Гостиницы и их виды

Согласно статистике, 60-70% всех отелей числятся в жилом фонде, с оформлением на физических лиц. Их рабочая деятельность заключается  в посуточной сдаче помещения  в аренду по условиям договора. Отсутствуют  проблемы с налоговой инспекцией, хотя такую работу в основе и не назовёшь «гостиничным бизнесом», не говоря уже о получении «звёздности».

Следующей большой проблемой, которую можно было бы выделить с  советских времён, — это санитарные и пожарные нормы, ГОСТы и СНиПы, которые уже относительно современного этапа не имеют никакого отношения. Поэтому в Северной столице порядка  около 15% мини-отелей незарегистрированные и работают на нелегальной основе. Да и предприниматели особенно не собираются организовывать своё дело согласно старым нормам и предписаниям.

Поэтому учитывая все вышеперечисленное, да и все недочёты, точное количество мини-отелей по статистике не смогут назвать  ни чиновники, ни участники данной сферы  бизнеса.

Как исправить ситуацию на рынке гостиничных услуг? Изменить и дополнить старые правила и  соответственно вновь разработать  городские стандарты, и необходимо сравнительно упростить процедуру  перехода здания или строения в нежилой  фонд. Ещё неплохим шагом бы являлась помощь и внимание гостиничному бизнесу  со стороны государства, а так  же привлечение нового числа инвесторов.

Сам процесс создания

Попытаемся с Вами рассмотреть  процесс создания небольшого бизнеса, на примере мини-отеля на 10 номеров.

Первоначально всё начинается с выбора соответствующего помещения, и лучше всего под эту ремарку  подходят коммунальные квартиры на втором этаже в фасадных домах. Выбор  место расположения – это историческая часть города, с наличием подобающей инфраструктуры, непосредственная близость к магазинам, кафе и ресторанам. Общая  площадь предприятия, учитывая административные помещения, коридоры, кухни и номера, допустима не менее 300-350 квадратных метров. Большой минус, что подобные квартиры тяжеловато найти, и самое  сложное – это расселение жильцов. Порядка 24 миллиона рублей понадобится  за квадратный метр такого помещения.

Далее следует этап реконструкции  и перепланировки в строительства  Вашего бизнеса. Хотелось бы Вас морально приготовить к последующей материальной трате, которая выльется буквально  в половине той сумме, что вы потратили  на первоначальном этапе. После окончании планировки необходимо заключение договоров с соответственными надзорными органами (энергетики, пожарные, водоканал и санэпидстанция).

По завершении этих невозможно скучных дел, появляется творческий этап – разработка дизайна интерьера  Вашей гостиницы. И самое важное в этом деле – стремление к уюту и комфорту, а не откат к прошлым  коммуналкам. Приобретение оборудования (предметы интерьера, мебель, сантехника и бытовая аппаратура) заставит потратиться  порядка 6-7 миллионов рублей.

Приступая к ценоопределению, следует хорошо изучить рынок спроса Вашего города и предложения конкурентов. При кастинге гостиничного персонала следует уделить особое внимание последующему железному порядку и постоянному обучению. Кадровый состав мини-отеля на 10 номеров будет следующим:

управляющий;

старший администратор;

3-4 администратора;

главный бухгалтер;

начальник отдела бронирования;

2-3 горничных.

Желательно знание английского  языка для персонала, но для администратора – обязательное условие для работы. Практически, многие должности при  желании можно и совмещать.

Во всем же остальном можно  придерживаться общечеловеческого  здравого смысла. Но завтрак и очень  чистое бельё должно быть обязательным! Так же можно предоставлять и  следующие услуги, как сауна, спортивный и тренажёрный залы, прокат автомобилей, заключив соглашения и договора с  их владельцами.

Самый важный аспект в работе гостиничного бизнеса и всей сферы  в целом – это появление  постоянных клиентов, и над этим вопросом придётся потрудиться, и даже не один год. Зачастую в этом смогут помочь турфирмы, за посредничество которых  придется отчислять 10-20% от оборота. Так  же немаловажным фактором продвижения  на рынке гостиничного бизнеса является реклама, интернет и глянцевые журналы  – основные средства привлечения  всё новых и новых клиентов.

Мини-отель – это замечательный  вариант бизнеса, в который следует  вкладывать как финансовые потоки, так и собственные силы и даже «частичку души».

Удачи Вам в Ваших начинаниях!

Часть первая: от замысла до проекта 
С чего начинать 

Гостиничный бизнес следует  начинать с выяснения, нужна ли будет  вашему городу через полтора-два  года (минимальный срок для получения  разрешений и строительства) новая  гостиница, и если да, то какая.  
 
