Учет операций по ипотечному кредитованию

      Ипотечный кредит Сбербанка.

     Кредит  предоставляется для приобретения, строительства (за исключением индивидуального строительства), ремонт (отделку), реконструкцию объектов недвижимости. Максимальная сумма кредита определяется исходя из оценки платежеспособности Заемщика, предоставленного обеспечения возврата кредита, покупной стоимости объекта недвижимости, max-80% покупной стоимости объекта недвижимости. Максимальный срок кредита 30 лет. Прочие условия предоставляемого кредита представлены в Приложении №2.

      Отличительной особенностью «Ипотечного кредита» от других «Жилищных кредитов» Сбербанка является то, что обеспечением кредита является залог приобретаемого объекта недвижимости.

      Интересна схеме по которой Сбербанк выдает «Ипотечный кредит»:

• Под поручительство Банк выдает деньги.
• На эти деньги заемщик приобретает объект недвижимости.
• Затем, передает объект недвижимости в залог Сбербанку, после чего поручительство может быть прекращено.

      При этом, процентная ставка по кредиту - различна: до передачи объекта недвижимости в  залог банку, и после.

      Кредит  «Ипотечный +».

      Кредит предоставляется для приобретения, строительства объектов недвижимости, строящихся (построенных) с участием кредитных средств Сбербанка России. Максимальная сумма кредита определяется исходя из оценки платежеспособности Заемщика, пре доставленного обеспечения возврата кредита, покупной стоимости объекта недвижимости, max-80% покупной стоимости объекта недвижимости. Максимальный срок кредита 30 лет. Прочие условия предоставляемого кредита представлены в Приложении №3.

      Отличительной особенностью кредита «Ипотечный +» от других «Жилищных кредитов» Сбербанка является то, что обеспечением кредита является залог приобретаемого объекта недвижимости. При этом, объект недвижимости должен строиться или быть построен с участием кредитных средств Сбербанка России.

      Условия предоставления кредита «Ипотечный +» напоминают условия «Ипотечного» кредита. Также под поручительство Банк выдает деньги. На эти деньги заемщик приобретает объект недвижимости. Затем, передает объект недвижимости в залог Сбербанку, после чего поручительство может быть прекращено.

      При этом, процентная ставка по кредиту - различна: до передачи объекта недвижимости в  залог банку, и после.

      Ипотечная программа «Молодая семья».

      Ипотечные программы «Молодая семья» различных  банков - отличаются. Совпадает лишь название.

      По  программе «Молодая семья» Сбербанк предоставляет ипотечный кредит супругам, не достигшим возраста 30 лет (даже если одному из супругов до 30 лет, а другому больше).

      Из  приятного в программе Сбербанка  «Молодая семья» то, что созаемщиками, кроме супругов, могут выступать еще и родители, как со стороны одного из супругов, так и со стороны другого.

      Сбербанковские  программы «Молодая семья» не являются самостоятельными программами, а расширяют  возможности заемщиков (соответствующего возраста и семейного положения) по «Жилищным кредитам»:

• «Кредиту на недвижимость». Максимальная сумма кредита определяется исходя из оценки суммарной платежеспособности созаемщиков, предоставленного обеспечения возврата кредита, покупной стоимости объекта недвижимости, max-85% покупной стоимости объекта недвижимости для молодой семьи с ребенком,80%- покупной стоимости объекта недвижимости для молодой семьи без детей. Максимальный срок кредита 30 лет. Прочие условия предоставляемого кредита представлены в Приложении №4.
• «Ипотечному» кредиту. Максимальная сумма кредита определяется исходя из оценки суммарной платежеспособности созаемщиков, предоставленного обеспечения возврата кредита, покупной стоимости объекта недвижимости, max-85% покупной стоимости объекта недвижимости для молодой семьи с ребенком, 80%- покупной стоимости объекта недвижимости для молодой семьи без детей. Максимальный срок кредита 30 лет. Прочие условия предоставляемого кредита представлены в Приложении №5.
• Кредиту «Ипотечный +». Максимальная сумма кредита определяется исходя из оценки суммарной платежеспособности созаемщиков, предоставленного обеспечения возврата кредита, покупной стоимости объекта недвижимости, max-80% покупной стоимости объекта недвижимости для молодой семьи с ребенком, 70% - покупной стоимости объекта недвижимости для молодой семьи без детей. Максимальный срок кредита 30 лет. Прочие условия предоставляемого кредита представлены в Приложении №6.

