Учет операций по ипотечному кредитованию

      Далее обычно следует сбор и предоставление запрашиваемых банком или кредитным  брокером документов (более детально см. Основные требования, предъявляемые к заемщику по ипотечному кредиту).

      После того, как все необходимые документы  собраны и направлены в банк, они  подлежат рассмотрению юридическим  отделом и службой безопасности банка, а также страховой компанией, с которой сотрудничает банк.

      Если  банк принимает в отношении Вашей  заявки принципиально положительное  решение, независимо от того, обратились Вы к нему напрямую или через ипотечного брокера, то наступает время документального  закрепления Ваших договорных отношений.

      Этап третий:

      Определение стоимости залога недвижимости и  подписание документов.

      Для чего нужно определять стоимость  приобретаемой Вами недвижимости? Кажется, ответ очевиден - для того, чтобы  определить, какую сумму необходимо взять взаймы у банка, чтобы хватило на долгожданную покупку. Но все не так просто. Любой банк, хочет быть уверен в том, что он не переплачивает за Вашу покупку и именно поэтому он обязательно произведет оценку стоимости покупаемой квартиры у независимых оценщиков, которые по результатам своей работы предоставят соответствующий отчет.   Кстати говоря, затраты на работу оценщика, банк обычно возлагает на заемщика.

      Стоит отметить, что данная процедура имеет  свои нюансы. Например, если квартира будет  оценена на меньшую сумму, чем  Вы предполагали, Вам либо придется заплатить чуть большую сумму в качестве первоначального взноса либо произвести переоценку недвижимости. В любом случае стоимость залога недвижимости будет обозначена в кредитном договоре и в договоре залога недвижимости (договор ипотеки).

      Наконец, настало время заключения кредитного договора, в соответствии с которым  Вы получаете необходимую для  покупки недвижимости сумму денег  на определенных условиях и под определенный процент. Сразу после подписания всех необходимых документов банк перечислит  оговоренную в кредитном договоре сумму с так называемого ссудного счета на Ваш банковский счет.

      Правда  данной процедуре может предшествовать вопрос урегулирования отношений с  собственником покупаемой Вами недвижимости, особенно если это вторичное жилье. Например, совместно с представителем банка и/или риэлтерского агентства придется решать вопрос передачи денег продавцу недвижимости. И здесь есть два основных варианта, которых придерживаются участники подобных сделок. Один из них предполагает передачу средств с Вашего банковского счета на счет продавца, а второй - передачу денег с помощью банковской ячейки  с функцией раздельного доступа  (обычно в том банке, где выдается кредит). Разница заключается лишь в том, что в первом случае нотариальное заверение договора купли-продажи недвижимости предшествует передаче денег, а во втором - следует сразу после нее.

      Договор залога недвижимости (договор ипотеки) и кредитный договор всегда содержат множество требований, предъявляемых  заемщику. Например, заемщик будет обязан извещать банк об изменении своих паспортных данных, условий работы, желании сдавать квартиру в аренду. Некоторые банки запрещают сдавать в аренду квартиру, являющуюся предметом залога. При неисполнении же указанных в договоре требований банк вправе наложить штраф на клиента.

      Помимо  кредитного договора необходимо будет  также оформить договор купли-продажи  недвижимости, договор комплексного страхования, а в некоторых случаях  и закладную на квартиру.

      Согласно  законодательству по ипотеке, сделки с недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации путем занесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, сокращенно ЕГРП.

      Таким образом, государственной регистрации  в Федеральной регистрационной службе РФ подлежат договор купли-продажи недвижимости, договор залога недвижимости (договор ипотеки), закладная (если она составлялась), право собственности покупателя (заемщика ипотечного кредита) на жилье, и обременение этого жилья залогом.

      Законодательно установлен срок регистрации договоров купли-продажи жилья, приобретенного по ипотеке, в течение 15 календарных дней со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации прав.

      Некоторые ипотечные банки оказывают клиентам услугу, беря на себя хлопоты по государственной регистрации договоров и закладной. Стоимость этой услуги обычно составляет не больше 1500 рублей.

      Когда Вы получаете зарегистрированные документы  по Вашей сделке, можно считать, что  процедура получения и оформления ипотечного кредита не только успешно завершена, но и уже принесла ощутимый эффект - желанное жилье в вашей собственности!

         Так как в данной курсовой работе рассматривается вопрос ипотеки, целесообразным было рассмотреть его в данной главе на конкретном примере, а именно, в нашем случае, на примере Сбербанка России. Для начала была изучена общая характеристика банка, его функционирование и направления деятельности. Далее более подробно представлена информация по ипотечным продуктам, которые предоставляет Сбербанк и этапы получения выбранного вида кредита. Поскольку жилищная проблема среди россиян остается одной из самых острых, а потребность в кредитах на ипотеку возрастает с каждым годом, предоставляемые Сбербанком кредиты являются отличным способом приобретения собственного жилья. Из данной главы можно сделать вывод, что Сбербанк работает не только в собственных интересах, но и в интересах народа. Банк дает право выбора более подходящего вида ипотечного кредита и ставит неплохие условия для его получения. 

      Глава 3. Бухгалтерский  учет операции по ипотечному кредитованию

      3.1. Номенклатура счетов  и учет операций  по выдаче ипотечного  кредита 

    Бухгалтерский учет операций по ипотечному кредитованию регулируется следующими нормативными документами:

1. Положения Банка России от 26 марта 2007 года № 302-П «О правилах ведения бухгалтерского учета в кредитных организациях, расположенных на территории Российской Федерации»;
2. Положением ЦБ РФ от 31 августа 1998 г. N 54-П «О порядке предоставления (размещения) кредитными организациями денежных средств и их возврата (погашения)" с учетом изменений и дополнений»;
3. Положением ЦБ РФ от 26 июня 1998 г. N 39-П "О порядке начисления процентов по операциям, связанным с привлечением и размещением денежных средств банками, и отражения указанных операций по счетам бухгалтерского учета";
4. Положением ЦБ РФ от 26 июня 2004 г. N 254-П "О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, ссудной и приравненной к ней задолженности";
5. Положением ЦБ РФ от 20 марта 2006 г. N 283-П "О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери".