Выяснять это, к сожалению, придется "на глаз", руководствуясь прежде всего здравым смыслом, а не рекомендуемыми нормами (например, 10 мест на 1000 человек городского населения). Вряд ли их можно применить в стране, где карта распределения материальных и финансовых благ по городам и весям напоминает сшитое из разноцветных лоскутов цыганское одеяло. 
Первое, что нужно сделать, анализируя потенциальные "гостиничные потребности" местного рынка, - попытаться спрогнозировать, как будет развиваться в данном городе "деловой туризм", поскольку именно находящиеся в деловых поездках бизнесмены и сотрудники фирм (по бывшей советской терминологии - "командированные") занимают львиную долю номеров большинства украинских гостиниц. Анализировать при этом нужно не столько "общий фон" деловой активности, сколько наличие в городе такой "приманки" для будущих иностранных и отечественных "командированных", как, к примеру, предприятия, обладающие экспортным потенциалом. Кстати, если в городе есть такого рода крупное предприятие (и оно не держит свой небольшой "приют" для приезжих), то это сулит отельерам воплощение в жизнь их заветной мечты - наличие постоянного и богатого корпоративного клиента. 
На втором этапе анализа потенциального рынка гостиничных услуг следует "прикинуть", насколько возможно развитие экскурсионного туризма в данном городе. Это в первую очередь зависит от количества культурных и исторических памятников и оттого, сколько здесь начинается или завершается туристических маршрутов.  
Ну и в-третьих (а в курортной зоне, естественно, во-первых), нужно посмотреть, каковы у данной местности перспективы для организации сезонного отдыха - море, водоемы, горная местность с хорошо развитой транспортной инфраструктурой и т.п. 
 
Первое - попытаться спрогнозировать, как будет развиваться в данном городе "деловой туризм". 
Попытавшись спрогнозировать потенциальный спрос на гостиничные услуги, нужно проанализировать, будет ли ему соответствовать потенциальное предложение уже действующих и строящихся (если таковые есть или планируются) гостиниц. Если "зазор" между будущими спросом и предложением достаточно велик, в нем, скорее всего, найдется место и для вашей гостиницы. 
При этом, определяя "зазор", важно помнить, что дело не только в количестве гостиничных мест, принадлежащих потенциальным конкурентам, но и в качестве предоставляемых ими услуг. И тут, как говорится, возможны варианты. Например, в небольшом, но благополучном городе, где уже есть двухзвездочная гостиница на сто мест, вряд ли нужна такая же на двадцать мест, но зато вполне уместен двадцатиместный четырехзвездочный отель.

Кто такой гостиничный оператор  

Гостиничный оператор - компания, "ставящая" менеджмент в данной гостинице и управляющая ею в  дальнейшем. 
Обычно гостиничные операторы принадлежат к так называемым международным гостиничным цепям (или сетям - отсюда и название "сетевики") - "Хилтон", "Мариотт", "Шератон", "Рэдиссон", "Кемпински", Аccor и др. Эти компании-"сетевики" либо являются (становятся) владельцами или совладельцами управляемой ими гостиницы, либо, не будучи совладельцами, управляют ею "за процент", либо передают другой компании, которая будет управлять гостиницей, свой менеджмент и бренд по договору франчайзинга. 
Для украинской гостиницы это означает, во-первых, включение в мировую сеть бронирования данной гостиничной цепи и, во-вторых, возможность выйти на международный рынок туристических услуг не под родным, но никому за пределами родного отечества не известным именем, а под хорошо знакомым любому интуристу брендом, гарантирующим четко определенные стандарты гостиничных услуг.. 

Сколько стоит открыть гостиницу

Общая стоимость будущей  гостиницы зависит от трех главных  факторов - месторасположения, количества номеров и предполагаемой комфортабельности.  
 
