Договор аренды недвижимого имущества

Поэтому, если в свидетельстве  у индивидуального предпринимателя такой вид деятельности, как «сдача в аренду собственного имущества», не значится, то он не вправе заключать договоры на сдачу принадлежащего ему имущества в аренду от имени индивидуального предпринимателя. Если же у индивидуального предпринимателя в свидетельстве о государственной регистрации и в выписке из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей значится такой вид экономической деятельности, как «сдача в аренду собственного имущества», то доходы, полученные им в качестве арендодателя, будут признаваться доходами, полученными от занятия предпринимательской и иной деятельностью без образования юридического лица, которые относятся к группе доходов, облагаемых налогом на доходы по ставке 13% независимо от размера дохода.

Отдельные виды договоров аренды (лизинг, аренда предприятий) вправе заключать только граждане, надлежаще зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей.

Для определения объема правоспособности большое значение имеет отнесение юридических  лиц к коммерческим или некоммерческим организациям. Гражданский кодекс РФ установил, что юридические лица, как правило, имеют специальную (целевую) правоспособность, и только коммерческие организации, не являющиеся унитарными предприятиями, обладают универсальной правоспособностью. Таким образом, некоммерческие юридические лица и унитарные предприятия  (государственные и муниципальные) вправе заключать договоры аренды только в рамках предмета и целей их деятельности.

Так как ведение предпринимательской  деятельности для некоммерческих организаций возможно только, когда это служит достижению целей, ради которых они созданы, и соответствует этим целям, то заключение договоров аренды, направленных на осуществление предпринимательской деятельности для них практически   невозможно,  если  это  не   соответствует  целям   их  деятельности, изложенным в учредительных документах. К примеру, выступать в качестве арендодателя в договоре лизинга некоммерческие организации не могут, поскольку лизингодателем может быть только коммерческая организация.

Таким образом, некоммерческие организации, по общему правилу, могут  выступать и в качестве арендатора, и в качестве арендодателя. Но при  этом  осуществлять предпринимательскую  деятельность они могут лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых созданы такие организации (п.3 ст.50 ГК РФ). Таким образом, возможность предоставления некоммерческими организациями имущества в аренду в качестве деятельности, направленной на систематическое получение прибыли, ограничена.

В силу указаний закона и управомочия собственником в рамках соответствующих договоров правом заключать договоры аренды от собственного имени в отношении чужого имущества обладают некоторые лица, владеющие им на обязательственном праве: комиссионеры, агенты, действующие от своего имени, доверительные управляющие. Эти лица не должны доказывать своих полномочий, ссылаясь на доверенность, хотя доверительный управляющий обязан информировать другую сторону при этом о своем специальном правовом статусе (п.3 ст.1012 ГК РФ)²².

М. Васильева считает, что важное практическое и теоретическое значение имеет вопрос о предмете договора аренды. Под предметом в широком значении слова понимают то, по поводу чего заключен конкретный договор. Применительно к аренде предметом традиционно признается тот объект материального мира, который передается во временное владение и пользование либо временное пользование²³.

Законодатель достаточно четко определил круг объектов аренды: «В аренду могут быть переданы земельные  участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи)» (ч. 1 п. 1 ст. 607 ГК РФ). Как видим, объекты аренды могут быть классифицированы в три группы: 1) природные объекты (включая земельные участки); 2) имущественные комплексы (включая предприятия); 3) иные вещи.

Основной круг объектов может свободно передаваться в аренду, независимо от того, являются ли эти объекты движимым или недвижимым имуществом, предназначены ли для использования в производственной или предпринимательской целях либо для удовлетворения личных (бытовых, семейных) потребностей. Главное, чтобы они сохраняли свои натуральные свойства в процессе использования. Однако, согласно абз. 2 ст. 607 ГК РФ законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. В частности, законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

В качестве обязательного  требования в п. 3 ст. 607 ГК РФ установлено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно  установить имущество, подлежащее передачи арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Поэтому при аренде, например, здания или сооружения необходимо непосредственно в договоре четко оговорить общую площадь арендуемого здания или сооружения (с распределением по этажам, если в аренду сдается несколько этажей) и его местонахождение. При этом к договору необходимо приложить поэтажную экспликацию здания, план и кадастровый номер соответствующего земельного участка, а также копию документа, подтверждающего право арендодателя на это здание или сооружение. В противном случае суд может признать договор незаключенным.

