Договор аренды недвижимого имущества

Ранее вопросы, связанные  с договором субаренды в случае прекращения обязательств по основному  договору аренды, находились вне законодательного регулирования. В то же время судебно-арбитражная практика шла по пути необходимости защиты прав субарендатора и в том случае, если соответствующий договор аренды расторгнут. В подобных случаях суды считали, что договор субаренды сохранял свою силу в измененном виде: место арендатора, передавшего имущество в субаренду занимал арендодатель по основному договору аренды. Такая практика не имела под собой необходимой законодательной базы и основывалась исключительно на принципе целесообразности. После вступления в силу части первой ГК РФ (п. 3 ст. 308) она прекратила свое существование.

Особое внимание при  регламентации арендных отношений  законодатель уделил вопросам их стабильности и надежности, включив в ГК РФ соответствующие нормы. Так, бесспорно, стабильности арендных отношений будет способствовать правило, согласно которому переход права собственности или иного вещного права (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество от арендодателя к другому лицу не влечет за собой изменения или расторжения договора аренды.

Как по требованию арендатора, так и по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут только по решению суда. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в случаях, когда арендатор:

- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

- существенно ухудшает имущество;

- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

- не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при их отсутствии - в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Арендатор вправе требовать  досрочного расторжения договора аренды, если:

- арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

-переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены им во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

-арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при их отсутствии в договоре - в разумные сроки;

-имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Указанные основания  не являются исчерпывающими. Стороны  в договоре могут установить и другие основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора или арендодателя.

ГК РФ установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора (претензионный порядок) в  тех случаях, когда имеются основания  для расторжения договора аренды по инициативе арендодателя. При этом арендодатель обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости устранения им допущенных нарушений исполнения обязательств в разумный срок (в письменном предупреждении должен быть указан конкретный срок устранения нарушений). Если в установленный срок арендатор не устранит допущенные нарушения, арендодатель может обратиться в суд с исковым заявлением о досрочном расторжении договора аренды, к которому должны быть приложены документы, подтверждающие факт соблюдения им претензионного порядка разрешения спора с ответчиком (арендатором). Это могут быть копия письменного предупреждения и почтовая квитанция о его направлении с уведомлением о вручении арендатору либо иной документ, доказывающий факт получения арендатором письменного предупреждения.

В случае несоблюдения арендодателем  процедуры досудебного урегулирования спора суд возвращает исковое  заявление без рассмотрения. Возвращение  искового заявления не препятствует арендодателю после устранения допущенных нарушений повторно обратиться в суд с просьбой о досрочном расторжении договора аренды³⁷.

Соблюдение претензионного (досудебного) порядка урегулирования спора в случае досрочного расторжения  договора аренды по инициативе арендатора не требуется.

Традиционно для российского  гражданского законодательства в ГК РФ регламентируются вопросы собственности  на произведенные арендатором улучшения  арендованного имущества. Так, отделимые  улучшения арендованного имущества, произведенные арендатором, являются его собственностью. Однако договором аренды может быть предусмотрено, что собственником отделимых улучшений, произведенных арендатором, будет являться арендодатель.

Неотделимые улучшения  арендованного имущества во всех случаях являются собственностью арендодателя. Арендатор имеет право требовать возмещения стоимости этих улучшений только тогда, когда они произведены за счет его собственных средств и с согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором аренды.

Не подлежит возмещению стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя. Не подлежит возмещению и стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором с согласия арендодателя, но не за счет собственных средств.

Н.Н. Аверьянова считает, что любые улучшения (как отделимые, так и неотделимые), произведенные арендатором за счет амортизационных отчислений от стоимости арендованного имущества, являются собственностью арендодателя³⁸.

В заключение данного параграф отметим, что досрочное прекращение пользованием арендуемым имуществом (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы. Приведем пример из практики:

«Акционерное общество (арендодатель) обратилось в арбитражный  суд с иском к обществу с  ограниченной ответственностью (арендатору) о взыскании арендной платы.

Решением суда первой инстанции в иске отказано со ссылкой  на то обстоятельство, что истребуемая истцом арендная плата начислена за период после фактического освобождения ответчиком арендуемого помещения.

В апелляционной жалобе на решение  суда истец просил удовлетворить  его требование о взыскании арендной платы, так как она начислена  до момента прекращения в установленном порядке действия договора аренды.

В ходе рассмотрения апелляционной  жалобы установлено, что в свое время  спорный договор аренды был возобновлен  на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ.

Такой договор может быть прекращен в любое время по инициативе каждой из сторон с обязательным предупреждением другой стороны за три месяца.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд апелляционной инстанции  отметил, что в течение трех месяцев  с момента подобного предупреждения договор сохраняет свою силу для обеих сторон. Поэтому отказ арендатора вносить арендную плату за указанный период необоснован даже в том случае, когда помещение освобождено им досрочно, то есть до истечения трех месяцев.

