-по  предложению заказчика изменена продолжительность строительства;

-по предложению заказчика внесены изменения в объем и содержание работ;

-изменилась  номенклатура материалов и оборудования, поставляемых заказчиком;

-остановлены  работы по причинам, зависящим от заказчика, или в связи с чрезвычайными обстоятельствами ( при условии, что подрядчик выполнил свои обязательства по сохранности объекта и безопасности работ);

-изменилось законодательство в период выполнения обязательств по договору подряда;   

     Указанные условия должны быть внесены в текст договора строительного подряда. Только тогда можно будет подписать соглашение об изменении цены. 
 
 
 
 
 
 

5. Документальное  оформление и учет сдачи заказчикам  строительной продукции

     При сдаче выполненных этапов незавершенных работ, а также законченных конструктивных элементов оформляется акт приемки выполненных работ по форме № КС-2.

     Основанием для расчетов заказчика с подрядчиком является Справка о стоимости выполненных работ и затрат (форма № КС-3). На основании данной Справки заказчик и генподрядчик отражают у себя в учете объем выполненных и сданных строительных работ. Она составляется раздельно по работам, выполненным самой организацией, и по тем, которые выполнили субподрядные организации.

      В настоящее время для учета работ в капитальном строительстве применяются в основном следующие формы первичных документов:

• Общий журнал работ (форма № КС-6);
• Справка о стоимости выполненных работ и затрат (форма № КС-3);
• Акт приемки законченного строительством объекта (форма № КС-11);
• Акт приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией (форма № КС-14).

      Общий журнал работ (форма № КС-6) применяется для учета выполнения строительных работ и является основным первичным документом, отражающим технологическую последовательность, сроки, качество выполнения, а также условия осуществления строительства. Он ведется производителем работ (руководителем смены), ответственным за строительство здания или сооружения на строительстве отдельных или группы однотипных одновременно строящихся объектов, расположенных в пределах одной строительной площадки. По окончании работ специальный журнал передается генеральной подрядной строительной организации. Титульный лист заполняется до начала строительства генеральной подрядной строительной организацией с участием проектной организации и заказчика. Стоимость работ в Общем журнале указывается в договорных ценах. Данный первичный документ содержит список инженерно-технического персонала, занятого на строительстве объекта, а также сведения о производстве работ с начала и до их завершения. Описание работ должно производиться по конструктивным элементам здания или сооружения с указанием осей, рядов, отметок, этажей, ярусов, секций и помещений, где выполнялись работы. В Общем журнале также приводятся краткие сведения о методах производства работ, применяемых материалах, готовых изделиях и конструкциях, вынужденных простоях строительных машин (с указанием принятых мер), испытаниях оборудования, систем, сетей и устройств (опробование вхолостую или под нагрузкой, подача электроэнергии, испытания на прочность и герметичность и др.), отступлениях от рабочих чертежей (с указанием причин) и их согласовании, изменении расположения охранных, защитных и сигнальных ограждений, переносе транспортных и пожарных проездов, прокладке, перекладке и разборке временных инженерных сетей, наличии и выполнении схем операционного контроля качества, исправлениях или переделках выполненных работ (с указанием виновных), а также о метеорологических и других особых условиях производства работ. Приводятся замечания работников, контролирующих производство и безопасность работ в соответствии с предоставленными им правами, а также уполномоченных представителей проектной организации или ее авторского надзора. Общий журнал должен быть пронумерован, прошнурован, оформлен всеми подписями на титульном листе и скреплен печатью строительной организации, выдавшей его. При сдаче законченного строительством объекта в эксплуатацию Общий и специальный журналы работ предъявляются рабочей комиссии, и после приемки объекта передаются на постоянное хранение заказчику или по поручению заказчика эксплуатационной организации.

     Справка о стоимости выполненных работ и затрат (форма № КС-3) применяется для расчетов с заказчиком за выполненные работы. Заполняется в двух экземплярах: первый экземпляр – для подрядчика, второй – для заказчика (застройщика, генподрядчика). Третий экземпляр в адрес финансирующего банка представляется только по требованию этого банка. Справка по форме № КС-3 составляется ежемесячно специалистом организации, выполнявшей в отчетном периоде строительные и монтажные работы, работы по капитальному ремонту зданий и сооружений, другие подрядные работы, и представляется генподрядчиком заказчику (застройщику), субподрядчиком – генподрядчику. Стоимость работ и затрат в Справке отражается в договорных ценах, по которым осуществляются расчеты заказчика с подрядчиком, где, в частности, указываются:

– стоимость  работ и затрат нарастающим итогом с начала проведения работ;

– стоимость  работ и затрат за отчетный месяц в целом по стройке, а также по каждому входящему в ее состав объекту;

– сведения по каждому виду оборудования, к  монтажу которого приступили в отчетном месяце, наименование и марка оборудования, а в графах – данные о выполненных монтажных работах;

– дополнительные затраты, связанные с производством  работ и входящие в стоимость  этих работ (рост стоимости материалов, заработной платы, тарифов, расходов на эксплуатацию машин и механизмов, дополнительные затраты при производстве работ в зимнее время, средства на выплату надбавок за подвижной и разъездной характер работ и др.);

– затраты, не включаемые в стоимость работ.