Так, ООО и школа  обратились с иском о признании недействительным решения регистрационной палаты об отказе в государственной регистрации договора аренды. Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в удовлетворении заявленного требования отказано. Судебные акты мотивированы, в частности, тем, что в договоре не определен предмет арендных отношений.

Изучив материалы дела, ФАС Московского округа сделал следующие  выводы.

В договоре предусмотрено, что арендодатель предоставляет, а арендатор получает в пользование нежилое помещение (строение) на основании свидетельства, выданного на это помещение, общей площадью 419, 3 кв. м, в том числе подвал 127, 6 кв. м. Однако при этом не указаны общая площадь дома, этажность, местоположение арендуемых помещений, а также другие данные, позволяющие определенно установить, какая часть дома передается в аренду. При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции об отсутствии в договоре аренды данных, позволяющих идентифицировать объект аренды, правилен.

С учетом этого аргумента  ФАС Московского округа решение  суда первой инстанции и постановление  апелляционной инстанции оставил  без изменения²⁴.

Предметом договора аренды выступают индивидуально-определенные и непотребляемые вещи, подлежащие возврату. Предметы, которые в процессе аренды меняют свою сущность (сырье, материалы и др.), не могут быть предметом аренды.

Уже в римском праве  объектом найма могли быть только непотребляемые и незаменимые вещи. Подобное требование обусловлено тем, что особенностью договора найма вещей (как в римском праве, так и в праве современном) является возврат тех же вещей, которые переданы в пользование, а вернуть можно только то, что физически не уничтожено в результате использования.

Следовательно, при использовании вещь не должна была терять своих натуральных свойств. В отношении же потребляемых вещей, как писал Новицкий Н.Б., неисполнима обязанность нанимателя возвратить по окончании найма ту самую вещь, которая была получена по договору²⁵.

Г.Ф. Шершеневич говорил  об объекте договора имущественного найма как о незаменимой вещи. «Вещи заменимые непригодны для найми потому, что, передавая их другому, отдающий ожидает получить не те же вещи, а только подобные, а следовательно, передача заменимых вещей соединена с перенесением права собственности, что противоречит сущности договора найма»²⁶.

Имущество, обладающее родовыми признаками, не может бытъ предметом  имущественного найма, так как по общему правилу после передачи такого имущества оно обезличивается и  смешивается с имуществом пользователя. Вследствие этого у лица, передавшего пользователю имущество, обладающее родовыми признаками, возникает право требования возврата имущества того же рода и количества. Также не могут быть предметом договора аренды нематериальные блага: изобретения, полезные модели, промышленные образцы, служебная информация, товарные знаки, фирменные наименования и т.п. Передача прав на их использование осуществляется на основе лицензионных соглашений, не относящихся к разновидностям договора имущественного найма.

В то же время, если объектом аренды является сложная вещь или  имущественный комплекс, они могут  включать в себя в качестве части  или составного элемента потребляемое имущество, определяемое родовыми признаками. Так, в состав предприятия включаются запасы сырья, топлива, готовая продукция, полуфабрикаты²⁷. Однако, не могут быть самостоятельным объектом аренды такие отдельные части предприятия , как его права или долги, объекты интеллектуальной собственности, ценные бумаги, поскольку передача таких объектов оформляется иными видами договоров, в частности доверительного управления имуществом, финансирования под уступку денежного требования, коммерческой концессии, лицензионными соглашениями.

Передача вещи в аренду всегда влечет временное отчуждение собственником права пользования этой вещью. Поэтому, в аренду, например, можно сдать как здание в целом, так и его часть - помещение, но в то же время нельзя сдать в аренду только конструктивный элемент здания.