      Особенности программ «Молодая семья». У программ «Молодая семья» есть ряд особенностей, выгодно отличающих их от других кредитных  программ Сбербанка:

      В качестве созаемщиков по кредиту  «Молодая семья», могут рассматриваться  доходы не только «молодых супругов» но и родителей каждого из супругов (что может оказаться важным при определении максимальной суммы кредита).

      Причем:

• в случае, когда Созаемщиками являются супруги и Родитель (Родители), в расчет платежеспособности каждого из Созаемщиков-супругов кроме дохода по основному месту работы могут приниматься Дополнительные виды доходов, а в расчет платежеспособности каждого из Созаемщиков-Родителей может приниматься только доход, получаемый им по одному месту работы (пенсия);
• в случае, когда Созаемщиками являются мать (отец) из неполной семьи и ее (его) Родитель (Родители), в расчет платежеспособности каждого из Созаемщиков кроме дохода по основному месту работы (пенсии), по программе «Молодая семья» могут учитываться дополнительные виды доходов.

      По  желанию Заемщика/Созаемщиков по программе «Молодая семья» может  быть предоставлена отсрочка в погашении  основного долга (с общим увеличением  срока кредитования до 5 лет):

• на период строительства Объекта недвижимости, но не более чем на два года;
• при рождении ребенка (детей) в период действия кредитного договора до достижения им (ими) возраста трех лет.

      Отсрочка  по уплате процентов не предоставляется.

      Многие  путают ипотечную программу «Молодая семья» Сбербанка и Государственную  программу «Молодой семье - доступное жилье». Но это - разные программы.

      Государственная программа - предназначена для очередников: им, в соответствии с программой «Молодой семье - доступное жилье», жилье предоставляется на льготных условиях. Не очередникам жилье по Государственной программе не предоставляется.

      Программа Сбербанка - обычная ипотека. «Молодая семья» - расширяет возможности обычных  ипотечных программ Сбербанка так, как это было описано выше. Чтобы  участвовать в программе «Молодая семья» Сбербанка - не нужно быть очередником: очередникам по этой программе льготы не предоставляются. Для участия в программе Сбербанка, кроме соответствующего возраста, нужно иметь доходы, позволяющие платить по ипотечному кредиту. 

      2.3. Основные этапы  получения ипотечного  кредита

      Ипотечный кредит, наверное, самый сложный  из кредитных продуктов, предлагаемых физическим лицам на сегодняшний  день. В этой связи, мы решили последовательно  и достаточно подробно изложить основные этапы его получения.

      Этап  первый:

      Стоит сразу отметить, что первый этап для каждого - свой.  Для одних, это поиск недвижимости, для других - поиск ипотечной программы, для третьих - поиск риэлтерского агентства и/или ипотечного брокера . Поскольку данная статья подготовлена для всех тех, кто заинтересован в получении ипотечного кредита, мы не будем ущемлять возможность ознакомления с каждым из таких вариантов.

      1) Выбор объекта недвижимости

      Учитывая  то, что основой любого кредита  является сумма и срок, а в случае с ипотечным кредитом еще и  ликвидность передаваемой в залог недвижимости, перед тем, как начать изучать представленные на рынке кредитования ипотечные программы, надо определить тип и масштаб предполагаемой покупки (квартира, загородный дом, комната) с учетом месторасположения и рыночной стоимости объекта недвижимости.

      При выборе объекта недвижимости также  следует учитывать собственные  силы на его поддержание (ремонт, покупка  мебели, оплата коммунальных услуг) и  на выплату кредита по нему. Ведь, чем дороже покупаемое в кредит жилье, тем больше требований предъявляет банк к такому заемщику, в том числе в части уровня его постоянных и подтвержденных доходов.