     Строительная организация, которая наряду со строительной деятельностью производит промышленную продукцию (блоки, кирпичи, бетон и т.д.), выполняет работы и оказывает услуги, не относящиеся к строительству, ведет первичный учет по формам, установленным для соответствующих отраслей.

     Акт приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией (форма № КС-11) применяется для приемки законченного строительством объекта производственного и жилищно-гражданского назначения всех форм собственности (зданий, сооружений, их очередей, пусковых комплексов, включая реконструкцию, расширение и техническое перевооружение) при его полной готовности в соответствии с утвержденным проектом, договором строительного подряда (контрактом). Данный Акт является основанием для окончательной оплаты всех выполненных исполнителем работ в соответствии с договором (контрактом), составляется в необходимом количестве экземпляров и подписывается представителями исполнителя работ (генерального подрядчика) и заказчика или другими лицами, уполномоченными на это инвестором соответственно для исполнителя работ (генерального подрядчика) и заказчика. Оформление приемки осуществляется заказчиком на основе результатов проведенных им обследований, проверок, контрольных испытаний и измерений, документов исполнителя работ, подтверждающих соответствие принимаемого объекта утвержденному проекту, нормам, правилам и стандартам, а также заключений органов надзора. К Акту приемки объекта исполнитель работ и заказчик прилагают оформленные документы, разработанные Госстроем России в соответствии с Законом РСФСР от 26.06.1991 (с изменениями по состоянию на 10.01.2003) «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», Федеральным законом от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

Вся документация по приемке объекта передается заказчиком пользователю объекта. Исполнитель работ на основе акта приемки представляет в установленном порядке документы статистической отчетности о выполнении договорных обязательств. В документы статистической отчетности введенный в действие объект включается за тот отчетный период, в котором зарегистрирован факт ввода. Этот факт регистрируется заказчиком (пользователем объекта) в местных органах исполнительной власти в порядке, установленном этими органами. 

Пример: 25 декабря 2008 г. организация заключила с заказчиком договор на строительство комплекса производственных зданий. В соответствии с договором сдача работ должна производиться в три этапа. Общая стоимость работ по договору равна 12 336 000 руб. (включая НДС 2 056 000 руб.), в том числе:

1-й этап – 4 200 000 руб. (в том числе НДС 700 000 руб.);

2-й этап – 2 604 000 руб. (в том числе НДС 434 000 руб.);

3-й этап – 5 532 000 руб. (в том числе НДС 922 000 руб.).

Расходы организации (себестоимость строительных работ) составили при выполнении 1-го этапа работ 3 000 000 руб., 2-го этапа – 1 985 000 руб., 3-го этапа – 4 432 000 руб.; накладные расходы – соответственно 390 000, 240 000 и 510 000 руб.

9 января 2009 г. согласно условиям договора организация получила от заказчика на расчетный счет аванс на выполнение строительных работ в сумме 12 000 000 руб., в том числе НДС.

В бухгалтерском  учете следует сделать следующие  записи:

Дебет 51, Кредит 62, субсчет «Авансы полученные» – 12 000 000 руб. – получен аванс;

Дебет 62, субсчет «Авансы полученные», Кредит 68, субсчет «Расчеты по НДС» – 2 000 000 руб. – начислен НДС с суммы полученного аванса;

Дебет 46, Кредит 90, субсчет «Выручка» – 4 200 000 руб. – сдан 1-й этап строительных работ;

Дебет 90, субсчет «Себестоимость продаж», Кредит 20 – 3 000 000 руб. – списаны расходы, относящиеся к выполнению 1-го этапа работ;

Дебет 90, субсчет «Налог на добавленную  стоимость», Кредит 68, субсчет «Расчеты по НДС» – 700 000 руб. – начислен НДС со стоимости работ, относящихся к 1-му этапу;

Дебет 68, субсчет «Расчеты по НДС», Кредит 62, субсчет «Авансы полученные» – 700 000 руб. – предъявлена к вычету сумма НДС с аванса, относящаяся к 1-му этапу работ;

Дебет 90, субсчет «Себестоимость продаж», Кредит 26 – 390 000 руб. – списаны накладные расходы за отчетный период;

Дебет 90, субсчет «Прибыль/убыток от продаж», Кредит 99–110 000 руб. – выявлен финансовый результат за отчетный период и списан на счет прибылей и убытков;

Дебет 99, Кредит 68, субсчет «Расчеты по налогу на прибыль» – 26 400 руб. – начислен налог на прибыль организации.

