Роль нотариата в противодействии коррупции и теневой экономике

• ввести обязательную нотариальную форму договоров с участием слепых, глухих, немых, глухонемых, недееспособных и ограниченно дееспособных граждан, за исключением мелких бытовых сделок;
• ввести обязательную нотариальную форму договоров дарения и продажи недвижимости.

Особенно ярко негативно проявляет себя исключение обязательного нотариального удостоверения из сферы сделок с недвижимостью. Негативный эффект этого исключения особенно значим в условиях массовой приватизации. Рассмотрим более подробно, как это воздействует на криминализацию данной сферы, в том числе – как расширяет коррупционные возможности, а также приводит к другим негативным последствиям.

Устойчивое состояние  гражданского оборота невозможно без  принятия государством мер, с помощью  которых создаются нормальные условия для реализации признаваемых за субъектами гражданских прав. Поддержание правопорядка и обеспечение законности в сфере имущественных отношений отвечает как частным, так и публичным интересам. Для участников гражданского оборота при официальной проверке сделок с недвижимостью, имеющих большую суммарную стоимость, устраняется риск негативных последствий, связанных с их недействительностью, сводятся к минимуму сделки, порожденные правовой неосведомленностью или недостаточным жизненным опытом субъектов. Интересам общества отвечает предупреждение сделок, преследующих цели, противные основам правопорядка и нравственности, а также недопущение других противоправных действий. Но, к сожалению, действующее законодательство нередко препятствует реализации данных задач.

В настоящее время  на основе Гражданского кодекса РФ принят и действует Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации).

Создание системы учреждений юстиции  по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним должно осуществляться субъектами Российской Федерации. Согласно гражданскому законодательству право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, их возникновение, ограничение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре (ст. 131 ГК РФ). Регистрации подлежат:

- право собственности на недвижимость;

- право хозяйственного ведения и оперативного управления объектами недвижимости;

- право пожизненного наследуемого владения или постоянного пользования;

- сервитуты (право ограниченного пользования чужим земельным участком).

Процесс рыночных преобразований в  России значительно расширил сферу  имущественных отношений и особенно в части перехода права собственности на недвижимость. В настоящее время в свободном обращении находятся земельные участки, квартиры, здания, сооружения и другие запрещенные ранее к отчуждению виды недвижимого имущества. Изменения, происходящие в экономике, обусловили необходимость совершенствования механизмов, обеспечивающих соблюдение прав и законных интересов участников гражданского оборота. Проводимая в этом направлении правовая реформа затронула не только судебные, но и иные формы охраны гражданских прав, к числу которых относятся нотариальное обслуживание и государственная регистрация.

В соответствии с нормами ГК РФ права на недвижимость, их возникновение, ограничение, прекращение и переход  подлежат регистрации в государственном  реестре. Регистрация призвана обеспечивать стабильность и прозрачность оборота недвижимости. Обеспечение стабильности и прозрачности достигается посредством вынесения сделок и иных актов с недвижимостью за рамки сугубо частных интересов сторон и создания особой информационной системы, позволяющей получать достоверные данные о правовом статусе того или иного объекта.

Устанавливая в Гражданском  кодексе РФ обязательную государственную  регистрацию недвижимого имущества, законодатель не определил сразу  же механизм их реализации, в связи  с чем некоторые его положения  не могли найти практического применения. Поэтому в Федеральном законе «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» (ст.ст. 6 и 7) устанавливалось, что впредь до введения в действие закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации сделок с недвижимым имуществом. В отношении формы договоров продажи недвижимости и ее дарения предусматривалось, что впредь до введения в действие закона о регистрации сохраняют силу правила об обязательном нотариальном удостоверении таких договоров. В самом же ГК РФ (ст.ст. 550, 560 и 574), отсутствует положение об обязательном нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью.

Таким образом, с введением  в действие Закона о регистрации  утеряли силу правила об обязательном нотариальном удостоверении договоров о продаже и дарении имущества, поскольку часть вторая Гражданского кодекса РФ не предусматривает обязательного участия нотариуса в оформлении подобного рода сделок. Исключение в сфере сделок с недвижимостью сделано только для договоров об ипотеке, поскольку еще в части первой ГК РФ (ст. 339) это было прямо предусмотрено наряду с государственной регистрацией. Трудно объяснить такую избирательность законодателя. Вряд ли договор о залоге намного юридически сложнее иных договоров при обороте недвижимости.