      Если  самостоятельные поиски недвижимости ни к чему не приводят, а время  поджимает, можно попробовать обратиться к одному или нескольким риэлтерским  агентствам, которые при положительном решении Вашего вопроса возьмут комиссию. В любом случае, подобрав то, что Вас устраивает, можно переходить к подбору ипотечной программы.

      2) Выбор ипотечной программы

      Это не менее важный и не менее трудоемкий процесс, чем поиск и выбор требуемого объекта недвижимости. Ведь выбирая ипотечную программу, Вы, по сути дела, соглашаетесь на конкретные условия оформления и получения ипотечного кредита, а также на условия его погашения, что будет сказываться на Вашем бюджете в течение всего срока использования кредита.

      Вопрос  выбора осложняется еще и тем, что не по каждой понравившейся Вам  ипотечной программе с Вами будет  работать банк, ее предлагающий. В этой связи, если у Вас не хватает времени  на самостоятельные поиски ипотечной программы, на общение с каждым конкретным банком в отдельности, рекомендуем обратиться к кредитному брокеру, который поможет в выборе банка и ипотечной программы, подскажет какие документы и каким образом необходимо подготовить и поможет в получении самого кредита. Преимуществом кредитного брокера является не только экономия времени и сил, но и возможность получения более низкой процентной ставки по кредиту или более низкого первоначального взноса.

      Но, как это всегда и бывает, экономия времени и сил за счет помощи специалистов приводит к некоторым расходам. И в данном случае комиссии не избежать. Кредитный брокер, пообщавшись с Вами, довольно быстро сделает выводы насколько недорого и успешно Вы сможете получить кредит по интересующей Вас ипотечной программе. Кроме того, кредитный брокер сделает это бесплатно, в отличие от некоторых банков, взимающих комиссию за рассмотрение Вашей кредитной заявки. После чего, брокер подскажет какие документы понадобятся с Вашей стороны для более успешного решения вопроса, созвонится с сотрудниками нескольких банков по Вашей заявке и возьмет свою комиссию только после выдачи банком Вашего ипотечного кредита. Кроме того, некоторые ипотечные брокеры либо плотно работают с риэлтерскими агентствами, либо являются таковыми. В последнем случае, это сэкономит время на поиск необходимой недвижимости и на экспертизу документов по ней.

      Поскольку выбор ипотечной программы тесно  связан с выбором банка, то можно  констатировать факт - выбрав программу, Вы фактически выбираете банк, с  которым в скором времени Вас свяжут договорные отношения, а именно кредитный договор и договор залога недвижимости  (договор ипотеки).

      Этап  второй:

      Подача  заявки на получение кредита и  сбор необходимых документов

      Традиционно, банк начинает решать вопрос о выдаче Вам кредита не на основе телефонного звонка, а на основании Вашей письменной заявки и кредитной анкеты (анкеты заемщика). Обычно формы заявки и анкеты, а также формат их предоставления устанавливается банком самостоятельно. Это могут быть on-line формы, т.е. заполнение которых возможно в сети Интернет (обычно на официальном сайте банка), это могут быть документы общего формата, которые предложит заполнить выбранный Вами кредитный брокер, это могут быть обыкновенные бумажные формы документов, заполненные в стенах самого банка. В любом случае, это документы, которые будут детально изучены банком и, на которые банк будет ориентироваться при предварительном решении вопроса.

      Обычно, на рассмотрение заявки на выдачу кредита  уходит от 24 часов до трех-четырех  недель. Стоит отметить, что многие банки стремятся сократить время на рассмотрение этих документов, тем самым, помогая потенциальным заемщикам хотя бы здесь не терять драгоценного времени. Но, вместе с тем, возможна ситуация, когда сотрудник банка свяжется с Вами и попросит приехать в банк для того, чтобы уточнить ответы по каким-то вопросам или просто пообщаться с Вами более детально.