1.3 Заключение, изменение и расторжение договора аренды

В современной юридической  литературе нередко можно встретить  суждение о том, что существенным условием договора аренды является лишь его предмет, под которым обычно понимается имущество, передаваемое в аренду. Приведем мнения  на этот счет, например, в одной из работ указывается: «. К существенным в силу закона не отнесены даже такие важные для аренды условия, как срок (учитывая временный характер владения и пользования арендованным имуществом) и размер платы за аренду, исходя из возмездности данного договора»²⁸.

Первым среди всех существенных условий гражданско-правового  договора в п. 1 ст. 432 ГК РФ названо условие о предмете договора. Необходимо подчеркнуть, что предмет договора аренды вовсе не сводится к имуществу, передаваемому в аренду. Предмет договора, а вернее сказать, предмет обязательства, вытекающего из договора, представляет собой действия (или бездействия), которые должна совершить обязанная сторона (или, соответственно, воздержаться от их совершения).

Как отмечал Д. И. Мейер, «предметом договора всегда представляется право на чужое действие²⁹».

Предметом договора аренды являются: действия арендодателя по предоставлению во владение и пользование арендатора сданного в аренду имущества, по обеспечению его надлежащего использования последним; действия арендатора по содержанию имущества и использованию его по назначению, предусмотренному договором, по внесению арендной платы, а также возврату арендованного имущества по окончании срока аренды.

Предмет договора аренды включает в себя два рода объектов. Объектом первого рода должны служить соответствующие действия обязанных лиц. Роль объекта второго рода играет имущество, которое в результате таких действий предоставляется во владение и пользование арендатора, а по окончании срока аренды возвращается арендодателю.

Таким образом, для признания  договора аренды заключенным от сторон действительно требуется согласовать и предусмотреть непосредственно в тексте договора условие об имуществе, являющемся объектом аренды.

Вторая группа существенных условий, указание на которые содержится непосредственно в тексте ГК РФ (п.1 ст. 432), включает в себя условия, необходимые для договоров данного вида. Исходя из буквального прочтения нормы, содержащейся в п. 1 ст. 432 ГК РФ ,  к существенным относятся только те условия, которые названы в законе или ином правовом акте либо как существенные, либо как необходимые для договоров данного вида.

В круг условий договора, названных в законе или иных правовых актах как необходимые для договоров данного вида, в первую очередь должны быть включены те условия, которые представляют собой видообразующие признаки для данного вида договора (для аренды, в частности, это условия о сроке аренды и об арендной плате). Указанные условия обычно содержатся в самом определении понятия соответствующего вида договора.

К третьей группе существенных условий относятся условия договора, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные для договоров данного вида. Например, в соответствии с п. 4 ст. 15 ФЗ «О лизинге»³⁰ договор лизинга должен содержать следующие существенные условия:

- точное описание предмета;

- объем передаваемых прав собственности;

- указание срока действия договора;

- наименование места и указание порядка передачи предмета лизинга

- перечень дополнительных услуг и т. д., если иное не предусмотрено договором.

И наконец, четвертую  группу существенных условий договора составляют все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

К существенным условиям арбитражно-судебная практика относит далеко не все условия, которые при его заключении содержались в оферте или акцепте. Для этого требуется, чтобы в отношении соответствующего условия одна из сторон прямо заявила о необходимости достижения соглашения под угрозой отказа от заключения договора. На практике нередко случается так, что стороны при заключении договора не урегулировали разногласия, например о размере договорной неустойки и только при возникновении спора в связи с применением ответственности одна из сторон заявляет  том, что договор следует считать незаключенным, т. к. в свое время не было достигнуто соглашение по условию договора неустойки. В этом случае договор признается заключенным (но без условия о размере неустойки), имея в виду, что ни одной из сторон при заключении договора не было сделано заявление о необходимости достижения соглашения по спорному условию договора.