Развитие ипотеки в РК

Содержание.

Введение…………………………………………………………………………..…9                                                                                                            

Глава I  Теоретические и методологические основы учета и анализа ипотечного кредита                       

1.1.Сущность  и принципы ипотечного кредита……………………………….…11

1.2. Методологический  подход к организации ипотечного кредитования в Республике Казахстан …………………………………………………………………20

1.3. Организация  учета ипотечного кредитования  в коммерческих банках…...31

1.4. Методы  и источники анализа ипотечного  кредитования в коммерческих  банках……………………………………………………………………………….38

1.5. Нормативно-правовое  регулирование кредитных операций  в Республике Казахстан……………………………………………………………………………44 

Глава II Учет ипотечного кредитования на примере Атырауского филиала АО «Народный Банк Казахстана».

2.1. Общая  характеристика Атырауского филиала  АО «Народный Банк Казахстана»……….……………………………………………………………………….48

2.2. Учетная  политика и структура бухгалтерской  службы в Атырауском филиале АО «Народный Банк Казахстана»………………………………………….53

2.3. Процедуры  организации и этапы  ипотечного  кредитования в АО «Народный Банк Казахстана»……………………………………………………………..65

2.4. Аналитический  и синтетический учет ипотечных  кредитов в  Атырауском филиале АО «Народный Банк Казахстана»……………………….……………...81 

Глава III  Анализ ипотечного кредитования в Атырауском филиале АО «Народный Банк Казахстана»

3.1. Анализ  ипотечных кредитов в Атырауском  филиале АО «Народный Банк  Казахстана» ……………………..………………………………………………….86

3.2. Анализ  доходности Атырауского филиала  АО «Народный Банк Казахстана» …………………………………………………………………………………..89 

Заключение……………………………………………………………….………..96 

Список  использованной литературы…………………………………………..99 

Приложения           

Введение.

          В условиях развивающейся Казахстанской  экономики постоянно необходимы средства для инвестиций, без которых вряд возможен прогресс. В данный период особенно необходима активизация кредитной деятельности банков второго уровня нашей республики. Банки осуществляют кредитную деятельность во всех регионах страны, охватив почти все секторы экономики в соответствии  со своей внутренней кредитной политикой и действующим законодательством.

      Временное высвобождение средств в одном  секторе экономики и образование их потребности в другом, дает предпосылки развития кредитных отношений. Кредит, как возвратное движение средств, способствует возникновению других средств, соответственно сам по себе предполагает  определенный экономический рост.

      Для того чтобы этот рост имел место в современной экономике, необходимо сделать кредит доступным для широких слоев населения, чтобы сама по себе мысль о реальной возможности получения кредита прочно вошла в сознание наших граждан.

      Современный этап развития финансового сектора экономики РК характеризуется заметным увеличением доли ипотечных кредитов в активах банков второго уровня. При этом имеет место качественное развитие ипотечных продуктов, которые можно классифицировать по ставкам и срокам кредитования, размерам первоначального взноса и т.д. Кроме кредитов на покупку жилья, выдаются кредиты на его строительство, ремонт и реконструкцию; приобретение коммерческой недвижимости и др.

      Однако  следует отметить, что развитие строительства, определенного правительством как отрасль, в немалой степени являющаяся своеобразным локомотивом для экономики, идет пока в основном в направлении возведения элитного жилья. Вместе с тем, процент населения, которое может позволить себе такое жилье, относительно невелик. Поэтому в скором времени строительные компании встанут перед необходимостью ориентироваться на рынок жилья среднего качества. Если учесть при этом степень обветшания имеющегося жилого фонда, планируемый прирост населения, развитие экономики, то спрос на жилую недвижимость среднего уровня в Казахстане должен возрасти. Очевидно, что люди среднего достатка не смогут оплатить приобретаемое ими жилье сразу и нуждаются в длительной рассрочке таких платежей. Следовательно,  для успешного решения жилищной проблемы большинства населения страны требуется развитие ипотечного кредитования, рынка ипотечных облигаций и других инструментов, а также всей инфраструктуры данного сектора финансового рынка страны.