    Ипотечный кредит может быть предоставлен разовым  зачислением (либо выдачей наличными) денежных средств (разовый ипотечный кредит) или в виде кредитной линии под лимит выдачи (КЛВ) - общая сумма предоставляемых денежных средств в течение срока действия договора не превышает установленного "лимита выдачи". Как правило, предоставление кредита в виде кредитной линии практикуется для финансирования долевого строительства объекта недвижимости. 

    Предоставление  ипотечных кредитов физическим лицам  производится как в рублях, так  и в иностранной валюте. Кредиты  в рублях предоставляются путем перечисления денежных средств на счет физического лица либо выдачей наличных денежных средств через кассу банка, в иностранной валюте средства - только в безналичном порядке.

    Проценты  по ипотечным кредитам начисляются  в соответствии с расчетным периодом, установленным в кредитном договоре, начиная со дня, следующего за днем фактического предоставления, на остаток ссудной задолженности, из расчета процентной ставки, установленной договором, и фактического количества дней временного периода для начисления процентов.

    Ипотечные кредиты, как правило, предоставляются  на длительный срок (от 5 лет и выше). Погашение ипотечного кредита, как правило, осуществляется ежемесячно, либо аннуитетными платежами, либо по принципу равномерного погашения, при котором одинаковы не общие суммы платежей, а только их части, погашающие основной долг.

    Бухгалтерский учет задолженности по ипотечным кредитам, предоставленным физическим лицам, производится на следующих балансовых счетах:

    455 07 - "Кредиты, предоставленные физическим лицам на срок свыше 3 лет";

    457 06 -  "Кредиты, предоставленные физическим лицам - нерезидентам на срок свыше 3 лет".

    Предоставление  денежных средств оформляется следующей  проводкой:

    Д - 455 07, 457 06

    К - 202 02; 423 07; 426 07 - касса банка (только для рублевых кредитов), текущие  счета физических лиц, карточные счета физических лиц; сумма - на сумму предоставляемого кредита или на сумму предоставляемого транша по кредитной линии.

    Операция  выполняется с шифром документа 11 "Документы по выдаче кредита, зачислению кредита на счет". Операция оформляется  мемориальным ордером или расходным кассовым ордером - при выдаче наличных средств физическому лицу.

    В случае если кредит предоставляется  в виде кредитной линии, определение сроков производится для каждого предоставляемого транша. Если фактический срок предоставляемого транша приходится на другой временной интервал, чем предусмотрен ранее открытым лицевым счетом, то для учета данного транша открывается новый лицевой счет на соответствующем сроку балансовом счете второго порядка.

    При предоставлении транша кредитной линии  дополнительно производится внебалансовый учет неиспользованного лимита кредитной линии:

    Д - 913 16 - неиспользованные кредитные  линии по предоставлению кредитов под  лимит выдачи,

    К - 999 98 - счет для корреспонденции  с пассивными счетами при двойной  записи, сумма - на сумму предоставляемого транша кредитной линии.

    В зависимости от вида обеспечения, принятого  по ипотечному кредиту, используются следующие  внебалансовые счета бухгалтерского учета:

    913 11 - ценные бумаги, принятые в обеспечение по размещенным средствам;

    913 12 – имущество, принятое в обеспечение по размещенным средствам, кроме ценных бумаг и драгоценных металлов;

    913 14 – ценные бумаги, полученные по операциям, совершаемым на возвратной основе;

    913 15 – выданные гарантии и поручительства.

    В учете отражается следующем образом:

    Д – 999 98 - счет для корреспонденции  с активными счетами при двойной  записи, сумма - на сумму закладной;

    К – 913 11; 913 12;913 14;913 15.

    Создание  резерва на возможные потери по ссудам осуществляется в общем порядке, установленном Инструкцией Банка России от 30.06.97 N 62а "О порядке формирования и использования резерва на  возможные  потери  по ссудам".

      Формирование резерва производится  следующей операцией:

    Д – 706 06  – расходы банка,

    К – 455 07; 457 06 - счета по учету резерва, сумма - на сумму создания или регулирования резерва. 

    3.2. Порядок учета  операций по начислению  процентов  

    Расчет  процентов по кредитным договорам  производится в соответствии с Положением ЦБ РФ от 26 июня 1998 г. N 39-П "О порядке  начисления процентов по операциям, связанным с привлечением и размещением денежных средств банками, и отражения указанных операций по счетам бухгалтерского учета" (далее по тексту - Положение N 39-П). Расчет производится по кассовому методу.

    При расчете процентов в случае, когда  учет ссудной задолженности ведется  на нескольких лицевых счетах (по кредитным линиям), остатки ссудной задолженности за каждый день сначала складываются, а потом производится расчет процентов исходя из общей суммы задолженности по кредиту.

    Расчет  процентов по кредитам производится ежедневно. Отражение начисленных процентов в бухгалтерском учете осуществляется в последний рабочий день месяца.

    Расчет  и отражение процентов по срочной  задолженности и просроченной задолженности, расчет штрафных пеней по просроченным задолженностям производится исходя из остатка на счете по учету задолженности на начало дня.

    Отражение начисленных процентов по предоставленным  кредитам осуществляется в сроки  установленные долговыми обязательствами  по кредитам относящимся к 1-3 группе кредитного риска: