Договор аренды недвижимого имущества

Содержание

 

 

Введение………………………………………………………………………….5

1 Общая характеристика договора аренды……………………………………..7

1.1 Понятие, признаки и виды договора аренды……………………………….7

1.2 Стороны  и предмет договора аренды……………………………………...15

1.3 Заключение, изменение  и расторжение договора аренды………………...27

1.4 Права, обязанности   и ответственность сторон……………………………34

2 Особенности отдельных видов договоров…………………………………...45

2.1 Особенности договора проката……………………………………………..45

2.2 Специфика договора  аренды транспортных средств……………………...49

2.3 Особенности договора аренды зданий и сооружений…………………….55

2.4 Особенности договора аренды предприятий………………………………58

2.5 Особенности договора  финансовой аренды (лизинга)…………………...63

Заключение……………………………………………………………………….67

Список использованных источников…………………………………………...72

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

 

Возникновение института  аренды предопределено стремлением  участников гражданского оборота наиболее полно и рационально использовать имущество. Аренда обеспечивает лицу возможность извлекать выгоду, временно пользуясь чужим имуществом, когда оно не требуется им постоянно или для постоянного пользования у них нет достаточных средств. Собственнику же (либо иному законному владельцу имущества) этот договор позволяет, в свою очередь, реализовать его экономические интересы - получить определенный доход от сдачи в наем имущества, временно не используемого им или специально предназначенного для временной передачи другим лицам¹.

Актуальность данной темы обуславливается тем, что договор аренды является одним из наиболее распространенных договоров в гражданском обороте. Большинство хозяйствующих субъектов либо передают свое оборудование и недвижимость во временное пользование третьим лицам, либо, наоборот, арендуют необходимое имущество. Таким образом, аренда занимает важное значение среди договорных форм, используемых субъектами гражданского права, причем и организациями, и гражданами, и государством, и муниципальными образованиями.

Цель настоящего исследования состоит в том, чтобы на основе гражданского законодательства, научной литературы и правоприменительной практики исследовать аренду как гражданско-правовой институт и, в частности, договор аренды как особую разновидность гражданско-правового института. Для достижения указанной цели автором поставлены следующие задачи:

- раскрыть понятие,  сущность и свойства договора аренды;

- уточнить правовой статус субъектов договора аренды;

- изучить специфику различных объектов договора аренды;

- проанализировать порядок заключение, расторжения и прекращения договора аренды;

- классифицировать договоры  аренды на виды;

- определить содержание  договора аренды;

- исследовать особенности  договора проката, аренды транспортных средств, аренды зданий и сооружений, аренды предприятия.

В качестве объекта исследования выступают общественные отношения, возникающие в связи с заключением, изменением, прекращением договора аренды. Предметом исследования являются нормативно-правовые акты, регламентирующих договор аренды, труды российских ученых в этой области, а также существующая договорная и правоприменительная практика.

Теоретической основой  дипломного исследования явились произведения   правоведов, таких как   Д.И. Мейер, К.П. Победоносцев, И.А. Покровский, В.И., а также труды известных ученых современного периода М.М. Агаркова, С.С. Алексеева, М.И. Брагинского,  О.С. Иоффе,  Д.А. Керимова, О.А. Красавчикова, М.И. Суханова, Ю.К. Толстого, Р.О. Халфиной,  В.Ф. Яковлева и др.

Методологическую основу дипломной работы составляют как  универсальные общенаучные методы (аналитический, синтетический, логический, исторический, индуктивный, дедуктивный), так и  специальные юридические методы.

 

 

 

 

 

 

 

1 Общая характеристика  договора аренды

1.1 Понятие,  признаки и виды договора аренды

 

Аренда - один из классических видов гражданско-правовых договоров, чья история насчитывает многие тысячелетия, однако понятие аренды (имущественного найма) в своих основных чертах с древнейших времен не претерпевает существенных изменений.

По мнению О.С.Иоффе, появление института аренды объясняется объективными факторами. Достаточно часто появляется ситуация, когда собственник имущества на какой-то период времени не испытывает необходимости в его использовании, но эта потребность может впоследствии возникнуть. Поэтому отчуждение вещи было бы неразумным. В то же время имеются лица, которые, не будучи собственниками подобной вещи, периодически нуждаются в ее использовании². В данном положении наиболее выгодным выходом для обеих сторон становится передача вещи во временное пользование.

О древности  договора имущественного найма мы можем судить по тому, что находим в дошедших до нас источниках Древнего Египта, Древней Индии, Месопотамии ссылки о регулировании отношений по временному возмездному пользованию имуществом. Наиболее полно институт имущественного найма был разработан в Древнем Риме. В Институциях Гая (II в н.э.) есть упоминания о том, что уже в законах XII таблиц было предоставлено право на иск при невнесении наемной платы за вьючный скот³.

В римском праве  наем вещей рассматривался в качестве отдельного вида договора найма (locatio - conductio) - весьма широкого по охвату регулируемых им отношений типа гражданско - правового договора. Римское право признавало три различных вида найма: наем вещей (locatio - conductio rerum); наем услуг (locatio - conductio operarum); наем работы, или подряд (locatio - conductio operis). Общее между всеми тремя видами найма состояло в том, что одна сторона обязывалась предоставить другой стороне пользование соответствующим объектом, а последняя - уплатить первой стороне за пользование определенное денежное вознаграждение. Прототипом современного договора аренды (имущественного найма) в римском праве явился договор найма вещей⁴. Сформулированные в римском праве положения оказали значительное влияние на возникшие позже нормы, особенно в странах западной Европы.

В российском дореволюционном  законодательстве также имелись  положения об имущественном найме как договоре, в силу которого одна сторона за определенное вознаграждение обязывалась предоставить другой стороне свою вещь во временное пользование. При всех кодификациях гражданского законодательства, имевших место в советский период, нормы о договоре имущественного найма непременно включались в Гражданские кодексы, а сам договор имущественного найма рассматривался в качестве самостоятельного договора.

Следует отметить, что современная российское законодательство и наука гражданского права использует в качестве синонимов два понятия – «аренда» и «имущественный найм».  Употребление в литературе и нормативных актах то одного, то другого термина связано не столько с различиями отдельных видов договоров, сколько со сложившейся практикой их наименования в определенных сферах⁵.

С.Б. Пугинский  считает, что разграничить понятия «аренды» и «имущественного найма», относя к «аренде» только договоры предпринимательского характера⁶. Ф.М. Раянов полагал, что понятие имущественного найма неприемлемо к аренде земли, которая, по его мнению, не является имуществом, находящимся в обычном гражданском обороте⁷. Однако такие позиции не нашли поддержку ни в теории, ни в действующем законодательстве.

Основным законодательным  актом, регулирующим отношения, возникающие в результате заключения и исполнения договора аренды, является Гражданский Кодекс Российской Федерации⁸ (далее - ГК РФ ), гл. 34 которого целиком посвящена вопросам арендных отношений. Кроме того, многообразие и разноплановость арендных отношений приводят к множественности источников правового регулирования.

В ГК РФ установлены общие положения для всех видов договора аренды (ст. 607-625), а также специальные правила, которые относятся только к конкретным видам договора аренды. В связи с этим важным является вопрос о соотношении общих норм и специальных правил, регулирующих арендные отношения, т.е. вопрос о том, когда и какие нормы следует применять. В ст. 625 ГК РФ определено, что к отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда) общие положения об аренде применяются, если иное не установлено правилами ГК РФ об этих договорах. Это означает, что специальная норма имеет приоритет перед общей и при их несоответствии применению подлежит специальная.

Так, например, согласно ст. 607 ГК РФ недвижимое имущество может быть объектом договора аренды. В то же время п. 1 ст. 626 ГК РФ исключает возможность передачи по договору проката, который является разновидностью договора аренды, недвижимого имущества. Исходя из закрепленного в ст. 625 ГК РФ принципа приоритетного значения специальной нормы перед общей, применительно к договору проката будет действовать ст. 626 ГК РФ. Иными словами, недвижимое имущество в прокат передать нельзя.

Согласно ст. 606 ГК РФ договор аренды (имущественного найма) определяется как соглашение, по которому «арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование». Таким образом, договор аренды входит в группу договоров, регулирующих отношения по передаче имущества во временное пользование. В отличие от договоров по передаче имущества в собственность договор аренды не влечет смены титула собственника, а следовательно, в экономическом смысле он оформляет такие отношения товарообмена, при которых товаром является не вещь, а право пользования ею.

Имущество по договору аренды может передаваться арендатору только в пользование или в пользование и во владение одновременно. В первом случае арендатор не приобретает титула владельца арендованного имущества, а во втором он становится его титульным (законным) владельцем со всеми вытекающими правовыми последствиями. Эти последствия предопределяются вещно-правовыми качествами категории владения, позволяющими распространить на обязательственные по своей юридической природе арендные отношения владельческую защиту в силу положений ст. 305 ГК РФ⁹.

О.С. Иоффе считает, что аренда представляет собой институт гражданского права, сочетающий в себе как обязательственные, так и вещно-правовые черты. В зависимости от того, передано правомочие по владению арендованным имуществом или нет, аренда может сочетать наряду с обязательственными и вещные права¹⁰. Несмотря на активную дискуссию по этому вопросу, большинство авторов, отмечая наличие определенных вещно-правовых элементов в правах, при обретаемых нанимателем имущества по договору аренды, в целом относят складывающиеся в этих случаях правоотношения к обязательственным.

Пользование имуществом при аренде обязательно сопряжено  с его эксплуатацией со стороны арендатора, с присвоением последним плодов, продукции и доходов, полученных в результате использования арендованного имущества. Этим качеством договор аренды отличается от договора на оказание возмездных услуг, который может быть сопряжен и с временным пользованием имуществом исполнителя со стороны заказчика, интерес которого, однако, сводится к получению услуги как таковой с исключением возможности присвоения плодов, продукции и доходов, которые дает пользование соответствующим имуществом.

Объединяющим  фактором в определении сущности и дефиниции договора аренды является положение, определяющее договор аренды как сделку, позволяющую расширить возможности хозяйственного использования имущества. И здесь немаловажную роль играет экономический интерес аренды, который выражается в том, что «арендодатель получает в виде арендной платы гарантированный доход с имущества, не затрачивая усилий по управлению им и, не неся риска, а арендатор свою долю денег (так называемый «предпринимательский доход») зарабатывает в зависимости от собственной предприимчивости и несет риск неблагоприятных экономических последствий своего хозяйствования»¹¹.

Общепринято считать  договор аренды консенсуальным договором, «поскольку обязанность передать имущество и вносить плату возникает из достигнутого сторонами соглашения, а фактически эти действия совершаются после того, как соглашение состоялось»¹². Договор считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, а момент вступления договора в силу не связывается с передачей арендованного имущества арендатору.

Несомненно, договор имущественного найма является возмездным договором, поскольку наниматель обязан уплачивать определенное вознаграждение арендодателю, даже если конкретный его размер не оговорен договором. Возмездность проявляться не только в уплате какой-либо денежной суммы, но и встречном предоставлении вещи, выполнении работ, оказании услуг и т.п.

Договор аренды - это взаимный и двусторонний договор, так как  «праву наймодателя на наемную плату  и обязанности по передаче имущества в пользование соответствует обязанность нанимателя по внесению арендной платы и право требовать передачи ему в пользование имущества». Юридические последствия признания арендатора субъектом встречного исполнения обязательств заключаются в том, что в случае непредоставления стороной обусловленного договором исполнения либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, субъект встречного исполнения вправе приостановить исполнение своего обязательства либо вовсе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков¹³.

Рассмотрим пример из судебной практики, иллюстрирующий взаимный характер договора аренды:

Так, по одному из дел арбитражный суд указал следующее. В силу ст. 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. По договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств. В соответствии с п.2 ст. 328 ГК РФ, если арендодатель не передал в аренду площадь нежилого помещения, указанную в договоре, то у арендатора не возникло обязанности оплачивать арендную плату в размере, указанном в договоре¹⁴.