Верхняя планка находится на уровне затрат, пока еще недоступном (а если и доступном, то неинтересном) подавляющему большинству потенциальных украинских инвесторов. К примеру, сметная стоимость семиэтажного четырехзвездочного проекта в центре Киева составляет EUR47 млн. Этой суммы с лихвой хватит на покупку или постройку нескольких промышленных предприятий, которые успешно "отобьют" вложенные в них деньги куда быстрее, чем за 7-12 (а то и 15) лет, определяемых экспертами как срок окупаемости гостиниц такого класса. 
Если говорить о более доступном "затратном уровне", то тут практики упоминают в первую очередь: 
небольшие и комфортабельные гостиницы в прилегающих к центру (строительство в самом центре обычно обходится намного дороже - см. "Где строить гостиницу", стр. 20) районах города (от $2-3 млн); 
небольшие и недорогие двух-, трехзвездочные гостиницы между центром и "спальными" районами (от $400 тыс.); 
и так называемые придорожные гостиницы, которые будут особенно выгодны, когда Украина наконец-то раскрутит свои самые многочисленные в Европе "транспортные коридоры" (от $1 млн). 
Сроки, за которые при условии успешной деятельности могут "отбиться" подобного рода заведения, эксперты называют разные - от 2 до 5 лет. 
Но вообще-то профессионалы считают, что правильнее говорить не о вышеприведенных абсолютных (а на самом деле весьма относительных) цифрах, а о конкретной стоимости одного квадратного метра, которая на этапе строительно-монтажных работ составляет $300-400. Стоимость последующей отделки для двух-, трехзвездочной гостиницы - $200 за 1 кв.м, для четырех-, пятизвездочной - намного выше. 
Профессионалы часто применяют и такой термин, как "стоимость номера", которая вычисляется делением суммы, затраченной на строительство гостиницы, на количество номеров в ней. Кстати, с учетом уровня предполагаемой комфортабельности заведения таким образом проще всего показать "вилку" затрат.  
Если номер в четырех-, пятизвездочной гостинице может обойтись инвестору в $150-200 тыс., то для "трех звезд" эта цифра уменьшится (опять же весьма приблизительно) до $100 тыс. и менее, а для "совсем простенькой гостиницы" - до $25-30 тыс. (а то и 15).

На какие деньги строить гостиницу

Суперпроекты осуществляются, как правило, с участием большого количества инвесторов, которыми, помимо самих заказчиков, могут стать (а  могут и не стать) владелец земельного участка (обладатель права на долгосрочную аренду), генеральный подрядчик, банк или банки, кредитующие проект, гостиничный  оператор (см. "Кто такой гостиничный  оператор", рядом) и другие участники  проекта. Если же говорить о возможных вариантах действий для "единоличного" инвестора, то в этом случае один из наиболее распространенных способов открытия небольшой гостиницы - покупка здания (лучше всего - бывшей ведомственной гостиницы или общежития) с его последующей реконструкцией на банковский кредит, взятый под купленную недвижимость. При этом если не реконструировать здание капитально, а сделать всего лишь приличный косметической ремонт, то, по словам профессионалов, есть возможность вернуть банковский кредит в срок за счет доходов от "заработавшей" гостиницы. 
На что нужно ориентироваться при проектировании 
Согласно требованиям Межгосударственного стандарта туристско-экскурсионного обслуживания, в гостинице с одной "звездой" должны быть: 
отдельный от служебного вход для гостей;  
автостоянка - количество мест не менее 10% количества номеров;  
лифт (в здании высотой более трех этажей);  
санузлы (унитаз, умывальник, душ или ванна) - не менее чем в 25% номеров и на каждом этаже;  
служба приема с зоной для отдыха и ожидания;  
комната бытового обслуживания;  
номерной фонд, в котором не менее 60% должны составлять одно-, двухместные номера. 
Площадь однокомнатного одноместного номера без санузла, лоджий и балкона должна быть не менее 8 кв.м, а однокомнатного двухместного - не менее 12 кв.м. 
При проектировании двухзвездочной гостиницы помимо вышеуказанных требований следует учитывать наличие следующего: 
ресторана или кафе (для гостиниц, имеющих более 50 номеров);  
многокомнатных номеров (апартаментов) или номеров, которые могут быть соединены. 
Санузлы должны быть уже в 50% номеров. А количество одно-, двухместных номеров должно составлять не менее 80% номерного фонда. 
Проектирование трехзвездочной гостиницы требует иного подхода к качеству услуг. Так, гостиница этого уровня, кроме уже указанного "джентльменского набора", предлагает своим клиентам: 
гараж или автостоянку с количеством мест, составляющим 20% количества номеров;  
конференц-зал для культурных/деловых мероприятий с оборудованием для синхронного перевода, а также аудио- и видеоаппаратурой;  
бизнес-центр с электронными средствами связи и копировальной техникой;  
парикмахерскую (при количестве номеров более 50);  
бар. 
В трехзвездочных гостиницах 100% номерного фонда должны составлять одно-, двухместные номера при полной укомплектованности всех номеров санузлами. Минимальная площадь одноместного однокомнатного номера увеличивается по сравнению с двухзвездочными гостиницами с 8 до 9 кв.м, а двухместного - с 12 до 14 кв.м. 
В четырехзвездочной гостинице, помимо уже перечисленного, должны быть: 
одноместные однокомнатные номера - до 16 кв.м, а двухместные - до 20 кв.м;  
ванна (никаких душей!) в санузлах;  
сауна;  
ресторан с несколькими залами (в том числе - банкетным) и отдельными кабинетами;  
косметический салон. 
Ну и наконец, проектируя пятизвездочную гостиницу, нельзя забывать, что, ко всему прочему, она должна еще и побаловать своего гостя такими излишествами: 
медицинский кабинет;  
плавательный бассейн с сауной;  
ночной клуб. 
Площадь одноместных однокомнатных номеров в пятизвездочной гостинице должна быть не менее 18 кв.м, а двухместных - 25 кв.м и более. 