     Аналогичным образом отражается сдача последующих этапов сданных заказчику строительных работ, после чего счет 46 закрывается в корреспонденции со счетом 62. После сдачи всего комплекса строительных работ и закрытия счета 46 осуществляется окончательный расчет за выполненные работы, который в учете отражается следующим образом:

Дебет 62, субсчет «Авансы полученные», Кредит 62, субсчет «Расчеты с заказчиками» – зачтена сумма аванса, полученная от заказчика;

Дебет 51, Кредит 62 – поступили на расчетный счет денежные средства от заказчика.

    

6. Учет  расчетов с заказчиком и субподрядчиком  в бухгалтерии генподрядчика  за выполненные строительно-монтажные  работы

 

     Строительство сопровождается многообразием  участников этого процесса. К  участникам строительства можно отнести: инвесторов, заказчика, проектные организации, генподрядные и субподрядные организации. Так, для выполнения специализированных работ генеральным подрядчиком, выполняющим общестроительные работы, привлекаются субподрядные организации.  В целях обеспечения единообразия отражения в бухгалтерском учете у генерального подрядчика работ, выполненных субподрядными организациями, Минстрой архитектуры РБ совместно с Минфином РБ письмом от 11.02.2004 № 04-1-16/518 установил порядок их отражения. Кроме того, Минстрой архитектуры РБ письмом от 12.05.2008 № 11-1-52/620 регламентировал порядок отражения в учете генерального проектировщика работ, выполненных субпроектными организациями.

Генподрядные  услуги  отражаются  в  бухгалтерском  учете  следующим образом:

Д-т  сч.26 «Общехозяйственные расходы» 

К-т  сч.10 «Материалы», 70 «Расчеты  с персоналом  по оплате  труда», 69 «Расчеты  по  социальному страхованию и обеспечению» - на сумму расходов, произведенных для оказания  генподрядных услуг;

Д-т  сч.62 «Расчеты с покупателями и заказчиками»  К-т сч.90 «Продажи» субсчет 1 «Выручка» -  на  сумму генподрядных услуг (Акт произвольной формы);

Д-т  сч.90 «Продажи»  субсчет 3 «Налог  на  добавленную  стоимость» 

К-т  сч.68 «Расчеты по налогам и  сборам»  субсчет «Расчеты с бюджетом по НДС» - на сумму НДС с генподрядных услуг;

Д-т  сч.90 «Продажи» субсчет «Себестоимость продаж»  К-т сч.26 «Общехозяйственные расходы»  - списание расходов, произведенных для оказания генподрядных услуг; 

Д-т  сч.20 «Основное производство», Д-т сч.19 «Налог на  добавленную стоимость по приобретенным ценностям»   

К-т  сч.60 ««Расчеты с поставщиками и  подрядчиками» - на  сумму  принятых  генеральным  подрядчиком  выполненных  субподрядной организацией строительных работ (КС-3);

Д-т  сч.60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками»

К-т  сч.62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» - зачет встречных требований в сумме генподрядных услуг на основании акта;

Д-т  сч.68 «Расчеты по налогам и  сборам»  субсчет «Расчеты с бюджетом по НДС» 

К-т  сч.19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным  ценностям» -  НДС  с  суммы  зачтенных  субподрядных работ.

     Далее рассмотрим конкретный пример отражения операций у генподрядчика.

     Согласно справке формы КС-3 в  июне 2008 г. ЗАО «Улыбка»выполнил для заказчика строительно-монтажные работы собственными силами. Стоимость работ составила 236 000 тыс.руб., в т.ч. НДС - 36 000 тыс.руб. Для выполнения электромонтажных работ был привлечен субподрядчик, который выполнил работы на сумму 59 000 тыс.руб., в т.ч. НДС - 9000 тыс.руб. Фактическая себестоимость принятых заказчиком работ составила 150 000 тыс.руб. На расчетный счет ЗАО «Улыбка» от заказчика поступили денежные средства: за работы, выполненные собственными силами, - 180 000 тыс.руб.; за работы, выполненные субподрядчиком, - 59 000 тыс.руб.

     В соответствии с учетной политикой выручка от реализации выполненных генподрядчиком работ отражается в учете по мере отгрузки и предъявления заказчику расчетных документов. Кроме того, в учетной политике оговорено, что на счете 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» обобщается информация о расчетах с покупателями и заказчиками.

К счету 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» генподрядчиком открыты следующие  субсчета:

62-1 «Расчеты  в порядке инкассо» - для отражения стоимости работ, выполненных для заказчика собственными силами;