вправе осуществлять те виды экономической деятельности, которые указаны в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей и их свидетельстве о государственной регистрации индивидуального предпринимателя.