Развитие ипотеки в РК

      На  сегодняшний день нормативно-правовая база для создания сберегательных банков сформирована - в 2000 году был принят Закон о строительных сбережениях, практически, компиляция с немецкой системы стройсбережений. В течение уже 2001 года на рынок Казахстана вышли европейские строительно-сберегательные банки. Проблемы же функционирования строительно-сберегательной системы в силу специфичности, проявятся не сразу, так как определенное время со дня полноценного функционирования системы стройсбережений, в лице строительного банка, будет проходить минимальный установленный законом срок  накопления.

      В самой же Германии, на родине системы  стройсбережений 35% населения имеет договор о стройсбережениях и 43% строящего жилья финансируется с помощью средств по строй сбережению. История же стройсбережения в Германии берет начало после Первой мировой войны. Германия испытывала острый недостаток в жилье, по приблизительным подсчетам не хватало 800000 квартир. К тому же не было и капитала, чтобы исправить положение. Сложившаяся ситуация привела к тому, что нуждающиеся в жилье люди объединялись в «коллектив вкладчиков», члены которого обязывались регулярно делать взносы в общую кассу.

      Предварительно  было оговорено, в какой очередности  каждый из них получит установленную договором сумму для строительства жилья. Так, в 1942 году стал годом основания первой немецкой строй сберкассы. Но, несмотря на большую долю финансирования строительства жилья за счет строительных сберегательных касс – 2/3 всего жилищного строительства немаловажное значение имеют и иные схемы финансирования жилья.

      Как было сказано выше, следующей моделью  ипотечного кредитования является так называемая система долгосрочного ипотечного кредитования. Основным принципом данной модели является привлечение ресурсов для ипотечного кредитования на внешних рынках капитала, что в целом и обуславливает специфичные характеристики данной модели. В рамках модели долгосрочного ипотечного кредитования существует масса модификаций в зависимости от способов привлечения средств на рефинансирование ипотечного кредитования, поддержки государства, организационной структуры (наличия, отсутствия посредников), и т.д., причем сохраняется главный принцип – тесная взаимосвязь кредитных институтов, осуществляющих ипотечное кредитование с внешними рынками заемного капитала.

      Специфичными  характеристиками данной модели являются обращаемость, наличие вторичного рынка ипотечных закладных, т.е. возможность продажи закладной ее первичным кредиторам и последующими владельцами (держателями) третьим лицам – инвесторам. Данная возможность, являясь сильной стороной модели долгосрочного ипотечного кредитования, в то же время несет в себе основные недостатки модели. С одной стороны обращаемость закладных на финансовом рынке позволяет вовлекать больший объем капитала в виде средств инвесторов, способствовать снижению стоимости ипотечного кредитования для заемщиков при избыточной ликвидности на рынках капитала, способствовать переливам капитала, а также многие другие положительные характеристики для всех участников данного процесса. С другой, обращаемость закладных на рынке заемного капитала точнее на организованной его части рынке ценных бумаг, вносит в функционирование данной системы некоторый элемент нестабильности, что особенно чревато на развивающихся рынках. Стабильность же, является наиболее важной предпосылкой для успешного функционирования системы ипотечного кредитования.

        Общей чертой для всех моделей  ипотечного кредитования является  подразделение на первичный и вторичный ипотечные рынки. Эти два сегмента взаимодополняют  друг  друга и в совокупности служат обеспечением доступности жилья и гибкости его финансирования.

      Первичный рынок – сегмент общего кредитного рынка, непосредственно охватывающий деятельность ипотечных банков и иных финансовых институтов по кредитованию физических и юридических лиц под залог недвижимого имущества. Данный сегмент практически идентичен для большинства модификаций системы ипотечного кредитования.

Схема № 1

Стандартная схема появления  закладной на первичном рынке

         

                                                                                                         

 

 
 
 
 

      Основным  инструментом, с помощью которого строятся взаимоотношения субъектов первичного рынка, является кредитный договор, который также принято называть закладной. Основными субъектами данного рынка являются специализированные кредитные учреждения – ипотечные банки или иные финансово-кредитные учреждения и их клиенты – заемщики.

      Основными чертами выдаваемого ипотечного кредита являются, как правило, сравнительно крупный размер кредита, в силу которого он не может быть выплачен за счет текущих доходов заемщика, и вытекающая отсюда долгосрочность ипотечного кредита, что и порождает проблемы с его предоставлением. Это вызвано двумя причинами:

      Первая  – в течение длительного  периода  существенно растут риски кредитора, в особенности в отношениях с заемщиком физическим лицом. Вероятность неблагоприятных событий для заемщика увеличивается пропорционально длительности периода кредитования. Это является основной причиной высокой стоимости ипотечного кредита, а зачастую и отказа кредитных учреждений от осуществления подобных операций.

        Вторая – невыгодность для  кредитора отвлечения крупных  объемов кредитных ресурсов на  длительный срок при наличии  более высоко оборачиваемых способов размещения средств.

      Эти и иные причины привели к созданию вторичного рынка ипотечных кредитов. Тогда как первичный рынок связан с устоявшимися приемами потребительского кредитования, вторичный рынок связан с механизмами функционирования рынка капитала.

      Вторичный рынок – это сегмент общего кредитно-финансового рынка, на котором происходит формирование ресурсов для совокупного кредитного портфеля ипотечной системы как за счет простого обращения закладных на рынке, так и за счет трансформации персонифицированных закладных в обезличенные доходные ценные бумаги – секьюретизации, и размещение их среди инвесторов. Главной целью организации и функционирования данного рынка является удешевление кредитных ресурсов для конечных потребителей – заемщиков, посредством рефинансирования субъектов кредитования – банков по минимальным ставкам, а также распределения рисков между субъектами вторичного рынка.