Одной из причин существенного  сужения круга отношений, требующих  обязательной нотариальной формы, послужило  мнение, что введение государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с недвижимостью делает излишним нотариальное удостоверение таких сделок. Поэтому необходимо выяснить, являются ли нотариальное удостоверение и государственная регистрация дублирующими друг друга формами выражения и закрепления воли участников сделки или каждая из названных форм направлена на решение присущих ей задач?

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество  и сделок с ним (далее - государственная регистрация) заключается во внесении записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – Реестр), совершении надписей на правоустанавливающих документах и выдаче удостоверений о произведенной государственной регистрации прав. Государственная регистрация проводится учреждением юстиции по государственной регистрации прав (ст.ст. 9, 13, 14 Закона о регистрации).

Предлагаемое определение государственной  регистрации согласуется с общими положениями ГК РФ, регулирующими  оборот недвижимости и прав на нее. Так, в соответствии со ст. 131 ГК РФ вещные права на недвижимость, их ограничение, возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. Момент же возникновения прав может по времени не совпадать с их государственной регистрацией, что предусмотрено как исключение в п. 2 ч.1 ст. 8 ГК РФ. Более того, указанная норма не связывает со временем государственной регистрации момент возникновения ограничений, например в виде наложения ареста.

Под государственной регистрацией перехода права собственности на недвижимость подразумевается внесение в Реестр записей о праве собственности на имущество, приобретенное по договору, совершенному в письменной форме между сторонами. Обязательства между участниками возникают при его заключении, но на взаимоотношения с третьими лицами это не влияет, так как покупатель до регистрации своего права на недвижимость не получил ещё «титула» собственника.

Нотариальное  удостоверение базируется на подготовке нотариусом текста документа, в котором излагается содержание сделки, или на правовой оценке и редактировании проекта соглашения, представленного сторонами. Нотариус обязан проверить право- и дееспособность субъектов сделки, их полномочия по распоряжению имуществом, правомерность его приобретения и отсутствие на нем обременений. Нотариус должен уточнить намерения сторон, разъяснить им последствия совершаемых действий, установить соответствие содержания сделки правовым предписаниям. При выявлении противоправности сделки он отказывает в ее нотариальном удостоверении с приложением письменного объяснения своего решения. Отказ в совершении нотариального действия отменяется только судом.

Таким образом, если нотариальное удостоверение  содействует правильному оформлению документов, точно отражающих содержание сделки, то при государственной регистрации происходит лишь фиксация вытекающего из неё перехода права собственности на недвижимое имущество к другому лицу. Следовательно, госрегистрация и нотариальное удостоверение никак не заменяют друг друга. Тем не менее нотариальная форма удостоверения исключена из обязательных элементов процесса легализации сделок с недвижимостью.

Рассмотрим, каковы негативные последствия исключения обязательной нотариальной формы из оборота недвижимости.

Первое. Органы, осуществляющие государственную регистрацию, обязаны проверять законность сделок, сведения о которых вносятся в Реестр. Но данный контроль в соответствии с Законом о регистрации затрагивает проверку подлинности правоустанавливающих документов, полномочий лиц, представивших их на регистрацию, и наличие ограничений по распоряжению передаваемым имуществом. Однако консультирование участников сделки в отношении правовых последствий своих действий, выявление и закрепление подлинной воли сторон на органы регистрации не возлагается.

Второе. Основаниями для регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимость и сделок с ним служат:

• акты органов государственной власти или местного самоуправления в пределах их компетенции;
• договоры и другие сделки с недвижимостью;
• свидетельства о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством;
• свидетельства о праве на наследство;
• вступившие в законную силу судебные решения и др.

Обязательным приложением к  документам, которые требуются для  регистрации прав, являются план земельного участка и (или) план объекта недвижимости. План земельного участка, а также планы другого недвижимого имущества должны быть удостоверены соответствующими органами. Документы, которые необходимы для государственной регистрации прав, представляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых должен быть подлинником (кроме актов органов власти и местного самоуправления).