Спорный договор аренды и взаимные обязательства сторон могли быть прекращены иначе, чем это вытекает из правил пункта 2 статьи 610 ГК РФ, если бы стороны пришли к соглашению об этом. Однако такого соглашения сторон не имеется и в материалах дела отсутствуют доказательства обращения арендатора к арендодателю с соответствующим предложением.

Отсутствуют и доказательства передачи арендатором помещения арендодателю до момента прекращения действия договора, определенного по правилам пункта 2 статьи 610 ГК РФ.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что требование арендодателя о взыскании арендной платы до момента прекращения действия договора правомерно, и удовлетворил иск».

Еще одно положение, которое нужно  учитывать – это, что договор  аренды, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ на новый срок, является новым договором аренды. Соответственно договор может содержать новые существенные условия, отличные от раннее действующего договора (например, размер платы). Приведем пример из практики:

Акционерным обществом и собственником  здания был заключен договор аренды нежилого помещения.

При заключении договора аренды на новый  срок между сторонами возникли разногласия  по размеру арендной платы.

Арендодатель, полагая, что  спор возник об изменении договора, передал указанные разногласия на разрешение арбитражного суда.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения  постановлением апелляционной инстанции, в иске отказано на основании абзаца второго пункта 1 статьи 621 ГК РФ, согласно которому при заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Суд кассационной инстанции  отменил судебные акты и передал  дело на новое рассмотрение в суд  первой инстанции по следующим основаниям.

Согласно статье 610 Кодекса договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Арендодатель известил арендатора об истечении срока действия договора аренды и о необходимости  в случае намерения ответчика  в дальнейшем использовать имущество  заключить договор аренды на новый срок, что свидетельствует о прекращении ранее действовавшего договора аренды в связи с истечением его срока.

По смыслу статьи 621 ГК РФ заключение договора аренды на новый  срок является заключением нового договора.

Иск предъявлен в связи  с отказом ответчика подписать договор аренды на новый срок из-за внесенных арендодателем изменений в части размера арендной платы.

Таким образом, между  сторонами возник преддоговорный спор.

Статьей 22 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации³⁹ установлено, что к разрешаемым арбитражным судом спорам относятся споры о разногласиях по договору, заключение которого предусмотрено законом или передача разногласий по которому на разрешение арбитражного суда согласована сторонами.

Имеющаяся в деле переписка свидетельствует о том, что стороны обсуждали вопрос о возможной передаче возникших разногласий на разрешение арбитражного суда.

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции передал  дело в суд первой инстанции, указав на необходимость выяснения вопроса о наличии соглашения сторон о такой передаче».

При заключении в соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ договора аренды на новый срок стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора:

«Комитет по управлению имуществом (арендодатель) обратился  в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании долга по арендной плате.

Возражая против заявленного  требования, ответчик сослался на то, что  предъявленная ко взысканию с  него сумма представляет собой разницу  между размером арендной платы, установленным в ранее действовавшем договоре аренды, и арендной платой, определенной при заключении договора аренды на новый срок. По мнению ответчика, изменение размера арендной платы при заключении договора аренды на новый срок противоречит пункту 3 статьи 614 ГК РФ, согласно которому изменение арендной платы допускается не чаще одного раза в год.

Арбитражный суд признал  доводы ответчика необоснованными  по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 621 ГК РФ заключение договора аренды на новый срок по существу является заключением нового договора. Поэтому стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора аренды.

Норма пункта 3 статьи 614 Кодекса регулирует порядок пересмотра арендной платы в период действия договора аренды, в связи с чем  не подлежит применению при заключении договора на новый срок.

Согласно абзацу второму  пункта 1 статьи 621 ГК РФ при заключении договора аренды на новый срок условия  договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Предложенный арендодателем  проект договора аренды на новый срок, предусматривающий повышенный размер арендной платы, был подписан арендатором без каких-либо замечаний. Учитывая изложенное, суд признал требование истца о взыскании задолженности, рассчитанной исходя из размера арендной платы, определенного в новом договоре аренды, правомерным.⁴⁰

 

 

 

 

 

 

2 Особенности  отдельных видов договоров

2.1 Особенности  договора проката

 

По договору проката  арендодатель осуществляет сдачу имущества  в аренду в качестве постоянной предпринимательской  деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование .

В определении договора проката отражены три его специфические  черты, а именно:

- в качестве арендодателя  выступает специальный субъект  – предприниматель. Причем ГК  РФ особо подчеркивает, его предпринимательская деятельность по сдаче имущества в прокат должна быть постоянной, доход от которой становится основным или дополнительным источником существования. В любом случае такая деятельность должна быть систематической. Разовая сделка по сдаче в аренду движимого имущества проката не составляет. Иными словами, заключение договоров проката должно быть целью деятельности предпринимателя, его профессиональным занятием. Юридическое лицо, являющееся коммерческой организацией и индивидуальный предприниматель должны избрать именно этот вид деятельности. Если же юридическое лицо имеет специальную правоспособность, то его возможность заниматься прокатом должна быть предусмотрена учредительными документами.