Получение разрешений и строительство  

Задумав построить гостиницу "с ноля", приготовьтесь к  тому, что только этап получения  разрешений на землеотвод и строительство  растянется как минимум на год (на практике бывает и дольше) и может  обойтись в 40% и более сметной  стоимости проекта.  
 
Такой же срок уходит на получение разрешений от местных властей и на всякого рода согласования с местными службами при реконструкции под гостиницу какого-либо здания - даже при условии, что власти, как это деликатно говорится, "хотят помочь". 
О том, какой оптимальной стратегии лучше придерживаться на этом этапе будущему владельцу подобного рода лакомых для чиновников дорогостоящих "новостроек", БИЗНЕС уже писал не раз (см., например, "Кабак-$ под ключ", БИЗНЕС №51 от 17 декабря 2001 года, стр.38-49).

Мнение чиновника:гостиничный сбор нужно снизить 
 
Евгений САМАРЦЕВ, заместитель главы Государственной туристической администрации:

- Сейчас вопросы, связанные с  развитием гостиничного хозяйства,  переданы в ведение Государственной  туристической администрации. И  мы готовим ряд законодательных  инициатив, которые будут способствовать  созданию более благоприятной  атмосферы для ведения гостиничного  бизнеса. 
Один из тормозов - пресловутый гостиничный сбор, который составляет до 20%. По сути, это совершенно неправомерная дискриминация отдельного вида бизнеса, когда отельеры платят те же налоги, что и остальные предприниматели, плюс еще гостиничный сбор. Премьер-министр Украины поставил задачу оптимизации гостиничного сбора. И сейчас есть две точки зрения: либо вообще отменить сбор, либо снизить его до 5%. Второе, очевидно, более реально. 
Мы также стараемся "пробить" идею определенных "налоговых каникул" для гостиниц, которые должны вложить очень большие деньги в свое обновление - ремонт, реконструкцию номеров, покупку новых оборудования и мебели. Пока гостиницы платят за все это из прибыли. Мы же хотим решить вопрос так, чтобы все эти расходы относились на затраты гостиницы. Это способствовало бы расширению их возможностей для инвестирования в собственное развитие.

 
Мнение эксперта: налоги для гостиниц должны быть ниже 
 
Николай ЕВДОКИМЕНКО, генеральный директор Ассоциации гостиничных объединений и гостиниц городов Украины:

- Самый тяжелый вопрос в гостиничном  бизнесе - это высокие цены, которые  гостиницы вынуждены устанавливать  из-за непомерного налогового  пресса. 
В Белоруссии и Молдавии гостиничный сбор составляет 5%, на Западе - 1-2%, в России он вообще отменен. В Украине же почти во всех городах, кроме Киева, гостиничный сбор равен 20%. В Киеве гостиничный сбор составлял 10%, из которых 5% оставалось гостинице и 5% шло городу, а с прошлого года процент сбора зависит от разряда гостиницы. Для гостиниц 4-, 5-го разрядов (четырех-, пятизвездочных) - 20%, 3-го - 15%, 2-го и ниже - 10%. Поэтому ряд гостиниц, которые по качеству своих услуг могут претендовать на более высокий разряд, не делают этого, чтобы не платить лишние налоги. Кроме того, в Украине НДС для гостиниц составляет 20%, а в России - 13%, в гостиницах, которые принимают туристов, - еще ниже. В Европе НДС для гостиниц тоже ниже, чем в Украине. 
До позапрошлого года гостиницы не платили налог на землю, сейчас платят. Электроэнергию оплачивают по тарифам промышленных предприятий, т.е. в 5 раз дороже, чем раньше, когда платили по квартирному тарифу. 
Отсюда - и высокие цены.