        Рассмотрение особенностей предоставления  ипотечного кредита в условиях рыночных отношений, при нестабильных рыночных условиях, а также, рассмотрение путей совершенствования предоставления ипотечного кредитования является целью данной дипломной работы.

В этой связи задачами дипломной работы являются:

• рассмотреть порядок бухгалтерского учёта кредитных операций коммерческих банков, сущность ипотечного кредитования, основные принципы и функции ипотечного кредита;
• рассмотреть этапы предоставления ипотечного кредита;
• провести анализ существующих процессов организации ипотечного кредитования и рассмотреть варианты совершенствования и способов развития программ ипотечного кредитования.

Глава I  Теоретические и методологические основы учета и анализа ипотечного кредита.

1.1. Сущность и принципы  ипотечного кредитования.

      В последние несколько лет не малый интерес вызывает такое понятие как ипотека. Понятие «Ипотека» впервые появилось в начале VI века до нашей эры и было, связано с обеспечением ответственности должника кредитору определенными земельными владениями и связанными с ними строениями. Обязательство оформлялось установлением на границе земельной территории одноименного столба с надписью, что указанная собственность служит обеспечением претензий кредитора  в поименной сумме. Позже для этой цели появились особенные книги, называвшиеся ипотечными. Важной характеристикой первоначальных форм ипотеки являлась гласность, т.е. каждое заинтересованное лицо могло беспрепятственно удостовериться относительно состояния известной земельной собственности.

      Ипотека (от греческого - залог) залог недвижимого имущества, который осуществляется   без передачи этого имущества во владение залоговому кредитору. Предметом ипотеки является недвижимость или права на нее.

      Закладная - долговое свидетельство о залоге недвижимости, выдаваемое банку заемщиком. Ипотечное кредитование - залог недвижимого имущества при получении ссуды в кредитном учреждении, дающее право кредитору преимущественного удостоверения претензий к должнику на сумму заложенного имущества. Ипотечный кредит - долгосрочная ссуда, выдаваемая коммерческими и специализированными банками, кредитно-финансовыми учреждениями под заклад недвижимого имущества (земли, жилых помещений, недвижимости производственного и коммерческого назначения), право собственности, на которое переходит на время кредитования к кредитору, хотя само имущество находится в пользовании заемщика. Временное отчуждение права собственности означает, что до погашения ссуды заемщик не может продать заложенное имущество и лишь после погашения кредита к нему возвращается право распоряжаться имуществом, освобожденным от залога. Механизмы и процедуры залоговой формы кредитования являются наиболее сложными по сравнению с гарантированными обязательствами, поручительствами и т.д., в особенности в случае с недвижимостью. Суть механизма ипотечного кредитования состоит в том, что заемщик выдает кредитору (банку) залоговое обязательство,  подтверждающее право банка получить в собственность заложенную недвижимость (дом и землю или просто дом и т.д.) при невыполнении заемщиком платежного обязательства в установленные сроки (возврат суммы основного долга плюс проценты).

      Необходимость появления ипотеки было обусловлено  развитием товарооборота и увеличением числа сделок с недвижимостью. Согласно ипотеке обязательство обеспечивается залогом, и что особенно важно остающимся в пользовании залогодателя. Отличие ипотеки - залога, в юридическом аспекте, по отношению к другим видам обеспечения (задаток, неустойка, поручительство), заключается в вещном обеспечении требований кредитора, обеспеченности «ответственности вещи», но не лиц.