Одним из наиболее широко распространенных на практике является договор продажи  недвижимости (ст.ст. 549-558 ГК РФ). По этому  договору продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Что касается земельных участков, то их правовой режим закреплен земельным  законодательством, которое признает право частной собственности на них только за гражданами, ведущими крестьянское, личное подсобное, дачное хозяйство, садоводство или получившими земельный участок для индивидуального жилищного строительства, а также за коммерческими предприятиями, которые приобрели земельные участки при приватизации государственных и муниципальных предприятий. Но сделки с земельными участками могут совершаться лишь в той мере, в какой их оборот допускается земельным законодательством (ч. 3 ст. 129, ч. 3 ст. 209 ГК РФ, ст. 13 Вводного закона к части второй ГК РФ от 26 января 1996 г.).

Постановлением Правительства  РФ от 30 мая 1993 г. № 503 утвержден Порядок  купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных участков, а  Комитетом РФ по земельным ресурсам и землеустройству (Роскомземом) 2 июня 1993 г. - Типовой договор купли-продажи (купчая) земельного участка.

Одной из особенностей договора продажи  недвижимости является придание существенного  значения таким его условиям, как  предмет, цена, порядок передачи и  некоторые другие. В нем должны быть указаны данные, которые позволяют точно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение его на земельном участке либо в составе другой недвижимости (ст. 554 ГК РФ). В отличие от других договоров он обязательно должен предусматривать цену имущества (ст. 555 ГК). Существенным условием этого договора в отличие от других договоров следует считать его форму. Он должен заключаться в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Как видно из изложенного, полномочия органов регистрации не охватывают стадию возникновения имущественных правоотношений. В случаях фактического (но до акта регистрации) исполнения сделки – передачи имущества, внесения за него оплаты, последующее выявление ее недействительности неизбежно создает трудности по реализации приведения сторон в исходное положение. Особенно большой ущерб вероятен от действий недобросовестных лиц, прибегнувших к обману своих контрагентов.

Третье. На первый взгляд, не сложно наделить органы регистрации дополнительными правами по пресечению недействительных сделок как в момент внесения записей в Реестр, так и на стадии составления документов. Однако объединение в одном органе двух разных по содержанию функций (проверка законности и фиксация прав) обусловливает возможность коррупции.

Результатом устранения нотариата из сферы имущественного оборота недвижимости может стать (и в ряде случаев уже стало):

• реальная возможность собственника лишится своего имущества не по своему волеизъявлению;
• ограничение возможностей граждан и юридических лиц получения помощи юридической при заключении сделок;
• подписание договора об отчуждении имущества от имени собственника не уполномоченным лицом;
• существование возможности недобросовестного продавца неоднократно распорядиться своей недвижимостью до регистрации первого договора об её отчуждении;
• лишение реальной возможности удостоверения в законности и добровольности заключаемого договора.

В конечном итоге отмена обязательной нотариальной формы приводит к росту транзакционных издержек заключения имущественных сделок из-за роста обращений к суду как инструменту разрешения конфликтов.

Еще одним существенным негативным моментом подобного выбора стало  увеличение коррупции среди регистраторов прав на недвижимое имущество. В отличие от нотариуса – грамотного и профессионального юриста, который разъяснит, проконсультирует, в любом случае – окажет правовую помощь,  регистратор – это помеха, которую необходимо преодолеть. Функционируя в рамках бюрократической структуры, некоторые органы регистрации начинаю специально создавать неблагоприятные условия для своих клиентов с целью извлечения взяток (сокращают часы работы, например). Иными словами, начинают работать механизмы эндогенной коррупции, -- то есть коррупции, условия которой создает сам чиновник

В литературе сложилось несколько  точек зрения в отношении того, как необходимо решать проблему криминализации имущественного оборота. Сторонники первого подхода считают, что необходимо вернуть обязательную нотариальную форму сделок с недвижимым имуществом и отменить государственную регистрацию. Однако, осуществимость проекта ликвидации целой армии чиновников-регистраторов представляется пока маловероятной. Кроме того, устранение из сферы оборота недвижимости контрольного инструмента может привести к менее эффективной защите имущественных прав граждан.