      Наиболее  часто упоминаемыми функциями, которые  выполняет вторичный рынок, равно как и вся система долгосрочного кредитования, являются следующие:

1. Обеспечение ликвидности.  При определенном уровне качества закладных эмитент, инвестор или иной держатель может реализовать их на рынке что позволяет ему удовлетворить свои потребности в ликвидности при более высокой, как правило, доходности, чем по государственным ценным бумагам.
2. Уменьшение цикличности жилищного финансирования. В периоды дефицита капитала объемы жилищного строительства, как правило, резко падают. Рефинансирование же кредитных учреждений посредством вторичного ипотечного рынка снижает цикличность рынка недвижимости, выполняя при  этом роль связующего звена между рынком недвижимости и рынком капитала.
3. Распределение капитала между регионами. Вторичный рынок обеспечивает переливы капитала из регионов с его излишком в регионы, где наблюдается дефицит капитала на финансирование жилья. Дефицит наблюдается в тех

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

регионах, где спрос на кредиты превышает  сбережения, т.е. предложение капитала.

4. Сглаживание различий в ставках по кредитованию и диверсификации инвестиционного портфеля. Мобильность капитала позволяет устранить различия между регионами в ставках по кредитам и диверсифицировать портфель инвесторов против регионального риска.

     Основными субъектами вторичного рынка являются: ипотечный банк – предоставивший ипотечный кредит и нуждающийся  в дополнительных средствах для продолжения своей деятельности и инвестор желающий разместить  свои временно свободные ресурсы в надежные доходные инструменты. В зависимости от модификации системы долгосрочного ипотечного кредитования эта схема может быть дополнена агентством – посредником между ипотечным банком и инвестором.

     Задачей агентства является принятие на себя части рисков по ипотечным ценным бумагам и повышение привлекательности данных ценных бумаг для инвестора с одной стороны и уменьшение издержек рефинансирования для первичного кредитора с другой.

1.2. Методологический  подход к организации  ипотечного кредитования  в Республике Казахстан

      Механизм  кредитования и организация кредитной  работы в банке определяются каждым банком самостоятельно на основе кредитной политики, разработанной ими с учетом рекомендаций Национального банка.

      На  открываемых клиентам ссудных счетах ведется учет ипотечных кредитов. На отдельных балансовых счетах ведется учет долгосрочных ипотечных кредитов, выданных одному клиенту. По дебету ссудного счета отражается сумма выданного ипотечного кредита, по кредиту - ее погашение. Режим ссудного счета определяется в договоре: выданный ипотечный кредит может быть перечислен на расчетный (корреспондентский) счет заемщика; банк может оплачивать затраты клиента по кредитуемой сделке по мере поступления соответствующих расчетных документов, постепенно увеличивая размер ссудной задолженности клиента, но не выше определенной в договоре суммы предоставляемого кредита.

      Весьма  важный момент при решении вопроса о выдаче кредита - обеспечение выдаваемых банком ипотечных кредитов. И хотя обеспеченность ипотечного кредита как таковая еще не гарантирует ее погашения, риск банка понести существенные убытки в значительной мере уменьшается. Кроме того, обеспечение кредита - это гарантия не только возврата заемных средств, но и прибыли банка. В данной связи расширяется практика выдачи поручительств и гарантий, оформления залогового обязательства, движимого и недвижимого имущества физических и юридических лиц

      Оформление  кредитной сделки происходит по заявке заемщика, к ней прилагается анкета заемщика путем заключения кредитного договора между кредитором и заемщиком. В кредитном договоре обязательно определяются следующие основные условия:

•      цель кредита;

•     общая сумма выдаваемого кредита;

•     валюта кредита;

•     сроки погашения кредита;

•     способ погашения кредита;

•     обеспечение (вид, сумма);

•     размер ставок вознаграждения.

      По  каждому выданному кредиту все  документы, представленные клиентом, подшиваются в кредитное досье. По бланковым кредитам в кредитном досье достаточно наличия основной документации, требуемой при предоставлении любого кредита. Основной является следующая документация:

      - заявление, подписанное заемщиком,  содержащее указание цели использования кредита и опись имущества, которое может быть предоставлено для залогового обеспечения возврата кредита, с указанием балансовой стоимости;

      - оригинал заключенного кредитного  договора;

      - справка о трудоустройстве и  размере заработной платы заемщика, если им является физическое лицо;

      - расчеты, подготовленные уполномоченным  работником банка, подтверждающие способность заемщика обеспечить достаточный поток денег, необходимых для совершения платежей по возврату кредита;

      - решение соответствующего органа банка об одобрении  выдачи кредита по срокам и другим условиям;

      - документы, подтверждающие цель  использования кредита;

      Если  предоставленный кредит обеспечен  залогом в виде недвижимости, то дополнительная документация по кредитному досье должна включать в себя:

      - оригинал заключенного договора  об ипотеке или о залоге  с отметкой о его государственной регистрации;

      - документ об оценке, подтверждающий  и доказывающий рыночную стоимость заложенного имущества;

      - документы, подтверждающие покупную цену заложенного имущества, если кредит выдан для приобретения этого имущества.

      Следующим важным этапом процесса кредитования является контроль за расходованием предоставленных в ссуду средств. Интерес банка к хозяйственной деятельности предприятий и ужесточение контроля могут быть обусловлены только появлением сомнений относительно перспектив возврата ссуды.