      И так как залоговое право есть право абсолютное, вещь остается предметом залога и при переходе права собственности от должника к третьим лицам. Права обращения взыскания на заложенную вещь предпочтительно перед всеми другими требованиями. В соответствующей ситуации кредитор вправе истребовать вещь, обозначенную как предмет залога, у любых лиц (собственника или третьих лиц) и удовлетворить себя по обязательству предпочтительно перед всеми кредиторами должника. Данные юридические категории заимствованные и развитые Римским  частным правом из греческого права используются в современной практике с незначительными изменениями, в том числе и законодательстве Республики Казахстан.

      В соответствии с Гражданским кодексом Республики Казахстан «Ипотека - вид залога, при котором заложенное имущество, находится во владении и пользовании третьего лица. Предметом ипотеки могут быть предприятия, строения, здания, сооружения, квартиры в многоквартирном доме, транспортные средства, космические объекты, товары в обороте и другое не изъятое из гражданского оборота имущество» (п.1 ст.303 ГК РК).

      Несмотря  на столь широкий диапазон охвата понятием ипотека имущества (ипотека недвижимости) имеет все-таки преимущественный характер. Так  в соответствии с ГК «Залог предприятий, зданий, сооружений, квартир, прав на земельные участки и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется Законом Республики Казахстан об ипотеке недвижимости. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются в случаях,  когда Законом Республики Казахстан об ипотеке недвижимости не установлены иные правила».

      Еще одним немаловажным нюансом является необходимость обязательной регистрации залога недвижимости в органах осуществляющих подобную регистрацию. Причем право залога возникает только после государственной регистрации ипотечного свидетельства, т.е. ипотека приобретает законную силу, тогда как до регистрации, даже в силу заключения двухстороннего договора, ипотечное свидетельство  не имеет никакой юридической силы.

      Как экономическая система, ипотечное  кредитование, классифицируется в зависимости от способов рефинансирования, кредитных учреждений осуществляющих ипотечное кредитование, на финансовом рынке. Также известно, что на сегодняшний день ресурсы для ипотечного кредитования привлекаются банками второго уровня из традиционных для банковского бизнеса источников, и что эти источники не удовлетворяют банки с точки зрения долгосрочности, объемов и стабильности. Значит, существует потребность в поиске новых источников финансовых ресурсов удовлетворяющих требованиям к ипотечному кредитованию.

      Если  попытаться систематизировать существующие модели ипотечного кредитования по способам рефинансирования, не принимая во внимание модель, которая, как упоминалось, имела место до последнего времени в Казахстане, то основными видами финансирования жилищного строительства являются – система жилищных сбережений и система долгосрочного ипотечного кредитования.

      Система жилищных стройсбереженнй – это  система финансирования жилья, основанная на накоплении собственного капитала с последующим правом на кредит для проведения мероприятий по улучшению жилищных условий. Сущность системы сройсбережений заключается в том, что граждане, желающие улучшить свои жилищные условия, берут обязательство накопить часть необходимых для этого средств на ссудосберегательных счетах в банке (не менее 50% от стоимости жилья), а банк, в свою очередь, обязуется предоставить вкладчику ссуду, в размере разницы между договорной суммой и суммой его собственных сбережений. Такая система на сегодняшний день реализовывается через функционирование АО «Жилищный Строительный Сберегательный Банк Казахстана».

      Основной  особенностью системы стройсбережений  является то, что предоставляемые населению ссуды формируются на основе сбережений осуществляемых непосредственно вкладчиками  и в принципе связи между осуществляемыми кредитными операциями и финансовыми рынками  нет, т.е. кредитное учреждение рефинансируется за счет кругооборота средств, своих вкладчиков не выходя на открытый рынок за дополнительным капиталом и не обращаясь к каким либо финансовым посредникам. Заемщик и поставщик кредитных ресурсов  - источник рефинансирования выступает в одном лице в рамках данной системы. Несомненными плюсами данной системы являются независимость ставок вознаграждения от ситуации на финансовых рынках, сравнительная низость ставок, надежность системы, но в то же время система не привлекает средства инвесторов для стимулирования процесса развития жилищного строительства и ускорения процесса  предоставления кредита.